Welche Nachteile bei abbezahlter vemieteter Wohnung?

4 Antworten

OK, Du hast eine abbezahlte Wohnung mit 6.000,- Euro Mieteinnahmen und eventuell einer AfA von 1,400,- Euro auf historische Anschaffungskosten von 70.000,- (Gebäudewert).

Alle anderen Kosten umlagefähig, sind 4.600,- zu versteuern bei 35 % 1.450,- Einkommensteuer.

Nun verkaufst Du für inzwischen 25fache Jahresmiete 150.000,- Euro (OK, der Markt gibt eventuell die 30fache, oder gar 40fache her, aber dann muss es top sein, Zustand und LAge.

Jetzt kaufst DU für 270.000,- neu + 30.000,- Anschaffungsnebenkosten udn nimmst dazu 150.000,- Euro auf.

2 % Zinsen, 4 % anfängliche Tilgung, 9.000,- jährlicher Schuldendienst 750,- mtl.

Mieteinnahmen sagen wir 900,- Euro mtl., Abschreibung 4.800,- pro Jahr.

Sind 10.800,- Einnahmen minus 4.800,- AfA, minus 1.500,- Euro Zinsen, bleibt ein steuerlicher Gewinn von 4.500,- und eine Steuerlast von 1.450,-.

Ich weiß nicht recht wo da der Sinn einer solchen Transaktion liegen soll.

Woher ich das weiß:Studium / Ausbildung – Steuerbevollmächtigtenprüfung 1979, Steuerberaterprüfg .1986

Nachteil: Man muss nachdenken, was man jetzt bei diesem fast sorgenfreien Leben für neue Risiken eingehen will. Diese Sorgen möchte ich auch haben;-)

Neues Risiko wäre der Wohnungsverkauf und die daraus resultierenden Anlagealternativen, die nicht zwangläufig in einem neuen Wohnungskauf landen muss. Warum nicht die alte Wohnung behalten und trotzdem eine neue Wohnung kaufen?

Oder die alte Wohnung ordentlich modernisieren und den Modernisierungsaufwand steuerlich zu 100 % (oder 50 % verteilt auf 2 Jahre) ansetzen und mit der Modernisierung einen dauerhaften Modernisierungszuschlag zur Miete erzielen. Oder ist der derzeitige Mieter zahlungsschwach/-unwillig?

Das Zahlungsverhalten neuer Mieter in der neuen Wohnung ist unsicher. Wie willst Du Zahlungsausfälle überbrücken, wenn der ganze Verkaufserlös in die neue Wohnung gesteckt wurde? Neue Wohnungen sind vermutlich momentan überteuert, gerade wegen der momentan niedrigen Immobilienkreditzinsen.

Da Du nur nach den Nachteilen fragst und nicht nach Alternativen oder Vorteilen, fällt die Antwort kurz aus: Du kannst Dir jede Menge Ärger mit den Mietern einhandeln

Hallo Schustrik,

rechne Dir mal die Rendite Deiner Wohnung aus, vor Steuern und dann nach Steuern. Da bleibt sicher nicht viel. (Mieteinnahmen abzgl. deiner Kosten abzgl. deines Aufwands abzgl. Steuer / fiktiver Verkaufspreis)

Nach meinen Erfahrungen bleibt da weniger als 2%. Angesichts der aktuellen und zu erwartenden Inflation verlierst Du faktisch Geld, wenn die Rechnung nach Steuern für dich ähnlich ungünstig ausfällt.

Was kannst Du machen? Ohne Details zu kennen ist es schwierig etwas konkret zu empfehlen. Jedoch sind in den meisten Regionen die Preise für Immobilien so hoch, dass eine weiterhin so dynamische Entwicklung der Preise wie in den letzten Jahren kaum zu erwarten ist. Ich persönlich sehe unterdessen von einer Investition in Immobilien ab. Wenn es unbedingt eine Immobilie sein MUSS, dann verwende möglichst viel Fremdkapital, da die Zinsen niedrig sind. Den Verkaufserlös der alten Immobilie könntest Du zum Beispiel in ein gemischtes Portfolio mit Investment-Fonds stecken und als Absicherung des Kredits verwenden (also nicht ausgeben ;-) ). Hier sind - je nach Strategie und Ausrichtung des Portfolios - durchschnittliche Renditen von 4% bis hin zu über 6% pro Jahr (ggfs. auch mehr, würde ich aber nicht einrechnen) realisierbar. Auf diesen Gewinn zahlst Du dann die Abgeltungssteuer...

Aber wie gesagt, ohne konkrete Fakten ist es schwierig mit konkreten Zahlen zu rechnen... Auch stellt oben genanntes Beispiel keinen konkreten Handlungsvorschlag dar. Ist nur eine Möglichkeit mal etwas hin und her zu rechnen. Wenn Du konkret werden willst, lass Dich unbedingt von jemand beraten, der ausreichend Erfahrung hat!

VG JP

Woher ich das weiß:Berufserfahrung

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