Hallo, ich habe folgendes Problem:

Meine Mutter möchte meinem Bruder und mir ihr Haus mit Grundstück und Garten schenken. Mein Bruder lebt seit 10 Jahren mit seiner Familie mietfrei in dem Haus und hat für den Umbau einer eigenen Wohnung Kredite laufen und somit alles mit einer Grundschuld belastet. Nun weiss ich gar nicht, wie ich mich verhalten soll, da ich sicherlich die Grundschuld dann mit erhalte????? Ist es überhaupt ratsam, diese Schenkung anzunehmen oder gar zu erben??? Wenn ich erben, würde ich doch auch die Belastung der Grundstücke und des Hauses miterben?? Was bedeutet das für mich?

Danke

Guten Tag. Ich habe einen Kaufvertrag in Juni 2018 unterzeichnet. Dort steht die Info, dass der Verkäufer bis September die Löschungsunterlagen einreichen muss. Stattdessen habe jetzt ein Brief von den Notar bekommen, dass die volle Kaufpreis bis ende September auf Treuhandkonto in der Sparkasse einzahlen muss. Wenn nicht die Unterlagen müssen zurückgeschickt werden. In dem Vertrag steht, dass das Treuhandkonto/Notarkonto unerwünscht ist. Die Sparkasse möchtet jetzt die ganze Summe haben, weil der Verkäufer höchst verschuldet ist. Im Vertrag steht, dass die Übergabe der Immobilie spätestens bis zum 31.01.2019 erfolgen muss und die Zahlung erst nach Übergabe der lastenfrei Immobilie zu erledigen ist. Wir haben die Kredite in der gleichen Sparkasse. Ich möchte nicht den Verkäufer finanzieren und jetzt einzahlen, was nicht den Vertrag entspricht. Das Treuhandkonto wird bestimmt auf meine Lasten verschieben. Kann ich mich gegen solchen Sachen wehren?

Hallo zusammen,

ist es möglich, dass ich meine ETW an meine Eltern verkaufe, trotz bestehender Grundschuld die noch für ein Darlehen haftet? Das Darlehen soll auf mich bestehen bleiben und somit die Grundschuld weiterhin dafür als Sicherheit dienen.

Meine Eltern sind damit einverstanden und wir würden vertraglich das entsprechend Regeln.

Geht das überhaupt und wenn ja, muss die finanzierende Bank dem zustimmen?

vielen Dank

face

Mein Vater hat vor längerer Zeit, das Haus auf mich überschrieben.

Er hat natürlich Lebenslanges Wohnrecht.

Meine Freundin und ich, haben uns nun einen Kredit angefragt zum Umbauen.

Dadurch muss die Grundschuld erhöht werden.

wer muss nun unterschreiben ... Nur ich, da mir das Haus gehört oder?

Vielen Dank

Der Sachverhalt ist folgender: Es wurde für ein Privatdarlehen ein Vertrag abgeschlossen (Laufzeit ca. 6 Jahre), in dem beide Parteien vereinbaren, daß das Darlehen mit einer Grundschuld abgesichert werden soll, daß im Falle eines vorzeitigen Ablebens des Darlehensgebers die noch ausstehenden Zahlungen an seine testamentarischen Erben weitergehen und daß nach vollständiger Tilgung der Schuld die Löschung der Grundschuld vom Darlehensnehmer selbst veranlaßt werden kann gegen Nachweis der vollständigen Zahlungen (Kontoauszüge). Das war mir als Darlehensnehmer wichtig, um spätere mögliche Schwierigkeiten bei der Beibringung einer Löschungsbewilligung (potentiell Erben im Ausland etc) zu vermeiden. Jetzt sagte mir eine Notarin im Gespräch, daß Ihrer Meinung nach in jedem Falle eine Einverständniserklärung(Löschungsbewilligung) des letzten Begünstigten nötig ist, die Aussage des Anwalts des Darlegensgebers ist gegenteilig. Wer hat also Recht? Ist eine beglaubigte Löschungsbewilligung zwingen nötig, oder ist hier die Vereinbarung im Darlehensvertrag maßgeblich? Oder liegt es im Ermessen des Notars bzw. Grundbuchamtes bei der Löschung? Vielen Dank!

Wir wollen ein Haus kaufen und meine Schwiegereltern wollen uns mit einer 30.000€ Grundschuld auf ihr Haus zu besseren Zinsen verhelfen.

Klingt alles Recht spannend muss ich zugeben und in Bankgesprächen wirkte es auch so als ob es ne leichte Sache wäre, aber jetzt kommt der Knackpunkt. Mein Schwager ist auch interessiert eine Immobilie zu kaufen und meine Schwiegereltern bieten ihm das gleiche Angebot an. Nun Frage ich mich ob das zu Problemen führen kann. Wenn meine Schwiegereltern nun eine 30.000 Grundschuld eintragen für uns so will beispielsweise die Postbank diese als erstrangig eintragen (Haus ist voll abbezahlt und ohne Eintragung) wenn jetzt mein Schwager auch kauft wie läuft es dann ab... Eine weitere erstrangige Eintragung ist ja nicht möglich. Mach ich mir da einfach zu viele Gedanken oder geht es wirklich nicht zwei Kinder zu unterstützen auf diese Art ?

Liebes Forum,

wir sind eine Bruchteilsgemeinschaft mit insgesamt 7 Eigentümern. Die Besitzanteile einer Immobilie sind wie folgt verteilt:

A: 1/3

B: 1/3

C,D,E,F,G: je 1/15

Die Immobilie ist vermietet und wirft durch einen gut dotierten, langjährigen Mietvertrag (läuft noch 9 Jahre) eine gute Rendite ab.

Das Darlehen (jeder Gläubiger 325.000€) ist getilgt und die Bank hat die Grundschuldbriefe nebst Löschungsbewilligungen lediglich an A zugeschickt.

A hat nun kein Interesse mehr an der Weiterführung der Bruchteilsgemeinschaft und strebt eine Teilungsversteigerung an, nachdem er ein Angebot von B,C,D,E,F,G für seinen Anteil ausgeschlagen hat. Um ein zu hohes "geringstes Gebot" bei der Teilungsversteigerung zu verhindern, pocht er nun vehement auf eine sofortige Löschung der Grundschuld. B,C;D;E;F;G möchten dies verhindern, weil sie weiterhin von dem lukrativen Mietvertrag profitieren und die Immobilie nicht zu günstig verkaufen wollen. Nun ergeben sich folgende Fragen:

1) Kann A die Grundschuld auch ohne unser Einverständnis / Unterschrift löschen lassen?

2) Muss A auf Anfrage die Grundschuldbriefe und Löschungsbewilligungen an B,C,D,E,F,G aushändigen?

3) Können B,C,D,E,F,G beliebig lange die Löschung der Grundschuld "blockieren"?

Vielen Dank für eure Auskunft.

Stefan Stuparek

Wirkt sich ein aus komplett eigenen Mitteln gekauftes Baugrundstück günstig auf eine für den folgenden Hausbau erforderliche Baufinanzierung aus (wie Eigenkapital eins zu eins)?

Oder ist es sinnvoller eine Gesamtfinanzierung von Grundstück und Haus (welches erst in einem Jahr nach Grundstückskauf gebaut wird) abzuschließen und die Kohle dann so als Eigenkapital einzubringen

Immobilie ist bald abbezahlt, natürlich ist eine Grundschuld eingetragen. Soll ich die Löschung beantragen (und Notar- und Amtskosten bezahlen)? Oder einfach stehen lassen und von der Bank eine Löschbestätigung ausstellen lassen?

Erfahrungen? Tipps?

Hallo, wir möchten ein Haus bauen, das Grundstück gehört mir, ich stehe auch im Grundbuch. im Darlehen stehen wir beide, nun sollen auch beide bei der Grundschuld unterschreiben, ich verstehe das nicht, da es doch mein Grundstück ist.

Mein Arbeitgeber will mir das Geld für den Kauf einer großeren Wohnung leihen. Ich sollte meine aktuelle Wohnung sobald wie möglich verkaufen, ihm das Geld geben und für den Rest, um seinen Kredit zurückzuzahlen, eine Bank um Kredit bitten.

Da die Bank eine Grundschuld von ersten Rang wollen wird, darf ich eineGrundschuld von zweiten Rang für den Kredit meines Arbeitgebers beantragen.

Ist es gesetzlich möglich, die erste Grundschuld , die den Preis des Immobilien garantiert, sofort in zweiter Rang zu bestellen?

Habe privat Geld zum Hausbau geliehen. wurde mit 5% Zinsen als Grundschuld eingetragen.

Jetzt wird das Haus aber verkauft.

Wie bekomme ich mein Geld zurück?

Kann ich auf meine Wohnung eine Grundschuld aufnehmen, ohne Zustimmung eines eingetragenen Nießbrauchberechtigten?

Guten Abend

wir haben unser Haus verkauft, nun haben wir die Zahlungsaufforderung bekommen. In dieser steht das die Bank z.B 250.000 Euro bekommt(so steht es im Grundbuch) . Durch Tilgungen bekommt die Bank allerdings nur noch 230.000 Euro. Zahlt die Bank das Zuviel bekommene Geld dann direkt an uns zurück oder wie läuft das ? Bin verwirrt

danke

Chrstian

Wir haben ein Haus gekauft (mit EK) und möchten dies nun sanieren. Das Haus hat ca 300 qm Wohnfläche + Garage. Dazu brauchen wir einen Kredit (ca. 200.000).

Wir haben noch zwei laufende Kredite, wobei einer davon mit abgelöst werden soll.

Das Haus soll als Sicherheit dienen und es soll eine Grundschuld eingetragen werden.

Bekommen wir eine Kreditzusage?

Fakten

Mein Mann und ich beide Vollverdiener im öffentlichen Dienst

50.000 Euro Eigenkapital

Immobilienwert ( laut Bank ) 185.000 Euro

Finanzierungssumme 305.000 Euro

Es wird eine Sicherheit verlangt , da deutliche Überfinanzierung

Eltern würden Grundschuld auf Ihr Objekt ( Grundschuld vorhanden aber getilgt) eintragen lassen .

Ist Dies zwingend nötig ?

Welche Vorteile hat es für uns ( Zins etc.) ?

Hallo,

Ich habe nun schon einiges zum Trennung (nicht verheiratet) und Möglichkeiten zur Regelung des Kredit und Grundschuld gelesen.

Zwangsversteigerung ist sicher das schlechteste. Daher meine Frage, ob man das Haus nicht auch verkaufen kann wenn beide Parteien friedlich sind und das Haus nicht wollen. Meines Wissens nach, kann man den Kredit auch vor den 10 Jahren ablösen (gegen zusätzliche Kosten natürlich)

Ich bedanke mich vorab für Antworten.

Ich beabsichtige ein 2. Haus zu kaufen und dies zu rund 60 % zu finanzieren.

Nun habe ich die Möglichkeit auf das 1. Haus, welches abbezahlt ist, eine vorhandene Grundschuld, die ca. die Hälfte des neuen Kreditbetrages absichern kann, für die Finanzierungsabsicherung zu nutzen und diese aufzustocken (Vorteil: Objekt kennt die Bank schon und Grundschuldkosten geringer)

Was passiert mit dem Kredit, wenn ich in ein paar Jahren entweder

a) das 1. Haus oder

b) das 2. Haus veräußere?

Komme ich aus dem Kreditvertrag raus und kann vollständig ablösen oder muss ich weiter bedienen?

Die andere Variante ist, die Finanzierung und Besicherung auf das 2. Haus komplett laufen zu lassen (hier sind die Bank- und Grundschuldkosten Kosten um ca. 1.000 € höher).

Wie sieht es da mit dem Kredit bei Verkauf aus?

Wir sind Eigentümer und Bewohner eines abbezahlten EFH. Nun wollen wir eine weitere Immobilie kaufen und möchten gerne das für die hierfür erforderliche Finanzierung aufzunehmende Darlehen über das vorhandene Haus besichern.

Da wir das zu kaufende Objekt zunächst für 5 Jahre zu Marktkonditionen vermieten wollen, können die Schuldzinsen für dieses objektbezogene Darlehen normalerweise über die Werbungskosten bei der Einkommensteuer abgesetzt werden.

Gilt das auch für diesen Fall, wo die Besicherung per Grundschuld über das alte Objekt erfolgt?

Meine Frau und ich möchten zwei Eigentumswohnungen kaufen und für die Finanzierung jeweils eine Grundschuld in beide eintragen lassen. Mein Vater würde ein lebenslanges Wohnrecht in einer der beiden Wohnungen bekommen. Was sind die Risiken falls wir nicht mehr für die Rate aufkommen können? Wird dann zuerst unsere Wohnung verkauft und er kann in unserer zweiten wohnen bleiben oder gehen gleich beide an die Bank?

Extremes Beispiel: 300 separate Eintragungen á € 600 - gleichen Ranges ?

Amtsauskunft ausweichend  - und Verweis auf Kosten für Auskünfte(!).

Habe mein Darlehen mit Vorfaelligkeitszinsen, die sehr hoch waren, abgeloest. Jetzt will die Bank erst die Grundschuld und die Lebensversicherung abtreten wenn ich unterschreibe, dass ich mit allen Kosten einverstanden bin. Ist das normal

Hallo zusammen,

A kauft von B ein Grundstück. Auf dem Grundstück ist noch eine Grundschuld offen. Auf Grund einiger kurioser Umstände will A diese letzte Grundschuld tilgen, B ist damit einverstanden. B informiert den Gläubiger über die Absicht des A. Das Geld liegt bereit, doch der Gläubiger meldet sich einfach nicht. Weder A noch B kommen irgendwie an ihn heran.

Was kann denn A jetzt tun, damit er diese Grundschuld tilgen und entsprechend löschen kann, damit A letztlich Eigentüber wird und bauen kann?

Mit besten Grüßen

Hallo, mein Bruder und ich sind Eigentümer eines Hauses mit insgesamt vier Wohnungen, die alle bewohnt sind. Unter anderem auch von uns. Nun beabsichtige  ich mit meiner Frau ein Haus zu bauen. Wir möchten meinen 1/2 Anteil des Hauses in die Finanzierung als Sicherheit einfließen lassen. Jedoch sagte die Dame bei der Bank, dass das nicht so einfach ist, weil mein Bruder im schlimmsten Falle mit haften müsste. Doch das möchte ich nicht.

Gibt es eine Möglichkeit, nur meinen 1/2 Anteil mit einfließen zu lassen? Kann man im Grundbuch etwas eintragen lassen, was regelt, dass mir ein bestimmter Teil des Hauses gehört und im Falle der Verwertung aus Sicherheit genommen werden kann?

Hintergrund: das Haus steht auf einer Parzelle, hat einen gemeinsamen Wasseranschluss und Heizung auch gemeinsam

Das Haus ist im Prinzip von oben nach unten getrennt. Mir gehört der linke Teil mit zwei Wohnungen, meinem Bruder der rechte Teil mit den anderen zwei Wohnungen.  (ich weiß nicht ob das für die Beantwortung wichtig ist...)

Über schnelle Antwort würde ich mich sehr freuen.

Grüße

Hallo, ich möchte ein Grundstück für 35.000€ kaufen (keine Grundschuld benötigt) und ca. ein Jahr später ein Haus bauen und dafür eine Grundschuld über 300.000€ bestellen. Wenn ich diese Daten in hiesige Notarkostenrechner eingebe, kommt raus, dass es günstiger wäre, beides zusammen machen zu lassen, als zunächst das Grundstück zu kaufen und dann später die Grundschuld zu bestellen, wenn die Hausplanungen abgeschlossen sind.

Dies kommt daher, dass beim Fall, wo alles zusammen abgewickelt wird als Verkehrswert der deutlich günstigere Grundstückswert angenommen wird um Betreuungs- und Vollzugsgebühren zu berechnen. Wenn ich eine Grundschuld separat bestelle ist der Verkehrswert dann aber der deutlich höhere Wert der zu bestellenden Grundschuld und die Notarkosten steigen deutlich.

Spielgelt das so die Realität wieder? Ist es wirklich günstiger, beides in einem machen zu lassen? Oder pauschalisieren diese Rechner hier zu viel?

Meine Gläubigerbank verlangt eine Gebühr für eine notariell beglaubigte Löschungsbewilligung. Ich habe aber keine beglaubigte Löschungsbewilligung beantragt, da ich die Grundschuld nicht löschen möchte.

Hallo, wir haben gerade eine Immobilie gekauft und einen Teil über die Bank finanziert. Das Zahlungsziel ist vor zwei (!) Wochen gewesen. Dass das Geld nicht eingegangen ist, erfuhren wir auch erst vom Verkäufer und erst nach mehrmaligen hin und her telefonieren, konnten wir raus finden woran es lag.

Unser Teil wurde korrekt überwiesen aber von Seiten der Bank wurde nichts überwiesen, da der Bank der Grundschuldbief fehlt, ohne den Sie nicht bezahlen. Keiner (Weder Amtsgericht noch Bank) kann uns sagen wo dieser Grundschuldbrief ist und ob er überhaut schon abgeschickt wurde da der zuständige Sachbearbeiter bei Gericht im Urlaub ist. Der Verkäufer ist natürlich jetzt sehr sauer auf uns und verlangt das Geld bis morgen auf seinem Konto.

-Was kann uns jetzt blühen, obwohl wir selbst nichts dafür können?

-Wer muss für die Verzugszinsen aufkommen und könnte der Verkäufer jetzt schlimmstenfalls vom Vertrag zurück treten?

Option 1. Finanzierung Vor-Ort; jedoch haben wir festgestellt das kaum ein Bankangestellter in Sardinien/Italien so gut englisch spricht, für ein ordentliches Beratungsgespräch.

Option 2. Finanzierung in Deutschland; hier könnte die Eigentumswohnung der Eltern, die jedoch noch nicht komplett abbezahlt ist, als Sicherheit dienen.

Ob das überhaupt möglich ist, hat sich mir noch nicht ganz erschlossen...

Hat jemand Erfahrungswerte bzw. ist in diesem Thema in der Tiefe vertraut?

Besten Dank und viele Grüße

Hallo,

ich kaufe grad eine Wohnung. Es soll jetzt eine Grundschuld eingetragen werden. Mit dem Hinweis: Zur Eigennutzung

DIe Wohnung ist jetzt aber erstmal vermietet. Kann das jetzt zu Problemen führen?

1. Frage: Der Grundschuldzinssatz ist mit 12% angegeben. Soll zwar nur eine Art Absicherung für die Bank sein im Falle einer Zwangsversteigerung. Trotzdem steht unten im Kleingedruckten, dass einmal zum Ende des Kalenderjahres die 12% fällig werden.

Das steht in dieser Bestellungsurkunde, die ich dem Notar einreichen soll. Das verunsichert mich jetzt grade ein bißchen.

Kann jemand Klarheit schaffen?

Grüße an alle.

Sehr geehrtes Forum,

folgende Anfrage habe ich an euch: Im Rahmen eines Immobilienerwerbs habe ich eine neue Grundschuld bestellt.

In dem Formular der Bank werden standardmäßig Rückgewährsansprüche von Grundschulden im Vor- oder Gleichrang abgetreten.

Hierrauf berechnet der Notar neben den Kosten für die Grundschuldbestellung (1,0 Verfahrensgebühr – berechnet auf die neue Grundschuld) auch Kosten für eine Abtretung (0,5 Verfahrensgebühr – berechnet auf Finanzierungsgrundschuld des Verkäufers).

Hierzu meine Frage: a) Ist dies so korrekt? Es wurde schließlich keine komplette Grundschuld abgetreten sondern lediglich die Rückgewährsansprüche? b) Wenn diese Kosten berechnet werden – muss dafür nicht ggf. der Verkäufer aufkommen (gem. Kaufvertrag haftet er für die Kosten der Pfandfreimachung)? c) Welche Rechtsgrundlage greift hier?

Für alle, die es genau wissen möchten, hier noch der Passus aus der Grundschuldbestellungsurkunde im Wortlaut:

Sofern der in dieser Verhandlung bestellten Grundschuld jetzt oder künftig andere Grundschulden im Range vorgehen und gleichstehen, trete(n) ich/wir hiermit zusätzlich sicherungshalber folgende Ansprüche gegen die jeweiligen Grundschuldgläubiger an die Gläubigerin ab: a) den mit Wegfall des Grundes für die Bestellung oder Abtretung entstehenden Anspruch auf Rückübertragung, Aufhebung oder Verzicht dieser Grundschulden. b) für den Fall, dass bei der Verwertung vorgehender oder gleichstehender Grundschulden ein Betrag erzielt wird, der die durch die Grundschulden gesicherten Forderungen übersteigt, den Anspruch auf Auszahlung des Mehrerlöses. c) Sollten Rückgewährungsansprüche an vorrangigen oder gleichrangigen Grundschulden bereits an Dritte abgetreten sein, trete(n) ich/wir hiermit meine/unsere gegenwärtigen und künftigen Ansprüche auf Rückabtretung dieser Ansprüche an die Gläubigerin ab. d) Sollten durch Verzichte vor- oder gleichrangiger Grundschuldgläubiger Eigentümerrechte entstehen, tritt der Eigentümer hiermit bereits jetzt diese Rechte an die Gläubigerin ab.

War 15 Jahre lang mit meinem Ex liiert, getrennte Wohnungen. Hat mich finanziell unterstützt. SInd einige Male in Urlaub gefahren. Diese Ausgaben will er unter anderem auch zurück. Hat mich unter übelster Weise genötigt ein Schuldanerkenntnis zu unterschreiben. Gab April 2014 eine Gerichtsverhandlung. Niemand glaubte mir wie dies zustande gekommen ist. Gegenanwalt und mein Anwalt begannen zu meinem Erstaunen einen Vergleich zu machen. Endete bei 10 000Eur, die ich in einem Jahr begleichen sollte, und wenn nicht solle ich 20 000Eur an meinen Ex bezahlen. Unter Tränen und wiederholtem Beteuern sagte ich dass ich keine 10 000Eur habe. Wurde bedrängt zu unterschreiben. Mein Ex rastete dermassen aus, weil ihm die Summe zu niedrig war und wolte wegen mir vor das Oberlandesgericht. Amtsrichter lehnte dies ab.Nun bekam ich einen Brief vom Obergerichtsvollzieher, entweder dei Summe von 22 500Eur innerhalb 1 Woche bezahlen oder alles darzulegen was meine Finanzen betrifft.Kann natürlich nicht bezahlen. Ich habe eine Rente von 742,80Eur un muss von diesem Geld noch ein paar Jahre in Raten etwas abbezahlen. Ich habe ein altes kleines Einfamilienhaus von meiner Mutter geerbt.Meine Frage, kann dieser Typ darauf eine Grundschuld eintragen lassen? Das Haus ist nicht viel wert. Kann er, da er einen Titel hat, verlangen, dass ich das Haus verkaufe? Dann würde ich auf der Strasse sitzen. Er selber arbeitet bei einer grossen Fa. mit Dreischichtmodell, hat ein gutes Gehalt, bekommt mal Betriebsrente,besitzt ein Zweifamilienhaus und hat dazu noch ein Grundstück geerbt.Der ist so eiskalt dass Ihm das egal ist, wie es mir geht. Danke für eine Resonnanz.

Meine Schwiegermutter war als Ersatz für ein lebenslanges Wohnrecht mit mit einer Grundschuld im Grundbuch versehen. Muss ich diese Grundschuld dem Nachlassgericht mitteilen? Ein Testament besteht nicht. Wir sind die einzigen Erben.

Ich habe den Anspruch aus einer (erst bei Tod des momentanen Hauseigentümers fälligen) Grundschuld von dem Gläubiger geerbt.

Sollte ich jetzt den Grundbucheintrag auf mich umschreiben lassen?

Muss ich überhaupt einen Erbschein beantragen?

Oder ist schon durch die erfolgte gerichtliche Eröffnung des Testaments alles in trockenen Tüchern? Oder birgt es Risiken, in der Sache vorerst nichts zu unternehmen?

Könnte ich bei Bedarf auch noch nach vielen Jahren Erbschein und Umschreibung einholen?

Ist es möglich, eine Grundschuld von einem Gläubiger (verstorben) auf mehrere neue Gläubiger (Erben) umschreiben zu lassen?

Oder bedarf es dafür eine Löschung der alten Grundschuld und Eintragung einzelner neuer Grundschulden?

Für mein 1998 gekauftes Haus hatte ich ein Darlehen über 300 T € aufgenommen, das seitdem im Grundbuch steht. Inzwischen habe ich den Großteil planmäßig getilgt. Die Restschuld beträgt nur noch knapp 50 T €. Habe ich Aussicht, den eingetragenen Betrag reduzieren zu lassen bzw. habe ich Anspruch darauf? Da Anfragen bei Banken heikel sind, möchte ich mich erst nach Vorabinformationen an die Immobilienbank wenden, zumal ich ohnehin eine Umschuldung erwäge, da ich inzwischen mit ganz geringer Frist kündigen kann, aber natürlich erst, wenn eine neue Bank gefunden wurde.

Hallo, Ich bin im Begriff eine Firma zu kaufen. Hierfür hat mir meine Schwiegermutter einen Grundschuldeintrag auf eine ihrer Immobilien angeboten. Bevor ich jetzt reichlich Geld in die Hand nehme (Steuerberater, Notar, etc.) würde ich mir dieses Angebot am liebsten vertraglich zusichern lassen. Ist sowas möglich ?

Da die zinsfälligkeit erst in 3 jahren ausläuft, würde ich mich gerne um ein forward darlehn für die restschuld informieren. da im moment die zinsen noch günstig sind wäre jetzt dafür noch der richtige zeitpunkt. wie funktioniert so etwas mit der jetzigen darlehnsbank. geht dann die überschreibung bzw. der symbolische verkauf überhaupt? War das durcheinander einigermaßen verständlich?

habe gemeinsam mit meinem Lebensgefährten einen Kredit zum kauf eines Hauses aufgenommen.Der alleinige eigentümer in aber nur ich.Nun muß die grundschuld der bank eingetragen werden.Kann ich als alleiniger Eigentümer das allein machen?

Im Rahmen einer Teilungsversteigerung wurde ein Zuschlagsbeschluss erteilt. Es ist damit zu rechnen, dass innerhalb der Rechtsbehelfsfrist die sofortige Beschwerde eingelegt wird und sich das Verfahren somit in die Länge zieht.

Mit der erfolgreichen Ersteigerung wurden auch die Eintragungen aus dem Grundbuch, u. a. eine Grundschuld (dingliche Zinsen 15%) und eine Hypothek (dingliche Zinsen 20%) erworben.

Ist es möglich, die Banken der ehemaligen Eigentümer zu zwingen, für die eingetragenen Rechte (d. h. die Grundschuld und die Hypothek) unter Vorbehalt eine Ausgleichszahlung der neuen Eigentümer anzunehmen? Hintergrund ist, dass die dinglichen Zinsen ab dem Tag des Zuschlagsbeschlusses anfallen. Da die Zinsen so hoch sind, möchten die neuen Eigentümer die Schulden so schnell wie möglich begleichen. Da nicht sicher ist, ob das Versteigerungsverfahren rückabgewickelt wird, sollte die Zahlung natürlich unter Vorbehalt getätigt werden.

Hallo zusammen, meine Oma (82 Jahre) möchte Ihre Lastenfreie Eigentumswohnung beleihen. Über eine Finanzvermittlung wurde die Wohnung bereits Begutachtet. Der aktuelle Verkehrswert beträgt 76300€. Der Beleihungsbetrag soll zwischen 40000 - 50000€ liegen. Sie erhält monatlich knapp 1100€ Rente. Nach Einreichung der Unterlagen wurde die Anfrage mit der Begründung, Sie wäre alleine und falls Sie sterben sollte, hätte man den Trouble mit dem Verkauf der Wohnung (Zwangsvollstreckung etc.). Von der Haushaltsrechnung hätte es mit der monatlichen Rate (137€ bei 2% Tilgung) gepasst. Als alternative sagte man Ihr, sie könne einen 2. Darlehensnehmer mit ins Boot nehmen. Sie fragte daraufhin Ihren Sohn (meinen Vater und alleiniger Erbe) ob er ihr dabei helfen könnte. Da mein Vater nicht auf ihr Erbe aus ist und seiner Mutter die letzten Jahre die Sie hoffentlich noch haben wird "verschönern" will (sie möchte sich eine neue Küche kaufen, in Urlaub gehen, einfach Geld ausgeben und nicht darüber nachdenken, was sie zuvor ihr Lebenlang nie machen konnte), hat er sich dazu bereit erklärt ihr zu helfen. Mein Vater ist 62 Jahre alt und hat ein monatliches Einkommen von 2600€ netto. Er selbst ist wieder verheiratet und hat 2 Kinder (meine Stief-Geschwister). Er muss keine Miete zahlen (das Haus indem er lebt gehört der Mutter seiner Frau). Da seine Frau eine 4-jährige Ausbildung zur Heilpraktikerin absolviert hat (insgesamt 15000€ kosten), hat er sich vor 18 Monaten einen Privatkredit von 23000€ genommen, den er mit 428€ monatlich zurück zahlt. (Restlaufzeit 42 Monate) Zudem hat er für mich einen Kredit von 5000€ abgeschlossen (ich war zu dieser Zeit noch in der Probezeit, da ich den Arbeitgeber gewechselt hatte), den er bzw ich. mit 113€ monatlich zurück zahlt. (Restlaufzeit 45 Monate) Die Rente wird er mit 65 Jahren antreten. (Je nach Anpassung wird er um die 1800€ rum an Rente bekommen)

Meint ihr, dass der Kredit bzw. die Baufi durchgehen wird? Sicherheiten hat die Bank nun eigentlich genug, oder? (Grundschuld, meinen Vater als direkten Erbe etc.)

Falls jemand von euch weis, welche Bank hier noch in Frage kommen würde, kann er das gerne dazu schreiben.

Ich danke jetzt schon mal allen im Voraus, dass sie sich die Zeit genommen haben den langen Text zu lesen.

Machts gut und ich bzw. wir freuen uns auf eure Antworten.

zum Verkauf des Hauses muss die Grundschuld gelöscht werden.

Da die Vorfälligkeit fast so hoch ist wie das was ich sowieso noch bezahlen müsste, wollte ich den Darlehensvertrag bestehen lassen, u. als neue Sicherung die Kreditsumme in bar zu Gunsten der Bank in ihre eigenen sicheren Finanz Produkte hinterlegen.

Diese meinte dies geht nur mit einen anderen Haus mit erneuten Grundschuld Eintrag. Ich selbst meine, da der Vertrag noch ca. 5 Jahre läuft sich der Zinssatz zu meinen Gunsten verbessern kann, u. nicht wie jetzt nur mit 0,05% angerechnet wird. Habe bei der Bank damals gleichzeitig eine Kapital Lebensversicherung Zinssatz 3,25% die als Tilgung dienen sollte gemacht. Diese wird nicht berücksichtigt, wollen sogar am liebsten das ich diese kündige. Dort ist auch schon einiges eingezahlt, habe aber auch den ausstehenden Kredit bar zur Verfügung. Ich meine das Bargeld keine schlechtere Sicherheit ist als eine Grundschuld.

Darf der Sicherheit Austausch nur mit einer anderen Immobilie geschehen?

Muss verkaufen wegen chronischer Krankheit, Erwerbsausfall seit 1,5 Jahren u. Zukunft, Miteigentümer auszahlen.

Hallo, u. Danke für die vielen Antworten. Laut Urteilen habe ich folgendes gefunden :

Der Darlehensnehmer kann die Zustimmung der Bank zu einem Sicherheitenaustausch grundsätzlich beanspruchen, wenn die als Ersatz angebotene Sicherheit das Risiko der Bank gleich gut abdeckt wie die bisherige Sicherheit und der Darlehensnehmer in der Lage und willig ist, die mit dem Austausch verbundenen Kosten zu übernehmen (vgl. BGH, Urteil vom 3. Februar 2004, XI ZR 198/02). Die mit dem Austausch verbundenen Kosten können etwa Wertermittlungskosten, Notarkosten oder Grundbuchkosten sein. Das bedeutet, dass der Bank aus dem Austausch weder finanzielle oder rechtliche noch organisatorische Nachteile entstehen dürfen. Folgende Voraussetzungen müssen daher im Einzelnen erfüllt sein: 

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist sogar etwas Höher im gesamten, wegen Bearbeitungs Kosten wie das was ich bis Vertragsende noch bezahlen muss.

Darf die Bank bei der Löschung einer Grundschuld dem Notar einen Treuhandauftrag erteilen, wenn ihr das Geld zur vorzeitigen Kreditablösung bereits vorliegt und so nur die Zahlung der bankseitigen Notarkosten sichergestellt werden?

Meine 80 jährige Mutter hat meinem Bruder und mir drei Immobilien zu gleichen Teilen überschrieben. Mein Teil ist ca. 300000 Euro Wert.Unsere Mutter hat sich ein Nießbrauchrecht vorbehalten und erhält somit weiter die Mieteinnahmen und hat Lebenslanges Wohnrecht. Allerdings kommt sie auch für sämtliche Kosten in Bezug auf Reparaturen, Grundsteuer und Versicherung der Immobilien auf. Die Immobilien sind Lastenfrei, ohne Einträge im Grundbuch.

Ich benötige 40000 Euro um diverse Verbindlichkeiten zu begleichen. Mein Monatliches Einkommen liegt bei ziemlich genau 2000 Euro. Ich bin ledig und zahle Unterhalt an meine Erwachsene Tochter, die sich noch ein Jahr in der Ausbildung befindet.

Aufgrund einer negativen Schufa Chronik, aus der sich ein niedriges Scoring ergibt, gewährt mir meine Hausbank, trotz der Voraussetzungen kein Darlehen. Noch hinzuzufügen ist, das Alle Punkte in der Schufa bereinigt sind.

Meine Bank ist eine Genossenschaftsbank.

Hat jemand eine Idee?

Entschuldigt bitte wenn meine Frage in Teilen etwas missverständlich ist.

Bei zwei der Immobilien sind jeweils mein Bruder und ich Alleineigentümer.

Bei der dritten Immobilie sind mein Bruder und ich zu gleichen Teilen gemeinsam die Eigentümer. Es gibt in den Urkunden des Notars auch keine Klauseln die eine Rückforderung  vorsehen.

Hallo zusammen! Ich frage mich folgendes: mein Vater hat vor einigen Jahren für ein Darlehen für den Hausbau meines Bruders gebürgt. Dies ist auch im Grundbuch des Hauses meines Vaters vermerkt. Mein Vater ist nun leider seit einem Jahr pflegebedürftig und die Geldreserven in einigen Monaten aufgebraucht. Meine Eltern sind geschieden, somit kümmere ich mich um diese Angelegenheiten. Ich selbst bin Anfang 20 und verdiene nicht genug, um auch nur ansatzweise das Deckeln zu können. Lösung: Jetzt soll das Haus auf den Wunsch meines Vaters verkauft werden, damit wir weiterhin die Kosten abdecken können.

Seine und meine Sorge: Wird bei Hausverkauf die Grundschuld getilgt? Braucht mein Bruder eine Ersatzsicherheit? Wie läuft so etwas ab?

Ganz lieben Dank im Voraus! :>

Sachverhalt : meine Frau ist alleinige Besitzerin unseres Hauses. Ich habe eine Firma gegründet und bin alleiniger Kreditnehmer. Bank hat eine geringe grundschuld eingetragen, meine Frau hat Abtretung der Rückgewährungsansprüche unterschrieben. Nun muss ich Insolvenz beantragen, das Haus wird verkauft. Kann die Bank, nachdem die Bausparkasse ihr Geld komplett erhalten hat die restlichen grundschulden zum Teil, oder sogar wieder komplett geltend machen, um das Darlehen zwischen mir und der Bank zu bedienen? Meine Frau hat für mein Darlehen keine private Bürgschaft übernommen.

Hallo Ich erbe ein Drittel eines Grundstückes auf dem 2 Häuser stehen. Ein Haus gehört meinem Bruder, das andere mir. Mein Bruder möchte einen Kredit aufnehmen und dazu ggf. eine Grundschuld eintragen lassen. Wenn mein Bruder den Kredit nicht zurückzahlen kann und es zur Versteigerung kommt, ist mein Grundstück-Anteil davon ebenfalls betroffen? Ist mein Haus dann ebenfalls von der Versteigerung betroffen, da es ja auf dem Grundstück steht ?

Vielen Dank im Voraus

Hallo,

ich hatte bisher immer Wohnungen gekauft, wo das Grundbuch jeweils lastenfrei gewesen ist. Der Verkäufer hatte die Immobilie also schon lange abbezahlt und die Bank war aus dem Grundbuch schon wieder raus. Diesmal ist das ein bißchen anders. Laut Verkäufer ist die Wohnung bis auf einen Restbetrag von 10.000 EUR komplett abbezahlt. Die Bank also noch im Grundbuch drin.

Wann und wie wird jetzt das Grundbuch bereinigt, damit zum Notartermin(Unterschrift des Kaufvertrages) dann alles lastenfrei ist?

Grüße

Hallo erstmal,

das war ja damals ein großes Thema während der Finanzkrise 2008/2009. Kreditnehmer hatten ihr Darlehen fast vollständig getilgt und plötzlich verkauft die Bank die Grundschuld bzw. Forderung an einen Investor und dieser will sofort die ganze Summe+Zinsen eintreiben.

Ist das heute auch noch so möglich oder hat der Gesetzgeber hier jetzt gehandelt und ein entsprechendes Gesetz zum Schutz der Kreditnehmer verabschiedet?

Grüße

Nach ein und halb jahren möchte ich mein Haus aufgrund mehrerer Gegebenheiten verkaufen. Ich stelle mir hierbei die Frage, ob es möglich ist das Haus mit Grundschuld zu verkaufen.- Vorfälligkeitsrechnung / Darlehensvertrag

Ich habe das Eigentum an meinem lastenfreien Einfamilienwohnhaus mit Einliegerwohnung (Wert etwa 200 000 €) im Wege der vorweggenommenen Erbfolge gegen Einräumung eines lebenslangen unentgeltlichen Wohnrechts meinen Sohn übertragen. Er hat vor, großzügig anzubauen und benötigt hierfür ein Bankdarlehen von 100 000 €. Die Bank macht die Darlehensgewährung vom Grundbucheintrag einer erststelligen Grundschuld abhängig. Ich bin nicht abgeneigt, mit meinem Wohnrecht hinter die Grundschuld zu treten, zumal mein Sohn für seine große Familie Platz benötigt. Ich lege jedoch Wert darauf, dass sich mein Wohnrecht im Range verbessert, also aufrückt und zwar in dem Umfang, wie die Grundschuld peu à peu getilgt wird. Wie müssen Grundschuld, Darlehensbedingungen und Sicherungsabrede ausgestattet sein, um mein Anliegen auf Rangverbesserung zu verwirklichen? Auf muss ich achten?

Hallo,

ist die Grundschuldfalle (weiterhin) ein reales Risiko? Bei welcher Bank ist das Risiko wohl am kleinsten?

Oder ist es mittlerweile unterbunden worden? Schließlich ist das Problem schon einige Jaher alt...

Und wie schütze ich mich davor?

Gruß Mr.Green

Hallo zusammen,

beim Verkauf des Hauses meines verstorbenen Onkels fällt nun auf, dass im Grundbuch noch eine Grundschuld - ohne Brief - für eine Bausparkasse eingetragen ist. Laut den vorliegenden Unterlagen ist der Baukredit Anfang der 90er Jahre komplett zurückgezahlt worden. Es fehlt allerdings eine Löschungsbewilligung, sodass wir die Grundschuld nicht löschen lassen können.

Macht es Sinn nach über 20 Jahren an die Bausparkasse heranzutreten, um eine neue Löschungsbewilligung zu erhalten? Oder gibt es einen anderen Weg?

Vielen Dank im Voraus!

Hallo!

Ich habe vor kurzem innerhalb der Familie, meinen Eltern, ein Privatdarlehen über knap 150 KEUR gewährt. Hierzu existiert ein Darlehensvertrag, in dem neben den Rückzahlungsmodalitäten festgeschrieben ist, dass mir zur Absicherung des Darlehens eine Grundschuld auf die Immobilie meiner Eltern eingetragen wird in Höhe von 150 KEUR. Dies ist jedoch noch nicht passiert, da wir noch nicht dazu gekommen sind.

Hintergrund der Absicherung über eine Grundschuld ist mein Vorhaben, möglicherweise demnächst eine eigene Immobilie zu erwerben. Da mein Eigenkapital nun weitestgehend im Privatdarlehen steckt (ging aus familiären Gründen nicht anders), hoffte ich, dass mich das dann bei der Bank "besser stellt". Auch wenn ich nicht weiß, ob mir das bei der Bank überhaupt etwas bringt (das wäre übrigens schon meine erste Frage hier).

Nun die eigentliche Frage: Meine Überlegung ist nun, die Notargebühr (ca. 1000 EUR) vorläufig zu sparen und den Vertrag dahingehend zu ändern, dass die Grundschuldeintragung nicht verpflichtend ist, aber jederzeit von mir eingefordert werden kann. Also z.B. wenn einmal eine Bank das bei meiner eigenen Finanzierung fordern würde.

Ansonsten geht es mir hauptsächlich darum, dass meine (eigene) Familie abgesichert ist und das Privatdarlehen nicht "verschwindet", falls mir einmal etwas zustoßen sollte. Das sollte m.E. aber durch den Vertrag hinreichend der Fall sein und keine Grundschuldeintragung erfordern (oder?).

Wie beurteilt ihr die Lage? Tue ich mir selbst keinen Gefallen damit, auf die Eintragung vorläufig zu verzichten?

Danke für alle Antworten!

Dies kann sich aber noch dauern, da das aktuelle Angebot sehr überschaubar ist.

meine Mutter hat mir ihr Haus überschrieben, auf dem Haus ist eine Grundschuld mit Zwe kerklärung für meine Schwester. jetzt will die Bank das ich eine Zweckerklärung unterschreibe.Meine Frage greift die Zweckerklärung nicht die von meiner Mutter unterschrieben ist oder warum wollen die eine neue. On mi ?

Kostet es mich etwas, die Grundschuld löschen zu lassen, muss ich das selbst veranlassen oder macht das die Bank automatisch?

Habe vor mir eine Wohnung zu kaufen. Die kostet 120.000€. Brauche aber nur 20.000€ an Darlehen. Macht es Sinn mir eine höhere Grundschuld als Reserve eintragen zu lassen? Was kostet mich die Eintragung einer Grundschuld über 20.000€. Wenn es kein Unterschied macht und es fixe Kosten sind, dann könnte ich doch 50.000€ als Grundschuld eintragen lassen, für den Fall, daß ich später ein wenig wehr Kredit für Sanierungen brauche oder?

Hallo,

folgende Frage:

Ein Grundstück, was A und B zur ideellen Hälfte gehört, wird mit einem Doppelhaus bebaut. Grundstückswert: 30.000 EUR. Es werden für beide Parteien Grundschulden eingetragen (A: 110.000, B: 125.000 EUR). Nach Fertigstellung des Rohbaus wird das Grundstück identisch geteilt (Realteilung) und die Grundschulden neu zugeordnet. Der Rohbauwert ist 110.000 EUR für das Gesamtobjekt. Erst nach Beurkundung der Teilung weitergebaut. Zudem wird noch ein Wegerecht eingetragen (Wert: 17.000 EUR).

Der Notar bemisst nun seine Kosten an ein einzutragenden Grundschulden zzgl. Wegerecht und geht von 252.000 EUR aus. Ich hatte gedacht, dass es nach Rohbauwert (110.000 + 30.000 EUR) geht.

Hat der Notar recht?

Danke,

haaber73

Hallo ihr Lieben, meine Mutter hat damals für mich mit einer Summe x gebürgt. Meine Bank hat sich auch in ihr Grundbuch eintragen lassen. Nun ist meine Mutter verstorben und mein Bruder und ich haben ihr Haus geerbt ( auf dem ansonsten keine Grundschuld mehr lastet). Das Haus ist mehr Wert als die Grundschuld die sich meine Bank eingetragen hat. Die Frage die sich mir nun stellt: 1. Wenn wir das Haus verkaufen ( was wir vor haben) dann wird es doch so sein, das meine Bank sich den Betrag x einzieht und dann müsste doch mein Abtrag für mein Haus automatisch um den Betrag x sinken oder ? 2. Angenommen das Haus ist 200000 € Wert geteilt durch 2 ( 2 Erben mein Bruder und ich ) bekommt ja jeder 100000 € vererbt. Der Betrag x angenommen dass sind 50.000 € wird ja dann von meinem Erbe abgezogen oder bedeutet es jetzt wohl möglich durch die Bürgschaft das das gesamt Efbe nur noch 150.000 ist und mein Bruder ja dann dadurch Nachteile hätte ? Vielen Dank für Eure Antworten

Hallo,

leider stehe ich gerade ein bisschen auf dem Schlauch.

Wir sind gerade bei ein Haus zu kaufen! Jetzt hänge ich leider bei der Abtretungserklärung der Rückgewährungsansprüche der KFW. Dieses Schreiben soll ja zu meiner Hauptbank geschickt werden.

Dort steht geschrieben:

ist in Abt. lll Nr. 1 für die zur Sicherung von lmmobiliendariehen in gleicher Höhe-ggf. Auch deren Zwischenfinanzierung-eine Grundschuld von ............... EUR eingetragen.

Gehen wir mal davon aus, dass über die Hauptbank 500.000,00 € finanziert wird und diese auch in Abt.lll steht. Zudem kommt die KFW mit 50.000,00€.

Welche Summe trage ich da ein? Die Summe der, von der Hauptbank

Ich würde mich freuen, wenn ich eine Antwort bekommen würde!

Gruß Volcano

Ich habe vor einigen Jahren meinen Baukredit getilgt und mir danach eine Löschungsbewilligung von der finanzierenden Bank für die bestehende Grundschuld sowie den Grundschuldbrief zukommen lassen. Kann ich diese meiner Meinung nach noch nicht endgültig gelöschte Grundschuld an meine Tochter für deren Finanzierung abtreten?

Hallo erstmal,

hoffentlich kann mir jemand von Euch weiterhelfen, damit ich nicht vollkommen ahnungslos zum Bankgespräch erscheine : Vielleicht wwerde ich meine derzeitige Baufinanzierung ablösen, um nun den derzeit aktuellen Zins langfristig zu sichern. Eine Frage beschäftigt mich nur ;

Im Grundbuch sind durch meine Bank damals 220.000,- Euro erstrangig eingetragen worden. Zusätzlich habe ich noch einen besparten BV über 18.500,- Euro abgetreten. Da Grundbucheintrag blieb bestehen, als im nachhinein noch 30.000,- nachfinanziert wurden.

Wenn ich nun bereit bin, den BV für die Vorfälligkeitsentschädigung zu "opfern" , muß die neue Bank 220.000,- oder 250.000,- finanzieren ( + Nachfinanzierung ).? Kann mann die Nachfinanzierung ohne Grundbucheintrag als eigenständigen Kredit ansehen oder nicht ?

Vielen Dank schonmal.

LG,lazyjo...

Schönen guten Abend,

leider sitze ich in einem doofen Dilemma. Und zwar hatte ich vor ca. 6 Jahren zwei Eigentumswohnungen gekauft, eine vermietet und vollfinanziert, die andere habe ich eigengenutzt und auch ca. 100.000,- Eigenkapital hineingesteckt. Dummerweise hatte ich damals alles als eine Grundschuld eintragen lassen. Hatte damals auf den Finanzberater gehört, der meinte, das wäre besser wegen der Sicherheit. Leider sehr blauäugig von mir. Letztes Jahr habe ich gebaut und deshalb meine eigengenutzte Wohnung verkauft. Das gab größte Schwierigkeiten, wegen dieser Grundschuld die zusammen eingetragen wurde. Ich musste mich mit der Bank nun so einigen, dass die vermietete Wohnung, die ich ja behalten möchte, bewertet wurde und die daraus resultierte fehlende Sicherheit von knapp 34.000,- auf ein Bankkonto legen musste, welches die Bank natürlich verpfändet hat. Ich zahle hier montalich über 400,- an Tilgung ab, was ja der Bank wieder an Sicherheit bringt, aber im Prinzip bei dem Zinssatz gerade totes Geld. Sie bietet mir 0,5%. Welche Möglichkeiten gibt es das Geld so anzulegen, damit es der Bank noch als Sicherheit dient?

Viele Grüße

Wir (nicht verheiratetes Paar mit 1 Kind) wollen ein Haus kaufen, was ich als alleiniger Kreditnehmer einer Bank finanzieren würde, da meine Partnerin sich derzeit länger ums Kind kümmert ohne Einkommen. Die Bank hat mir bereits eine Kreditzusage gegeben. ich habe allerdings dort nicht gesagt, wer alles ins Grundbuch soll, da ich das für nicht wichtig erachtet habe. Gäbe es hierbei z. Bsp. von Seiten der Bank Probleme, wenn nicht nur der Kreditnehmer sondern auch die Partnerin im Kaufvertrag stünde und mit dem Grundbucheintrag beider Partner? Oder wäre das egal, weil sowieso eine Grundschuld aufs gesamte Objekt eingetragen würde? Und wie würde sowas genau ablaufen (Notar etc...)

Sehr geehrte Community,

Mit geht es hier in erster Linie um die Klärung der Frage, was eigentlich mit einer Immobilie passiert, die mit einer Grundschuld belastet ist.

Nur ein Ehepartner ist Eigentümer und im Grundbuch eingetragen. Das Darlehen ist von einer Privatperson und auch auf den genannten Ehepartner belastet. Bis das Darlehen abbezahlt ist, hat der Investor eine Grundschuld. Es wird in 3 Jahren abbezahlt sein.

Nun findet voraussichtlich eine Scheidung statt. Wird das Grundstück geteilt? Ich hörte von einem Gesetz, in dem steht, dass ein negativ erworbenes Erwerbsgut bei einer Scheidung nicht betroffen sei.

Stimmt das?

Vielen Dank

Hallo,

ich und meine Freundin wohnen in einem Haus auf dem Grundstück ihrer Eltern. Das Haus ist über eine Bank finanziert und wir zahlen die monatliche Rate an die Eltern, da diese damals den Kredit aufgenommen haben. Wir möchten das Haus jetzt auf uns übertragen. Die Bank möchte allerdings beide Häuser als Sicherheit für den Kredit behalten, was die Eltern von meiner Freundin nicht wollen. Ist es eventuell möglich, eine Rangfolge der Grundschulden festzulegen, damit unser Haus an erster Stelle steht und erst dann das Haus der Eltern. Unser Haus hat einen Wert, der den Restkreditbetrag übersteigt.

Hallo zusammen, mein Bruder möchte mir ein Grundstück übertragen, welches er aktuell noch mit einem laufenden Kredit finanziert, also es ist noch eine Grundschuld eingetragen. Das Grundstück befindet sich auch erst seit ca. 1,5 Jahren im Besitz meines Bruders. Jetzt ist die Frage, wie kann dieses Grundstück an mich übertragen werden und wie kann ich da relativ kurzfristig drauf bauen. Die Grundschuld müsste ja gelöscht und der Kredit irgendwie weiter bedient werden (von ihm). Zusätzlich stellt sich die Frage, wie das ganze dann noch so günstig wie möglich übertragen werden kann (Steuern, etc.).

Über eine Antwort wäre ich sehr dankbar.

Beste Grüße

Hallo,

ich bin gerade dabei einen Immobilienkredit umzuschulden. Meine neue Bank möchte nun aber nur eine Grundschuld in Höhe der Kreditsumme übernehmen. Nun hat mir meine alte Bank eine Löschungsbewilligung für den Differenzbetrag zugesandt. Was mache ich nun? Aus meiner Sicht kostet das jetzt nur wieder Geld und mir ist das egal was da im Grundbuch eingetragen ist. Die neue Bank sagt aber sie dürfe keine höhere Grundschuld akzeptieren als eben die der Kreditsumme. Bei früheren Umschuldungen war das nie ein Problem das die alte Bank die komplette Grundschuld an die neue Bank übertragen hat. Die neu Bank sagt nun das wäre jetzt eine neue Regelung wegen der Bankenkrise. Wäre mal wieder typisch das es da neue Regelungen zum wohle des Kunden gibt, die aber der Kunde bezahlen darf. Was soll ich machen?

Gruß

Frank

Ich schreibe für meine Lebensgefährtin, die krank ist. Wir haben ein finanzielles Problem aus zwei Gründen:

1. Eine Partnerfirma ihrer Firma - gemeinsames Projekt endete 2013 - schuldet ihr ca 70.000. Dieser Betrag floss mehrere Jahr aufgrund eines Vertrages. Dieser wird nun von der Partnerfirma nach Geschäftsführerwechsel anders gedeutet. Es muss geklagt werden. Damit in Zusammenhang besteht eine Schuld bei der Sparkasse i.H.v. 56.000. Krankheitsbedingt hat sie auf Mahnschreiben etc. nicht reagiert. Daraufhin kündigte die Sparkasse die Kundenbeziehung. Die Folge: Schufa-Eintrag und keine finanzielle Beweglichkeit mehr.

2. Sie hat ein Wohnhaus. Wir haben dieses in den letzten 2 Jahren nicht genutzt, sondern vermietet. Der letzte Mieter war eine Art Mietnomade, er ist jetzt raus, vermutlich mittellos, hat uns mit Anwalt 8000,- gekostet.

Es besteht Aussicht, dass die Sparkasse die Klage unterstützt - also stillhält -, aber sie verlangt ein notarielles Schuldeingeständnis, dass der Sparkasse sofortige Vollstreckung ermöglich. Die Sparkasse hatte dies empfohlen, weil man damit gegenüber Mahnbescheid Kosten spare.

Meine Lebensgefährting möchte nun das Haus weiter beleihen, um das Mietloch teilweise zu stopfen und auch der Sparkasse für die Firmenverbindlichkeit (GmbH, aber sie haftet privat) einen ersten Teil zahlen. Dies wäre vom Beleihungswert möglich - es wären über 50.000 vertretbar, aber die Allianz (Finanzierer mit 1. Rang) schließt dies wegen der Schufa aus.

Es bliebe die Möglichkeit, eine Rentenversicherung zu opfern (ca. 16.000) und eine weitere, die als Teil der Finanzierung abgetreten ist (ca. 17.000) freizubekommen.

Frage: welche Möglichkeiten gibt es, aus der tatsächlichen Beleihungsreserve etwas herauszuholen, ohne die Versicherungen aufzugeben - angesichts des Schufa-Problems?

Und: welche Möglichkeiten gibt es überhaupt, wieder in größere Sicherheit zu kommen. Meine Lebensgefährtin, Ex-Ossi, hat in 25 Jahren aus dem Nichts eine Firma mit bis zu 20 MA aufgebaut und nie ein Schuldenproblem gehabt. Nun, wo Vertragsuntreue, Krankheit und ein Mitnomade zusammenkommen, ist auf einmal das Wohneigentum bedroht?

Das Schönste: der Banker erwähnte zum Thema Zwangsversteigerung: "Ich bekomme meine Immobilien meistens über dem Verkehrswert weg" :-)

Die Baufinanzierung setzt sich wie folgt zusammen:

54.400 Allianz Darlehen xxx 29.600 Allianz Darlehen yyy 46.000 KfW (Rest nach 15 Jahren 34.878 - dafür existiert Bausparvertrag) ges. 130.000 Kaufpreis

Beim Darlehen xxx bleibt 2020 ein Rest von 17.400

Dieser ist abgesichert durch Abtretung von 2 Rentenversicherungen rrrr/1 (Juli 2013 25.000), Rückkaufswert 2014 17.940 rrrr/2 (Juli 2013 37.000), Rückkaufswert 2014 16.675

Das Haus wurde 2009 stark renovierungsbedürftig gekauft und mit einem Aufwand von mehr als 40.000 + Eigenleistung renoviert. Außerdem sind die Immobilienpreise der Region stark gestiegen. Die Wertsteigerung kann bei bis zu 100.000 liegen.

Es gibt Grundschulden mit und ohne Zwangsvollstreckungsunterwerfung.

Wie ist der Gebührenunterschied bei einer Grundschuld mit Brief über den Betrag in Höhe von 1.000.000,- Euro bei der Variante mit ZV-Unterwerfung und der Variante ohne ZV-Unterwerfung ?

Guten Tag,

mein Vater besitzt ein Haus (mit Grundschuld) und wir würden mich gerne als Miteigentümer eintragen lassen.

Meine Frage geht dies ohne Probleme ? und was würde die Umscheibung auf mich ca. Kosten?

MfG

Ich habe einen besparten Bausparvertrag. Wenn ich das Bauspardarlehen hieraus beantrage, muss ich dann Bonitätsunterlagen einreichen, z.B. Gehaltsabrechnungen und wie erfolgt die Absicherung des Darlehens? Grundschuldeintragung notwendig?

Hallo Leute,

es soll ein Kreditvertrag zwischen Lebenspartnern mit Grundschuld erstellt weden. Da die Immobilie nur der Besicherung dient und sonst mit dem Darlehen nichts zu tun hat, soll es möglich sein, dass der Schuldner zum Zwecke eine Umzugs die Grundschuld von einer Immobilie auf die nächste überträgt, ohne dass der Kreditvertrag gekündigt wird und der Betrag fällig wird. Die Sicherheit bleibt ja letztlich unangetastet.

Nun kann es sein, dass es etwas dauert, bis die neue Immobilie gefunden ist. Zwischenzeitlich müsste der Erlös der alten Immobilie dann vielleicht auf eine Art Sperrkonto.

Wie kann man diese Problematik in einem privaten Kreditvertrag formulieren?

Beispiel: Der Schuldner darf die Immobilie (auf die die Grundschuld bestellt ist) zum Zwecke des Erwerbs einer neuen Immobilie verkaufen, ohne dass der Kreditvertrag durch den Gläubiger gekündigt werden darf. Der Gläubiger muss der Löschung der Grundschuld zustimmen, sofern der Schuldner den aktuellen Restbetrag als Pfand auf ein Sperrkonto hinterlegt. Der Schuldner hat 12 Monate Zeit, eine Immobilie zu erwerben, deren Wert mindestens dem Restbetrag entspricht, und darf den hinterlegten Betrag zum Erwerb nutzen, sofern er auf dem neuen Objekt für den Gläubiger eine entsprechende Grundschuld eintragen lässt.

Vielleicht gibt es da aber auch "übliche Mechanismen" oder gesetzliche Vorgaben?

Grüße Bilbo

Hallo Leute,

es soll ein Kreditvertrag zwischen Lebenspartnern mit Grundschuld erstellt weden. Es soll ins gesamte Vermöge vollstreckt werden dürfen. Man will jedoch die Reihenfolge festlegen:

1. Zuallererst Vollstreckung in Barmittel,
2. falls das nicht genügend bringt: Vollstreckung in alle restlichen Werte ausser Immobilie,
3. falls das nicht genügend bringt: Vollstreckung in die Immobilie

Es soll also verhindert werden, dass dem Schuldern bei Vollstreckung übermäßig geschadelt wird, indem in die Immobilie vollstreckt wird, ohne dass dies letztlich nötig ist. Oder das Auto, obwohl Barmittel vorhanden sind.

Wie ist sowas formulierbar? Wie ist die Gesetzeslage?

Grüße Bilbo

Hallo! Es soll ein Darlehensvertrag (ca. 100.000€) zwischen Partnern in einem eheähnlichen Verhältnis entworfen werden. Dazu wird ein Muster aus dem Internet verwendet. Fragen tauchen bei dem Thema "Sicherheiten" auf. Man ist sich darüber einig, dass man keinen Notar oder Anwalt bemühen möchte und keine Grundschuld o.ä. eintragen möchte. Zur Verfügung stehen: a. Privatvermögen (ausser Immobilie), b. Lohn, c. Risiko-Lebensversicherung (für den Fall des Ablebens des Darlehensnehmers).

Fragen: 1. Müssen überhaupt Sicherheiten vereinbart werden (sonst nichtig)? 2. Wie kann das Privatvermögen als Sicherheit bestellt werden, ohne Notar, also ohne soetwas wie notarielle Schuldanerkenntnis etc.?

Danke!

Hallo Commnity, kann man von seiner hausfinanzierenden Bank verlangen, dass die eingetragene Grundschuld an eine andere Bank abgetreten wird? Wird so etwas im Grundbuch vollzogen, wenn die Bank zustimmt? Oder wird da nur eine Abtretungsurkunde erstellt?

Wir spielen mit dem Gedanken ein kleines Mehrfamilienhaus zu erwerben. Das Haus soll inklusive Kaufnebenkosten ca. € 350.000,00 kosten und erwirtschaftet momentan ca. € 19.000,00 Mieteinnahmen/Jahr.

Wir besitzen bereits ein anderes Mehrfamilienhaus, welches heute noch mit € 230.000,00 belastet ist. Der Wert der Immobilie würde auf Grundlage der 15-fachen Mieteinnahmen € 454.500,00 betragen. Es waren insgesamt mal € 390.000,00 im Grundbuch eingetragen.

Wir würden das "neue" Haus gerne voll finanzieren und haben ein Angebot vorliegen, wonach unser bestehendes Haus über die Abstellung einer nachrangigen Grundschuld (Teilabtretung) auf unsere bestehende Immobilie abgesichert werden soll.

Welche Vor-, bzw. Nachteile hat so etwas? Kommen zusätzliche Kosten auf uns zu? Kann es nicht sein, dass die Bank, die die bestehende Immobilie finanziert hat, etwas gegen den Eintrag einer nachrangigen Grundschuld durch eine weitere Bank hat?

Für Hinweise bin ich dankbar.

Hallo zusammen,

wir hatten uns damals ein Haus gekauft, hierbei habben wir auf einem anderen Haus eine Grundschukt als sicherung eingetragen. Jetzt ist in naher zukunft leider abzusehen, das der eigentümer zum pflegefall oder sogar schlimmer wird. was pasiert mit der sicherung (Grundschult). Wir haben angst das hierdurch die Bank an unser Haus ran will, oder wir neue Kredite uns zu legen müssen.

vielleicht kann uns hier einer helfen, vielen Dank im vorfeld.

Mit freundlichen Grüßen Ricardo

Ein Goßteil des Immobiliendarlehens, das mit dem Hauskauf aufgenommen wurde ist bereits zurückgezahlt. Nun benötigt die Familie ein Bauspardarlehen, um eine dringende Renovierung durchführen zu können. Verlangt die Bausparkasse eine eigene Grundschuld oder könnten freie Grundschuldteile verwendet werden?

Muss man für ein Bauspardarlehen, z.B. zur Badsanierung auch eine Grundschuld eintragen lassen? Es handelt sich nur um 12.000 Euro Darlehen. Dafür fallen ja Gebühren an.

Tag :-)

Was haltet ihr davon, wenn man sich an so etwas beteiligt:

Von einer Firma werden Immobilien aus Sondersituationen (z.B. Versteigerungen u.s.w.) gekauft. Um diese Geschäft ausweiten zu können, werden Anleger gesucht, die Geld in Form eines Darlehens zur Verfügung stellen. Der Anleger erhält dabei zur Absicherung eine 100%ige, erstrangige Grundschuld auf Immobilien, die sich schon im Eigentum der Firma befindet. Der Anleger erhält also eine bankübliche Absicherung und eine mündelsichere Geldanlage. Darauf erhält man 7% Zinsen. Die Laufzeit beträgt 3 Jahre.

Dankeschön :-)

Hallo,

beim Immobilienkauf wird bei der Grundschuldbestellung auch immer ein abstraktes Schuldanerkenntnis unterschrieben. Ist das dasselbe wie eine selbstschuldnerische Bürgschaft?

Grüße

Cantor

Muss man eine neue Grundschuld eintragen lassen, wenn man die hausfinanzierende Bank wechseln oder treten Banken untereinander die Grundschulden ab? Wie geht es am kostengünstigsten?

Ich habe gemeinsame Hypothekenschulden mit meiner Frau auf unserem Haus von 90.000 Euro, die mit einer Grundschuld abgesichert sind. Der Verkehrswert beträgt ca. 160.000 Euro. Durch eine Selbstständigkeit habe ich noch Restschulden von ca. 45.000 Euro bei einer anderen Bank. Diese Kreditverträge wurden allein vo mir unterschrieben. Krankheitsbedingt kann ich diese Schulden aufgrund zu niedrigen Einkommens nun nicht mehr bedienen und es erfolgt auch demnächst eine Scheidung. Ich plane nun eine Eigentumsüber-tragung des Hauses auf meine Frau. Muss meine Frau dennoch den Zugriff der Schuldner auf das Eigentum befürchten? Haftet sie indirekt für meine Schulden nun doch noch mit ?

Hallo, ich möchte das Haus meiner Schwiegereltern kaufen! Restschuld soll übernommen werden bzw. Getilgt und neufinanziert werden, damit die Schwiegereltern Schuldenfrei sind.Restschuld beläuft sich auf 115t€ + VFE 20t€ = 135t€. Das Haus hat eine eingetragene Grundschuld von 174t€ (Stand 2001).

Der Wert des Hauses dürfte sich jetzt m.E. auf ca. 200t€ Belaufen...Gefragte Lage etc....

Wenn ich nun bei der Bank den Beleihungsauslauf ermitteln lassen will macht es doch Sinn die "neue" 200t€ Grundschuld einzubeziehen, oder.

Ich möchte mein Eigenkapital(10t€) nur für die anfallenden Notarkosten einsetzen....

Welche Kosten kommen zwecks Eintragung Grundschulderhöhung auf mich zu??? Und ist dies überhaupt möglich?

Danke vorab,

wie finde ich Käufer für ist eine sofort oder spaeter vollstreckbare Zwangssicherungshypothek über 110.000 Euro gesichert an Rang 2 mit Basiszins 8% ? Wert des Grundstücks 1.000.000€, Valuta der erstrangigen Grundschulden 350.000 € . Bestlage Oberbayern Grund: Eigentümer des Grundstückes ist ein 82 Jähriger , den der Gläubiger persönlich kennt und sich den Ärger der eigenen Zwangsvollstreckung ersparen will. Natürlich ist hier Fantasie nach oben drin! Wie finde ich seriöse Interessenten

Guten Tag, meine Exfreundin und ich haben uns vor 3 Jahren ein Haus gekauft. Wir sind beide im Grundbuch als Eigentümer eingetragen, Kreditnehmer bin jedoch nur ich. Für die Darlehensverträge haben meine Eltern gebürgt. Nach der Trennung bin ich aus dem gemeinsamen Haus ausgezogen, sie ist dort wohnen geblieben. In der Grundschuldbestellung der einen Bank steht sie als Sicherungsgeber, ich als Sicherungsgeber und Darlehensnehmer drin. In der Grundschuldbestellung der anderen Bank werden wir beide als Eigentümer und Schuldner, meine Eltern nur als Schuldner bezeichnet.

Nach monatelangem Hin und Her streben wir nun alle eine Einigung an. Welche Chancen habe ich? Der Kredit ist selbstverständlich noch nicht abbezahlt. Wenn sie das Haus übernehmen will, muss sie mir dann meinen Anteil ausbezahlen und ich muss die Kreditverträge weiter bedienen? Wie sieht es mit Vorfälligkeitszinsen aus? Was wäre im Falle einer Zwangsversteigerung? Da das gemeinsame Haus als Sicherheit (Grundschuld) dient, müsste sie dann ihren Anteil an die Bank bezahlen, oder haftet nur der Kreditnehmer?

Vielen Dank im Voraus.

Hallo,

ich hoffe hier sind Spezis die mir helfen können. Zum Sachverhalt: Immobilienwert 300.000 €, ursprüngliches Darlehen 100.000 €, voll über Grundbuch abgesichert. Mittlerweile wurden 25.000 € getilgt, also Restschuld 75.000 €. Ich wollte jetzt ein KfW Darlehen bei meiner Bank aufnehmen wo ich auch den ursprünglichen Kredit habe, über 40.000 €. In meiner Naivität hatte ich nun gedacht, dass ich nun nicht eine neue Grundschuld über 40.000 € eintragen lassen muss, sondern ein Teil durch die 1. Grundschuld abgesichert wird. Der Rest (15.000 €) wenn überhaupt nötig hätte ich dann notfalls über eine 2. Grundschuld absichern lassen können müssen/dürfen.

Ich hoffe das ist verständlich, was ich meine? Im Grunde möchte ich "nur" 15.000 € mehr als im Grundbuch abgesichert ist haben, soll aber 40.000 komplett neu, inkl. Kosten neu eintragen lassen.

Ist das so üblich oder soll ich da nochmal mit meiner Hausbank ins Zwiegespräch gehen? Meine Bonität ist ausgezeichhnet, ich habe bei denen noch ein Depot mit 10.000 € usw. Was würdet ihr mir raten???

Vater verzichtet auf Grundschuldeintrag im 3.Rang- Bietet dies irgendeinen Vor-/Nachteil bei einer Löschung? Welche Konsequenzen könnten daraus entstehen, wenn man es nicht tut?

Bank1 schließt Darlehensvertrag mit Kunde für Hauskauf 200.000,00 EURO ab. Grundschuld von 200.000,00 Euro wird im Grundbuch eingetragen. Jahre später Restschuld nur noch 50.000,00 Euro und die Bank1 ist mit Bank2 fusioniert. Bank2 ist nun das „Mutterschiff“ also Hauptbank. Nun** will Bank1** die Grundschuld von 200.000,00 Euro an Bank2 inklusive Titel abtreten und Kunde wird angeschrieben vom zuständigen Amtsgericht und soll sich dazu äußern. Frist 14 Tage. Warum werden nicht 50.000,00 Euro an Bank2 als Restschuld übertragen? Warum tut Bank1 das und was sind die Folgen?

Vielen Dank im Voraus.

Wie schaut es mit Grundstücken aus, die einem zusammen mit jemand anderem gehören, sprich 50/50. Könnte man seinen Anteil ohne Zustimmung des anderen beleihen lassen?

Bank mit Grundschuld 92000 Euro eingetragen.Ich sparte einen Bausparer an mit 76000 Euro Bausparsumme.Der Bausparer löste den Bankkredit ab+Rest ,den ich in bar beglich. Mittlerweile habe ich den Bausparer zurückgezahlt ,aber noch keine Löschung beantragt.Ein Notar nahm Einsicht in mein Grundbuch und da steht Grundschuld LBS 92000 Euro.Nun bin ich irritiert.Ist das Normal?vielen Dank

Hallo Zusammen,

ich habe eine kleine Frage! Mein Vater besitzt ein Haus mit ca. 500 quadratmeter Grund. Alles schon lange bezahlt! Keine Schulden von meinem Dad! Ich habe leider keine Rücklagen! Einige Probleme der letzten Jahre die es zu bewältigen gab. Bin 26 Jahre alt. Habe einen guten Job und bin in dieser Firma seid 5 Jahren in einem unbefristeten Arbeitsverhältnis! Nun überlege ich mir obwohl ich keine eigenen Rücklagen habe ein Eigenheim zu finanzieren! Kleines Häuschen oder Wohnung (Familientauglich). Das Problem ist das mein Dad COPD (Lungenkrankheit) hat und daher nicht mehr Arbeiten kann und somit Harz IV bekommt. Die Lungenkranheit ist schon etwas weit fortgeschritten! Nun die Frage besteht trotzdem die Möglichkeit eine Grundschuld aufs Haus zu legen? Alles was mein Dad kauft oder bezieht muss er offen beim Sozialamt darlegen... ist schon krass wie man dort teilweise überwacht wird! Oder sieht es eher schlecht aus?

Liebe Grüße und schon mal danke im voraus für die Antworten! :-)

Wir haben zum 01.12.0213 ein Wohnung gekauft. Im Kaufvertrag steht, dass das Darlehn nicht vor dem 29.11.2013 gezahlt werden muss.

Heute habe ich von meinem Notar einen Brief bekommen mit folgendem Wortlaut.

"Bezugnehmend auf den von uns vorliegenden Auftrag(Bank) übersenden wir Ihnen die oben genannte Grundbucherklärung soiwe die Notarkostenrechnung.

Über diese Unterlagen dürfen Sie nur verfügen - gegen Überweisung eines Bterages von insgesamt EUR xxx auf as Konto xxx mit dem entsprechenden Zeichen. Ab dem 03.09.2013 fallen für jeden weiteren Tag Zinsen in Höhe von EUR16,19 an.

Frage: Wieso und für was muss ich Zinsen bezahlen. Es wurde mir vorher nicht mitgeteilt, dass dies anfällt.

Vielen Dank. R.

Hallo Community, eine Freundin von mir hat gerade eine Finanzierungsanfrage laufen. Sie will eine ETW kaufen. Da sie irgendwann ihr Elternhaus erben wird, möchte sie momentan eine niedrige Tilgung für ihr Wohnungsdarlehen - Eine Bank verlangt nun als zusatzsicherheit eine Grundschuld auf das Elternhaus. Mir erscheint das nicht logisch. Die Wohnung kostet 380.000 Euro - Eigenkapital wird in Höhe von 160.000 Euro eingebracht. Wie seht Ihr das?

Hallo, ich habe das Problem, dass ich eine Immobilie geerbt habe, auf der eine Grundschuld von ca. 150.000€ lastet. Meine Oma nahm diesbezüglich 1997 ein Darlehen von 500.000 DM bei einer Bank auf, hatte aber seinerzeit (eventuell) kein so hohes Vermögen, das zur Sicherheit für den Gläubiger diente. Ich habe dementsprechend ihre persönliche und dingliche Haftung mitgeerbt. Mein Anwalt prüft gerade, inwiefern die persönliche Haftung überhaupt wirksam war und ob das Darlehen hätte ausgezahlt werden dürfen. Dazu muss ich den Wert des Hauses aus dem Jahre 1997 ermitteln. Meine Frage ist nun, reicht es als Beweislast aus, einen Sachverständigen zu beauftragen, der den jetzigen Wert ermittelt und diesen bis 1997 hochrechnet? Ich habe leider keine Unterlagen zu dem Haus, die den Wert aus dieser Zeit angeben. Von wem könnte ich den damaligen Wert mitgeteilt bekommen? Ortsgericht? Über eine rache Antwort würde ich mich sehr freuen, da ich diese Info, wenn möglich, bis zum 12.09.13 haben müsste. Im voraus vielen Dank für jeden Ratschlag.