Schenkung vermeiden: Richtwert für zweite Reihe mit Altlasten?

Hallo zusammen,

die Großmutter meiner Partnerin, möchte auf eigenen Vorschlag, ihr Grundstück teilen und an uns verkaufen. Am Liebsten würde sie es uns schenken. Da gibt es nur einen Haken: Meine Parterin und ich sind nicht verheiratet, und werden es auch nicht sein (zumindest nicht vorm Grundstückskauf). 

Um späterer Konflikte zu vermeiden, möchten wir natürlich auch beide im Grundbuch eingetragen werden, ergo wollen wir beide 50/50 abkaufen. Wie bereits erwähnt, sollte uns das Stück Land schlicht geschenkt werden, die Großmutter ist also an keinem sonderlichen Gewinn interessiert (und wir natürlich auch nicht an unnötigen Ausgaben). 

Nun fürchten wir bzw. ich mich aber vor einer möglichen Einschätzung des Finanzamts. Wir wollen definitiv keinen späteren Ärger haben, und den Kauf als Schenkung eingestuft bekommen. 

Daher die Frage: Wie viel Spielraum gibt es, den Wert des Grundstücks zu mindern? Grundsätzlich ist das Stück 1400qm groß, und der Bodenrichtwert (in diesem Dorf) liegt bei 240 Euro. Aufgrund des Bebauungsplans sind aber nur 20m x 10m (bzw. nach neuen Baugesetzen bzgl. Abstand zum Nachbargrundstück nur 20m x 7m) bebaubar. Außerdem ist das Grundstück unerschloßen, und ca. 23m x 5m Einfahrt werden benötigt. Auch ansonsten ist das Land natürlich nicht perfekt geeignet als Bauland: Alte Baumstümpfe, umfallgefährdete Nadelbäume, diverse Altlasten wie eine 60 Jahre alte Scheune sowie Bauschutt. 

Auch wollen wir uns natürlich ebenfalls um die Großmutter kümmern, und wollen daher Dienstleistungen wie Gartenarbeit, Einkäufe, ... (also diverse Nießrechte) notariell festlegen.

Unsere Rechnung sah wie folgt aus: 336.000 Euro Grundwert. Abzüglich ca. 50.000 Euro für die Altlasten. Abzüglich ca. 170.000 Euro für die schlechte Bebaubarkeit (auf der Gemeinde wurden uns -50% vorgeschlagen, allerdings nur mündlich). -> 116.000 Euro.

Mit wie viel Euro pro erwartete Lebensjahre (laut Sterbetafeln, wir hoffen natürlich auf mehr!) können wir für die beschriebenen Nießrechte rechnen? Und müssen wir uns bei diesen Preisen Sorgen über eine angesetzte Schenkung oder Teilschenkung machen?

Vielen Dank!

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Berechnung Spekulationsgewinn bei Immobilienverkauf nach Eigenutzung, nachfolgendem Abriss und Verkauf Neubau?

Wir wohnen seit 2003 in einem Zweifamilienhaus, welches wir 2019 gekauft haben (um nicht selbst auf der Strasse zu stehen) und nach Eigenbedarfskündigung seit November 2019 komplett selbst bewohnen. Das Grundstück ist auf Dauer zu groß und das Haus sanierungsbedürftig. Wir wollen deshalb das Haus abreissen, ein Architekten-Doppelhaus darauf bauen, dann eine 50/50 Realteilung des Grundstücks machen und danach eine Doppelhaushälfe verkaufen. Ich kann das Grundstück nicht einfach so verkaufen und dem Käufer dessen Bebauung überlassen, weil hier kein Doppelhausgebiet ist, das Grundstück für getrennte Bauten zu klein ist und wir uns auf eine gegenseitige Grenzbebauung einigen müssen - wenn ich vor dem Grundstücksverkauf verkaufe, bin ich in keine so guten Situation wie nach dem Hausbau.
In Bezug auf die Spekulationssteuer haben wir auf jeden Fall die 3 Jahresfrist für Eigennutzung eingehalten.

Meine Frage: Beim Verkauf der neugebauten Doppelhaushälfte wird natürlich Spekulationssteuer auf das Gebäude fällig. Aber was ist mit dem anteiligen Grundstückspreis, welches wir ja bis zum Verkauf mehr als 3 Jahre selbst genutzt haben - da dürfte ja keine Spekulationssteuer anfallen. Müsste man dazu im Verkaufsvertrag die Grundstückskosten und Hauskosten getrennt ausweisen? Oder wird der anteilige Grundstückspreis doch der Spekulationssteuer unterworfen?

Wäre es steuerlich besser, zuvor einen Baupartner suchen, einen Vorvertrag über das Hauskonzept und die Art der Bebauung schließen, dann das leere Grundstück verkaufen und dann als Bauherrengemeinschat gemeinsam bauen? Das ist allerdings aus meiner Sicht eine rechtlich wackelige Konstruktion, wenn sich der Partner nicht an den Vertrag hält, das Grundstück aber verkauft ist.

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