Immobilienrecht Miteigentümer eintragen?

Hallo,

meine Großtante ist mittlerweile über 90 und gesundheitlich doch arg angeschlagen, dass ich mir (leider) Gedanken um den anstehenden Nachlass machen muss.

Die Konstellation ist folgende: Meine Großtante ist unverheiratet und kinderlos. Sie hat mit ihrem mittlerweile verstorbenen Ehepartner vor 30 Jahren Eigentum (Wohnung) erworben und hierbei meinen Vater (= ihr Neffe), als erbberechtigt eintragen lassen. Mein Vater ist nun aber bereits 2008 verstorben. Die Wohnung ist abbezahlt.

Frage 1: Bin ich damit automatisch erbberichtigt? Ich habe nämlich nichts in der Hand, was mich unmittelbar als erbberechtigt ausweisen würde, als allein der Umstand, dass ich der Sohn meines Vaters bin. Oder muss das Testament dahingehend abgeändert werden, dass ich als Erbe statt meines Vaters eingesetzt werde?

Frage 2: In Bezug auf die Erbschafts-/Schenkungssteuer - welchen Freibetrag würde man mir einräumen? Sind es 20.000 €, weil ich als ferner Verwandter meiner Großtante gelte, oder sind es 400.000 €, weil ja eigentlich mein Vater der Erbe der Immobilie ist und mir damit als Kind ein deutlich höherer Freibetrag eingeräumt wird, selbst obwohl mein Vater bereits verstorben ist?

Frage 3: Alternativ... Wie verhält es sich damit, würde meine Großtante mich als Eigentümer im Grundbuch eintragen lassen. Würde hierfür einfach eine notarielle Grundbuchänderung zu üblichen Marktpreisen (ca. 2% des Verkehrswerts nach Gebührenordnung) erfolgen können, oder kann meine Großtante mich nur als Eigentümer eintragen lassen, wenn ich einen Eigentumsanteil von ihr "käuflich erwerbe", ich ihr also z.B. den halben Verkehrswert des Eigentums bezahle? Und würde mir dann bei Ableben ihr Eigentumsanteil dann automatisch zufallen und ich Gesamteigentümer, oder gäbe es erneut Verquickungen, wie die, die ich in Frage 1 und 2 angesprochen habe?

Vielen Dank!

Nachtrag: Möge meine Großtante noch 1000 Jahre leben... vor den rechtlichen und vor allem finanziellen/steuerlichen Konsequenzen ihres Ablebens habe ich den absoluten Horror! Denn wir können uns eigentlich nichts leisten...

Immobilien, Steuern
Immobilie teilweise schenken?

wir sind ein Paar (unverheiratet) und haben 2018 ein Haus im Speckgurtel Berlins gebaut (530k EUR Darlehen aufgenommen). Das Haus ist mittlerweile >1 Mio EUR Wert. Dazu besitzen wir 4 Wohnungen (ich 2, mein Partner 2). Alle Wohnungen sind finanziert. wir haben vor 2 davon 2026 zu verkaufen und das Hauskredit teilweise zu reduzieren (nachdem Spekulationsfrist). Ein teil werden wir in neue Immobilie investieren (noch eine Kapitalanlage Wohnung).Wir haben eine 4 jährige Tochter und werden ihr irgendwann die Immobilien vererben. Die Frage ist: wie kann man die Erbschaftssteuer umgehenn, wenn da überhaupt möglich ist? Wir könnten Ihr alle 10 Jahre 400k EUR Wert pro Elternteil verschenken, allerdings sollte das schwierig sein solange sie ein Kind ist und solange die Immobilien nicht abbezahlt sind (Kreditübernahmen durch Tochter sollen problematisch werden, solange sie nicht volljärig und beruftstätig ist). Was passiert wenn 1 von uns verstirbt? Die Tochter wird die Hälfte vom Haus und 1,5 Wohnungen erben. Die 1/2 Haus und 1,5 Wohnungen werden über 1 Mio Wert sein (allerdings nicht 100% abbezahlt). Wenn mein Partner stirbt und ich (Mutter) im Haus weiter wohne, die Tochter aber nicht, heisst das, dass die Tochter Erbschaftssteuer zahlen muss? Auf alles was über 400k EUR liegt? obwohl das Haus noch nicht komplett abbezahlt wird? Macht es Sinn wenn wir doch heiraten? welche Möglichkeiten gibt es um die Erbschaftssteuer umzugehen?

Vielen Dank im voraus

Erbe, Immobilien
Was passiert mit den Kosten für den Kaufvertragsentwurf falls die Finanzierung nicht zustande kommt?

Hallo ihr lieben ,

ich bin schon lange stiller Mitleser, hab viel hier gelernt und nun auch eine Frage

im September habe ich unverhofft ein Angebot für ein Haus bekommen , also bin ich mal nur so zu einem befreundeten Finanzvermittler gegangen um nur mal generell zu schauen ob das für mich realisierbar wäre . Haushaltsrechnung stimmte , kein Eigenkapital , Vermittler meinte es würde passen und hat alles hoch geladen , es kamen Angebote die ich unterschrieben habe und dann dauerte alles ewig ... irgendwann kam die Schreckensnachricht das sie abgelehnt haben weil mein Score zu schlecht sei . Also habe ich eine Auskunft geholt und da kam der Bankenscore mit G raus, keine negativ Merkmale . Basisscore 90 Prozent . Eine andere Bank hat mit Zinszuschlag zugesagt im Nachhinein aber wegen der Immobilie abgelehnt weil sie im Ferienhausgebiet lag . Ich bin dann auf Anraten einer Bekannten zu einer ansässigen Volksbank weil die dort dieses Gebiet kannten . Die haben mich direkt vor Ort mit mir zusammen gescort und gesagt das der Wert für Sie zufriedenstellend sei . Und für sie eher zählt ob positiv oder negativ Merkmale da wären . Sie haben mir ein Angebot gemacht und eine Finanzierungsbestätigung ausgestellt. Die Immobilie ist aber zwischenzeitlich verkauft worden , also habe ich mich umgeschaut und über einen Makler was anderes gefunden , das Exposé bei der Bank eingereicht , und nach nochmaligem scoring ( ich habe mittlerweile einen online Zugang bei der Schufa ) haben sie mir wieder eine Zusage geschrieben , mit Summe und Objekt , allerdings mit dem Hinweis das sie sich eine letztliche Kreditprüfung vorbehalten . Um weiter zu machen möchten sie einen Kaufvertragsentwurf , der Makler hat das Objekt reserviert , obwohl diese Bestätigung in meinen Augen dafür nicht reicht . Meine Beraterin hat mir gut erklärt das andere Bestätigungen nicht ausgestellt werden , und die Finanzierung klappt solange nicht noch irgendwas anmeldet gegen mich . Folglich hat der Makler den Entwurf in Auftrag gegeben , was ist jetzt wenn noch was passieren sollte , anmelden wird keiner was ich weiß ja was ich mit meinem Geld mache , aber ich habe nach dem ganzen hin und her mit dem Finanzvermittler ,der mit mittlerweile etwas Angst mit Seinen Aussagen macht Das es beim Abschluss bestimmt wieder nicht klappt , Sorge das es doch nicht klappt . Der Vorteil ist das diese Bank direkt gescort hat , die vorherige hat es erst am Schluss gemacht . Hat jemand eine Ahnung? Oder Ähnliches erlebt ?
danke im Voraus

Immobilien, kosten
Absicherung einer Finanzierung bei Rückauflassungsvormerkung?

Hallo liebe Community!

Ich habe folgende Situation vorliegen:

Meine Lebensgefährtin erhält mittels Überlassung ihr Elternhaus, in dem meine Schwiegermutter im EG wohnt und wir einen aufwendigen Umbau des ersten OG samt DG zur separaten Wohneinheit planen. Im Zuge der Überlassung lässt meine Schwiegermutter sich ein Wohnrecht (Räume EG + KG) sowie eine Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen, mit der ich ein wenig meine Probleme habe.

Wir müssen ca. 300t€ an Darlehen aufnehmen um den Umbau zu realisieren. Meine Hälfte Darlehens hätte ich mittels privater Grundschuld (Rang 1 - Grundschuld Bankdarlehen, Rang 2 - private Grundschuld ich und Rang 3 - Rückauflassungsvormerkung) abgesichert, so dass ich im Falle eines Falles meine eingebrachte Kohle zurückfordern könnte. Miteigentümer möchte ich nicht werden, da mir die Teilung des ZFH nach WEG als zu aufwendig und kostenintensiv erscheint.

Was mir noch unklar ist und nicht fair erscheint:

Angenommen meine Schwiegermutter macht unter einer der festgelegten Bedingungen ihre Rückauflassungsvormerkung wirksam, dann ist meine Lebensgefährtin nicht mehr Eigentümerin der Immobilie und würde für den von ihr eingebrachten Teil der Investition (150.000 €) - unabhängig davon, wieviel davon bereits getilgt worden ist - von meiner Schwiegermutter nichts mehr erhalten, während diese gleichzeitig eine Immobilie zurückbekommen würde, die erheblich mehr wert ist als zum Zeitpunkt der Hausübergabe. Wie lässt sich dies für alle Seiten gerecht regeln? Wie habt ihr diesen Punkt gehandhabt?

Vielen Dank für euren Input im Vorfeld und einen guten Start ins neue Jahr!

Finanzierung, Immobilien
Wie /von wem wird der Wert des Zugewinns MFH berechnet?

Mein Mann brachte ein sehr sanierungsbedürftiges 3 Familienhaus, 100 Jahre alt, mit in die Ehe. Auf ihm lag ein Kredit von 15 .000 Euro.

An diesem Haus wurde in unsrere Ehe nichts saniert, der Kredit aber wurde um 8000 Euro getilgt. Zum Haus gehören 1,5 ha unbebaubares Land, und ein massiver Schuppen, die wir in unsrer Ehe erweitert und zum Wohnhaus ausgebaut haben.

Im 3 Familienhaus wohnen in der Wohnung, die mit 15000 Euro vor unserer Ehe leidlich saniert wurde, Mieter, in der zweiten Wohnung mit lebenslangem Wohnrecht meine Schwiegereltern, beide 75 Jahre alt. Die dritte Wohnung ist 1950 das letzte Mal leidlich saniert worden, sie ist nicht bewohnbar, müsste vorher umfassend saniert werden.

Wir leben in Scheidung. Mein Mann will Zugewinn ausgeglichen haben. Wie kann heute der Wert des Grundstückes von vor dem Ausbau unseres Wohnhauses berechnet werden, woraus sich die Zugewinnsumme (des Zustandes vor dem Bau unseres Hauses auf gleichem Grundstück) ergibt?

Für das Gesamtgrundstück MFH + Schuppen, heute EFH, stehen wir beide zu 50% im Grundbuch. Das MFH (bzw. ganze Flurstück, denn alles ist eins) ist mit 250.000 Euro Grundschuld belastet.

Vor dem Antrag auf Zugewinn sprach er von diesem Haus als "Bruchbude" neuerdings erhielt es zumindest in seiner Wortwahl eine enorme Wertsteigerung. Er nennt es sein eingebrachtes "Anwesen".

Danke für eine hilfreiche Antwort. Was ist zu tun, damit verhindert wird, dass ich über den Tisch gezogen werde?

Immobilien
GmbH mit Immobilien gründen?

Hallo ich bin 17 Jahre alt und stelle jetzt hier mal ein paar Fragen, die mir bei meinen Leihenhaften Gedanken gekommen sind.

Also wenn ich 18 Jahre alt werde und 25 Tsd Euro für die Gründung einer GmbH gespart habe und diese GmbH dann auch gründe.

Inwieweit würde ich jetzt als GmbH einen Kredit bekommen um mir Beispielsweise ein Haus zu kaufen, wo mehre Wohnungen drin sind die ich dann vermiete.

Ich habe mich ungünstig ausgedrückt. Also meine Kinderrechnung ist quasi, dass ich ein Haus kaufe mit 10 Wohnungen.

Und sagen wir dieses Haus kostet 3 Mio.

und ich bekomme pro Wohnung 1000 Euro im Monat. Also insgesamt 10 Tausend im Monat.

Dann rechne ich 3 Mio durch 10 tsd und das sind 300. Also 300 Monate oder 25 Jahre.

Sprich wenn ich keine Probleme bekomme, dann bezahle ich meinen 3 Mio Kredit innerhalb von 25 Jahren ab und zack dann gehört mir das Haus und im Idealfall ist der Wert gestiegen und ich verkaufe es weiter oder ich bekomme meine 10 tsd monatlich einfach so weiterhin.

Naja meine eigentliche Frage ist, welche Voraussetzungen ich als GmbH jetzt erfüllen müsste um Beispielsweise einen Kredit von 3 Mio zu bekommen.

und naja also ich kam jetzt überhaupt erstmal auf eine GmbH weil ich hörte, dass man da viel steuern spart und man mit der GmbH auch besser abgesichert ist.

tut mir leid für meine Grammatik, mein deutsch ist noch nicht ganz so super.

Also ich wäre sehr dankbar wenn mir da jemand ein bisschen Infos geben könnte.

Viele Grüße

Bank, GmbH, Immobilien, Kredit, Miete
Wie lange dauert Gründung einer vermögensverwaltenden Gesellschaft?

Hallo,

ich habe seit 2014 ein Mehrfamilienhaus, das ich damals für 200000 Euro gekauft habe. Diesen Betrag schreibe ich seitdem zu 2% ab (AfA). Außerdem kommt der Jahreszins von ca. 2000 Euro des Kreditgebers hinzu und Fahrtkosten zum Objekt bei Neuvermietungen und Übergaben. Die Jahresmieteinnahmen belaufen sich netto auf 18000 Euro.

Ende Januar/Anfang Februar 2021 erwerbe ich in München zwei neue Eigentumswohnungen als weitere Kapitalanlagen. Durch den jeweils hohen Wert habe ich auch eine hohe AfA und hohe Zinsen. Die Jahresnetto-Mieteinnahmen werden die Kreditraten ausgleichen bis überschreiten. Hinzu kommt einmalig jeweils die Bausparkassen-Abschlussgebühr weil ich beides über jeweils ein Fälligkeitsdarlehen finanziere. Das Gute bei diesen Darlehen ist genau dieser Punkt und dass man bis zur Zuteilung nur Zinsen an den jeweiligen Kreditgeber zahlt. Zinsen sind ja voll absetzbar und die Bausparkassen-Abschlussgebühr in dem Jahr, in dem sie anfällt.

Nun habe ich aufgrund meines hohen Steuersatzes von 42-45 % vor, eine Vermögensverwaltende Gesellschaft (VVG) zu gründen. Damit würde ich die Grunderwerbsteuer beider neuen Anschaffungen sparen und bei den Mieteinnahmen. Klar, die AfA und die Jahreszinsen wären dann auch dementsprechend mit weniger Prozent absetzbar (ca. 20 % statt 42–45%).

Das einzige Problem wäre die Überführung des Mehrfamilienhauses in die VVG, wofür ich extra Grunderwerbsteuer für NRW zahlen müsste, da sich das Objekt im Ruhrgebiet befindet.

Meine Fragen:

  1. Lohnt sich das für mich? Mir ist bewusst, dass ich nur über eine Ausschüttung per Abgeltungssteuer oder über ein Darlehen Kapital aus der VVG für Privates abgreifen kann.
  2. Bisher habe ich für die neuen Objekte lediglich die Reservierung beim Bauträger gemacht. Muss ich denen mitteilen, wenn ich vorhabe, eine VVG zu gründen, damit sie dem Notar das mitteilen und der Verkauf an die neue VVG direkt geht?
  3. Was passiert mit den bereits beantragten Krediten? Müssen die Kreditgeber informiert werden oder kann ich als Privatperson weiterhin Vertragspartner sein?
  4. Kann ich das jeweilige, im Kreditvertrag angemeldete Eigenkapital als Stammkapital (mind. 25000€ für die Anmeldung als VVG) verwenden?
  5. Wenn ich die Anmeldung vor Silvester einreiche, wäre der Abschluss bis zum Notartermin (Ende Januar / Anfang Februar) der neuen Objekte erfolgt? Oder muss die Anmeldung bereits abgeschlossen sein, bevor der Bauträger den jeweiligen Notartermin beantragt?

Dankeschön

Finanzamt, Immobilien, Immobilienkauf, Miete, Steuererklärung, Steuerrecht, Mieteinnahmen
Fällt Schenkungssteuer an, wenn ich die Wohnung meines Bruders unter Verkehrswert kaufe?

Hallo zusammen,

folgender Sachverhalt liegt vor:

- Mein Bruder ist Eigentümer einer Wohnung in einem Mehrgenerationenhaus (insgesamt drei Wohneinheiten).

- Die beiden anderen Wohneinheiten sind im Eigentum meiner Mutter. Diese werden auf mich übertragen.

- Meine Bruder möchte ich seine Wohneinheiten für 47.500 € abkaufen und selber beziehen.

- 1999 hat mein Bruder einen Anbau von meiner Mutter geschenkt bekommen und hat dann eine Etage aufgebaut. Baukosten seinerzeit 60.000 €.

- Die Bank hat heute eine Verkehrswert von ca. 150.000 € ermittelt.

Unsere Rechnung ist, dass meine Bruder lediglich 60.000 € investiert hat, dieses bereits 20 Jahre her ist und noch Renovierungsbedarf (ca. 30.000€) besteht. Weiterhin übernehme ich die Verantwortung für meine Mutter (Einkäufe, Arzttermine, Behördengänge, etc - keine körperliche Pflege). Somit sind mein Bruder und ich mit einem Kaufpreis von 47.500 € einverstanden.

Bekannte haben uns jetzt gesagt, dass das Finanzamt dieses als Teilschenkung einstufen könnte: Verkehrswert 150.000 € minus Kaufpreis 47.500 € minus Freibetrag 20.000 € = 82.500 € ! Hiervon dann 20% macht zusätzlich 16.500 € Schenkungssteuer.

Kann mir hier jemand sachdienliche Hinweise :-) geben, welche der beiden Szenarien realistischer ist?

Unser Ansatz ist eher, dass wie Geschwister uns untereinander einig sind und unsere Mutter in gewohnter Atmosphäre altern darf und nicht uns gegenseitig zu bereichern.

Immobilien, Steuern
Richtiges Vorgehen zur (fristlosen) Kündigung eines regelmäßig zu spät zahlenden Mieters?

Zu folgendem Sachverhalt stellt sich mir die Frage nach dem richtigen Vorgehen zur Kündigung eines Mieters.

Mieter A bewohnt eine Wohnung seit 2005 mit gültigem Mietvertrag aus demselben Jahr. Der Mietvertrag sieht eine Zahlung der Miete inkl. Nebenkosten jeweils zum 3. Werktag eines Monats vor.

Vermieter B kauft die Wohnung Ende 2017 und übernimmt das bestehende Mietverhältnis. Ein neuer Mietvertrag wurde nicht aufgesetzt.

Der Mieter zahlt seine Miete seit 2017 nie zum 3. Werktag eines Monats. Die Miete geht meistens Mitte des Monats oder mit einem Monat Verzug beim Konto des Vermieters ein.

Getätigte Mahnungen/Zahlungsaufforderungen:

  • August 2018: Zahlungserinnerung für die Miete Juli 2018
  • Dezember 2018 bis August 2019: Fehlgeschlagener Versuch eines Mahnverfahrens über Mahnbescheid wegen nicht bezahlter Nebenkosten und unbezahlter Forderungen aus einer Nebenkostenabrechnung. Der Inhalt der Forderung war richtig, jedoch haben Formfehler auf Vermieterseite zur Klagerücknahme geführt.
  • November 2019: Mahnung wegen unregelmäßiger Mietzahlungen (Einschreiben & Email)
  • November 2019: Abmahnung wegen unregelmäßiger Mietzahlungen. Androhung einer fristlosen Kündigung, hilfsweise ordentliche Kündigung (Einschreiben & Email)
  • Dezember 2019: Abmahnung wegen unregelmäßiger Mietzahlungen. Androhung einer fristlosen Kündigung, hilfsweise ordentliche Kündigung (Einschreiben & Email)

Seitdem das Mietverhältnis zwischen Mieter A und Vermieter B besteht, ist nicht eine Mietzahlung zum dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingegangen. Aus persönlichen Gründen hat Vermieter B in 2020 keine weiteren Maßnahmen ergriffen und keine Kündigung ausgesprochen.

Weitere Unannehmlichkeiten ergeben sich aus:

  • Nebenkostenzahlungen erfolgen nicht in nötiger Höhe. Abgerechnete Nebenkosten wurden nicht beglichen.
  • Mülllagerung auf dem Hof des Mietshauses durch den Mieter. Mehrfache Hinweise durch Vermieter führen nur bedingt zur Besserung.
  • Abstellen eines "Schrott"-Autos auf dem Hof des Mietshauses 2019 bis Heute. Dadurch Behinderung anderer Mieter beim rangieren.
  • Verwahrloster Gartenanteil des Mieters.
  • Dreckige und verwahrloste Wohnung des Mieters.

Zur Frage:

  1. Wie ist das richtige Vorgehen zur Kündigung des Mieters?
  2. Ist nach den Mahnungen und Abmahnung mit Androhung einer Kündigung in 2019 eine sofortige fristlose Kündigung aufgrund regelmäßigen Zahlungsverzuges ratsam?
  3. ... oder sollte zunächst eine erneute Abmahnung zugestellt werden?
  4. Kann der lange Zeitraum zwischen Dezember 2019 und Dezember 2020, in dem vom Vermieter keine Maßnahmen ergriffen wurden, als Duldung angesehen werden? Evtl. ist dieser auch zur Bekräftigung der Unzumutbarkeit aufgrund der weiterhin unpünktlichen Mietzahlungen für den Vermieter anzusehen?
  5. Gibt es weitere Anregungen und Ideen zum Vorgehen?

Vielen Dank!

Abmahnung, Immobilien, Kündigung, Miete, Mietrecht, Recht, fristlose Kündigung
Traum vom Hauskauf aber wie?

Hallo zusammen,

ich habe folgendes Dilemma und mache mir seit 2 Wochen tag täglich Gedanken. Häufig bis Nachts um 02:00 Uhr…

Ich bin mittlerweile 26 Jahre alt, werde in 4 Monaten 27 Jahre. Ich wohne immer noch bei meinen Eltern und bin aktuell Single (Freundin hat vor 6 Monaten Schluss gemacht)

Nun ergab sich die Möglichkeit das ich eine Wohnung bekommen würde. Mein Kumpel und seine Freundin ziehen aus und ich könnte diese Wohnung übernehmen.

Diese Wohnung 2-Zimmer, ca. 60m² (in Bayern) würde warm 600€ monatlich kosten. Mit allem drum und dran (Strom, Lebensmittel, GEZ, Versicherung, Auto) würde mich das monatlich ca. 1350€ kosten.

Mein Verdienst liegt bei knappen 1800€. Somit kann ich ca. 450€ monatlich auf die Seite legen. Aktuell da ich noch bei meinen Eltern wohne bekomme ich ca. 1150€ auf die Seite.

Es ist jetzt so das ich die Jahre davor nicht relativ viel auf die Seite bekommen habe. (Urlaub, Party, Vergnügen). Zudem habe ich 2 Ausbildungen absolviert und aktuell bin ich seit 2 Jahren ausgelernt, sodass nicht viel Geld auf die Seite kam.

Seitdem die Pandemie ist hat sich das natürlich alles geändert. Aktuell habe ich ca. 15.000 € auf der Seite.

Das Problem ist, mein Lebenstraum ist es einmal eine Doppelhaushälfte zu besitzen. Diese kostet in Bayern ja ca. 550.000€. Meine Eltern besitzen noch eine Eigentumswohnung (3 Zimmer groß, ca. 75m²), die ich mal bekommen werde. Zudem hinterlassen sich mir auch ein Erbe (Geldwert).

Was soll ich machen? Wenn ich jetzt ausziehe, dann kann ich mir doch den Traum des Hauses abschminken, da ich nie das Geld auf die Seite bekomme. Zudem gebe ich ja monatlich Geld aus (Miete), was mir später beim Haus abzahlen mal fehlen wird.

Der Durchschnitt der Bürger und Bürgerinnen kauft sich ein Haus mit 39 Jahren und bis dahin habe ich niemals soviel Eigenkapital gespart, das ich mit mind. 1000€ monatlich mein Haus bis zur Rente abbezahlen kann.

Habt Ihr irgendwelche Tipps für mich? Soll ich noch daheim bleiben? Wie machen das andere?

Geld sparen, ausziehen, Hauskauf, Immobilien
Grundbesitzabgaben vom Verkäufer, trotz erhaltenem Geld, nicht gezahlt, was können wir tuen?

Hallo liebe Finanzfragen Community,

wir haben 2017 ein Haus gekauft, der "Verkäufer" war eine Erbengemeinschaft.

Einer der Erben hat sich um alle Rechnungen und laufenden Kosten, nach dem Tod des Vaters, gekümmert. Dieser Erbe ist bezüglich der Grundbesitzabgaben für das zweite Halbjahr, auf uns zugekommen, mit der Bitte die Kosten zu übernehmen. Wir waren natürlich bereit die Grundbesitzabgaben zuzahlen.

Die Rechnung dafür hatte er von der Finanzbuchhaltung erhalten. Nachdem er sich mit dieser verständlichen Bitte an uns gewandt hat, haben wir ihm den Betrag für beide Quartale in Bar bezahlt. Den Erhalt und Zweck dieser Zahlung haben wir uns von ihm schriftlich bestätigen lassen. (Dieses Schreiben befindet sich auch noch in unserem Besitz.)

Nun mussten wir allerdings vor einigen Tagen von der Finanzbuchhaltung erfahren, das die Abgaben für das letzte Quartal nicht eingegangen sind. Als neue Eigentümer des Grundstücks haften wird natürlich.

Was können wir nun tun, um uns das Geld vom Erben zurückzuholen? Den Betrag für eines der zwei Quartale hat er bezahlt, aber das andere halt nicht.

Unsere Überlegung ist nun, ihn schriftlich zu einer Stellungnahme diesbezüglich zu bewegen. Um nachzuweisen, dass falls er diesen Betrag gezahlt haben sollte, dieser bei der Finanzbuchhaltung eingegangen sein muss.

Falls nicht, wollen wir natürlich das Geld, was wir ihm gezahlt haben zurück, es war ja für die Grundbesitzabgaben gedacht. Können wir diesen Betrag von ihm Zurückfordern? Wenn ja, was könnten, wir tun, falls er dieser Aufforderung nicht nachkommt?

Vielen Dank im Voraus für Ihre Hilfe!

Geld, Immobilien, Recht
Garage fehlt in der Teilungserklärung?

Hallo zusammen,

wir haben eine vermietete Wohnung. Dabei wurde beim Kauf im Notarvertrag darauf hingewiesen, dass der Vorbesitzer, eine Garage auf dem Hof errichtet und seitdem vermietet hat, diese jedoch weder im Grundbuch noch in der Teilungserklärung als Sondereigentum der Wohnung oder einer anderen Wohnung eingetragen ist. Da ich die Wohnung weiterverkaufen möchte, habe ich zwei Anwälte im Bereich Immobilienrecht um Rat gebeten, da ein Weiterverkauf mit Garage oder zumindestens ein Verkauf der Wohnung mit Sondernutzungsrecht der Garage natürlich lukrativer ist.

 Ich habe zwei verschieden Meinungen erhalten

 

Der eine ist der Meinung, dass man es bei einem Weiterverkauf der Wohnung die Garage notariell in der Teilungserklärung als Sondereigentum oder zumindestens Sondernutzungsrecht der Wohnung eintragen kann und zwar alleine aus den vorliegenden Dokumenten und aus folgenden Gründen:

- Im Protokoll der Eigentümerversammlung vom Jahr 1995 wurde dem Antrag auf Bau einer Garage zugestimmt. Vorraussetzung sei die behördliche Genehmingung. Alle Kosten sind vom Antragsteller zu tragen. Eine Sondernutzung muß nicht extra beschlossen werden (Damaliger Eigentümer Herr X! Herr X hat diese Garage dennoch nie errichtet aber sein Nachbesitzer Hr Y im Jahre 2005. Er hat eine behördliche Genehmigung beantragt und auch erhalten und die Garage gebaut.

Fazit: Der Bau der Garage wurde beschlossen und die behördliche Genehmigung erteilt, somit sollte einer Erweiterung der Teilungserklärung zu der Wohnung ein Sondernutzungsrecht einzuräumen nix mehr im Wege stehen.

Der andere Anwalt meinte, solange es nicht in der Teilungserklärung explizit steht das die Garae zu der Wohnung gehört, kann ich bei einem verkauf diese nicht im Notarvertrag mit reinnehmen.

Nun habe ich eine Käufer gefunden, ebenfalls ein Anwalt. Dieser hat einen Notar beauftragt den Kaufvertragsentwurf zu erstellen und meinte, das die Garage zu der Wohnung gehört. Nun steht in dem Kaufvertragsentwurf drin, dass ich, als Verkäufer angebe, dass zu der Wohnung eine Garage auf dem Hof gehört.

Nun meine Fragen

  1. Ist das richtig so?
  2. Wenn wir das so lassen, inwiefern würde ich mich nach einem Verkauf angreifbar machen, was würde mir womöglich drohen? Wäre der Käufer in der Position, wenn ihm die Wohnung irgendwann nicht mehr zusagt, dass der Kaufvertrag dann nichtig ist und eine Rückabwicklung oder Schadensersatzansprüche drohen?

Vielen Dank Gruß Stefan Heinz

Immobilien
Habe ich mich bei dem Immobilienkauf übernommen?

Guten Morgen zusammen,

ich hocke heute wieder vor dem Notebook und sinniere wieder, ob ich evtl. einen groben, blauäugigen Fehler begannen habe. Evtl. könnt Ihr mir da mal einen Rat geben?

Wir haben im Juli 2019 ein 2-Fam. Haus gekauft, welches Teilvermietet ist.
Der Mietzins beträgt derzeit 800€ für 133 qm.
Das Erdgeschoss haben wir zur Eigennutzung (circa 100qm)

Das Objekt hat nach Verhandlung 495.000€ gekostet. (Bayern).
Das Objekt wurde von einen (semiguten) Gutachter angeschaut, und war überzeugt, dass die Grundsubstanz gut ist. Einiges muss dennoch nach (30 Jahren) instand gesetzt werden.

Kalkulationsgrundlage:

Eigenkapital = Nebenkosten + Kellergeschoss zu wohnzwecken herrichten, sodass wir das EG sanieren können.

100% Finanzierung - da es kalkulatorisch "Bockmist" gewesen wäre (evtl. ist hier der Fehler) bei dem derzeitigen Zinssatz (Einsparung von circa 0,02%).

Zusätzlich haben wir einen Sanierungskredit von circa 15.000€ mit aufgenommen.

Nun kommt das Dach früher als erwartet und mit einer höheren Summe, weil leider einige Baustellen hinzugekommen sind. Statt für circa 2025 veranschlagte Maßnahme muss diese 2021 erledigt werden und kalkulatorisch 50.000€ werden es knapp 90.000€. Welche wir jetzt nachfinanzieren müssen.

Wird sind ein paar (m+m) beide Akademiker mit 3-5 Jahren Berufserfahrung
Zusammen haben wir ein Nettohaushaltseinkommen von circa 4.700€ zzgl. des Mietzins, welche ich gerne als "Puffer" rechne. Summa Summarum circa 5.500€

Aufteilung der Kredite:

250.000€ mit Tilgung 2,5% - 1,15% Zins ( Mietswohnung)
200.000€ mit Tilgung 2,5% - 1,05% Zins(Eigennutzung)
50.000€ über KFW gerade nicht die genauen Daten im Kopf
15.000 mit Volltilgung nach 10 Jahren - Zins 1,25%

Unser Annuität beträgt pro Monat circa 1790€ (für die o.g. Darlehens)
Für das neue Dach müssen wir ein weiteres Darlehen aufnehmen
Entweder 2,5% oder 4,0% Tilgung mit 1,93% Zins ( 333€ oder 444€)..

Somit wäre ich bei einer monatlichen Wert von 2123€ oder 2234€

Kalkulatorisch mit allen Ausgaben, welche wir seit 10 Jahren detektieren hätten wir monatlich circa 1500€ wegsparen können - mit dem neuen Darlehen schrumpft das gewaltig - und mein Konzept der Sondertilgung für das Objekt (Eigennutzung) wird höchstwahrscheinlich nicht umgesetzt. Sehe ich das zu schwarz oder habe ich einen großen Fehler begangen?

Danke und Grüße

Thomas

Immobilien, Immobilienkauf
Steuerbefreiung Familienheim - 1/2 steuerfrei erben und andere (eigene) Hälfte danach verschenken?

Folgender Fall: Ehepaar besitzt 50/50 ein Haus/eine Wohnung. Nun verstirbt einer der Eheleute, Partner bleibt im gemeinsamen Familienheim wohnen und erbt somit nach §13 ErbStG den halben Anteil des Partners steuerfrei - dafür muss das Familienheim aber für 10 Jahre weitergenutzt werden (Übertragung mit Wohnrecht oder Nießbrauch reicht dafür nicht aus - vgl. BFH, 11.07.2019 - II R 38/16).

Frage 1

Kann der Partner denn zumindest über seine Hälfte des Familienheims, die ihm bereits vor dem Erbfall gehörte, verfügen und diese Hälfte bereits vor Ablauf der 10-Jahresfrist auf z.B. Kinder übertragen oder würde dies dann auch einen Nachversteuerungstatbestand auslösen?

Frage 2 - Fallvariation: Übertragung nach 1 scheidet aus

Kinder erben das Familienheim irgendwann von Todes wegen zu gleichen Teilen. Nun werden wohl kaum alle zusammen zur Eigennutzung in das Familienheim einziehen (und das FA das sicher nicht anerkennen). Können sich die Kinder dann das Erbe einvernehmlich aufteilen und einer bekommt sinnvollerweise das Familienheim zur Eigennutzung inkl. Steuerbefreiung? (*) Oder wird die Wohnfläche dann nach Erbteilen gestückelt und wer in das Familienheim einzieht bekommt seinen m2-Anteil steuerfrei (und die nicht einziehenden Geschwister haben Pech gehabt und müssen ihre m2 versteuern)?

(*) Dieser Satz in §13 (1) 4c irritiert mich dabei: "kann die Steuerbefreiung nicht in Anspruch nehmen, [...] wenn ein Erbe im Rahmen der Teilung des Nachlasses begünstigtes Vermögen auf einen Miterben überträgt."

erbrecht, Immobilien, Steuerrecht

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