Hauskauf zum Vermieten von unverheiratetem Paar, wie sollte man das angehen?

Hallo zusammen.

Folgende Konstellation:

Ich wohne mit meiner Freundin (Hochzeit in vielleicht 2-3 Jahren) in einem Miethaus zusammen. Mein Bruttoverdienst liegt bei ca. 50 k€, das meiner Freundin bei ca. 70 k€ im Jahr, (beide Gehälter steigen mit ca. 2-2,5 % im Jahr) beide voll berufstätig in Festanstellung und noch keine Kinder (geplant aber in den nächsten 5 Jahren). Wir sind beide Anfang 30.

Nun könnten wir das Nachbarhaus ihrer Eltern günstig bekommen (von privat). Kaufpreis liegt bei ca. 145 k€ plus 20 k€ nach Kauf an den Verkäufer, falls wir nicht die neu gefertigte Straße vor dem Haus zahlen müssten (insgesamt also 165 k€). An Modernisierungsmaßnahmen müssten wir nochmal ca. 35 k€ ins Haus stecken. Wert des Hauses mit Grundstück nach Modernisierung auf jeden Fall bei 200 k€.

Wir möchten in den nächsten 3-4 Jahren erst einmal nicht in das Haus ziehen, sondern es erst einmal vermieten. An Mieteinnahmen Brutto können wir etwa 900€/Monat erwarten. Später können wir uns vorstellen, Eigenbedarf anzumelden und dann selbst dort einziehen.

Wir haben beide ca. 50 k€ Eigenkapital und könnten uns jeweils die gleiche Summe von unseren Eltern beleihen.

Jetzt zu meinen Fragen:

Wie gehen wir das am besten an? Kredit aufnehmen und das Haus erst einmal als Renditeobjekt betrachten? Wenn ja, zusammen Kredit aufnehmen oder nur einer?

Was wäre die beste Option, falls man sich doch einmal trennen sollte?

Was ist steuerlich die beste Alternative, wenn man das Haus erst einmal 3-4 Jahre vermietet und anschließend selbst einzieht?

Meine Freundin hat vorgeschlagen das Haus erst einmal auf Ihre Kappe zu kaufen und zu finanzieren, ich würde mich dann erst einmal an der Renovierung beteiligen. Nach einer potentiellen Hochzeit würde es ja sowieso uns beiden gehören.

Ihr Vater könnte auf 450€ basis als Hausmeister tätig sein, würde das steuerlich sinn machen?

Was müsste man je nach gewählter Alternative wie vertraglich festhalten.

Ich weiß, dass mehrere Möglichkeiten in Frage kommen und wollte einmal verschiedene Meinungen von euch hören.

Vielen Dank vorab für eure Antworten!

Hauskauf, Immobilien
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Belastetes Haus in Wohnungen aufteilen und diese verkaufen?

Hallo Ihr lieben Hilfsbereiten,

ich hätte da eine Frage, zu der ich bisher noch keinen wirklich passenden Thread gefunden habe. Und bitte seid geduldig mit mir, ich bin in Immobiliendingen echt unbedarft!

Ich habe vor Jahren zusammen mit meiner Frau ein Haus (3 Etagen) gekauft/finanzieren lassen, von dem wir eigentlich jeweils eine Etage als Büro nutzen, vermieten und selbst bewohnen wollten. Inzwischen hat uns das Leben leider ziemlich herumgebeutelt. Der Mieter ist weggefallen (und Ersatz ist hier nur schwer zu finden), das Büro läuft nicht, wir müssen uns sehr strecken, um Zinsen und Tilgung zu bedienen, und neben der Grundschuld für das Finanzierungsdarlehen sind noch ein paar Zwangshypotheken dazugekommen (und damit die latente Angst vor Zwangsversteigerung). Die Restdarlehensschuld und die Zwangshypotheken dürften bei der Lage, der Immobiliensituation am Ort und dem Sanierungszustand (ca. 2/3 bis 3/4 des Hauses sind renoviert) bei einer Zwangsversteigerung den Verkaufserlös weitgehend aufzehren oder, im schlimmsten Fall (je nach Versteigerungsergebnis), sogar übersteigen. Alles also ziemlich schlamasselig...

Nun mein vielleicht blauäugiger Gedanke:

Wenn wir das Haus in drei Wohnungen aufteilen könnten und für die beiden komplett renovierten Wohnungen zu einem guten Preis Käufer fänden (ich weiß, zu viele Konjunktive!), dann bestünde eventuell die Chance, daß wir womöglich die dritte Etage behalten können.

Haltet Ihr das zumindest für theoretisch denkbar? Mir ist schon klar, daß diese Lösung voraussetzen würde, daß man das Haus vor dem Verkauf aufteilt, was allein ja schon sehr teuer ist wegen der hohen Notar-/Grundbuchkosten, und dafür können wir das Geld nicht vorstrecken. Ob die Bank bei sowas überhaupt mitmacht? Ob sie vielleicht sogar die Teilungskosten vorfinanzieren würde, wenn man ihr nachvollziehbar darlegen könnte, daß der Wert der beiden zu verkaufenden Etagen im Verkaufsfall deutlich über den Grundschulden liegt (und bei einem Verkauf auf dem freien Markt in der Regel erheblich höhere Erlöse zu erzielen sind als bei einer Zwangsversteigerung)? Oder bin ich hier vollkommen im Traumland gelandet? Und: müssen die (nachrangigen) Gläubiger, die uns die Zwangshypotheken reingedonnert haben, einer Teilung und einem Verkauf auch zustimmen?

Für jeden Input bin ich dankbar!!!

Herzliche und dankbare Grüße,

Mats

Hausverkauf, Immobilien, Hypothekendarlehen
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Höhe der AFA Sätze / Nutzungsdauer bei Garagen & Tiefgaragen?

Hallo,

ich habe im Jahr 2012 einige Tiefgaragenstellplätze, die unterhalb von Wohngebäuden liegen, gekauft und vermietet. Die Immobilien wurden in den Jahren 1973, 1985, 1997, 1999 erbaut.

Ich habe dort keine Wohnungen und vermiete auch nichts zum Wohnen.

Der Gebäudewert zzgl. anteiliger Kaufnebenkosten wurde von mir seit Übergang von Nutzen und Lasten mit 2% (Nutzungsdauer 50 Jahre) abgeschrieben.

Nun finde ich in vielen Steuerratgebern Hinweise auf andere Nutzungsdauern: 33 Jahre, 30 Jahre, 20 Jahre….bzgl. vom Baujahr abhängige Restnutzungsdauer.

Wie seht Ihr das? Habe ich zu wenig abgeschrieben?

Die Steuerbescheide sind ggf. noch nicht komplett wirksam, weil das FA sich die Prüfung der gewinnerzielungsabsicht (Gewerbeimmobilien) noch offen hält.

Kann ich daher etwas korrigieren? Sollte ich das tun?

Oder kann ich zumindest für die Zukunft noch etwas ändern? Wie müsste ich vorgehen?

Nach Kauf habe ich den Bodenrichtwert mit der Fläche das anteiligen Grundstücks (Miteigentumsanteil an der Anlage x Bodenrichtwert) genommen und als Bodenwert ausgewiesen. Der Rest war dann Gebäudewert.

Nun sehe ich (auch aus verschiedenen Gutachten), dass das sehr nachteilig ist, da der Bodenrichtwert sich ja auch mehrgeschossige Wohnbebauung bezieht und mein Bodenwertanteil nun oft bei über 50% am Kaufpreis lag.

Kann ich dies noch korrigieren?

Dieser neue Rechner zur Afa spuckt für TG Plätze aber auch nur komische Werte aus – oder könnte ich mich auf diesen berufen?

So, leider noch kurz ein weiteres Thema: ich habe gerade in einer GbR noch oberirdische Garagen auf einem Garagenhof, Baujahr 1965 und 1974, gekauft.

Sie stehen getrennt von Mehrfamilienhäusern. Massiv gebaut.

Diese finde ich in der AFA Tabelle bei 15 oder 20 oder 30 Jahre. ABER die sind nun schon seit Bau längst rum. Fange ich hier dann auch komplett von vorne an? Obwohl man das Alter wirklich sehr ansieht?

Und wenn ich bei der Kaufpreisaufteilung Gebäude zu Boden über das Ertragswertverfahren mit 60 Jahren Nutzungsdauer lt. Staatlicher Sachwertrichtlinie vorgehen muss, dann ist das ja auch im Gegensatz?

Vielen Dank für Eure Einschätzungen zu diesen 3 Themen!

Liebe Grüße! 

AFA, Immobilien
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Eigenheim / Unverheiratetes Paar / Trennung / Verzichtserklärung?

Hallo zusammen!

Ausgangssituation:

Zusammen mit meiner ehemaligen Lebensgefährtin, habe ich zwei gemeinsame Kinder (9 und 3 Jahre). Wir waren ca 10 Jahre zusammen und haben vor exakt 2 Jahren gemeinsam ein Eigenheim erworben. Beide sind im Grundbuch zu gleichen Teilen eingetragen. Es handelte sich um eine Vollfinanzierung, die sich hauptsächlich aus zwei Krediten zusammensetzt (welche auch im Grundbuch stehen). Die reinen Kreditbelastungen werden von jeher zu beinahe gleichen Teilen von den jeweiligen Konten abgebucht. Die Nebenkosten wurden fast ausschließlich von mir getragen, da ich Hauptverdiener bin.

Zum Problem:

Im Laufe des letzten Jahres erlangte meine Ex zu der Erkenntnis, dass das klassische Familien- und Beziehungsmodell wohl nichts mehr für sie ist...! Für die beiden gemeinsamen Kinder besteht das gemeinsame / geteilte Sorge- und Aufenthaltsbestimmungsrecht. Für die Kids ist ein wöchentlicher Wechsel zwischen Mutter und Vater angedacht bzw. vereinbart - ohne gegenseitige Unterhaltsverpflichtungen. Im Rahmen der Trennung hat sie immer wieder betont, dass sie nicht möchte, dass die Kids auch noch ihr Zuhause verlieren, ich dürfe das Haus alleine behalten und sie würde daher auf ihre Ansprüche am Haus verzichten und auch eine entsprechende notarielle Verzichtserklärung unterschreiben, da eine Umschuldung nur zu meinen Lasten kaum möglich ist. Dass sie weiterhin als Schuldnerin gegenüber den Banken haften würde, weiß sie. Hierfür wollen wir festhalten lassen, dass, sofern ich die Belastungen nicht mehr tragen kann, ein Verkauf zu erfolgen hat o.ä.! Als Ausgleich möchte sie bislang nur ein paar Möbel und eines der Autos, welches ebenfalls in den Krediten steckt. Eine Ausgleichszahlung erwartet sie nicht. So weit, so gut - könnte man meinen.

Das Problem ist jetzt aber, dass wir praktisch seit einem Jahr getrennt sind, aber immer noch unter einem Dach wohnen und somit natürlich auch streiten... Das belastet nicht nur die Kinder, sondern vor Allem auch mich. Ich möchte endlich abschließen können und vielleicht auch nochmal neu glücklich werden. Da sie nicht sonderlich viel verdient, gestaltet sich die Wohnungssuche in unserer Region leider sehr schwierig bis fast aussichtslos - zumindest in dem Rahmen, den sie sich erhofft hat. Das geht jetzt schon seit Monaten. Ich habe ihr auch schon kleinere finanzielle Zugeständnisse gemacht, die sie aber ablehnt. Große Beträge sind einfach nicht drin. Sie weiß, dass verkauft werden muss, wenn sie zuviel verlangt. Ich weiß zwar, dass ich unter den genannten Umständen auf ihr Wohlwollen angewiesen bin und mich über ihre vorläufigen Zugeständnisse glücklich schätzen kann - aber diese Hängepartie nagt auch an mir und vielleicht hält sie einen auch einfach nur hin...

Welche Möglichkeiten habe ich ihren Auszug zu forcieren? Gerne nehme ich auch eure Erkenntnisse zu ähnlichen Verzichtserklärungen auf!

Vielen Dank vorab!

Immobilien, Trennung, Eigenheim
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Schwester von geerbten Haus auszahlen - welcher Betrag ist fair?

Hallo,

die beiden Schwestern A und B haben von deren Großtante gemeinsam zu je 50 % ein Haus geerbt.

Das Haus ist recht alt (BJ 1960 und ziemlich renovierungsbedürftig. Es hat beispielsweise keine Zentralheizung, feuchter Keller, schimmlige Wände usw). Allerdings ein relativ großes Grundstück mit 800 qm.

Ein Verkauf kommt für beide Schwestern nicht in Frage, das Haus soll in Familienbesitz bleiben. Auch eine Vermietung ist nicht gewollt.

Da der Erbfall eher plötzlich eingetreten ist und die Schwestern noch relativ jung sind (Anfang 20) haben beide keine finanziellen Rücklagen.

Durch die entfernte Verwandtschaft liegt alleine die Erbschaftssteuer bei 60.000 €.

Schwester B hat kein Interesse das Haus zu behalten und/oder selbst dort einzuziehen und könnte es sich auch nicht leisten (weder die laufenden Unterhaltskosten, noch könnte sie die finanziellen Mittel aufbringen um ihre Schwester auszuzahlen).

Deshalb hat Schwester A die nötigsten Renovierungsarbeiten durchführen lassen und ist in das Haus eingezogen. (Schwester A ist finanziell auch ein wenig besser aufgestellt, da sie einen besser bezahlten Job hat.)

Der Plan war von Anfang an, dass Schwester A also Schwester B ausbezahlt da es für beide die ideale Lösung ist.

Schwester A bezahlt für Schwester B deren Anteil der Erbschaftssteuer (also 30.000 €) plus einen Betrag X.

Wie hoch sollte dieser Betrag X nun ausfallen? Zahlt man sich unter Geschwistern in solch einem Fall tatsächlich 50 % des Marktwertes aus? Das Haus ist durch das Alter nicht mehr viel wert und muss innerhalb der nächsten Jahre sehr umfangreich saniert werden, damit es nicht "auseinanderfällt".

Durch den Zustand des Hauses möchte Schwester A keine "Unmengen" an ihre Schwester bezahlen, Schwester B möchte aber natürlich auch nicht zu wenig bekommen.

Gibt es hier User mit ähnlichen Situationen? Welcher Betrag wäre hier angemessen? Im Bekanntenkreis haben wir uns durchgefragt und dort war keiner dabei, der seinem Geschwister 50 % vom tatsächlichen Marktwert gezahlt hat (oder andersherum bekommen hat). Aber was wäre dann ein fairer Betrag unter Geschwistern, denen der Erhalt und Familienbesitz des Hauses sehr am Herzen liegt?

Bei wem könnte man sich da erkundigen? Beim Notar oder Anwalt vielleicht?

Erbschaft, Immobilien
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Übertragung Immobilie innerhalb der Familie statt Verkauf – Wie am geschicktesten?

Meine Eltern (Vater 74, Mutter 70) besitzen seit mehr als 10 Jahren eine 80 qm Wohnung, deren möglichen Verkaufswert ich auf aktuell ca. EUR 180.000,– schätzen würde. Die Wohnung ist noch mit EUR 30.000,– belastet. Nun möchten meine Eltern die Wohnung gerne verkaufen, um flüssiger zu sein und falls eines Tages – was ich nicht hoffe – eine Pflege erforderlich sein sollte, hierfür gewappnet zu sein.

Ich selbst besitze zwar bereits drei vermietete ETWs (selbst wohne ich zur Miete), würde die Wohnung aber gerne weiter im Familienbesitz sehen, und meinen Eltern im Gegenzug finanziell unter die Arme greifen. Die Frage ist, wie man hier am geschicktesten vorgeht, um jedwede Steuern (einschließlich solcher für etwaige Erbschaft und Schenkung) zu vermeiden.

Neben der 80 qm ETW besitzen meine Eltern noch das EFH (Marktwert aktuell ca. EUR 350.000) in dem sie leben. Ich erwähne das, weil ich zwar nicht auf ein Erbe spekuliere (weshalb ich selbst mit meinen u.a. 3 ETWs vorgesorgt habe), es aber durchaus sein könnte, daß, so etwas übrig bleibt, ich eines Tages doch bedacht werde, und spätestens dann die Steuer ein Thema werden könnte.

  • Wie können meinen Eltern mir die Wohnung „übertragen“ und ich ihnen im Gegenzug Geld geben, ohne daß ich dieses Geld, sollte ich es erben, quasi doppelt besteuere? (Zuerst Grunderwerbssteuer, dann ggf. Erbschaftssteuer o.ä.)
  • So es sinnvoll ist, daß mir meine Eltern die Wohnung offiziell verkaufen, kann man den Wert der Wohnung deutlich unter Marktpreis ansetzen, um so Grunderwerbssteuer zu sparen? Vielleicht daß ich EUR 80.000 sofort zahle und mich vertraglich auf weitere finanzielle Unterstützung in Form einer Art Leibrente bis insgesamt EUR 100.000 verpflichte!?
  • Oder ist ein regulärer Kauf gar nicht das Mittel der Wahl? Gegenseitige Schenkung? Gibt/geht es sowas?
  • Da ich selbständig bin, habe ich Schwierigkeiten eine Finanzierung zu bekommen. Jedoch habe ich ca. EUR 215.000 im Aktiendepot. Macht es steuerlich einen Unterschied (sowohl von Seiten meiner Eltern, als auch meiner Seite), ob ich die Wohnung per Überweisung „bar“ bezahle (wofür Abgeltungssteuern fällig wären) oder meinen Eltern einen Teil des Aktiendepots übertrage? (Da meine Eltern das Geld nicht cash brauchen, wäre der Übertrag von Aktien durchaus sinnvoll, zumal mal Tages-/Festgeld aktuell bekanntlich keine Rendite zu erwirtschaften ist).

Viele Fragen... Wie macht man es am geschicktesten?

Erbschaftssteuer, Familie, Immobilien, schenkung
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Wie kann ich eine vermietete Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist (23 EStG) steuerneutral (für beide Seiten) an Geschwister verschenken?

Wir haben vor eine vermietete Wohnung im Rahmen der vorweggenommen Erbfolge an meine Schwester zu verschenken. Sie übernimmt die Restschuld als Einzelrechtsnachfolgerin. Mieter ist Ihr Ehemann und sie wohnt auch dort. Sprich, die Wohnung ist danach selbstgenutzt.

Anschaffungskosten lagen in 2013 bei 150.000 €. Die Restschuld beträgt 137.000 € und Bewertet wird die Whg aktuell mit 190.000 €.

Nach einer ersten Recherche ergibt sich, dass wir das ganze nicht steuerfrei hinbekommen, da die Spekulationsfrist von 10 Jahren noch nicht erreicht ist. Unsere Vermutung war, dass die Spekulationsfrist keine Rolle spielt, da die Wohnung ja nicht veräußert sondern verschenkt wird.

  1. Seht Ihr das genau so?

Wenn dem so ist, stellst sich die Frage:

2. Was passiert mit der Abschreibung? Wenn die Whg veräußert worden wäre, hätten wir die Afa ja wieder von den Anschaffungskosten abziehen müssen, wodurch der Veräußerungsgewinn gestiegen wäre (§ 23 (3) S.4 EStG ). Da die Whg. aber verschenkt wird und die Beschenkten die Einzelrechtsnachfolge antreten, gilt dies ja auch für die begonnene Afa. Richtig?

Noch ein Hinweis, weshalb wir glauben, dass die Schenkung so schnell wie möglich durchgeführt werden sollte.

Wenn wir die Spekulationsfrist abwarten (noch 5 Jahre), würde bei uns zwar keine Ertragssteuer mehr anfallen, dafür sehr hohe Schenkungssteuer bei den Beschenkten. Aktuell würde so gut wie keine Schenkungsteuer anfallen, da noch nicht viel getilgt ist und die Wertsteigerung der Whg. einigermaßen moderat war. in 5 Jahren wird aber viel getilgt sein und der Wert könnte stark gestiegen sein, wodurch dann sehr hohe Schenkungssteuer anfällt. Es gibt ja nur 20.000 € Freibetrag für jeden und die Steuersätze liegen bei 15 und 30% für Schwester und Ehemann.

Freuen uns sehr über jeden Hinweis, wie man das ganze steuerneutral hinbekommt :)

Immobilien, Steuern
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