Vorkaufsrecht über Grundschuld unattraktiv machen?

Liebe Leser,

wir möchten ein Haus kaufen und die Eigentümer des Hauses gerne an uns verkaufen. Das Problem: Es ist ein Erbfall und ein Dritter hat ein Vorkaufsrecht auf das Haus, welches er mit manipulativer Art von der Großmutter im Alter von über 90 Jahren, sich damals hat einräumen lassen.

Die Erben möchten auf keinen Fall, dass dieser Jemand das Haus/Grundstück bekommt, da dieser nur am Bauland interessiert ist. Abriss, Neubau, Veräußerung, geldbringende Investition. Von den persönlichen Differenzen mal ganz zu schweigen.

Nun steht die Überlegung im Raum, das Grundstück mit einer hohen Grundschuld zu belasten. Wie genau sind Grundschulden im Grundbuch deklariert?

Wir haben den Vorschlag bekommen, das Grundstück zu belasten mit einer Grundschuld, die da aussagt, bei Abriss des Hauses innerhalb von 10 Jahren kann hoher Betrag X geltend gemacht werden. Dies liese sich auch vor dem Finanzamt argumentieren, da dies auch der Wahrheit entspricht. Sie möchten um jeden Preis verhindern, dass das Elternhaus abgerissen wird.

Im Kaufvertrag/Grundbuch soll dann aber diese genaue Beschreibung nicht stehen, nur das eine Grundschuld mit hohem Betrag X besteht.

Wir als Käufer wüssten aber, dass die Grundschuld nur einzufordern ist, bei Abriss des Hauses, was wir nicht vorhaben. Der Vorkaufsberechtigte soll durch die hohe Grundschuld abgeschreckt werden und ausschlagen, da er nicht einsehen kann, an was diese Schuld gekoppelt ist.

Gibt es für den Vorkaufsberechtigen irgendeine Möglichkeit herauszufinden, für was die Grundschuld steht? Dann wäre die Gefahr groß, dass dieser trotzdem kauft, da bei dem Haus viel Bauland dabei ist und er das Haus einfach nur renoviert, vermietet etc., den Rest bebaut.

Wie hoch ist so eine Grundschuld ansetzbar? Wir wissen, dass der Immobilienpreis + Grundschuld höhere Sicherheiten bei der Bank erfordert, dies ist aber kein Problem, da wir dementsprechend abgesichert sind.

Danke für alle Antworten!

Grundschuld, Immobilienkauf, Vorkaufsrecht
Komplette Grundschuld für Wohnungskauf auf Elternhaus eintragen?

Hallo zusammen,

der Kauf einer Eigentumswohnung zur Selbstnutzung steht an, hierfür muss ich als Sicherheit für die Bank zusätzlich eine Grundschuld auf das Haus meiner Eltern eintragen lassen (da ich kaum Eigenkapital für die Finanzierung aufbringen kann).

Nun habe ich laut Bank zwei Möglichkeiten:

  1. Eine Grundschuld in Höhe von 150.000€ auf die zu finanzierende Eigentumswohnung eintragen lassen, sowie eine Grundschuld in Höhe von 150.000€ auf das Haus meiner Eltern eintragen lassen. (Es wäre auch eine andere Verteilung möglich, z. B. 100.000€ auf Wohnung und 200.000 auf Elternhaus)
  2. Eine Grundschuld in Höhe von 300.000€ auf das Haus meiner Eltern eintragen lassen (also 100%).

Laut Bankberater ist Variante 2 besser, da ich hierdurch bessere Zinsen für den Kredit bekommen kann. Außerdem spare ich wohl auch Gebühren für den Notar, da nur eine Grundschuld eingetragen wird.

Nachteil an Variante 2 wäre jedoch, dass ich hier kein Sonderkündigungsrecht für den Kredit habe im Fall des Verkaufs der Eigentumswohnung (da die Wohnung gar nicht als Sicherheit für die Bank eingetragen ist, nur das Haus meiner Eltern).

Welche Variante würdet Ihr mir empfehlen? Habe ich die Situation richtig verstanden oder gibt es noch andere/bessere Möglichkeiten? Gibt es noch Themen oder Fallstricke, die ich nicht bedacht habe?

Über Antworten würde ich mich sehr freuen! Vielen Dank.

Bank, Finanzierung, Grundbuch, Grundschuld, Hauskauf, Immobilien, Immobilienfinanzierung
Teilungsversteigerung Grundschuld + Grundzins?

Hallo  

seit längerem bin ich mit meiner Freundin auf Haussuche und nun wird ein Haus in unsere Wohnnäher in einer Teilungsversteigerung veräußert. Folgende Grunddaten nach der Akteneinsicht vor Gericht: 

- Verkehrswert 220.000€ 

- Leitungsrechte Trink und Abwasser stehen im Grundbuch vom Versorger (für uns weniger Schlimm)

- Abt 3 Grundschulden 265.000 DM / 14 % Zinsen p.a

Wie verhält es sich mit den Grundbuchzinsen wenn ich das Objekt ersteigere? Laut Recherche 3 Jahre rückwirkend sprich ab den 01.01.2018 gerechnet wären 111.300 DM Grundzins - ist das richtig?! Einige rechnen mit 2 Jahre vor - ganz wenige Leute sagen der Grundschuldzins fällt von Versteigerung bis Ablösung bei der Bank an. Was stimmt hier?

Dies würde ja bedeuten das wenn mein Bargebot 1000€ ist, ich 193.000€ (Grundschuld + Zins) + 1000 Bargebot = 194.000€ schon bezahlen. 

Gibt es eine Möglichkeit das die Bank die Grundschuldzins nicht geltend macht z.B. wenn der Kredit vom Vorbesitzer immer bedient wurde? Könnte ich mit der Bank vor der Teilungsversteigerung reden und verhandeln (Finanzierung bei den abschließen-dafür kein Grundzins z.B. )? 

Wenn ich den Zuschlag erhalte - ein Eigentümer wohnt in der Immobilie - stelle ich mir vor eine 6 wöchige Frist für den Auszug zu stellen. Muss mir aber unmittelbar nach den Zuschlag eine Einsicht in das Haus gewährt werden zwecks Beweisfotos und Finanzierungsaufstellung (Angebot für neue Heizung/neue Bäder) ? Was ist wenn er in den 6 Wochen vieles kaputt macht im Haus? Wenn ich Beweise habe das beim Zuschlag alles i.O. war könnte ich ja privat Schadensersatz geltend machen. 

Wenn ein Teileigentümer mit bietet, habe ich dann überhaupt eine Chance weil er ja 50% vom Erlös erhält? 

Vielen Dank, ich hoffe es ist alles verständlich erklärt 

Geld, Grundschuld, Haus, Hauskauf, Immobilien, Zwangsversteigerung
Grundschuld-Ablösung, aber wie?

Wir haben ein Haus aus einer Zwangsversteigerung gekauft, auf dem noch eine dicke Grundschuld zugunsten einer Bank besteht. Diese haben wir beim Kauf übernommen. Der Schuldner/Verkäufer sagte, dass das Darlehen nur noch über eine eine geringe Restsumme valutiert und er die erstattet haben will. So sind wir dieses (Klärungs-) Risiko sehr bewusst eingegangen und haben den Zuschlag erhalten.

Nun haben wir mit der Bank gesprochen, und gefragt wie die Grundschuld nun wegkommt. Diese Bank sieht aber nur den Weg, dass wir die komplette Grundschuldsumme an sie zahlen und sagt, dass sogar noch 15,5% Zinsen pro Jahr hinzu kommen und hat uns auch gleich eine Frist gesetzt. :-(

Der Schuldner/Verkäufer will nach wie vor einfach sein Rest-Darlehen loswerden was nur ca. 20% der Summe der Grundschuld ist. Der Verkäufer legte uns ein Schreiben vor, wo die Bank ihm auf Anfrage seinen Darlehensstand schriftlich bestätigt und dass nur dieses eine Darlehen existiert und die Grundschuld derzeit nur dafür verwendet wird.

Wie kann hier vorgegangen werden?

Folgende Fragen noch im Detail:

Was macht die Bank mit dem Geld, wenn wir die Grundschuld komplett bezahlen?

Behält die Bank das Geld ganz oder mehr als das was zur Ablösung des Darlehens nötig ist (z.B. noch andere Gebühren, Zinsen) ?

Können wir anstelle des Verkäufers sein Darlehen (auf einmal) an die Bank zurückzahlen, also stellvertretend für den Verkäufer und könnten wir so auch die Grundschuld erhalten?

Vielen Dank!

Mathilda

Grundschuld, Immobilien
Notarkostenrechnung korrekt?

Sehr geehrtes Forum,

folgende Anfrage habe ich an euch: Im Rahmen eines Immobilienerwerbs habe ich eine neue Grundschuld bestellt.

In dem Formular der Bank werden standardmäßig Rückgewährsansprüche von Grundschulden im Vor- oder Gleichrang abgetreten.

Hierrauf berechnet der Notar neben den Kosten für die Grundschuldbestellung (1,0 Verfahrensgebühr – berechnet auf die neue Grundschuld) auch Kosten für eine Abtretung (0,5 Verfahrensgebühr – berechnet auf Finanzierungsgrundschuld des Verkäufers).

Hierzu meine Frage: a) Ist dies so korrekt? Es wurde schließlich keine komplette Grundschuld abgetreten sondern lediglich die Rückgewährsansprüche? b) Wenn diese Kosten berechnet werden – muss dafür nicht ggf. der Verkäufer aufkommen (gem. Kaufvertrag haftet er für die Kosten der Pfandfreimachung)? c) Welche Rechtsgrundlage greift hier?

Für alle, die es genau wissen möchten, hier noch der Passus aus der Grundschuldbestellungsurkunde im Wortlaut:

Sofern der in dieser Verhandlung bestellten Grundschuld jetzt oder künftig andere Grundschulden im Range vorgehen und gleichstehen, trete(n) ich/wir hiermit zusätzlich sicherungshalber folgende Ansprüche gegen die jeweiligen Grundschuldgläubiger an die Gläubigerin ab: a) den mit Wegfall des Grundes für die Bestellung oder Abtretung entstehenden Anspruch auf Rückübertragung, Aufhebung oder Verzicht dieser Grundschulden. b) für den Fall, dass bei der Verwertung vorgehender oder gleichstehender Grundschulden ein Betrag erzielt wird, der die durch die Grundschulden gesicherten Forderungen übersteigt, den Anspruch auf Auszahlung des Mehrerlöses. c) Sollten Rückgewährungsansprüche an vorrangigen oder gleichrangigen Grundschulden bereits an Dritte abgetreten sein, trete(n) ich/wir hiermit meine/unsere gegenwärtigen und künftigen Ansprüche auf Rückabtretung dieser Ansprüche an die Gläubigerin ab. d) Sollten durch Verzichte vor- oder gleichrangiger Grundschuldgläubiger Eigentümerrechte entstehen, tritt der Eigentümer hiermit bereits jetzt diese Rechte an die Gläubigerin ab.

Grundschuld, notar
Eigentumswohnung beleihen?

Hallo zusammen, meine Oma (82 Jahre) möchte Ihre Lastenfreie Eigentumswohnung beleihen. Über eine Finanzvermittlung wurde die Wohnung bereits Begutachtet. Der aktuelle Verkehrswert beträgt 76300€. Der Beleihungsbetrag soll zwischen 40000 - 50000€ liegen. Sie erhält monatlich knapp 1100€ Rente. Nach Einreichung der Unterlagen wurde die Anfrage mit der Begründung, Sie wäre alleine und falls Sie sterben sollte, hätte man den Trouble mit dem Verkauf der Wohnung (Zwangsvollstreckung etc.). Von der Haushaltsrechnung hätte es mit der monatlichen Rate (137€ bei 2% Tilgung) gepasst. Als alternative sagte man Ihr, sie könne einen 2. Darlehensnehmer mit ins Boot nehmen. Sie fragte daraufhin Ihren Sohn (meinen Vater und alleiniger Erbe) ob er ihr dabei helfen könnte. Da mein Vater nicht auf ihr Erbe aus ist und seiner Mutter die letzten Jahre die Sie hoffentlich noch haben wird "verschönern" will (sie möchte sich eine neue Küche kaufen, in Urlaub gehen, einfach Geld ausgeben und nicht darüber nachdenken, was sie zuvor ihr Lebenlang nie machen konnte), hat er sich dazu bereit erklärt ihr zu helfen. Mein Vater ist 62 Jahre alt und hat ein monatliches Einkommen von 2600€ netto. Er selbst ist wieder verheiratet und hat 2 Kinder (meine Stief-Geschwister). Er muss keine Miete zahlen (das Haus indem er lebt gehört der Mutter seiner Frau). Da seine Frau eine 4-jährige Ausbildung zur Heilpraktikerin absolviert hat (insgesamt 15000€ kosten), hat er sich vor 18 Monaten einen Privatkredit von 23000€ genommen, den er mit 428€ monatlich zurück zahlt. (Restlaufzeit 42 Monate) Zudem hat er für mich einen Kredit von 5000€ abgeschlossen (ich war zu dieser Zeit noch in der Probezeit, da ich den Arbeitgeber gewechselt hatte), den er bzw ich. mit 113€ monatlich zurück zahlt. (Restlaufzeit 45 Monate) Die Rente wird er mit 65 Jahren antreten. (Je nach Anpassung wird er um die 1800€ rum an Rente bekommen)

Meint ihr, dass der Kredit bzw. die Baufi durchgehen wird? Sicherheiten hat die Bank nun eigentlich genug, oder? (Grundschuld, meinen Vater als direkten Erbe etc.)

Falls jemand von euch weis, welche Bank hier noch in Frage kommen würde, kann er das gerne dazu schreiben.

Ich danke jetzt schon mal allen im Voraus, dass sie sich die Zeit genommen haben den langen Text zu lesen.

Machts gut und ich bzw. wir freuen uns auf eure Antworten.

Grundschuld, Kredit
Grundschuld Sicherheitentausch nur mit Immobilie möglich?

zum Verkauf des Hauses muss die Grundschuld gelöscht werden.

Da die Vorfälligkeit fast so hoch ist wie das was ich sowieso noch bezahlen müsste, wollte ich den Darlehensvertrag bestehen lassen, u. als neue Sicherung die Kreditsumme in bar zu Gunsten der Bank in ihre eigenen sicheren Finanz Produkte hinterlegen.

Diese meinte dies geht nur mit einen anderen Haus mit erneuten Grundschuld Eintrag. Ich selbst meine, da der Vertrag noch ca. 5 Jahre läuft sich der Zinssatz zu meinen Gunsten verbessern kann, u. nicht wie jetzt nur mit 0,05% angerechnet wird. Habe bei der Bank damals gleichzeitig eine Kapital Lebensversicherung Zinssatz 3,25% die als Tilgung dienen sollte gemacht. Diese wird nicht berücksichtigt, wollen sogar am liebsten das ich diese kündige. Dort ist auch schon einiges eingezahlt, habe aber auch den ausstehenden Kredit bar zur Verfügung. Ich meine das Bargeld keine schlechtere Sicherheit ist als eine Grundschuld.

Darf der Sicherheit Austausch nur mit einer anderen Immobilie geschehen?

Muss verkaufen wegen chronischer Krankheit, Erwerbsausfall seit 1,5 Jahren u. Zukunft, Miteigentümer auszahlen.

Hallo, u. Danke für die vielen Antworten. Laut Urteilen habe ich folgendes gefunden :

Der Darlehensnehmer kann die Zustimmung der Bank zu einem Sicherheitenaustausch grundsätzlich beanspruchen, wenn die als Ersatz angebotene Sicherheit das Risiko der Bank gleich gut abdeckt wie die bisherige Sicherheit und der Darlehensnehmer in der Lage und willig ist, die mit dem Austausch verbundenen Kosten zu übernehmen (vgl. BGH, Urteil vom 3. Februar 2004, XI ZR 198/02). Die mit dem Austausch verbundenen Kosten können etwa Wertermittlungskosten, Notarkosten oder Grundbuchkosten sein. Das bedeutet, dass der Bank aus dem Austausch weder finanzielle oder rechtliche noch organisatorische Nachteile entstehen dürfen. Folgende Voraussetzungen müssen daher im Einzelnen erfüllt sein: 

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist sogar etwas Höher im gesamten, wegen Bearbeitungs Kosten wie das was ich bis Vertragsende noch bezahlen muss.

Grundschuld, Immobilien
Ist es möglich ein Hypothekendarlehen für Wohneigentum mit Nießbrauchrecht zu bekommen?

Meine 80 jährige Mutter hat meinem Bruder und mir drei Immobilien zu gleichen Teilen überschrieben. Mein Teil ist ca. 300000 Euro Wert.Unsere Mutter hat sich ein Nießbrauchrecht vorbehalten und erhält somit weiter die Mieteinnahmen und hat Lebenslanges Wohnrecht. Allerdings kommt sie auch für sämtliche Kosten in Bezug auf Reparaturen, Grundsteuer und Versicherung der Immobilien auf. Die Immobilien sind Lastenfrei, ohne Einträge im Grundbuch.

Ich benötige 40000 Euro um diverse Verbindlichkeiten zu begleichen. Mein Monatliches Einkommen liegt bei ziemlich genau 2000 Euro. Ich bin ledig und zahle Unterhalt an meine Erwachsene Tochter, die sich noch ein Jahr in der Ausbildung befindet.

Aufgrund einer negativen Schufa Chronik, aus der sich ein niedriges Scoring ergibt, gewährt mir meine Hausbank, trotz der Voraussetzungen kein Darlehen. Noch hinzuzufügen ist, das Alle Punkte in der Schufa bereinigt sind.

Meine Bank ist eine Genossenschaftsbank.

Hat jemand eine Idee?

Entschuldigt bitte wenn meine Frage in Teilen etwas missverständlich ist.

Bei zwei der Immobilien sind jeweils mein Bruder und ich Alleineigentümer.

Bei der dritten Immobilie sind mein Bruder und ich zu gleichen Teilen gemeinsam die Eigentümer. Es gibt in den Urkunden des Notars auch keine Klauseln die eine Rückforderung  vorsehen.

Grundschuld, Hypothekendarlehen

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