Welche Nachteile bei abbezahlter vemieteter Wohnung?

4 Antworten

OK, Du hast eine abbezahlte Wohnung mit 6.000,- Euro Mieteinnahmen und eventuell einer AfA von 1,400,- Euro auf historische Anschaffungskosten von 70.000,- (Gebäudewert).

Alle anderen Kosten umlagefähig, sind 4.600,- zu versteuern bei 35 % 1.450,- Einkommensteuer.

Nun verkaufst Du für inzwischen 25fache Jahresmiete 150.000,- Euro (OK, der Markt gibt eventuell die 30fache, oder gar 40fache her, aber dann muss es top sein, Zustand und LAge.

Jetzt kaufst DU für 270.000,- neu + 30.000,- Anschaffungsnebenkosten udn nimmst dazu 150.000,- Euro auf.

2 % Zinsen, 4 % anfängliche Tilgung, 9.000,- jährlicher Schuldendienst 750,- mtl.

Mieteinnahmen sagen wir 900,- Euro mtl., Abschreibung 4.800,- pro Jahr.

Sind 10.800,- Einnahmen minus 4.800,- AfA, minus 1.500,- Euro Zinsen, bleibt ein steuerlicher Gewinn von 4.500,- und eine Steuerlast von 1.450,-.

Ich weiß nicht recht wo da der Sinn einer solchen Transaktion liegen soll.

Woher ich das weiß:
Berufserfahrung

Nachteil: Man muss nachdenken, was man jetzt bei diesem fast sorgenfreien Leben für neue Risiken eingehen will. Diese Sorgen möchte ich auch haben;-)

Neues Risiko wäre der Wohnungsverkauf und die daraus resultierenden Anlagealternativen, die nicht zwangläufig in einem neuen Wohnungskauf landen muss. Warum nicht die alte Wohnung behalten und trotzdem eine neue Wohnung kaufen?

Oder die alte Wohnung ordentlich modernisieren und den Modernisierungsaufwand steuerlich zu 100 % (oder 50 % verteilt auf 2 Jahre) ansetzen und mit der Modernisierung einen dauerhaften Modernisierungszuschlag zur Miete erzielen. Oder ist der derzeitige Mieter zahlungsschwach/-unwillig?

Das Zahlungsverhalten neuer Mieter in der neuen Wohnung ist unsicher. Wie willst Du Zahlungsausfälle überbrücken, wenn der ganze Verkaufserlös in die neue Wohnung gesteckt wurde? Neue Wohnungen sind vermutlich momentan überteuert, gerade wegen der momentan niedrigen Immobilienkreditzinsen.

Hallo Schustrik,

rechne Dir mal die Rendite Deiner Wohnung aus, vor Steuern und dann nach Steuern. Da bleibt sicher nicht viel. (Mieteinnahmen abzgl. deiner Kosten abzgl. deines Aufwands abzgl. Steuer / fiktiver Verkaufspreis)

Nach meinen Erfahrungen bleibt da weniger als 2%. Angesichts der aktuellen und zu erwartenden Inflation verlierst Du faktisch Geld, wenn die Rechnung nach Steuern für dich ähnlich ungünstig ausfällt.

Was kannst Du machen? Ohne Details zu kennen ist es schwierig etwas konkret zu empfehlen. Jedoch sind in den meisten Regionen die Preise für Immobilien so hoch, dass eine weiterhin so dynamische Entwicklung der Preise wie in den letzten Jahren kaum zu erwarten ist. Ich persönlich sehe unterdessen von einer Investition in Immobilien ab. Wenn es unbedingt eine Immobilie sein MUSS, dann verwende möglichst viel Fremdkapital, da die Zinsen niedrig sind. Den Verkaufserlös der alten Immobilie könntest Du zum Beispiel in ein gemischtes Portfolio mit Investment-Fonds stecken und als Absicherung des Kredits verwenden (also nicht ausgeben ;-) ). Hier sind - je nach Strategie und Ausrichtung des Portfolios - durchschnittliche Renditen von 4% bis hin zu über 6% pro Jahr (ggfs. auch mehr, würde ich aber nicht einrechnen) realisierbar. Auf diesen Gewinn zahlst Du dann die Abgeltungssteuer...

Aber wie gesagt, ohne konkrete Fakten ist es schwierig mit konkreten Zahlen zu rechnen... Auch stellt oben genanntes Beispiel keinen konkreten Handlungsvorschlag dar. Ist nur eine Möglichkeit mal etwas hin und her zu rechnen. Wenn Du konkret werden willst, lass Dich unbedingt von jemand beraten, der ausreichend Erfahrung hat!

VG JP

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Wohnungskauf in München: Finanzierung, Eigenkapital, Vorgehensweise...?

Liebe Mitglieder,

ich möchte mich erstmal vorstellen, ich heiße Lisa, bin 28 Jahre alt, Studentin und wohne in München. Aktuell suche ich mit meinen Eltern (bereits in Rente) eine Immobilie (Wohnung) zur Kapitalanlage bzw. ganz eventuell auch für mich zur Eigennutzung. Da das mehr oder weniger Neuland für uns alle ist, hoffe ich hier vllt ein paar nette Tipps oder Hilfen von Fachkundigen Mitgliedern zu erhalten. Danke schonmal für alle die mir in den Antworten zur Seite stehen ...

Meine Eltern besitzen bereits eine fertig abbezahlte relativ große Wohnung am Rande von München und suchen nun eine weitere Immobilie zum Kauf. Aus einer Anlage verfügen wir über ein Eigenkapital von etwa 100.000 (Ich weiß, nicht soviel für einen Wohnungskauf, aber als Anlage stellt der Immobilienmarkt hier aktuell einfach eine sehr interessante Anlageform dar). Ziel ist es natürlich die Kreditraten weitestgehend aus der Miete zu finanzieren und mit einer monatlichen Zuzahlung von etwa 300€ zu den Mieterträgen, zu bezahlen.

Alles sieht natürlich auf den ersten (Leien-)Blick sehr einfach aus: Immobilie kaufen, der Mieter finanziert die Kreditraten und 10 Jahre später Wohnung wieder mit Gewinn durch Wertsteigerung verkaufen ... Ich weiß aber das es bei weiten nicht so einfach ist, Faktoren wie Rücklagen, Inflation, anfallende Sonderzahlungen, eventuelle Mietausfälle durch Leerstände, die Zinsbindung auf oft nur 10 Jahre, usw. machen das ganze Geschäft zu einem nicht so leichten Unterfangen und lassen einen garantiert schnell in etliche (Schulden-)Fallen treten!

Fragt man Banken und Makler raten diese einem bei den "wunderbaren" Zinsen aktuell sofort zum Kauf, machen dies aber wohl mehr aus Eigeninteresse, als das sie die genaue Lage und Umstände der Käufer durchdenken und wirklich die beste Lösung suchen.

Deshalb dachte ich frage ich mal in einem unabhänigen Forum, was Ihr unter den gegebenen Umständen machen würdet, was ihr für Tipps habt. Besonders würde mich interessieren, was würdet ihr mit dem gegebenen Ek plus Kreditsumme maximal für eine Immobilie ausgeben. Dazu sei gesagt das Schnäppchen auf dem Markt nicht wirklich groß vorhanden sind in München.

Viele Grüße, Lisa

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Beleihung einer Eigentumswohnung, um Haus zu kaufen?

Mein Partner und ich würden uns gerne ein Haus kaufen (ca. 350.000 Euro inkl aller Nebenkosten). Ich besitze eine abbezahlte Eigentumswohnung (Wert: ca. 120.000 Euro). Da ich die Wohnung später vermieten will, möchte ich sie im Moment nicht verkaufen. Um Eigenkapital für den Hauskauf zu haben, habe ich mir überlegt, ob ich eine Hypothek auf die Wohnung aufnehemen soll (ca. 80.000 Euro), die ich dann durch die Miteinnahmen abbezahle. Ist das sinnvoll? Kriegt man bei einer Bank dann für den Hauskauf bessere Konditionen, wenn man mit 80.000 Euro Eigenkapital kommt? Oder wird die Finanzierung eher schwieriger, da ich ja durch die Hypothek sozusagen in der Bonitöät "vorbelastet" bin? Und: sollte man das Ganze bei einer Bank komplett abwickeln, oder eher bei zwei unterschiedlichen Banken, also Bank A macht die Beleihung der Wohnung, Bank B macht die Hausfinanzierung? Danke im Voraus für die Antworten, bin für jeden qualifizierten Tipp dankbar!

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