Wohnungskauf in München: Finanzierung, Eigenkapital, Vorgehensweise...?

Liebe Mitglieder,

ich möchte mich erstmal vorstellen, ich heiße Lisa, bin 28 Jahre alt, Studentin und wohne in München. Aktuell suche ich mit meinen Eltern (bereits in Rente) eine Immobilie (Wohnung) zur Kapitalanlage bzw. ganz eventuell auch für mich zur Eigennutzung. Da das mehr oder weniger Neuland für uns alle ist, hoffe ich hier vllt ein paar nette Tipps oder Hilfen von Fachkundigen Mitgliedern zu erhalten. Danke schonmal für alle die mir in den Antworten zur Seite stehen ...

Meine Eltern besitzen bereits eine fertig abbezahlte relativ große Wohnung am Rande von München und suchen nun eine weitere Immobilie zum Kauf. Aus einer Anlage verfügen wir über ein Eigenkapital von etwa 100.000 (Ich weiß, nicht soviel für einen Wohnungskauf, aber als Anlage stellt der Immobilienmarkt hier aktuell einfach eine sehr interessante Anlageform dar). Ziel ist es natürlich die Kreditraten weitestgehend aus der Miete zu finanzieren und mit einer monatlichen Zuzahlung von etwa 300€ zu den Mieterträgen, zu bezahlen.

Alles sieht natürlich auf den ersten (Leien-)Blick sehr einfach aus: Immobilie kaufen, der Mieter finanziert die Kreditraten und 10 Jahre später Wohnung wieder mit Gewinn durch Wertsteigerung verkaufen ... Ich weiß aber das es bei weiten nicht so einfach ist, Faktoren wie Rücklagen, Inflation, anfallende Sonderzahlungen, eventuelle Mietausfälle durch Leerstände, die Zinsbindung auf oft nur 10 Jahre, usw. machen das ganze Geschäft zu einem nicht so leichten Unterfangen und lassen einen garantiert schnell in etliche (Schulden-)Fallen treten!

Fragt man Banken und Makler raten diese einem bei den "wunderbaren" Zinsen aktuell sofort zum Kauf, machen dies aber wohl mehr aus Eigeninteresse, als das sie die genaue Lage und Umstände der Käufer durchdenken und wirklich die beste Lösung suchen.

Deshalb dachte ich frage ich mal in einem unabhänigen Forum, was Ihr unter den gegebenen Umständen machen würdet, was ihr für Tipps habt. Besonders würde mich interessieren, was würdet ihr mit dem gegebenen Ek plus Kreditsumme maximal für eine Immobilie ausgeben. Dazu sei gesagt das Schnäppchen auf dem Markt nicht wirklich groß vorhanden sind in München.

Viele Grüße, Lisa

Finanzierung, Immobilien, wohnung, Wohnungskauf, Kauf, München
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Wer zahlt die Grundsteuer beim Immobilienerwerb?

Hallo zusammen, ich habe eine Wohnung im Oktober 2016 gekauft. Im Kaufvertrag zu das Tema steht folgendes: Kosten und Steuern 1. Die Kosten dieses Vertrages, seiner Ausfertigung und seines Vollzuges, etwaige Gebühren für die Hinterlegung des Kaufpreises auf Notaranderkonto, die Kosten etwa erforderlicher Genehmigungen und Bescheinigungen, die Katasterfortführungsgebühr, die Gerichtskosten sowie die Grunderwerbsteuer trägt der Käufer. und Für Kosten und Steuern haften die Vertragschließenden als Gesamtschuldner. Die im Vertrag vereinbarte Kostenverteilung gilt nur im Innenverhältnis zwischen ihnen.

Daher vereinbaren die Vertragsparteien Folgendes: Ab dem Tage des Besitzübergangs treffen den Käufer im Innenverhältnis zum Verkäufer alle Rechte und Pflichten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Hausgeldabrechnung für das Wirtschaftsjahr soll in der Weise erfolgen, dass der Tag der Besitzübergabe auch als Stichtag gilt. Nachzahlungen für die Zeit davor gehen zulasten des Verkäufers, für die Zeit danach zulasten des Käufers; entsprechendes gilt für etwaige Guthaben. Die Beteiligten haben selbst für den Ausgleich zu sorgen.

Ab Oktober habe ich sämtliche Gebühren übernommen. Der Vorbesitzer fordert auch noch von mir die Grundsteuer anteilig für 3 Monate. Ich sehe aber nicht, wo steht was über Grundsteuer. Jeder Eigentümer im Haus zahlt die Grundsteuer direkt an Finanzamt. Oder habe ich was übersehen oder nicht richtig verstanden ?????? 

Vielen Dank im Voraus. MfG

Grundsteuer, Immobilien, Immobilienkauf, Steuern, wohnung, Wohnungskauf
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Spekulationssteuer bei Teilung von Grundstück zur Veräußerung als Bauplatz?

Hallo zusammen.

Ich bin schon eine ganze Weile in Foren unterwegs aber habe leider noch keine Antwort zu meiner Angelegenheit gefunden. Grundsätzlich ist mit klar, dass bei einem Verkauf einer Immobilie bzw. eines Grundstückes innerhalb von 10 Jahren nach Kauf, der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz versteuert wird.

Eine Familie hat vor 5 Jahren ein Haus mit großem Grundstück und einer Garage gekauft. Das Haus wurde renoviert, angebaut und von Anfang an privat genutzt. Da das Haus mittig auf dem Grundstück platziert ist, will man nun das Grundstück auf einer Seite des Hauses inkl. Garage als Baugrundstück verkaufen.

Nun zu dem Teil den ich nicht verstehe:

Wie bewertet nun wer, welchen Wert dieses abgetrennte Grundstück beim Kauf vor 5 Jahren hatte um nun nach dem Verkauf den Gewinn ermitteln zu können? Der Steuerberater... das Finanzamt? Gibt es hierfür ein vorgeschriebenes Vorgehen? Spielt eine Rolle, dass die Garage auch ausschließlich persönlich benutzt wurde?

Bevor man hier Geld in die Hand nimmt um das Grundstück zu teilen und verkauft es für den der Bodenrichtwerte entsprechenden Preis, sollte man doch vorher irgendwie klären können ob man über die Steuer nicht nachher auf die Nase fällt.

Vorab vielen Dank! Ich hoffe ich konnte es verständlich rüberbringen (bin nicht vom Fach :-))

Gruß Friedel2016

Immobilien, Spekulationssteuer, Grundstücksteilung, Wertermittlung
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Hausverkauf vermietet und Eigennutz?

Guten Tag,

Im Jahr 2012 wurde ein Haus günstig (60.000€) ersteigert, welches komplett Kernsaniert wurde. Insgesamt mit Kauf und allen Sanierungskosten wurde ca. 250.000€ investiert. Ich habe zwar seit 2013 in diesem Haus gelebt, jedoch keine Ummeldung vorgenommen. Diese ist erst Anfang 2015, als wirklich alles fertig war erfolgt. Es handelt sich hierbei um ein Mehrfamilienhaus mit 2 Wohneinheiten und 1 Geschäft. 2015 bin ich von der fertigen Dachgeschoss Wohnung in das OG umgezogen. Die DG Wohnung wurde vermietet und ich lebe bis dato in der OG Wohnung. Das Geschäft wird noch immer saniert. Gerne würde ich jetzt aufgrund eines erneuten Hauskaufes das bisherige Haus verkaufen. Da kommen wir aber zum Thema Steuern. Eine reine Vermietung des Objektes kommt nicht in Frage, da die Entfernung zu dem neuen Haus zu groß ist. Dieses Haus hat wirklich sehr viel Arbeit in Anspruch genommen und natürlich ist auch ein steuerfreier Gewinn hierdurch erwünscht. Die DG Wohnung hat ca. 90qm, OG Wohnung ca. 100qm und das Geschäft ca. 40qm. Der Verkaufspreis laut Markler ca. 350.000€. Sollte ich warten bis die 3 Jahren von der Eigennutzung von der 1 Wohnung erreicht sind? Wird dann alles prozentual errechnet? Mietwohnung und Eigennutz? DIe Wohnung im OG (Eigennutz) ist jedoch sehr viel hochwertiger als die Mietwohnung. Hier wurde wirklich nicht an Qualität und Arbeit gespart. Es gibt auch einen großen Gewölbekeller und eine große Garage. Nichts davon wird von den Mietern verwendet. Kann man das überthaupt alles errechnen? Ich wäre um jede Hilfe dankbar.

Hausverkauf, Immobilien, Steuern
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Warum werden beim Verkauf einer Wohnung die Maklerkosten, Renovierungskosten und Eigenleistung nicht angerechnet?

Eine Wohnung für -110000 Euro 2010 gekauft, renoviert in 1/2 Jahr für 14882 renoviert ,und sehr viel Eigenleistung. Die Wohnung wurde vermietet, 2015 Mieter ausgezogen und wir bekamen ein Angebot 165000 Euro, und wir haben verkauft. Mit der Einkommensteuererklärung 2015 kam der Schock 21000 Euro Nachzahlung. Finanzamt hat eifach 165000 Euro 110000 abgezogen und 55000 Euro auf unsere Gehälter als Gewinn dazugerechnet, und somit ein Steuersatz von 24,64 errechnet. Es wurden die Maklerkosten 11871 Euro doppelt versteuert ,einmal Mehrwertsteuer 19% zusätzlich nochmal 24,64 % versteuert als Gewinn. Ebenso die Investition Materialkosten von 14882 Euro wurden als Gewinn 24,64 versteuert. Da wir die 14882 Euro fast nur Rohmaterialien investiert haben, wurde das meiste von mir und meiner Familie durchgeführt, auch davon will das Finanzamt nichts wissen. Dabei haben wir aus einer verwahrlosten Wohnung ein Schmuckstück gestaltet. Die Steuer musste bezahlt werden, aber wir haben Einspruch eingelegt, und müssen jetzt selbst Stellung nehmen. Wir werden wahrscheinlich als Spekulanten eingestuft, aber das sind wir nicht. Haben Sie eine Idee wie ich eventuell noch ein paar Tausend Euro für uns retten kann? Hätte ich dieses gewusst hätte ich natürlich nicht verkauft,hinterher ist man immer schlauer. Für eine baldige Antwort wäre ich Ihnen sehr verbunden.

Mit freundlichen Grüßen Georg Peters

Einkommensteuererklärung, Immobilien, wohnung, Wohnungsverkauf
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Wohnung im Haus meiner Lebensgefährtin anmieten und zusammen einziehen?

Hallo.

Ist es möglich / erlaubt, im Haus meiner Lebensgefährtin eine Wohnung anzumieten, und dort dann zusammen mit meiner Lebensgefährtin einzuziehen?

Also das Haus mit 2 Wohneinheiten läuft auf den Namen meiner Lebensgefährtin. Das Haus ist aber vollfinanziert. Leider habe ich keinen unbefristeten Arbeitsvertrag, so dass die Sparkasse meine Einkünfte komplett nicht anerkennt. (Sprich, die Bank setzt meine Einkünfte zu 0 Euro an) Das Einkommen meiner Lebensgefährtin alleine reicht aber auf dem Papier nicht aus, um das Haus zu halten. Dass ich jeden Monat zuschieße, interessiert die Bank nicht. Und ich kann mangels festem Arbeitsvertrag auch nicht in den Darlehensvertrag mit einsteigen.

Es gibt noch eine zweite Wohneinheit im Haus, die vermietet ist. Davon werden jedoch 70% der Kaltmiete von der Bank als regelmäßige Einkünfte anerkannt.

Nun kam mir die Idee, dass ich die Hauptwohnung im Haus als Mieter anmiete und zu meiner Lebensgefährtin zu einer Bank-Anerkannten Einnahmequelle zu verhelfen.

Wäre die Wohnung vermietet, und würden 70% der Mieteinkünfte von der Bank als Einkommen gerechnet werden, würde es reichen. Für die Mieteinkünfte ist es dann auch egal, wo der Mieter das Geld herbekommt.

Anschließend lasse ich meine Lebensgefährtin in meine angemietete Wohnung mit einziehen.

Würde das Konstrukt irgendwie funktionieren?

Vielen Dank

Baufinanzierung, Immobilien, Miete
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Mehr Eigenkapital generieren. Mit Immobilie.?

Hallo, habe da jemanden der mehr Eigenkapital braucht, aber auf keinen grünen Zweig kommt; und ich komme da auch nicht mehr weiter---- Er wohnt in einem Zweifamilienhaus das ihm gehört, ist aber noch nicht abbezahlt, eine Wohnung des Hauses wird selber von ihm bewohnt, die andere ist vermietet. Grundschuld für das 2-Fam-Haus insgesamt 220.00€- noch offen ca. 190.000€( Darlehen bei der Bank). Daneben gibts noch ne Eigentumswohnung( in nem anderen Ort) die ihm auch gehört; auch vermietet; Grundschuld 40.000€ ---20.000€ noch offen bei der Bank als Darlehen. Beide vermietete Wohnungen( Haus und ETW) haben Mieteinnahmen von ca. 10.000€ pro Jahr( also 5000€ pro Wohnung). Die Mieteinnahmen fliessen natürlich in die Rückzahlung der Darlehen; er selber ist berufstätig, aber es ist ihm nicht möglich Eigenkapital aufzubauen, da er laufende Kosten hat und natürlich Haus und Wohnung abbezahlen muss..... Gibt es eine Möglichkeit mehr Eigenkapital aufzubauen? Nach Möglichkeit sollten die bestehenden Darlehen nicht aufgestockt werden---> Zinsbindungsfrist. Bin für alles offen. Danke für eure Antworten......

Bitte macht ruhig kreative Vorschläge; Mieterhöhung o.ä. finde ich persönlich nicht kreativ; das sind Standardantworten----- denkt ruhig mal um die Ecke!! Weg von den "Hausfrauenantworten".!!!!

Geldanlage, Geld, Eigenkapital, Finanzierung, Immobilien, Immobilienfinanzierung, Immobilienkauf, Investition, Finanzierungsschätze
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Wer muss die Hausentrümpelung zahlen?

Hallo.... Ich hätte eine Frage zur Hausentrümplung. Meine Schwiegereltern leben seit ca 30 Jahre zur Miete in einem Haus und sind verheiratet und beide stehen im Mietvertrag. Meine Schwiegermutter ist die leibliche Mutter meines Mannes und mein Schwiegervater allerdings nicht der leibliche Vater. Zusammen haben die beiden noch einen Sohn, meinen Schwager. Mein Schwiegervater hat aus erster Ehe noch 2 Kinder.

Meine Schwiegermutter ist sehr schwer krank und wird in den nächsten Wochen versterben. Mein Schwager sagt dass mein Schwiegervater dann definitiv zu einem Sozialfall wird und zukünftig Sozialhilfe beziehen muss. Außerdem kann er alleine angeblich die Miete nicht mehr für das Haus tragen da er nur eine winzig kleine Rente bekommt und auf 400€ Basis arbeiten geht nebenbei. Bis zur Erkrankung war meine Schwiegermutter die Hauptverdienerin. Wenn mein Schwiegervater aus dem Haus auszieht muss es definitiv entrümpelt werden da sich in den letzten Jahrzehnten sehr viel "Unbrauchbares" angesammelt hat da mein Schwiegervater nichts wegschmeißen kann. Sollte er wirklich nach dem Tod meiner Schwiegermutter Sozialhilfe beziehen meint mein Schwager dass er und mein Mann die Hausentrümplung bezahlen müssen da mein Schwiegervater dafür nicht belangt werden könne. Stimmt das? Schließlich gibt mein Schwiegervater die Entrümplung in Auftrag und mein Mann ist nicht der leibliche Sohn!!! Muss mein Mann bzw wir dann wirklich einen Teil der Kosten tragen oder nur die leiblichen Kinder? Außerdem wird mein Mann sowie der Bruder und mein Schwiegervater das Erbe ausschlagen nach dem Tod da es höchstens Schulden zu erben gibt.

Vielen Dank für die Hilfe.

Haus, Immobilien, Miete
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Unbelastete Immobilie beleihen: Welche Bedingungen stellt die finanzierende Bank?

Wir sind durch Erbe Besitzer einer unbelasteten, mit ca. 290.000 € Geschäftswert lt. Notar bewerteten, Immobilie geworden. Diese Immobilie wird durch uns selbst bewohnt, eine Einliegerwohnung soll zukünftig vermietet werden. Auf Grund der Pflege der Erblasserin, musste mein Mann seine Erwerbstätigkeit bereits vor einigen Jahren aufgeben und somit haben wir nur ein Einkommen, daran lässt sich auch hopplahopp nichts ändern. Desweiteren hat die Pflege der Erblasserin bzw. die Kosten der Immobilie, die wir bereits seit Jahren getragen haben unsere eigenen Finanzen stark belastet, so dass nunmehr nahezu alle Rücklagen aufgebraucht sind. Die benannte Immobilie soll nun beliehen werden, um einen Miterben auszuzahlen, eine Autofinanzierung abzulösen und notwendige Renovierungsarbeiten sowie geringfügige Sanierungen durchzuführen. Welche Bedingungen müssen wir hierfür erfüllen? Ein erster Termin bei der Interhyp ging mit blumigen Versprechungen aus, der dann konkretisierende Termin mit einer nicht näher erläuterten Absage. Was wird wo mit eingerechnet? Aktuell sind unsere Einkommensverhältnisse wie folgt: 2350,00 € netto, 192,00 € KG plus aktuelle Mieteinnahmen von 200,00 €. Eine Autofinanzierung, die mit 199,00 € mtl. zu Buche schlägt und noch mit ca. 14.000 € Restschuld besteht, weitere Kredite bestehen nicht mehr. Die Mieteinnahmen werden bei Neuvermietung von 200,00 € auf 580,00 € steigen, dass kann ich aktuell aber nicht anrechnen, weil ich es ja aktuell nicht habe. Wie hoch kann ich angesichts dieser Eckdaten überhaupt die Immobilie beleihen? Das ich hier keine hundertprozentien Aussagen bekomme,ist mir klar - aber eine grobe Orientierung wäre schon hilfreich. Wichtig ist, dass das Geld zur freien Verfügung sein sollte. :)

Bank, Finanzierung, Haus, hypothek, Immobilien
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Berechnung von Eigenleistungen?

Guten Abend, ich habe eine Frage zu Eigenleistungen bei der Baufinanzierung. Im Netz bin ich da nicht richtig fündig geworden, daher einmal hier als Frage.

Wie werden die Eigenleistungen bei der Baufinanzierung richtig zur Ermittlung der gesamten Baufinanzierungssumme ermittelt?

Beispiel 1 Ausgaben: Neubau Wohnhaus: 210.000 Baunebenkosten: 5.000 Materialkosten Eigenleistungen: 16.000 Sonstiges: 9.000 Gesamtausgaben: 240.000

Vorhanden: Grundstück mit Bodenwert: 145.000 Eigenleistungen: 11.000 Gesamtguthaben: 156.000

Beispiel 1: Notwendiger Kreditbetrag: 229.000

Ich habe hier also meine Materialkosten auf die Ausgabenseite geschrieben, meine Eigenleistungen auf die Habenseite.

Beispiel 2 (alles gleich außer bei den Eigenleistungen) Ausgaben: Neubau Wohnhaus: 210.000 Baunebenkosten: 5.000 Wertsteigernde Maßnahmen (Material und Eigenleistung): 27.000 Sonstiges: 9.000 Gesamtausgaben: 251.000

Vorhanden: Grundstück mit Bodenwert: 145.000 Eigenleistungen: 11.000 Gesamtguthaben: 156.000

Beispiel 2 Notwendiger Kreditbetrag: 240.000

Die Differenz zwischen Beispiel 1 und Beispiel 2 sind also genau die 11.000 EUR Eigenleistungen.

Welche Rechenweise ist nun richtig? Bei der ersten könnte man die Sache ja ad absurdum führen und die Eigenleistungen so hoch schrauben (theoretisch), dass am Ende der Kreditbetrag kleiner ist als der Neubaupreis, oder?

Vielen Dank für Hilfe, Moritz

Baufinanzierung, Haus, Immobilien, Eigenleistung
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Höheren Kredit aufnehmen damit Schwiegereltern ebenfalls Immobilie kaufen können?

Hallo, ich erhoffe mir ein paar fachliche Meinungen oder Antworten mit Erfahrungswert, denn emotional in der Sache bin ich selbst genug :)

Mein Ehemann hat aus einem Versicherungafall einige hunderttausend erhalten. Nun wollen wir uns den Traum vom Haus mit unseren zwei, bald drei Kindern, verwirklichen.

Das Geld reicht aber noch nicht für Haus und Möbel, Küche, Notar usw. Wir müssen über 100.000€ Kredit aufnehmen. Nun wollen seine Eltern auch eine Wohnung kaufen ohne jegliches EK und wollen von uns 50.000€ geschenkt haben. Den Rest gibts angeblich auf Kredit. Sie sind Anfang 50 und leben zur Miete. Das bedeutet unser Kredit steigt und vor allem ich soll mich mit meinem Mann um mehr als für uns selbst nötig verschulden, damit meine Schwiegereltern die Wohnung bekommen, die sie sich mit ihrem Lebensstil eigentlich nicht leisten können. Ich unterstütze Eigentum bei Ihnen sehr, denn an Rente wirds kaum was geben. Es sieht so aus, als müssten wir später für Pflege aufkommen. Aber sie sind jung genug und gesund, um mehr als Teilzeit arbeiten zu gehen. Gerade die Schwiegermutter gibt sich zufrieden mit ihrem Job ("für sooo reichts"). Sie überteiben es mit Geschenken für die Kinder und nennen uns geizig, weil wir nicht für Oster- und Weihnachtsgeschenke pro Kind mehr als -00€ ausgeben wie sie. Tja, wir finden 50€ pro Kind genug. Diese Infos finde ich am Rande wichtig, weil es schließlich nicht so ist, dass sie gerne aus eigener Kraft würden und es versuchten. Sondern es für selbstverständlich halten, dsss man sie unterstützt, da ja das wieder ins Erbe eines Tages übergeht.

Ist es aber für später für die Zeit der Pflege, angenommen sie bräuchten diese, sinnvoll, in ein solches 'Projekt' zu investieren?

Finanzierung, Haus, Hauskauf, Immobilien, Kredit, pflege, Schwiegereltern, schwiegermutter
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