Belastetes Haus in Wohnungen aufteilen und diese verkaufen?

Hallo Ihr lieben Hilfsbereiten,

ich hätte da eine Frage, zu der ich bisher noch keinen wirklich passenden Thread gefunden habe. Und bitte seid geduldig mit mir, ich bin in Immobiliendingen echt unbedarft!

Ich habe vor Jahren zusammen mit meiner Frau ein Haus (3 Etagen) gekauft/finanzieren lassen, von dem wir eigentlich jeweils eine Etage als Büro nutzen, vermieten und selbst bewohnen wollten. Inzwischen hat uns das Leben leider ziemlich herumgebeutelt. Der Mieter ist weggefallen (und Ersatz ist hier nur schwer zu finden), das Büro läuft nicht, wir müssen uns sehr strecken, um Zinsen und Tilgung zu bedienen, und neben der Grundschuld für das Finanzierungsdarlehen sind noch ein paar Zwangshypotheken dazugekommen (und damit die latente Angst vor Zwangsversteigerung). Die Restdarlehensschuld und die Zwangshypotheken dürften bei der Lage, der Immobiliensituation am Ort und dem Sanierungszustand (ca. 2/3 bis 3/4 des Hauses sind renoviert) bei einer Zwangsversteigerung den Verkaufserlös weitgehend aufzehren oder, im schlimmsten Fall (je nach Versteigerungsergebnis), sogar übersteigen. Alles also ziemlich schlamasselig...

Nun mein vielleicht blauäugiger Gedanke:

Wenn wir das Haus in drei Wohnungen aufteilen könnten und für die beiden komplett renovierten Wohnungen zu einem guten Preis Käufer fänden (ich weiß, zu viele Konjunktive!), dann bestünde eventuell die Chance, daß wir womöglich die dritte Etage behalten können.

Haltet Ihr das zumindest für theoretisch denkbar? Mir ist schon klar, daß diese Lösung voraussetzen würde, daß man das Haus vor dem Verkauf aufteilt, was allein ja schon sehr teuer ist wegen der hohen Notar-/Grundbuchkosten, und dafür können wir das Geld nicht vorstrecken. Ob die Bank bei sowas überhaupt mitmacht? Ob sie vielleicht sogar die Teilungskosten vorfinanzieren würde, wenn man ihr nachvollziehbar darlegen könnte, daß der Wert der beiden zu verkaufenden Etagen im Verkaufsfall deutlich über den Grundschulden liegt (und bei einem Verkauf auf dem freien Markt in der Regel erheblich höhere Erlöse zu erzielen sind als bei einer Zwangsversteigerung)? Oder bin ich hier vollkommen im Traumland gelandet? Und: müssen die (nachrangigen) Gläubiger, die uns die Zwangshypotheken reingedonnert haben, einer Teilung und einem Verkauf auch zustimmen?

Für jeden Input bin ich dankbar!!!

Herzliche und dankbare Grüße,

Mats

Hausverkauf, Immobilien, Hypothekendarlehen
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Höhe der AFA Sätze / Nutzungsdauer bei Garagen & Tiefgaragen?

Hallo,

ich habe im Jahr 2012 einige Tiefgaragenstellplätze, die unterhalb von Wohngebäuden liegen, gekauft und vermietet. Die Immobilien wurden in den Jahren 1973, 1985, 1997, 1999 erbaut.

Ich habe dort keine Wohnungen und vermiete auch nichts zum Wohnen.

Der Gebäudewert zzgl. anteiliger Kaufnebenkosten wurde von mir seit Übergang von Nutzen und Lasten mit 2% (Nutzungsdauer 50 Jahre) abgeschrieben.

Nun finde ich in vielen Steuerratgebern Hinweise auf andere Nutzungsdauern: 33 Jahre, 30 Jahre, 20 Jahre….bzgl. vom Baujahr abhängige Restnutzungsdauer.

Wie seht Ihr das? Habe ich zu wenig abgeschrieben?

Die Steuerbescheide sind ggf. noch nicht komplett wirksam, weil das FA sich die Prüfung der gewinnerzielungsabsicht (Gewerbeimmobilien) noch offen hält.

Kann ich daher etwas korrigieren? Sollte ich das tun?

Oder kann ich zumindest für die Zukunft noch etwas ändern? Wie müsste ich vorgehen?

Nach Kauf habe ich den Bodenrichtwert mit der Fläche das anteiligen Grundstücks (Miteigentumsanteil an der Anlage x Bodenrichtwert) genommen und als Bodenwert ausgewiesen. Der Rest war dann Gebäudewert.

Nun sehe ich (auch aus verschiedenen Gutachten), dass das sehr nachteilig ist, da der Bodenrichtwert sich ja auch mehrgeschossige Wohnbebauung bezieht und mein Bodenwertanteil nun oft bei über 50% am Kaufpreis lag.

Kann ich dies noch korrigieren?

Dieser neue Rechner zur Afa spuckt für TG Plätze aber auch nur komische Werte aus – oder könnte ich mich auf diesen berufen?

So, leider noch kurz ein weiteres Thema: ich habe gerade in einer GbR noch oberirdische Garagen auf einem Garagenhof, Baujahr 1965 und 1974, gekauft.

Sie stehen getrennt von Mehrfamilienhäusern. Massiv gebaut.

Diese finde ich in der AFA Tabelle bei 15 oder 20 oder 30 Jahre. ABER die sind nun schon seit Bau längst rum. Fange ich hier dann auch komplett von vorne an? Obwohl man das Alter wirklich sehr ansieht?

Und wenn ich bei der Kaufpreisaufteilung Gebäude zu Boden über das Ertragswertverfahren mit 60 Jahren Nutzungsdauer lt. Staatlicher Sachwertrichtlinie vorgehen muss, dann ist das ja auch im Gegensatz?

Vielen Dank für Eure Einschätzungen zu diesen 3 Themen!

Liebe Grüße! 

AFA, Immobilien
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Eigenheim / Unverheiratetes Paar / Trennung / Verzichtserklärung?

Hallo zusammen!

Ausgangssituation:

Zusammen mit meiner ehemaligen Lebensgefährtin, habe ich zwei gemeinsame Kinder (9 und 3 Jahre). Wir waren ca 10 Jahre zusammen und haben vor exakt 2 Jahren gemeinsam ein Eigenheim erworben. Beide sind im Grundbuch zu gleichen Teilen eingetragen. Es handelte sich um eine Vollfinanzierung, die sich hauptsächlich aus zwei Krediten zusammensetzt (welche auch im Grundbuch stehen). Die reinen Kreditbelastungen werden von jeher zu beinahe gleichen Teilen von den jeweiligen Konten abgebucht. Die Nebenkosten wurden fast ausschließlich von mir getragen, da ich Hauptverdiener bin.

Zum Problem:

Im Laufe des letzten Jahres erlangte meine Ex zu der Erkenntnis, dass das klassische Familien- und Beziehungsmodell wohl nichts mehr für sie ist...! Für die beiden gemeinsamen Kinder besteht das gemeinsame / geteilte Sorge- und Aufenthaltsbestimmungsrecht. Für die Kids ist ein wöchentlicher Wechsel zwischen Mutter und Vater angedacht bzw. vereinbart - ohne gegenseitige Unterhaltsverpflichtungen. Im Rahmen der Trennung hat sie immer wieder betont, dass sie nicht möchte, dass die Kids auch noch ihr Zuhause verlieren, ich dürfe das Haus alleine behalten und sie würde daher auf ihre Ansprüche am Haus verzichten und auch eine entsprechende notarielle Verzichtserklärung unterschreiben, da eine Umschuldung nur zu meinen Lasten kaum möglich ist. Dass sie weiterhin als Schuldnerin gegenüber den Banken haften würde, weiß sie. Hierfür wollen wir festhalten lassen, dass, sofern ich die Belastungen nicht mehr tragen kann, ein Verkauf zu erfolgen hat o.ä.! Als Ausgleich möchte sie bislang nur ein paar Möbel und eines der Autos, welches ebenfalls in den Krediten steckt. Eine Ausgleichszahlung erwartet sie nicht. So weit, so gut - könnte man meinen.

Das Problem ist jetzt aber, dass wir praktisch seit einem Jahr getrennt sind, aber immer noch unter einem Dach wohnen und somit natürlich auch streiten... Das belastet nicht nur die Kinder, sondern vor Allem auch mich. Ich möchte endlich abschließen können und vielleicht auch nochmal neu glücklich werden. Da sie nicht sonderlich viel verdient, gestaltet sich die Wohnungssuche in unserer Region leider sehr schwierig bis fast aussichtslos - zumindest in dem Rahmen, den sie sich erhofft hat. Das geht jetzt schon seit Monaten. Ich habe ihr auch schon kleinere finanzielle Zugeständnisse gemacht, die sie aber ablehnt. Große Beträge sind einfach nicht drin. Sie weiß, dass verkauft werden muss, wenn sie zuviel verlangt. Ich weiß zwar, dass ich unter den genannten Umständen auf ihr Wohlwollen angewiesen bin und mich über ihre vorläufigen Zugeständnisse glücklich schätzen kann - aber diese Hängepartie nagt auch an mir und vielleicht hält sie einen auch einfach nur hin...

Welche Möglichkeiten habe ich ihren Auszug zu forcieren? Gerne nehme ich auch eure Erkenntnisse zu ähnlichen Verzichtserklärungen auf!

Vielen Dank vorab!

Immobilien, Trennung, Eigenheim
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