Was sind Umlagen bei einer vermieteten Immobilie?

Ich wohne in der Schweiz und habe in Deutschland ein Ferienhaus vermietet. Leider hat mich die Steuerberaterin im Stich gelassen, sie hat 2 Fristverlängerungen vom Finanzamt verstreichen lassen, so dass ich die Steuererklärung selber machen muss.

Bei uns in CH gibt es eine Tel. Nr. einer Rechtsberatung beim Steueramt, wo man Fragen kann, wenn man etwas nicht weiss. Das Finanzamt in Deutschland lehnte eine Frage von mir ab, sie dürfen keine Auskunft geben.

Ich habe Handwerkerrechnungen, so dass die Einnahmen nur ganz gering sind und so einen Riesenaufwand für nichts. Kann ich eigentlich alle Renovationen von den Einnahmen abziehen oder ist das nicht erlaubt?

Uebrigens, das Elsterprogramm zeigt mir immer Fehler an, da es nicht geschaffen wurde mit einer Schweizer Adresse etwas ans Finanzamt in D zu übermitteln. Ich darf jedoch die Steuererklärung jetzt auf Papier abgeben, die Exel-Aufstellungen habe ich im PC (diese hatte ich ja der Steuerberaterin am 27.11.2019 abgegeben), auch in der Schweiz musste ich die Einnahmen deklarieren und abgeben. Da in der Schweiz das Steueramt an die anderen Kantone, wo ich steuerpflichtig bin, die dazugehörigen Unterlagen sendet, habe ich angenommen, dass das Deutsche Finanzamt automatisch die Stuererklärung bekommen hat. Dass dies für Ausland nicht gilt habe ich nachträglich erfahren. Ich muss jetzt auch 2017 und 2018 abgeben und im 2017 sind die Renovationen höher als die Einnahmen. Was darf man abziehen? Ist es ungeschickt mehr Renovationen aufzuführen als Einnahmen sind? PS: ein paar vermietete Wochen gibt keinen Ertrag, dass ich MWST pflichtig wäre, ich komme niemals auf 17'500 Einnahmen. Danke für Antworten

Immobilien, Steuern
5 Antworten
Haus wird an Bruder verschenkt - was sind meine Rechte?

Liebe Community,

ich habe ein Anliegen und würde mich sehr freuen zu wissen, wie ihr hier vorgehen würdet bzw. was meine Rechte sind.

Ausgangslage:

Meine Eltern sind Mitte 60. Ihr Vermögen bezieht sich vor allem auf.

  • Wohnung 1: Verkehrswert ca. 150.000 €
  • Wohnung 2: Verkehrswert ca. 200.000€
  • 3. Zweifamilienhaus (unten ca. 100qm, oben ca. 70qm): Verkehrswert ca. 450.000€ (wahrscheinlich eher mehr momentan...)

Alles Baujahr Ende 70er. Die Verkehrswerte nehme ich an, da mein Vater die Immobilien nicht schätzen lassen will.

Der Plan meines Vaters ist folgender: Er und meine Mutter möchten in Zukunft in Wohnung 2 leben, mein Bruder soll in das Zweifamlienhaus in die untere Wohnung ziehen, das gesamte Haus soll dann auch auf meinen Bruder überschrieben werden. Mein Vater lässt sich allerdings ein lebenslanges Wohnrecht für die obere Wohnung im Haus eintragen. Als Ausgleich sollen Wohnung 1 und Wohnung 2 sofort auf mich überschrieben werden. Die Wohnung oben im Zweifamilienhaus sollen weiterhin vermietet werden und die Einnahmen (wahrschienlich) an meinen Vater gehen.

Meine Überlegungen:

Zunächst finde ich diese Lösung für mich nicht fair, da Wohnung 2 mir momentan gar nichts bringt, da dort auf unbestimmte Zeit (wahrscheinlich über 20 Jahre) meine Eltern wohnen werden (Rausklagen will ich sie dort stand jetzt nicht ;-)). Grundsätzlich fände ich es fair, wenn Wohnung 2 nicht beachtet werden würde sondern mein Bruder mir zumindest einen gewissen Ausgleich zwischen Wohnung 1 und dem Haus leisten würde. Von mir aus auch in Ratenzahlung (er spart ja ab sofort die Miete). Das hat mein Vater aber bereits abgelehnt, warum auch immer.

Allerdings habe ich jetzt auch schon gelesen, dass meine Rechte hier sehr beschränkt sind, und ich wohl nur einen Anspruch auf den Pflichtteil habe was das Haus angeht, dieser wäre ja durch Wohnung 1 schon fast abgegolten.

Es wäre toll, wenn jemand seine Meinung dazu sagen könnte, entweder von rechtlicher oder auch gerne aus rein "familiärer Sicht" ("sei doch zufrieden dass du überhaupt etwas kriegst ;-)). Vielleicht habt ihr ja auch noch einen anderen Lösungsvorschlag.

Danke und liebe Grüße

solea

Erbe, Immobilien, schenkung
2 Antworten
Meine Mutter Verlangt 300 Euro Miete?

Hallo,

erstmal die Lage: Ich lebe mit meiner Schwester bei meiner Mutter zusammen mit ihrem Freund.

Ich wurde dieses Jahr 18 habe meine Schule beendet und Arbeite momentan auf Teilzeit (Mein Vater Zahlt momentan kein Unterhalt von 150 Euro für 1 Jahr, weil ich ja jetzt selber Geld verdiene). Im Monat habe ich etwas unter vielleicht 6-800 Euro.

Der Freund meiner Mutter hat mit meiner Mutter geredet und ihr gesagt, dass sie Geld von mir nehmen sollten, da ich ja jetzt auch Geld verdiene. Ohne mit mir etwas zu bereden oder die Berechnungen wie sie auf den Betrag von 300 Euro pro Monat kamen zu erklären verlangen sie jetzt aus dem nichts von mir 300 Euro schon seit 3-4 Monaten. Ich habe um die Ruhe hier zu bewahren und weil ein einigen oder Diskutieren mit dem Freund meiner Mutter unmöglich ist bezahlt doch auch nur mit viel Schmerz.

Ich habe jetzt Versucht mit ihnen zusammen zu reden, doch es ist nicht möglich, da es nicht möglich ist mit dem Freund meiner Mutter eine normale Unterhaltung zu führen ohne das er Agressiv wird und Ausrastet (anderes Thema). Ich habe also nochmal meine Mutter alleine gefragt ob nicht auch 200 Euro reichen würden, da mir sonst teilweise die Hälfte meines Lohnes fehlen würde doch sie lies auch nicht mit sich reden und erklären warum sie genau 300 Euro wollen tun sie auch nicht. Wäre es möglich einfach mit ihnen zu reden wäre das alles viel einfacher aber eine normale ruhige Diskussion oder Vereinbarung ist nicht möglich und es wurde sehr oft versucht!

Meine Frage ist nun inwiefern dürfen die einfach so von mir 300 Euro verlangen. Ich beschwere mich hier nicht, dass soll nicht so rüber kommen aber ich fühle mich halt schon verarscht, weil die sich auch ohne mein Geld am ende des Monats durchaus noch Sachen für ihr Hobby kaufen können (Kommt mir zumindest so rüber!) ohne jetzt extreme Geldnot zu haben. Ich weiß aber die Finanzielle Lage am Ende des Monats auch nicht genau.. aus dem Grund, weil sie mir nichts darüber erzählen wollen, dürfen sie also ohne mich über die Finanzielle Lage aufzuklären Geld von mir verlangen?

Ich weiß jetzt nicht, inwiefern jetzt das Einkommen der zwei in diesem Fall eine Rolle spielt aber ich würde ihne auf meine Mutter: 1000-1200 Netto der freund meiner Mutter: 2200-2500 Brutto einschätzen.

Vielen Dank!

eltern, Immobilien, Miete, Mutter
5 Antworten
Erbpacht in der Familie sinnvoll, überhaupt so möglich?

Hallo Leute,
ich habe da mal eine Frage zum Erbbaurecht in einer verzwickten Situation und bin gespannt auf Eure Meinungen und Einschätzungen, ob unsere Gedanken totaler Käse sind oder weiterverfolgt werden könnten.

Wir (meine Frau, Sohnemann und ich) möchten ein Haus bauen. Problem: Grundstück (1. überhaupt was finden, 2. zu teuer, da bleibt dann nicht mehr genug Geld für ein Haus über). Der Gebrauchtmarkt gibt nix her und wenn dann zu überteuerten Preisen.

Neben dem Haus der Schwiegermutter (alte Hofstelle mitten in einer zentrumsnahen Siedlung, Dorf 11.000 Einwohner in NRW, Bebauungsplan) liegt eine Wiese mit 3 Baugrundstücken (Rohbauland, teilerschlossen mit Kanalisation) und einer Planstraße zwischen den Grundstücken durch, die eine Sackgasse um ca. 60 Meter zur nächsten Querstraße verlängern würde..
Diese Wiese ist zusammen mit dem Haus, in dem die Schwiegermutter wohnt und weiteren Flächen (Acker/Wald, verpachtet) in einer Erbengemeinschaft (Schwiegermutter mit ihrem Bruder) "gefangen".
Gefangen deshalb, weil die Trennung der Erbengemeinschaft aktuell hohe Steuern für die beiden bedeutet, und die Trennung deshalb erst in den nächsten paar Jahren vollzogen werden soll.
Auch ein vorzeitiges Rauskaufen eines Grundstückes durch uns (die Mutter würde uns ihre Hälfte schenken) wird von der Erbengemeinschaft abgelehnt.

Unsere Idee ist es nun, in der Wiese das hintere Grundstücke bei der jetzigen Sackgasse von denen zu pachten, um unser Haus per Erbbaurecht bauen zu können.

Die Erbengemeinschaft soll definitiv demnächst aufgelöst werden, nur ob in 2 oder in 5 oder 8 Jahren steht nicht fest. Die Schwiegermutter und ihr Bruder sind sich einig, dass bei einer Trennung die besagte Wiese an die Schwiegermutter fallen wird.
Dann würden wir quasi bei der Mutter pachten.
Die Mutter wiederum würde das Grundstück dann an meine Frau (Einzelkind) vererben bzw. vorher schenken, wodurch wir quasi "bei uns selbst" pachten würden und das Eigentum von Grundstück und Haus wieder zusammenfallen würde.

Ist das so ein gangbarer Weg, den wir weiter verfolgen könnten, natürlich mit weitergehender rechtlicher Beratung?
Oder mache ich irgendwo einen Denkfehler, dass man das Projekt direkt vergessen kann?
Auf welche Fallstricke/Eventualitäten müssen wir achten, wenn wir diesen Plan weiterverfolgen wollten?

Eine Frage noch zum Abschluss:
Wir würden dann mit der Gemeinde klären, ob man es ohne Straßenbau hinbekäme, weil die anderen beiden Grundstücke auf längere Sicht eh nicht bebaut werden sollen.
Aber falls für unser Bauvorhaben doch die Straße gebaut werden müsste, wer bekommt dann die Rechnung über die Straßenerschließung, der Pachtgeber oder der Pachtnehmer?
Dass wir fürs Haus die Grundsteuer etc. zahlen müssten ist klar.

Grüße Thorsten/Replica

Erbengemeinschaft, Grundstück, Immobilien, Erbpacht
2 Antworten
Makler kosten, nachdem das Haus privat inseriert wurde?

Hallo,

ein Haus war vom Makler auf immoscout inseriert. Ich habe den Makler kontaktiert, und durch ihn das Haus besichtigt. Ich habe mich nicht für das Haus entschieden, und das haus wurde nicht anderweitig verkauft. Ca. 4 Monate danach wurde dasselbe Haus privat inseriert. Das Haus ist jetzt 30k€ billiger angeboten als vorher, und der Kaufpreis ist jetzt viel interessanter, besonders dass es jetzt um Privatverkauf ohne Makler geht.

Darf ich nun das Haus kaufen, ohne Maklerkosten zu bezahlen? Auf der neuen Exposee stehen die Kontaktdaten des Verkäufers und die Adresse des Hauses. Und steht dass es ein provisionfreier Privatverkauf ist. Das heißt, jeder kann das Haus jetzt ohne Maklerkosten kaufen. Aber gilt das auch für diejenigen, die das Haus mal früher durch den Makler erst besichtigt haben, nämlich für mich?

es gibt eine zusätzliche Info, und ich weiß nicht ob sie wichtig ist. Das Haus wurde durch den Makler vor ca. 2 Monaten erneut inseriert, ca. 15k€ billiger als der ersten Preis.

noch eine zusätzliche Info: Ich weiß nicht ob der Maklervertrag noch steht. aber auf dem alten Exposee gab es schöne moderne mit Computergrafik vorbereitete Grundrisse. Ich nehme an, diese hat der Makler vorbereitet anhand der originalen Grundrisse. Auf dem neuen Exposee stehen nicht diese Grundrisse, sondern die originalen. Meine Vermutung nach, hat der Verkäufer diese nicht verwendet, da diese ihm nicht gehören. Sonst hätte es viel Sinn gemacht, diese am Exposee anzuhängen. Ich habe diese noch, da ich damals ein PDF Exposee vom Makler bekam. Ich weiß nicht ob diese zusätzliche Info wichtig ist

Immobilien, Makler
2 Antworten
Haus für Eltern kaufen. Lange tilgen oder nach dem Tod verkaufen?

Hallo an alle. Ich habe eine Frage bezüglich des Hauskaufs.

Aktuell sieht die Situation wie folgt aus:

Meine Eltern wohnen zur Zeit zur Miete und zahlen ca. 610 Euro Warmmiete in einem Wohnblock für eine 81 qm Wohnung. Sie wohnen bereits seit 20 Jahren in der Wohnung. Die Lebensbedingungen und der Renovierungszustand in dem Wohnblock sind jedoch nicht mehr die besten, sodass sie gerne in eine andere Wohnung ziehen möchten. Eine vergleichbare Wohnung in einem renovierten Zustand ist für meine Eltern unbezahlbar. Mein Vater verdient so 1800 netto und meine Mutter arbeitet nur auf 450 Euro Basis. Er muss noch die nächsten 13 Jahre arbeiten. Fraglich ob er das auch schafft. Schafft er es bis 67 zu arbeiten, wird er eine Rente in Höhe von ca. 1300 Euro bekommen. Nächstes Jahr bekommen beide ihre Lebensversicherungen ausbezahlt (5k und 17k).

Ich selbst bin 31 Jahre alt, auf Lebenszeit verbeamtet und verdiene recht gut, mit der Perspektive auf mehr. Zudem habe ich ein Aktiendepo im Wert von knapp 30k + Erspartes in Höhe von 10k.

Mein Vorschlag an meine Eltern war jetzt, Ihnen ein renovierungsbedürftiges Haus zu kaufen. Vorteil ist, mein Vater kann im Prinzip alles selbst machen. Hier würde ich ihn auch unterstützen. Mit den Auszahlungen aus den Lebensversicherungen könnte das Haus renoviert werden.

Um auf meine eigentlichen Fragen zu kommen:

Ich würde die Finanzierung des Hauses vollständig übernehmen. Als Beamter sollte ich mit meinem Ersparten einen sehr guten Zinssatz bei der Bank bekommen.

Macht es Sinn mit der Bank eine 110% Finanzierung zu vereinbaren?

Könnte ich den Kredit bezahlen und meine Eltern würden mir im Prinzip, dass was sie aktuell an Miete zahlen, einfach auf mein Konto überweisen? Meine Eltern würden mir im Prinzip den Betrag überweisen, den sie aktuell an Miete zahlen.

Was könnte ich von den Steuern absetzen?

Macht es Sinn, die Tilgung so gering wie möglich zuhalten und so die Laufzeit des Kredites ins unermessliche zu ziehen? Ich persönlich habe überhaupt kein Interesse an dem Haus und würde es nach dem Tod meiner Eltern sowieso verkaufen.

Sollten irgendwelche Umständen eintreten die aktuell nicht kalkulierbar sind, wäre es möglich das Haus früher zu verkaufen und den Kredit herauszulösen?

Ich hoffe ihr könnt mir bei weiterhelfen.

Viele Grüße

Hauskauf, Immobilien
2 Antworten
Kann Wohnrecht gerichtlich entzogen werden?

Hallo!

Ich habe ein großes Problem.

Als mein Exmann und ich noch verheiratet waren hat er für die Familie ein Haus gekauft. Die Verträge liefen alle auf ihn und er war als Alleineigentümer im Grundbuch und auch in den Kreditverträgen eingetragen.

2014 hat er mir das Haus überschrieben und sich verbindlich für die Zweizimmerwohnung im Anbau ein lebenslanges unentgeltliches Wohnrecht eintragen lassen. Mittlerweile bin ich dort weggezogen und hatte das Haupthaus jetzt schon inzwischen zweimal vermietet gehabt aber leider jedesmal Pech mit den Mietern.

Jetzt war ich wieder dort mein Exmann war nicht da und ich habe heimlich seine Wohnung betreten, da ich ja einen Zweitschlüssel habe. Ich dachte mich hauts rückwärts wieder raus. Eine richtige Messi Wohnung, dort liegen Klamotten überall verstreut, leere Bierflaschen und Verpackungen vor den Bierflaschen, Geschirr Pfannen Töpfe nicht abgespült einfach irgendwo stehen lassen, aus dem Kühlschrank wuchern schon die Zwiebeln raus, die Wohnung stinkt erbärmlich. Lebensmittel, schimmelige stehen überall rum. Die Rollos sind alle zu, es wird nicht gelüftet, er ist wochenlang unterwegs.

Im Übrigen hat er auch seit 2 Jahren keine Nebenkosten an mich bezahlt. Ich würde das Haus gerne verkaufen wie, da ich viel zu weit weg wohne und auch gar nicht die finanziellen Mittel habe es weiterhin zu vermieten und instand zu halten. Aber er besteht weiterhin auf sein wohnrecht und somit ist das Haus quasi fast unverkäuflich, denn wer kauft schon ein Haus wo einer ein Wohnrecht auf eine Wohnung drauf hat? Niemand.

Ich habe ihm den Vorschlag gemacht das Haus zu verkaufen natürlich muss er aufs Wohnrecht verzichten, dann geht erstmal das an die Bank was die Bank noch bekommt und den Rest habe ich gesagt würden wir teilen jeder die Hälfte. Und ich weiß dass er in extremen finanziellen Schwierigkeiten steckt.

Und jetzt eben meine Frage kann ich ihm irgendwie das Wohnrecht entziehen lassen bzw eventuell sogar entmündigen? Er macht ja nicht mal Briefe und dergleichen auf, die Polizei stand auch schon des öfteren auf dem Grundstück und hat ihn gesucht. Ich weiß echt nicht mehr was ich machen soll.

Ach ja es wäre noch zu erwähnen dass wir mittlerweile seit zwei Jahren geschieden sind.

Für hilfreiche Antworten bin ich euch sehr dankbar.

LG

Immobilien
1 Antwort
Ein seit 50 Jahren bewohntes Haus wurde bisher über eine Privatstraße erreicht und hat kein durchgängig eingetragenes Wegerecht dadurch Probleme bei Verkauf?

Ein seit 50 Jahren von bewohntes Haus und 4 weitere Anlieger werden über eine Privatstraße erreicht. Die Privatstraße hat drei Flurnummern. Nun stellte sich bei einem Verkauf heraus dass in den 1970 Jahren für 4 Anlieger die Wegerechte erweitert wurden aber versehentlich nicht bei unserem. Zu der Zeit hatten die beiden betroffenen FlurNr. den gleichen Besitzer !!! FlurNr 5 und FlurNr. 300

Ich würde jeden der zur Klärung des Sachverhaltes beitragen kann bitten sich unbedingt zu melden bzw. was die weitere Vorgehensweise sein muss um das Wegerecht zu erlangen, auch auf rechtlichem Wege da dieses Recht unverzichtbar ist.

....unten aufgeführt ist die Recherche und der Sachverhalt aufgeführt:

Dienende FlurNr. 100, 200 300 Die Herrschenden FlurNr. sind 1, 2, 3, 4, 5

Notar A und B

Aus der Urkunde des Notars A, 1982 ist zu entnehmen, dass man sich bei erstmaliger Einräumung des Wegerechts über die genaue Lage der Erschließungsstraße geirrt hat. Man war ursprünglich davon ausgegangen, dass die Straße allein auf den Flurstücken 100 und 200 verlaufe, während sich nunmehr herausstellte, dass sie zum Teil auch über das Flurstück 300 verläuft. Irrtümlich dachte man, diese Fläche des Flurstücks 300 sei Bestandteil des Flurstücks 200.

Nachdem dieser Fehler gefunden wurde, wurde mit der vorgenannten Urkunde die ursprüngliche Grunddienstbarkeit des Notars A ergänzt und das Wegerecht auf das Flurstück 300 erweitert. Diese Erweiterung erfolgte aber nur zugunsten der FlurNr 1 -4, zu deren Gunsten Dienstbarkeiten am Flurstück 200 mit der früheren Urkunde des Notars A bestellt worden waren.

Da die Dienstbarkeit am Flurstück 200 zugunsten FlurNr. 5 aber bereits 1 Jahr früher beim Notar B bestellt worden war, unterblieb leider eine Erstreckung des Wegerechts zugunsten der FluNr. 5 auf das Flurstück 300.

Folglich ist die Zuwegung zur FlurNr. 5 entgegen der Erklärung des Verkäufers im Kaufvertrag derzeit nicht gänzlich grundbuchlich abgesichert...........

........ Es ist ja offensichtlich dass das fehlende Geh- und Fahrrecht vorhanden war und nur durch formale Unzulänglichkeiten nicht eingetragen wurde. Ich denke dass ein möglicher Widerspruch gegen die Richtigkeit des Grundbuches und Wiedereintragung bzw. Anpassung durch einen spezialisierten Rechtsanwalt Erfolg haben könnte. Wie sieht Ihr das?

Haus, Immobilien
2 Antworten
Ab 5.000 Euro gemeinschaftlich in Immobilien investieren?

Vielen Dank, dass Du Dir die Mühe machst meine Frage zu lesen. Bei Google bin ich mit der Suche nach einer Antwort nicht mehr weiter gekommen, weshalb ich nun hier meine Frage stelle. Kannst Du mir mit Deinem Wissen helfen?

Ich möchte in Erfahrung bringen, welche sinnvollen Wege es gibt um mit Partnern gemeinschaftlich in Immobilien zu investieren. In unserem Beispiel soll eine Wohnung inkl. Erwerbsnebenkosten für 500.000 Euro von 100 Partnern zu jeweils 5.000 Euro gekauft werden.

Folgendes habe ich bereits bei meiner Recherche gefunden:

  1. BGB-Gesellschaft. Fällt leider aus, weil mit 100 Partnern eine notarielle Beurkundung schlicht zu aufwendig und zu schwierig ist.
  2. Nachrangdarlehen über Exporo oder Bergfürst. Fällt leider auch aus, weil diese Wohnung wirklich gekauft werden soll. Das Risiko eines Komplettausfalls erachte ich als zu hoch.
  3. Gründung einer KG, in der die Anleger zu Gesellschaftern werden. Über diese KG-Gesellschaft wird die Wohnung gekauft. Die Kapitalerträge werden an die Gesellschafter ausbezahlt.

Zur dritten Möglichkeit habe ich ausführlicher recherchiert und es scheint die praktikabelste Möglichkeit zu sein. Die rechtlichen Hürden scheinen sehr hoch zu sein, oder liege ich hier falsch? Gilt dieses Konstrukt schon als Immobilienfonds nach dem Kapitalanlagegesetz? Oder ließe sich das in der Praxis als Unternehmensbeteiligung umsetzen?

Vorab vielen Dank für Deine Mühe. Ich bin auf Deine Antwort gespannt.

Geldanlage, Geld, Fonds, Immobilien, Immobilienfinanzierung, Immobilienfonds, Immobilienkauf, Unternehmensgründung
6 Antworten

Meistgelesene Fragen zum Thema Immobilien