Berechnung der Grunderwerbssteuer bei Hauskauf von Erbengemeinschaft?

Hallo zusammen,

ich habe eine Frage zur Grunderwerbssteuer aus der ich nicht schlau werde. Bis jetzt habe ich im Internet auch keinen Hinweis gefunden. Die Situation sieht wie folgt aus: Eine Erbengemeinschaft bestehend aus drei Geschwistern (A,B,C) erbt von den Großeltern ein Haus inklusive Grundstück. Das Kind (Y) von Person A und ihr Lebensgefährte (X) (nicht verheiratet) wollen das Haus für die Summe X kaufen. Wie errechnet sich in diesem Fall die Grunderwerbssteuer? Wird die Kaufsumme X durch die beiden Käufer geteilt, sodass jeder eine Summe von X/2 hat. Da X mit Y nicht verheiratet ist müsste dieser nach meinem Verständnis auf die Summe X/2 Grunderwerbssteuer zahlen. Person Y ist mit Person A in direkter Linie verwand (Eltern-Kind Beziehung) und hat somit einen Freibetrag von 400.000€. Mit den Personen B und C besteht kein direktes Verwandtschaftsverhältnis (Onkel/Tante – Neffe Beziehung), sodass pro Person nur ein Freibetrag von 20.000€ gilt. Die Summe X/2 von Person Y muss nach meinem Verständnis nun durch 3 geteilt werden, da jeder Person der Erbengemeinschaft 1/3 der Gesamtanteile zusteht. Damit würde Person Y von den Personen A, B und C offiziell einen Anteil von X/2/3 erwerben. Der Freibetrag in der direkten Verwandtschaft ist in der Regel hoch genug, sodass keine Grunderwerbssteuer auf diesen Teil gezahlt werden muss. Ist X/2/3 größer als der Freibetrag von 20000€ muss die Differenz versteuert werden. Ist das so richtig? Gibt es dazu passende Gesetzestexte? Gibt es hier irgendeine sinnvolle Lösung „Steuern zu sparen“?

MFG

Erbengemeinschaft, Grunderwerbssteuer, Hauskauf, Immobilien
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Immobilienverkauf eines Erblassers vor dem Ableben?

Hallo miteinander,

vorab kurze Erklärung zu nachfolgend genannten Personen. Person A (Erblasser), Person B (Lebenspartner von Person A, nicht verheiratet mit Person A), Person C (Kind von Person B)

Die Person A (Erblasser) möchte seine Immobilie mit all den darin befindlichen Einrichtungen an Person C veräußern. Dies soll mit einem Eintrag im Grundbuch für ein lebenslanges Wohnrecht der Person A verankert werden.

Hintergrund dieses Verkaufs ist es die Erbmasse der Person A zu reduzieren. Die Haupterben, in Form der Kinder, von Person A sollen im Testament nicht bedacht werden bzw. nur den Pflichtteil erhalten. Dies ist der ausdrückliche Wille der Person A um der Person B ein sorgenfreies Leben nach dessen Ableben zu ermöglichen ohne Konfrontationen durch die Erben von Person A zu erwarten. Selbstverständlich erhält auch Person B durch Ihr Kind, Käufer der Immobilie, ein lebenslanges Wohnrecht.

Zur Bestimmung des Kaufpreises bzw. des Verkehrswertes des Hauses wurde bei der ortsansässigen Behörde eine Verkehrswert-Ermittlung der Immobilie beauftragt. Nach Bekanntgabe des Verkehrswertes soll hiervon für das lebenslange Wohnrecht ein Betrag abgezogen werden der sich an Hand der Jahres-Nettokaltmiete, der statischen Lebenserwartung an Hand amtlicher Sterbetafeln, sowie dem vom Gesetzgeber vorgeschriebenen Zinssatz von 5,5% somit ein Kapital-Wert ermitteln lässt. Des Weiteren wird für den entstandenen Instandhaltungsrückstau der letzten Jahre ein weiterer Wert fiktiv angesetzt um den Kaufpreis des Hauses zu reduzieren. Wie wird im Kaufvertrag, durch Erstellung des Notars, der Kaufpreis ausgewiesen? Wird hier der geschätzte Verkehrswert oder der reduzierte Betrag, auch zur Berechnung der Grunderwerbsteuer, herangezogen?

Gibt es noch weitere Punkte die zum Beispiel steuer- bzw. erbschaftsrechtlich oder auch in anderer Form zu beachten sind. Das Alter der beiden genannten Personen A und B beläuft sich auf 80 Jahre.

Vielen Dank für Eure Unterstützung.

VG Udo

Immobilien, Immobilienverkauf
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Eigenbedarfskündigung nach 17 Jahren?

Guten Tag,

bin neu in dem Forum und hoffe das mir jemand ein paar hilfreiche Infos und Tipps geben kann.

Es geht um folgende Situation:

Wir haben letzte Woche eine Kündigung wegen Eigenbedarfs von unserer Vermieterin erhalten. Sie hat uns eine Frist bis 31.12.2019 eingeräumt.

Die Kündigung ist äußerst detailliert formuliert, inklusive aller relevanter Informationen, Begründungen und Hinweise auf Paragrafen, etc., soweit ich das bisher recherchieren konnte. Laut neuesten Informationen wird die Wohnung in den nächsten Tagen auf den Sohn der Vermieterin (Enkel der Vermieterin soll laut Kündigung einziehen) überschrieben.

Der Mietvertrag wurde Januar 2015 abgeschlossen. Davor war meine Mutter (in der selben Wohnung) seit 1996 Mieterin.

Im Januar 2002 bin ich dann nach einem Auslandsaufenthalt als Untermieter zu meine Mutter gezogen. Diese Untermiete war von der Vermieterin mündlich genehmigt und wurde von Ihr auch mal schriftliche für das Arbeitsamt bestätigt. Da meine Mutter im Dezember 2014 wegen Demenz im Altersheim untergebracht wurde, habe ich die Wohnung (zusammen mit meiner Freundin) dann ab Januar 2015 übernommen.

Wir wohnen im Raum München und sehen wirklich keine Möglichkeit in dieser kurzen Zeit eine neue finanzierbare Wohnung zu finden.

Nun planen wir ein persönliches Gespräch mit der Vermieterin am kommenden Wochenende um eine Fristverlängerung zu erreichen.

Hat vielleicht jemand ähnliche Erfahrungen gemacht oder hat Jura-Kenntnisse im Mietrecht die uns weiterhelfen könnten?

Vielen Dank im voraus!

Andy66

Immobilien, Mietrecht
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Muss man Spekulationssteuer zahlen, wenn man die Wohnung nach Anschaffung zuerst vermietet nach weniger als 10 Jahren in die Wohnung selbst einzieht?

Meine Frau und ich haben eine Neubauwohnung in Berlin gekauft. Wohnungsabnahme war Anfang September 2019, Hausabnahme soll Ende November 2019 stattfinden. Die Wohnung steht noch leer und war bisher weder bewohnt noch vermietet.
Wir (beide normale Angestellten, keine Einkünften aus nicht selbständigen Arbeit) möchten die Wohnung zuerst für einige Jahre möbliert vermieten und anschließend in die Wohnung selbst einziehen. Nun wurden wir aber gewarnt, dass beim Statuswechsel vom Wohnung vermietet zum Selbstbeziehen wir eventuell einen Einkommensteuer zahlen müssen und zwar, wenn folgendes erfüllt ist:
- Spekulationsfrist von zehn Jahre ist noch nicht abgelaufen
- Wohnung wird zuerst vermietet, anschließend ziehen wir als Eigentümer selbst ein
- Der Marktwert dieser Wohnung zum Zeitpunkt des Statuswechsels vom vermieten zum selbst einziehen ist höher als jetzt (zum Zeitpunkt des Erwerbs)

Dies soll wohl eine neu Regelung, bzw. Gesetzt sein von dem wir im Internet nichts finden konnten.

- Kennt jemand dieses Gesetzt, bzw. besteht die Gefahr der Steuernachzahlung wenn man, wie beschrieben, mit der Vermietung aufhört und man in die Wohnung selbst einzieht? Welches Gesetz, Paragraph regelt es?
- Wie kann man diese Steuernachzahlung vermeiden, wenn man die Wohnung am Anfang doch vermieten und später selbst einziehen möchten?

Danke im Voraus

Immobilien, Steuern, Vermietung.
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Mutter hat Bruder Immobilie überschrieben trotz laufender Darlehen?

Die verwitwete Mutter hat 2008 einem Sohn die Immobilie ohne jegliche Gegenleistung überschrieben, in der er seit einigen Jahren zur Miete wohnt.

Es erfolgte nur ein mündliches Versprechen die Schulden zu übernehmen. Die übrigen 3 Geschwister wurden über die Schenkung nicht unterichtet.

Für den Bau dieser Immbolie 2003 wurden von den Eltern Darlehen aufgenommen, welche noch nicht einmal zu einem Viertel bezahlt sind. Außerdem sind auf der neuer Immobilie und auf dem Elternhaus aus den 70ern, welches in der Nachbarschaft von der Mutter bewohnt wird, zur Finanzierung des Baus Grundschulden eingetragen. 2 der Geschwister stehen selbstschuldnerisch für die Absicherung des Immobilienbaus als Bürgen ein.

Der beschenkte Bruder zahlte vormals eine geringe Miete, welche der Mutter zur Deckung der Darlehensraten nicht reichte. Er versprach zur Schenkung die Darlehen und Grundschulden zu übernehmen, was er aber nie anstrebte. Er überwies lediglich die inzwischen nochmal gesenkten Raten. Schuldnerin blieb die Mutter. Durch einen Zufall wurden die anderen Geschwister auf diese Schenkung aufmerksam und drängten nun auf eine Darlehensübernahme durch den Bruder. Die Bausparkasse hat dieses abgelehnt. Auch der Übertragung der Grundschulden vom Elternhaus auf die neue Immobilie wurde von der BSK nicht zugestimmt.

Der Bruder lehnt eine Rückübertragung ab. Die Mutter ist hin und her gerissen, weil sie sich vermeindlich in einer Abhängkeit durch die nachbarschaftliche Wohnsituation mit dem beschenkten Sohn befindet.

Was können die Geschwister (Bürgen) unternehmen um die Mutter zu entlasten und für den Erbfall eine gerechte Lösung zu finden.

Darlehen, Erbe, Immobilien
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Wie wirkt sich gemeinschaftlicher Hausbesitz unter Geschwistern steuerlich und rechtlich aus?

Guten Tag 

Meine Eltern haben ihr Haus vor vielen Jahren zu je 1/3 an meine beiden Schwestern und mich überschrieben. Außer dem Eintrag im Grundbuch zu je 1/3 gibt es unsererseits keine formale Vereinbarung. 

Das Haus verfügt über 3 Wohnungen, wovon 2 vermietet waren und sind. 1 Wohnung wurde von meinen Eltern bewohnt und steht jetzt leer. Die Vermietung der beiden Wohnungen hatten in der Vergangenheit meine Eltern übernommen.
Meine Eltern sind vor 1 bzw. 2 Jahren verstorben. 

Letztes Jahr (Juni 2018) haben meine beiden Schwestern die Wohnungen neu vermietet. Ich bin von ihnen in den Mietverträgen zwar als Mitvermieter genannt, habe aber beide Verträge nicht unterschrieben (war nicht an der Vermietung beteiligt). 

Die Mieten werden auf das frühere Konto unserer Mutter gezahlt. Das Konto wird seit Frühjahr 2019 als Erbengemeinschaftskonto OHNE Einzelverfügungsberechtigung geführt.

Ich habe mehrere Fragen:

1.     Wir sind keine Erbengemeinschaft, da wir das Haus ja nicht geerbt haben.

Besteht irgendeine andere rechtliche Form von Gemeinschaft?

2.     Sind die Mietverträge ohne meine Unterschrift überhaupt gültig?

3.     Gelte ich als Vermieter, obwohl ich die Verträge nicht unterschrieben habe?

4.     Gelten die Mieteinnahmen für mich als steuerlich wirksame Einnahmen? 

Vielen Dank für alle Antworten im Voraus

 S.Reiser

Immobilien, Steuern
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Von 50:50 finanzierter ETW zum Hausbau - wie geht das am besten?

Moin,

2016 haben wir uns in HH eine zentrale Neubau-ETW in einem unerschlossenen Stadtteil gekauft, die mit 50% Eigenkapital und 50% Finanzierung über die Bank (3 Kredite mit unterschiedlichen Startdaten, dem jew. Bauabschnitt abgestimmt für 20 Jahre mit Volltilgung sowie ein Kredit von der KfW für 10 Jahre) bezahlt wurde (170k gesamte Kreditsumme (Frau ist alleinige Kreditnehmerin) sowie 170k Eigenkapital, somit 340k Gesamtkosten inkl. Kaufnebenkosten). 2018 war das Gebäude fertiggestellt und wir zogen ein.

Nun haben wir das Glück, unsere ETW für 100% mehr verkaufen zu können. Der gesamte Stadtteil wurde mit weiterer Infrastruktur aufgewertet und ist durch die zentrale Lage nun relativ beliebt. 

Wir überlegen nun, für das Geld ein Haus bauen zu lassen.

Zur Verwirklichung unseres Planes müsste ein Grundstück gekauft werden (ca. 300k), bevor wir einen Bauträger suchen und der Bau des individuell geplanten Fertighauses losgeht (ca. 150k-200k). Zusätzlich kommen noch Kaufnebenkosten hinzu und ein kleiner finanzieller Puffer wäre auch nett (Restsumme).

Mein Wunschplan wäre es, 600.000€ für unsere Wohnung in cash zu bekommen, für dieses Geld Grundstück und Haus sowie ein zweites Auto zu kaufen und die Kredite (aktuelle Restsumme 150k) einfach bis zum Ende der Laufzeit weiterlaufen zu lassen.

An die Experten hier nun folgende Fragen:

welche Möglichkeiten haben wir? 

Ist es empfehlenswert, unsere ETW zu verkaufen und das Geld anschließend für den Kauf des Grundstückes und Hausbaus zu verwenden? Dafür müssten wir allerdings in eine Übergangswohnung ziehen - was wir natürlich vermeiden möchten, da wir ein Neugeborenes haben.

Was ist mit der Möglichkeit einer Hypothek über die Bank? Können wir bei dieser Möglichkeit in unserer bestehenden Eigentumswohnung wohnen bleiben, bis der Bau des Hauses abgeschlossen ist, wir die Hypothek durch den Verkauf unserer Wohnung auflösen und dann das Haus damit bezahlen?

Es gibt ja diverse Fertighausanbieter, die man erst nach Schlüsselübergabe zahlt. Das geht allerdings beim Kauf des Grundstücks nicht. Kann unsere Wohnung, die mit 50% Eigenkapital gezahlt wurde, als Sicherheit für den Grundstückskauf dienen oder sowas in der Art?

Ist ein Verkauf unserer ETW überhaupt möglich, ohne dass ich die Kredite mit einer teuren Vorfälligkeitsentschädigung o.ä. auflösen muss? Kosten, die ich mir gerne ersparen möchte.

Zur Info: Meine Kredite bieten mir keinerlei Möglichkeit einer Sondertilgung und laufen (bis auf den KfW-Kredit) bis zum Jahre 2036. Kann ich meine bestehenden Kredite (die für mich persönlich super Konditionen haben) behalten und diese bis 2036 weiter abbezahlen oder sind die Kredite an die ETW gebunden? Kann man die Kredite einfach auf eine neue Immobilie "umschreiben" lassen und somit weiterlaufen lassen?

Welche anderen Möglichkeiten haben wir, unseren Traum zu verwirklichen?

Ich bin neu in dem Thema - ich freue mich dennoch über qualifizierte Antworten und neue Ideen.

Vielen Dank im Voraus!

Finanzierung, Hausbau, Immobilien
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Teil vom gekauften Grundstück nach dem Kauf wieder verkaufen?

Hallo,

Ich und mein Mann wollen uns ein Haus mit großem Grundstück kaufen. Insgesamt sind es rund 7600 Quadratmeter. Wovon aber „nur“ etwa 2000 Quadratmeter Wiese hinter dem alten Haus sind und der Rest ist auf der anderen Straßenseite eine riesige Wiese, welche aktuell noch verpachtet wird.

Nun folgende Frage:

der Pachtvertrag läuft demnächst aus und es wurde bereits für die Große Wiese ein Preis zum abkaufen geboten.

Den Makler haben wir bereits gefragt, ob wir das Haus mit der dahinter liegenden Wiese separat (also ohne die verpachtete Wiese) erwerben könnten, da wir die große Wiese nicht benötigen.

Da hieß es von ihm, das es nur alles zusammen gekauft werden kann, da für die Verkäufer sonst 2x Notarkosten entstünden.

Als wir daraufhin wiederum sagten, das wir dann halt alles zusammen kaufen und die Große Wiese gleich verkaufen würden, meinte der Makler, das es die Bank nicht mitmachen würde ... da wir ja einen Kredit mit der Summe X bekommen würden um alles zu erwerben und dann aber durch den Verkauf der Wiese sozusagen einen Gewinn machen und somit die Bank „verarscht“ hätten , da diese uns dann zuviel ausgezahlt hätte 🤷🏻‍♀️.

Hat er damit recht? Aber uns würde ja nichts anderes übrig bleiben? Und das Geld vom Verkauf würden wir ja gleich zur Kredit Tilgung nehmen. Oder haben wir sozusagen wie eine Art „Sperre“, das wir für einen bestimmten Zeitraum das Grundstück nicht verkaufen dürfen?

Ich hoffe man kann dem Text nachvollziehen um was es uns geht 😅.

Danke schon mal für alle hilfreichen antworten.

Grundstück, Immobilien
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Welche möglichkeiten nach Trennung - Haus?

Vor 5 Jahren habe ich mit meinem Ex-Partner ein Haus gekauft. Ein halbes Jahr später haben wir uns getrennt. Da ich damals keine Schlamm Schlacht wollte. Habe ich ihm erlaubt im Haus wohnen zu bleiben, wenn er dafür die Kosten über nimmt. Ich habe auch alle Möbel die von dem Darlehen gekauft wurden dort gelassen. (obwohl ich dort eigentlich selber wohnen bleiben wollte.) Das hat er auch gemacht. Die Bank lässt mich aber nicht aus den Verträgen raus, weil er zu wenig verdient. Ich wollte das er mit seinen Eltern spricht das sie die Bürgschaft über nehmen und ihm dann meinen Anteil über schreiben. Das wollte er nicht. Dann hat er noch heimlich die Schlösser ausgetauscht das ich nicht mehr rein kann. Ich habe das gedulded weil er die Rechnungen bezahlt. Habe ihm aber immer wieder den Vorschlag gemacht das auch ich das Haus und die Kosten übernehme. Das will er aber nicht. Vor ein paar Wochen musste ich für ihm unterschrieben das er die Tilgungsrate sinken kann. Weil es für ihn allein schwer ist mit der Finanzierung. Nun ich bin mittlerweile Selber verheiratet und habe 3 Kinder. Wir benötigen dringend einen größeren Wohnraum. Da er das Haus nicht aufgeben will wollen wir nun selber Bauen. Ich möchte also gerne die altlasten ablegen. Gibt es eine Möglichkeit das ich trotzdem aus dem Darlehensvertrag raus komme? Ums Geld geht es mir auch gar nicht wirklich.

Jetzt hat er seit 2 Tagen eine Freundin die auch promt mit 2 Kinder, einem Hund und wohlgemerkt 7 Katzen da eingezogen ist. Ohne mein Wissen und meiner Erlaubnis. Auch wenn er aktuell bezahlt bin ich ja immernoch zu 50 prozent Miteigentümer. Ich muss doch da Rechte haben. Ich will später nicht für den Schaden welche die 7 nicht Stubenreinen Katzen da hinterlassen verantwortlich sein. Kann ich da was machen? Und welche Möglichkeiten gibt es da raus zu kommen? Aus den Darlehensverträge. Würde mir eine Teilversteigerung sehr schaden finanziell?

Finanzen, Immobilien
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