Belastetes Haus in Wohnungen aufteilen und diese verkaufen?

Hallo Ihr lieben Hilfsbereiten,

ich hätte da eine Frage, zu der ich bisher noch keinen wirklich passenden Thread gefunden habe. Und bitte seid geduldig mit mir, ich bin in Immobiliendingen echt unbedarft!

Ich habe vor Jahren zusammen mit meiner Frau ein Haus (3 Etagen) gekauft/finanzieren lassen, von dem wir eigentlich jeweils eine Etage als Büro nutzen, vermieten und selbst bewohnen wollten. Inzwischen hat uns das Leben leider ziemlich herumgebeutelt. Der Mieter ist weggefallen (und Ersatz ist hier nur schwer zu finden), das Büro läuft nicht, wir müssen uns sehr strecken, um Zinsen und Tilgung zu bedienen, und neben der Grundschuld für das Finanzierungsdarlehen sind noch ein paar Zwangshypotheken dazugekommen (und damit die latente Angst vor Zwangsversteigerung). Die Restdarlehensschuld und die Zwangshypotheken dürften bei der Lage, der Immobiliensituation am Ort und dem Sanierungszustand (ca. 2/3 bis 3/4 des Hauses sind renoviert) bei einer Zwangsversteigerung den Verkaufserlös weitgehend aufzehren oder, im schlimmsten Fall (je nach Versteigerungsergebnis), sogar übersteigen. Alles also ziemlich schlamasselig...

Nun mein vielleicht blauäugiger Gedanke:

Wenn wir das Haus in drei Wohnungen aufteilen könnten und für die beiden komplett renovierten Wohnungen zu einem guten Preis Käufer fänden (ich weiß, zu viele Konjunktive!), dann bestünde eventuell die Chance, daß wir womöglich die dritte Etage behalten können.

Haltet Ihr das zumindest für theoretisch denkbar? Mir ist schon klar, daß diese Lösung voraussetzen würde, daß man das Haus vor dem Verkauf aufteilt, was allein ja schon sehr teuer ist wegen der hohen Notar-/Grundbuchkosten, und dafür können wir das Geld nicht vorstrecken. Ob die Bank bei sowas überhaupt mitmacht? Ob sie vielleicht sogar die Teilungskosten vorfinanzieren würde, wenn man ihr nachvollziehbar darlegen könnte, daß der Wert der beiden zu verkaufenden Etagen im Verkaufsfall deutlich über den Grundschulden liegt (und bei einem Verkauf auf dem freien Markt in der Regel erheblich höhere Erlöse zu erzielen sind als bei einer Zwangsversteigerung)? Oder bin ich hier vollkommen im Traumland gelandet? Und: müssen die (nachrangigen) Gläubiger, die uns die Zwangshypotheken reingedonnert haben, einer Teilung und einem Verkauf auch zustimmen?

Für jeden Input bin ich dankbar!!!

Herzliche und dankbare Grüße,

Mats

Hausverkauf, Immobilien, Hypothekendarlehen
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Höhe der AFA Sätze / Nutzungsdauer bei Garagen & Tiefgaragen?

Hallo,

ich habe im Jahr 2012 einige Tiefgaragenstellplätze, die unterhalb von Wohngebäuden liegen, gekauft und vermietet. Die Immobilien wurden in den Jahren 1973, 1985, 1997, 1999 erbaut.

Ich habe dort keine Wohnungen und vermiete auch nichts zum Wohnen.

Der Gebäudewert zzgl. anteiliger Kaufnebenkosten wurde von mir seit Übergang von Nutzen und Lasten mit 2% (Nutzungsdauer 50 Jahre) abgeschrieben.

Nun finde ich in vielen Steuerratgebern Hinweise auf andere Nutzungsdauern: 33 Jahre, 30 Jahre, 20 Jahre….bzgl. vom Baujahr abhängige Restnutzungsdauer.

Wie seht Ihr das? Habe ich zu wenig abgeschrieben?

Die Steuerbescheide sind ggf. noch nicht komplett wirksam, weil das FA sich die Prüfung der gewinnerzielungsabsicht (Gewerbeimmobilien) noch offen hält.

Kann ich daher etwas korrigieren? Sollte ich das tun?

Oder kann ich zumindest für die Zukunft noch etwas ändern? Wie müsste ich vorgehen?

Nach Kauf habe ich den Bodenrichtwert mit der Fläche das anteiligen Grundstücks (Miteigentumsanteil an der Anlage x Bodenrichtwert) genommen und als Bodenwert ausgewiesen. Der Rest war dann Gebäudewert.

Nun sehe ich (auch aus verschiedenen Gutachten), dass das sehr nachteilig ist, da der Bodenrichtwert sich ja auch mehrgeschossige Wohnbebauung bezieht und mein Bodenwertanteil nun oft bei über 50% am Kaufpreis lag.

Kann ich dies noch korrigieren?

Dieser neue Rechner zur Afa spuckt für TG Plätze aber auch nur komische Werte aus – oder könnte ich mich auf diesen berufen?

So, leider noch kurz ein weiteres Thema: ich habe gerade in einer GbR noch oberirdische Garagen auf einem Garagenhof, Baujahr 1965 und 1974, gekauft.

Sie stehen getrennt von Mehrfamilienhäusern. Massiv gebaut.

Diese finde ich in der AFA Tabelle bei 15 oder 20 oder 30 Jahre. ABER die sind nun schon seit Bau längst rum. Fange ich hier dann auch komplett von vorne an? Obwohl man das Alter wirklich sehr ansieht?

Und wenn ich bei der Kaufpreisaufteilung Gebäude zu Boden über das Ertragswertverfahren mit 60 Jahren Nutzungsdauer lt. Staatlicher Sachwertrichtlinie vorgehen muss, dann ist das ja auch im Gegensatz?

Vielen Dank für Eure Einschätzungen zu diesen 3 Themen!

Liebe Grüße! 

AFA, Immobilien
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Eigenheim / Unverheiratetes Paar / Trennung / Verzichtserklärung?

Hallo zusammen!

Ausgangssituation:

Zusammen mit meiner ehemaligen Lebensgefährtin, habe ich zwei gemeinsame Kinder (9 und 3 Jahre). Wir waren ca 10 Jahre zusammen und haben vor exakt 2 Jahren gemeinsam ein Eigenheim erworben. Beide sind im Grundbuch zu gleichen Teilen eingetragen. Es handelte sich um eine Vollfinanzierung, die sich hauptsächlich aus zwei Krediten zusammensetzt (welche auch im Grundbuch stehen). Die reinen Kreditbelastungen werden von jeher zu beinahe gleichen Teilen von den jeweiligen Konten abgebucht. Die Nebenkosten wurden fast ausschließlich von mir getragen, da ich Hauptverdiener bin.

Zum Problem:

Im Laufe des letzten Jahres erlangte meine Ex zu der Erkenntnis, dass das klassische Familien- und Beziehungsmodell wohl nichts mehr für sie ist...! Für die beiden gemeinsamen Kinder besteht das gemeinsame / geteilte Sorge- und Aufenthaltsbestimmungsrecht. Für die Kids ist ein wöchentlicher Wechsel zwischen Mutter und Vater angedacht bzw. vereinbart - ohne gegenseitige Unterhaltsverpflichtungen. Im Rahmen der Trennung hat sie immer wieder betont, dass sie nicht möchte, dass die Kids auch noch ihr Zuhause verlieren, ich dürfe das Haus alleine behalten und sie würde daher auf ihre Ansprüche am Haus verzichten und auch eine entsprechende notarielle Verzichtserklärung unterschreiben, da eine Umschuldung nur zu meinen Lasten kaum möglich ist. Dass sie weiterhin als Schuldnerin gegenüber den Banken haften würde, weiß sie. Hierfür wollen wir festhalten lassen, dass, sofern ich die Belastungen nicht mehr tragen kann, ein Verkauf zu erfolgen hat o.ä.! Als Ausgleich möchte sie bislang nur ein paar Möbel und eines der Autos, welches ebenfalls in den Krediten steckt. Eine Ausgleichszahlung erwartet sie nicht. So weit, so gut - könnte man meinen.

Das Problem ist jetzt aber, dass wir praktisch seit einem Jahr getrennt sind, aber immer noch unter einem Dach wohnen und somit natürlich auch streiten... Das belastet nicht nur die Kinder, sondern vor Allem auch mich. Ich möchte endlich abschließen können und vielleicht auch nochmal neu glücklich werden. Da sie nicht sonderlich viel verdient, gestaltet sich die Wohnungssuche in unserer Region leider sehr schwierig bis fast aussichtslos - zumindest in dem Rahmen, den sie sich erhofft hat. Das geht jetzt schon seit Monaten. Ich habe ihr auch schon kleinere finanzielle Zugeständnisse gemacht, die sie aber ablehnt. Große Beträge sind einfach nicht drin. Sie weiß, dass verkauft werden muss, wenn sie zuviel verlangt. Ich weiß zwar, dass ich unter den genannten Umständen auf ihr Wohlwollen angewiesen bin und mich über ihre vorläufigen Zugeständnisse glücklich schätzen kann - aber diese Hängepartie nagt auch an mir und vielleicht hält sie einen auch einfach nur hin...

Welche Möglichkeiten habe ich ihren Auszug zu forcieren? Gerne nehme ich auch eure Erkenntnisse zu ähnlichen Verzichtserklärungen auf!

Vielen Dank vorab!

Immobilien, Trennung, Eigenheim
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Mit Grundsicherung Haus vermieten?

Hallo zusammen :)

Ich, 33, beziehe Grundsicherung und könnte jetzt von meiner Oma ein Haus alleine erben. Mein Vater und mein kleiner Bruder wohnen in dem Haus. Mein Bruder würde auf seinen Erbteil verzichten, wenn ich ihm dafür zusichere, dass er lebenslanges Wohnrecht bekommt und ich mit den Mieteinnahmen, welche ich von ihm und unserem Vater erhalten würde, das Haus fertig baue und saniere. Es ist derzeit eine ziemlich große Baustelle (kein Fußboden drin, Heizung geht nicht, Wände müssen verputzt werden, Garten muss gemacht werden etc.)

Das Problem ist, das Amt würde meiner Kenntnis nach aber die Miete als Einkommen anrechnen auf meine Grundsicherung. Und weil ich nicht in dem Haus wohne, müsste ich dies so oder so verkaufen, oder? (Ich will nicht dort einziehen wegen Schwierigkeiten mit meinem Vater)

Die Frage, die sich mir stellt ist: Gibt es eine Möglichkeit, dass ich die Mieteinnahmen z.B. durch einen Vertrag mit meinem Bruder so regeln kann, dass das Amt mir dies nicht als Einkommen anrechnen kann und dass ich das Haus auch nicht verkaufen muss? Weil ich durch den Erbverzicht meines Bruders dann z.B. vertraglich daran gebunden wäre bezüglich Miete und nicht verkaufen dürfen.

Ich hoffe, ich konnte dies halbwegs verständlich erklären. Ich weiß echt nicht weiter :(

Vielen Dank im Vorraus!

Lieben Gruß

Jessy

Einkommensanrechnung, Erbe, Grundsicherung, Haus, Immobilien, Mietvertrag, Vermietung.
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Schenkungsteuer - Wohnung Anteil Übergabe?

Guten Tag,

in 2016 haben mein Ex-Verlobter und ich eine Wohnung gekauft. Der Preis der Wohnung war €307.000, und wir haben einen Kredit von €246.000 genommen. Ich und meine Familie haben die meisten Renovierungsarbeiten vorbereitet und gemacht, Baumaterialien gesucht und mithilfe meines Vaters gebracht, Baufirma von meinem Land organisiert usw.

Alle Baumaterialien, Renovierungsarbeiten, Möbeln usw. wurde finanziell vom Großvater von meinem Ex-Verlobten gesponsert als eine Unterstützung für die neue, junge Familie.

Leider Anfang dieses Jahres trennten wir uns ein paar Monaten bevor heiraten.

Ich habe einen Anteil von 18% an der Wohnung und 50% auf Kredit. Warum 18%, weiß ich bis heute nicht, wahrscheinlich wegen der finanzielle Hilfe von seiner Familie. Es war nicht möglich 18% des Kredits zu haben, aber ich wollte trotzdem meinen Ex unterstützen und beisteuern, da wir geplant hatten, bald zu heiraten. Deswegen, ich habe das nicht als falschen/unsicheren Schritt gesehen (unglücklicherweise für jetzt!)).

Ich möchte die ganze Situation bald wie möglich beenden und auf meinen Ex-Verlobten meinen Anteil von 18% übertragen. Er würde mir die 18% des geschätzten aktuellen Wertes der Wohnung abzüglich des verbleibenden Kredits auszahlen.

D.h. € 329.025,00 (geschätzte aktuelle Wert inkl. Anschaffungskosten) - € 239.992,11 (jetzige Kredit Saldo) ​​= € 89.032,89 x 18% = € 16.025,92 (Summe welche würde mein Ex mir auszahlen).

Bank sagte schon, es kein Problem ist, dass mein Ex-Verlobter den gesamten Kredit übernehmen wird.

Ich bin eine Ausländerin, kam nur wegen meinen Ex-Verlobten hierher nach unsere Verlobung, da es nicht geklappt hat, werde ich wahrscheinlich Deutschland in 1 Jahr verlassen. Ich möchte jedoch nicht mit dem Gefühl leben, dass in einigen Jahren etwas vom Finanzamt kommt und sie werden mich aus Deutschland verfolgen. Und dann wahrscheinlich noch einige Schulden kommen könnten. Mein Ziels ist das alles, jetzt klar, günstig und sicher abschließen mit wenig wie möglich Kosten, weil ich habe schon viel zu viel verloren.

Welche Steuern und wie viel kann in dieser Situation gelten? Wer muss dafür bezahlen? Wie ist es mit Einkommensteuererklärung?

Gilt die Schenkungssteuer hier? Und wenn ja, wie viel wäre es und wer sollte diese bezahlen?

Ich habe ein bisschen analisiert diese Situation mit verschieden Szenarios. Wenn 20.000€ Freibetrag ist, dann meine 18% (€ 16.025,92) wäre kein Problem für Schenkungssteuer.

Aber wenn ich meinen 18% -Anteil auf meinen Ex übertragen wird und gleichzeitig aus dem Kredit genommen werden, wird Kredit=Schulden Übertragung als Einkommen für mich ausgelegt?

Gründstücksübertragung = € 329.025,00 (geschätzte aktuelle Wert inkl. Anschaffungskosten) x 18% = €59.224,5

Mein aktuell Teil des Darlehensbetrag 50% = €239.992,11 x 50% = €119.996,06

Ist es überhaupt möglich, dass eine

Schenkungsteuer = €119.996,06 – 20.000 (Freibetrag)) - €59.224,5 = €40.771,56 x 30% = €12.231,47 ?

Ich wäre sehr dankbar für Ihre Beratung!

S.

Einkommenssteuer, Einkommensteuererklärung, Grunderwerbssteuer, Immobilien, Kredit, Anteil
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Einfamilienhaus ist vermietet und Mieter verlangen Gaszähler?

Guten Tag

Es geht um ein Einfamilienhaus, welches in Deutschland steht und dieses habe ich vermietet. Das Warmwasser und die Bodenheizung wird mit Flüssiggas geheizt. Im Garten ist ein Tank für Flüssiggas.

Die Mieter sind MItte Juli 2018 eingezogen. Ich habe Ihnen die Rechnungen gegeben von den beiden Auffülldaten des Flüssiggases jeweils Anfangs März 2017 und 2018. Das Haus habe ich erst seit 2016.

Auf dem Mietvertrag habe ich festgehalten, dass wenn im Februar 2019 bestellt wird, so dass die Lieferung wieder anfangs März kommt, dass ich dann nach einem Schlüssel vom Internet kosten übernehme für März 11.5 %, April 9.3 %, Mai 5.6 %, Juni 3.7 % und Juli 3.7 %. Das heisst ich habe versprochen, dass ich 33,8 % des Rechnungsbetrages übernehme von der nächsten Auffüllung, wenn diese Anfangs März ist.

Nun verlangen die Mieter einen Gaszähler. Nach meiner Meinung ist ein Gaszähler nicht notwendig, da es sich um ein EFH handelt und nicht um eine Wohnung in einem Wohnblock, wo die Heizkosten nach Verbrauch aufgeteilt werden müssen.

Frage: können mich die Mieter dazu zwingen einen Gaszähler zu montieren? Sie sind ja die einzigen, die Heizen oder Warmwasser aufheizen mit Flüssiggas und das Gas ist in einem Tank, es kommt nicht von einer Leitung.

Beim Ausziehen kann man ja wieder die Tabelle zur Hand nehmen mit dem Schlüssel, z.B. werden für Januar 13,6 % berechnet, es ist jeder Monat in der Tabelle separat angegeben.

Der Mietvertrag wurde von Herrn und Frau unterschrieben. Kann ich mich darauf stützen? Danke für Antworten.

Immobilien
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Umkehrhypothek - faire Modelle oder Varianten gesucht! Wer macht mit?

Bin mit ca. 60 Jahren für einen Kredit für Kernsanierung und Ausbau meines geräumigen Hauses am Rande einer Großstadt wohl zu alt und für eine Umkehrhypothek wohl nicht alt genug, um mit einer Bank in ein faires Geschäft zu kommen.

Mein Haus hat 160 qm, lässt sich mit relativ geringem Aufwand in 2 Wohnungen aufteilen, verfügt bereits über Dusche mit WC im ausgebauten Dachgeschoss, große Küche mit Esszimmer (aufteilbar) neben komplettem Bad.

Im derzeit unrenovierten Zustand ist es auf ca. 500 T € zu taxieren. Die im Grundbuch mit 320 T € eingetragene Grundschuld ist zu 90% getilgt, die verbleibende Restschuld beträgt 32 T €. Aktuell bewohne ich das Haus alleine, möchte jedoch - am liebsten nach Renovierung - ca. 70-75 qm vermieten und dem Mieter Gartenmitnutzung anbieten.

Das Haus ist nicht verschattet, daher für eine Solaranlage geeignet, die ich gerne installieren möchte, aus ökologischen Gründen wie auch zu langfristig ökonomischem Nutzen, wodurch ja u.a. die Nebenkosten erheblich sinken würden und auch sonst eine gewisse Unabhängigkeit von fremder Energie entstünde.

Die Kosten für ein Darlehen für eine - auch energetische - Sanierung (neue Heizung, neues Dach, neue Fenster, neue Fußböden) und eine Renovierung könnten durch die Einnahmen aus der Vermietung - in unserer sehr gefragten Wohngegend leicht und langfristig möglich - getragen werden.

Mein nur mit geringer Restschuld belastetes Haus mit schönem Garten sehe ich schon als beachtliches Eigenkapital an, das ich - gerade bei den derzeit noch niedrigen Zinsen - sinnvoll für die Zukunft ausbauen möchte, im doppelten Sinn des Wortes, um damit eine sichere, solide Investition in eine saubere, umweltfreundliche Zukunft zu erschaffen, über meinen Tod hinaus. Für die Planung, Koordinierung und Durchführung habe ich - dank meiner Lebens- und Berufserfahrung - vertrauenswürdige und kompetente Freunde, die mich unterstützen.

Ich denke, es sollte eine vernünftige Lösung geben, um die Lücke zwischen "zu alt für Immobilienkredit mit langer Laufzeit" und "zu jung für Umkehrhypothek mit sattem Gewinn für den Kreditgeber" geben, eine win-win-Situation.

Die - bislang noch als Problematik bestehende - Thematik wurde von der Verbraucherzentrale Hamburg bereits vor einiger Zeit erkannt. Soweit für mich zu eruieren, ist auch dort bisher kein wirklich faires Modell bekannt.

Sobald ich in Frage kommende Kreditgeber bzw. Projektteilnehmer für eine faire Beteiligung (Finanzierungsinstitut/Bank/Stiftung) für ein entsprechendes Projekt finde, sollten Ideen für eine nachhaltige umweltschonende Zukunft, mit Ansätzen zu Autonomie zu realisieren sein.

Falls jemand Interesse an einer Teilnahme/Begleitung eines solchen Projekts hat oder aber auch Erfahrungen, würde ich mich über Meldungen freuen.

Für konstruktive Beiträge schon mal vielen Dank im Voraus!

Immobilien, Immobilienfinanzierung, Solaranlage, Solarstrom
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Werden Steuern bei einem Neubau auf einem Privatgrundstück geltend gemacht?

Hallo zusammen,

ich befinde mich in folgender Situation: Die Kredite für 2 nebeneinander liegende,bebaute Grundstücke wurden letztes Jahr abbezahlt. Auf Grundstück/Haus A wohnen derzeit meine Eltern. Grundstück/Gebäude B wurde teilw. gewerblich genutzt. Die obere Etage von Gebäude B, wurde als Wohnobjekt freigegeben. Beide Objekte wurden bis Ende 2017 vermietet.

Die Mietverträge wurden, wegen Mietrückständen, gekündigt. Nun kam die Idee, die Häuser zu sanieren, um das Eigenheim schöner zu gestalten und mehr Interessenten für Gebäude zu genieren. Da es sich jedoch um Altbau(1925) handelt, sind Sanierungsaufwendungen für die beiden Gebäude, alles andere als rentabel.

Aus diesem Grund wollen wir unternehmerisch handeln und kalkulieren, ob es sinnig ist, die beiden Gebäuden, die auf Grundstück A&B liegen, zu entfernen, um dort ein Mehrfamilienhaus zu platzieren. Nun zum Kern meiner Frage:
Grundsätzlich gilt, soweit ich es richtig verstanden haben sollte, dass keine Steuern anfallen, falls das Haus/Gebäude sich seit 10 Jahren im eigenen Besitz befindet, oder man selbst dort für einige Perioden gewohnt hat. Da sich jedoch die Beschaffenheit ändert bzw. man die Gebäuden durch ein Neubau-Wohnungen ersetzen will, ändern sich ja die Beschaffenheit. Wie sieht es steuerlich nun aus, wenn man bspw. 3 Wohnungen veräußern möchte und 3 Wohnungen selbst nutzen möchte. Werden hier Steuern geltend gemacht? Wenn ja welche? Über jegliche Antworten wäre ich sehr dankbar! Ansonsten muss ich doch zum Steuerberater :-D

Finanzamt, Grundstück, Hausverkauf, Immobilien, Steuern
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Perfekte Wohnung gefunden, aber Indexmietvertrag - Nehmen oder nicht?

Hallo zusammen,

ich habe nach langer Suche in diesem anstrengenden Wohnungsmarkt die perfekte Wohnung für mich gefunden: Gross, hell, zentral, gut angebunden, schöne Parks in der Nähe, sehr günstige Miete für diese Toplage.

Nun wird es sich wohl aber um einen Indexmietvertrag handeln. D.h. dass die Wohnung gemäss Verbraucherpreisindex steigen kann (https://www.destatis.de/DE/ZahlenFakten/GesamtwirtschaftUmwelt/Preise/Verbraucherpreisindizes/Tabellen_/VerbraucherpreiseKategorien.html?cms_gtp=145114_list%253D2%2526145112_list%253D2%2526145110_slot%253D2).

Ich wohne momentan verhältnismässig zentral und sehr günstig, allerdings gefallen mir sehr viele Sachen an meiner aktuellen Wohnung überhaupt nicht, wie etwa die Gegend und die Tatsache, dass ich in meiner merkwürdigen "Küche" gar nicht kochen kann. Ich fühle mich überhaupt nicht wohl, schon seit meinem Einzug.

In der Neuen stimmt einfach alles. Habe mich sofort in sie verliebt.

Aber ich bin eine Person, die Sachen planen muss und eine gewisse Sicherheit im Leben braucht. Daher ist mir eine günstige Wohnung sehr wichtig, damit ich dort auch langfristig bleiben kann, unabhängig von meinen Einkommensverhältnissen. Da macht mir solch ein Indexmietvertrag etwas Angst, da die Miete potentiell jedes Jahr steigen könnte und ich dann langfristig vielleicht die Wohnung nicht mehr halten kann und auf der Strasse lande.

Hat jemand schon einen Inexmietvertrag abgeschlossen oder Erfahrungen mit Indexmietverträgen gemacht? Sind die Mieterhöhungen durch den Index spürbar? Wie geht ihr damit um, dass die Mietsteigerung wegen der Inflationsrate unvorhersehrbar ist?

Ich bin ganz hin- und her gerissen. Die Wohnung ist so toll, aber dieser Indexmietvertrag macht mir gerade etwas zu schaffen. Habt ihr Ratschläge?

Danke euch.

Berlin, Immobilien, Inflation, Miete, Mietrecht, wohnung, Index
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Testament oder Erbvertrag Ehevertag gültig wer bekommt Haus?

1972 schloss ein Ehepaar ein Ehe- und Erbvertag ab, in dem unter anderem der Bruder des Ehemannes ihr Hausgrundstück als Vermächtnis bekommen soll nachdem auch der längst lebende verstorben ist.

Sollte der Bruder also Vermächtnisnehmer vorher sterben, sollen dessen Abkömmlinge es bekommen. Da behält sich das Ehepaar aber ausdrücklich das Recht vor, Teilungsanordnungen zu treffen soweit die Abkömmlinge des Vermächtnisnehmers zum Zuge kommen. Hierbei können einzelnen Abkömmlingen auch größere Miteigentumsanteile bis zur Hälfte des Grundstücks zugeteilt werden, im übrigen soll das Vermächtnis vertragsgemäß sein es sei denn, die Eheleute bekommen selbst noch Kinder.

1996 schreibt das Ehepaar ein handschriftliches Testament und setzten sich gegenseitig als alleinerben ein.

2004 verstirbt der Ehemann und beide Schriften werden eröffnet.

Das Ehepaar hat keine Kinder bekommen und der Bruder des Ehemanns ist 2006 verstorben und hat 2 Kinder.

Da sie aber all die Jahre weder den Neffen oder Nichte ihres Mannes sah hat sie ein noterielles Testament geschrieben in dem sie ihre Nachbarsfamilie die ein familiäres Verhältnis zu ihr haben als Erben eingesetzt.

Im Testament steht ich bin nicht an einen Erbvertrag gebunden und alles bisherige Widerrufe ich hiermit. So hofft sie, dass die Nachbarsfamilie, die sie auch pflegt, das Haus bekommt.

Sie möchte auf gar keinen Fall, dass diese beiden das Haus bekommen, weiß aber selbst nicht ob dieses Testament so ausreicht. Sie ist der Meinung, wenn ich gestorben bin brauchen die auch nicht mehr kommen.

Wer würde in so einem Fall das Haus bekommen?

Könnte Sie das Haus schon vorher auf die Familie umschreiben lassen oder was wäre, wenn sie das Haus verkauft?

Oder würde es nach der Testamentseröffnung allen zustehen falls vorher nichts gemacht wird?

Danke schonmal im Voraus.

Erbe, erbrecht, Haus, Immobilien, Testament, Ehevertrag, Berliner Testament
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Kreditvergabe für Immobilienkredit: Werden Richtlinien noch streng ausgelegt?

Durch die Kreditvergaberegelungen vor einigen - soweit ich weiß vor 3 oder 4 - Jahren wurde die Kreditaufnahme für Ältere (ab ca. 60 J) bekanntlich erheblich erschwert, in Deutschland wurde sie meines Wissens zunächst besonders streng umgesetzt, im Gegensatz zu einigen anderen europäischen Ländern.

Danach sollte ja ein im Grundbuch abgesicherter Immobilienkredit bis zum regulären Rentenalter getilgt werden, obwohl der Sachwert ja vorhanden und in der Regel während der Laufzeit des Kredits sogar zunimmt, zumindest an gefragten Standorten (z.B. gute Wohnlage in Großstadt).

Meines Wissens wurde eine weniger strenge Auslegung diskutiert, insbesondere für Immobilienkredite bis zu einem 60%igen Beleihungsgrad und bei Vermietung der beliehenen Immobilie (z.B. Eigentumswohnung).

Ich frage mich, wie die Banken inzwischen damit umgehen. Denn das Risiko ist doch sehr gering bzw. bei relativ geringer Beleihungsquote an beliebtem Standort gar nicht vorhanden, selbst für den Todesfall des Wohneigentümers bzw. Kreditnehmers.

Z.B. bei Bestandsimmobilien ist der Veräußerungswert - für den Ernstfall - auch anhand der bisher und damit künftig zu erzielenden Kaltmiete (nach Abzug üblicher Nebenkosten) gut abzuschätzen, bei Abzug eines üblichen Sicherheitsabschlags von ca. 25% und bei Berücksichtigung anderer Eckdaten.

Wie gehen die Banken derzeit damit um?

Wird z.B. bei Vermietung (also Kapitalanlage) berücksichtigt, daß bei guter Konstellation - je nach eigenem Einkommen - netto sogar ein Überschuß entstehen kann (durch AfA etc.)?

Für Info vielen Dank im Voraus.

Immobilien, Immobilienfinanzierung, Kredit, Hypothekendarlehen, Kreditvergabe
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Wie wird der Kapitalwert des Nießrechtes final bestimmt?

Hallo,

folgendes Szenario: Eine Frau erbt von ihrem Vater den Nießbrauch an einer Wohnung. Sie wird einige Zeit später Pflegefall, wobei die Kosten vorerst von Sozialamt übernommen werden, ihre Rente aber nicht ausreicht und das Sozialamt daher höchstwahrscheinlich versuchen wird, den Nießbrauch einzusetzen. Zusätzlich befindet sie sich in einem Insolvenzverfahren.

Mir ist soweit klar, dass sie die monatlichen Einnahmen (oder einen Teil davon) der Wohnung dann ans Sozialamt (falls nicht anders bezahlbar) und den Treuhändler abführen muss. Ich habe auch gelesen, dass bei einem lebenslangen Nießbrauch üblicherweise ein Kapitalwert berechnet wird.

  • In wie weit sind die Wohnungsbesitzer nun der Nießbraucherin verpflichtet? 
  • Müssen sie "nur" die monatlichen Einnahmen an die Nießbraucherin (bzw. das Sozialamt / ihren Treuhändler) zahlen, solange sie lebt?
  • Oder (eher der schlechtere Fall), müssen die Wohnungsbesitzer auch nach dem Tod der Frau noch für Forderungen der Nießbraucherin aufkommen, bis der regulär errechnete Kapitalwert (Jahreswert * Faktor aus Tabelle) des Nießbrauchs "abbezahlt" wurde?
  • Kann Sozialamt oder Treuhändler von Wohnungsbesitzer verlangen, die Wohnung zu verkaufen, damit der Kapitalwert bzw. die offenen Schuld / Forderung auf einen Schlag zurückgezahlt wird?

Die Frau ist schwer krank und wird daher höchst wahrscheinlich nicht so alt, wie üblicherweise bei der Kapitalwertberechnung angenommen wird. Eigentlich müsste der Kapitalwert doch dann anhand der tatsächlichen Lebensdauer erneut berechnet / korrigiert werden?

Vielen Dank für die Auskünfte!

Erbe, erbrecht, Immobilien, Nießbrauch, wohnung, Sozialamt
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