Mit Grundsicherung Haus vermieten?

Hallo zusammen :)

Ich, 33, beziehe Grundsicherung und könnte jetzt von meiner Oma ein Haus alleine erben. Mein Vater und mein kleiner Bruder wohnen in dem Haus. Mein Bruder würde auf seinen Erbteil verzichten, wenn ich ihm dafür zusichere, dass er lebenslanges Wohnrecht bekommt und ich mit den Mieteinnahmen, welche ich von ihm und unserem Vater erhalten würde, das Haus fertig baue und saniere. Es ist derzeit eine ziemlich große Baustelle (kein Fußboden drin, Heizung geht nicht, Wände müssen verputzt werden, Garten muss gemacht werden etc.)

Das Problem ist, das Amt würde meiner Kenntnis nach aber die Miete als Einkommen anrechnen auf meine Grundsicherung. Und weil ich nicht in dem Haus wohne, müsste ich dies so oder so verkaufen, oder? (Ich will nicht dort einziehen wegen Schwierigkeiten mit meinem Vater)

Die Frage, die sich mir stellt ist: Gibt es eine Möglichkeit, dass ich die Mieteinnahmen z.B. durch einen Vertrag mit meinem Bruder so regeln kann, dass das Amt mir dies nicht als Einkommen anrechnen kann und dass ich das Haus auch nicht verkaufen muss? Weil ich durch den Erbverzicht meines Bruders dann z.B. vertraglich daran gebunden wäre bezüglich Miete und nicht verkaufen dürfen.

Ich hoffe, ich konnte dies halbwegs verständlich erklären. Ich weiß echt nicht weiter :(

Vielen Dank im Vorraus!

Lieben Gruß

Jessy

Einkommensanrechnung, Erbe, Grundsicherung, Haus, Immobilien, Mietvertrag, Vermietung., Sozialrecht Grundsicherung
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Vermietetes Mehrfamilienhaus was draus machen?

Guten Tag liebe Leser

Ich besitze ein älteres Mehrfamilienhaus ca. 785 m2 Grundstück mit 3 vermieteten Wohnungen wovon eine davon mit einem Wohnrecht auf Lebenszeit ^^belastet^^ ist. Das Haus ist in einem normalen - guten Zustand von 1960 in Süddeutschland Nähe Schweiz.

Die Restschuld der Immobilie beträgt noch etwa 150.000Euro und die Mieteinnahmen der 2 Wohnungen liegen bei 19.200 Euro jährlich.

Da Wohnraum gesucht wird und wir noch soviel Grundstück unbenutzt (nur Garten) zur Verfügung haben, besteht die Möglichkeit eines Anbaus, Neubaus etc.

Ich habe darüber nachgedacht das bestehende Haus zu sanieren und daran einen Neubau mit seniorengerechten Wohnungen anzuschließen. Seniorengerecht darum, weil es staatliche Zuschüsse gibt und der Stressfaktor des vermietens am geringsten ist. (Keine ständigen Mieterwechsel).

Mir stellt sich die Frage nach dem klügsten Investment?

Ist es sinniger, das Mehrfamilienhaus abzureißen und einen neuen Wohnkomplex zu bauen? Abstände zu Nachbarn sind groß genug. Oder anzubauen?

Pendlerwohnungen wären wahrscheinlich noch lukrativer aber ich habe neben meinem Beruf nicht die Zeit für diesen Aufwand mit Risiko einmal Pech zu haben.

Ich sehe mich mehr als Investor und möchte mich auf die Dauer eher zurück ziehen. Deshalb wäre auch ein Verkauf der Wohnungen nach Fertigstellung interessant.

Ein Verkauf des jetzigen Hauses macht keinen Sinn, da das Wohnrecht den Wert erheblich mindert. Fragen über Fragen, wer kennt sich aus oder hat eine Idee zu wem ich damit am besten gehe?

vielen Dank im Vorfeld und LG

Immobilien, Investment, Investor, Mehrfamilienhaus
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Schenkungsteuer - Wohnung Anteil Übergabe?

Guten Tag,

in 2016 haben mein Ex-Verlobter und ich eine Wohnung gekauft. Der Preis der Wohnung war €307.000, und wir haben einen Kredit von €246.000 genommen. Ich und meine Familie haben die meisten Renovierungsarbeiten vorbereitet und gemacht, Baumaterialien gesucht und mithilfe meines Vaters gebracht, Baufirma von meinem Land organisiert usw.

Alle Baumaterialien, Renovierungsarbeiten, Möbeln usw. wurde finanziell vom Großvater von meinem Ex-Verlobten gesponsert als eine Unterstützung für die neue, junge Familie.

Leider Anfang dieses Jahres trennten wir uns ein paar Monaten bevor heiraten.

Ich habe einen Anteil von 18% an der Wohnung und 50% auf Kredit. Warum 18%, weiß ich bis heute nicht, wahrscheinlich wegen der finanzielle Hilfe von seiner Familie. Es war nicht möglich 18% des Kredits zu haben, aber ich wollte trotzdem meinen Ex unterstützen und beisteuern, da wir geplant hatten, bald zu heiraten. Deswegen, ich habe das nicht als falschen/unsicheren Schritt gesehen (unglücklicherweise für jetzt!)).

Ich möchte die ganze Situation bald wie möglich beenden und auf meinen Ex-Verlobten meinen Anteil von 18% übertragen. Er würde mir die 18% des geschätzten aktuellen Wertes der Wohnung abzüglich des verbleibenden Kredits auszahlen.

D.h. € 329.025,00 (geschätzte aktuelle Wert inkl. Anschaffungskosten) - € 239.992,11 (jetzige Kredit Saldo) ​​= € 89.032,89 x 18% = € 16.025,92 (Summe welche würde mein Ex mir auszahlen).

Bank sagte schon, es kein Problem ist, dass mein Ex-Verlobter den gesamten Kredit übernehmen wird.

Ich bin eine Ausländerin, kam nur wegen meinen Ex-Verlobten hierher nach unsere Verlobung, da es nicht geklappt hat, werde ich wahrscheinlich Deutschland in 1 Jahr verlassen. Ich möchte jedoch nicht mit dem Gefühl leben, dass in einigen Jahren etwas vom Finanzamt kommt und sie werden mich aus Deutschland verfolgen. Und dann wahrscheinlich noch einige Schulden kommen könnten. Mein Ziels ist das alles, jetzt klar, günstig und sicher abschließen mit wenig wie möglich Kosten, weil ich habe schon viel zu viel verloren.

Welche Steuern und wie viel kann in dieser Situation gelten?

Wer muss dafür bezahlen?

Gilt die Schenkungssteuer hier? Und wenn ja, wie viel wäre es und wer sollte diese bezahlen?

Ich habe ein bisschen analisiert diese Situation mit verschieden Szenarios. Wenn 20.000€ Freibetrag ist, dann meine 18% (€ 16.025,92) wäre kein Problem für Schenkungssteuer.

Aber wenn ich meinen 18% -Anteil auf meinen Ex übertragen wird und gleichzeitig aus dem Kredit genommen werden, wird Kredit=Schulden Übertragung als Einkommen für mich ausgelegt?

Zu bessere Verständnis:

Gründstücksübertragung = € 329.025,00 (geschätzte aktuelle Wert inkl. Anschaffungskosten) x 18% = €59.224,5

Mein aktuell Teil des Darlehensbetrag 50% = €239.992,11 x 50% = €119.996,06

Ist es überhaupt möglich, dass eine

Schenkungsteuer = €119.996,06 – 20.000 (Freibetrag)) - €59.224,5 = €40.771,56 x 30% = €12.231,47

?

Ich wäre sehr dankbar für Ihre Beratung!

Vielen Dank im Voraus!

S.

Einkommenssteuer, Einkommensteuererklärung, Grunderwerbssteuer, Immobilien, Kredit, Schenkungsteuer, Anteil
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Mieter sollen Verantwortung für ihr Kind übernehmen?

Leider habe ich schwierige Mieter für ein EFH erwischt, was nicht voraussehbar war. Von einer Anwältin habe ich Antworten was ich bei 9. Punkten wo die Mieter Forderungen an mich stellen oder ihren Pflichten nicht nachkommen. Ich habe somit juristisches Wissen erhalten  was ich tun kann. Die Mieter nehmen mich gar nicht ernst, sie haben einen eingeschrieben Brief nicht abgeholt, dieser kam zu mir zurück.  Deshalb befürchte ich die Mieter werden diese 9 Punkte bestimmt nicht alle erfüllen.

Nun ist mir in den Sinn gekommen, dass bei meinem Haus die unteren Nachbarn eine ca. 80 cm hohe Mauer gebaut haben. Es besteht also eine Gefahr und wenn es dumm geht und ein Kind stürzt hinunter und ist querschnittgelähmt oder etwas anderes schlimmes passiert, davor möchte ich mich absichern. Ich habe zwar eine Gebäudehaftpflichtversicherung, aber Versicherungen drücken sich gerne, wenn es um Schadenersatzzahlungen geht.  Das Kind der Mieter ist jetzt 9 Monate alt. Der Mieter hat zwar bei der Besichtigung gesagt er mache einen Zaun, schriftlich habe ich das nicht und da mich die Mieter schon 2 mal angelogen haben (ich habe Beweise, dass es Lügen waren) möchte ich mich absichern mit einem Schreiben, dass die Mieter unterschreiben müssen mit Inhalt: dass die Mieter die Verantwortung für ihren Jungen übernehmen und für sich selbst und wenn es weitere Kinder gibt für alle Familienangehörigen und Besucher, dass die Verantwortung bei den Mietern ist, dass niemand die Mauer hinunterfällt. Formulieren lasse ich dies dann von der Anwältin ich hatte Kontakt auf einem Onlineportal.

Was ist wenn die Mieter sich weigern so etwas zu unterschreiben? Da die Mieter noch anders wollen, hier nur eines von mehreren Vergehen: sie haben den Garten bei der Besichtigung gesehen, es steht im Mietvertrag, dass sie Rasen mähen, Unkraut entfernen, Tuja schneiden selber übernehmen von Hr. und Frau unterschrieben. Jetzt sind sie wegen ein bisschen Unkraut schon zu bequem und wollen Unkrautvertilger nehmen ich weiss nicht ob meine Sträucher dies überleben. Wenn Sträucher kaputt gehen sagen die Mieter bestimmt, sie können nichts dafür. Die Mieter wohnen nicht einmal einen Monat im Haus. Da es noch viele Unstimmigkeiten gibt, frage ich hier, was benötigt es, damit man wegen einem zerrüttetem Mietverhältnis kündigen darf?

Eingeschriebene Briefe nicht abholen. Die Mieter haben ein wunderschönes EFH in ganz ruhiger Lage mit 30 km unverbauter Weitsicht in einem ruhigen EFH-Quartier. Sie haben ein Paradies mit 2 gedeckten Sitzplätzen und werden fordern und sich weigern. Sie sind zu zweit ich als Vermieterin bin alleine. Anwaltskosten hatte ich für Fragen beantworten, die Mieter sind frech ich glaube ich kann die Punkte nicht einmal zur Hälfte durchsetzen. Ich bin seelisch fix und fertig und habe wegen diesen Mietern Schlafstörungen.

 

Immobilien, Mietrecht
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Einfamilienhaus ist vermietet und Mieter verlangen Gaszähler?

Guten Tag

Es geht um ein Einfamilienhaus, welches in Deutschland steht und dieses habe ich vermietet. Das Warmwasser und die Bodenheizung wird mit Flüssiggas geheizt. Im Garten ist ein Tank für Flüssiggas.

Die Mieter sind MItte Juli 2018 eingezogen. Ich habe Ihnen die Rechnungen gegeben von den beiden Auffülldaten des Flüssiggases jeweils Anfangs März 2017 und 2018. Das Haus habe ich erst seit 2016.

Auf dem Mietvertrag habe ich festgehalten, dass wenn im Februar 2019 bestellt wird, so dass die Lieferung wieder anfangs März kommt, dass ich dann nach einem Schlüssel vom Internet kosten übernehme für März 11.5 %, April 9.3 %, Mai 5.6 %, Juni 3.7 % und Juli 3.7 %. Das heisst ich habe versprochen, dass ich 33,8 % des Rechnungsbetrages übernehme von der nächsten Auffüllung, wenn diese Anfangs März ist.

Nun verlangen die Mieter einen Gaszähler. Nach meiner Meinung ist ein Gaszähler nicht notwendig, da es sich um ein EFH handelt und nicht um eine Wohnung in einem Wohnblock, wo die Heizkosten nach Verbrauch aufgeteilt werden müssen.

Frage: können mich die Mieter dazu zwingen einen Gaszähler zu montieren? Sie sind ja die einzigen, die Heizen oder Warmwasser aufheizen mit Flüssiggas und das Gas ist in einem Tank, es kommt nicht von einer Leitung.

Beim Ausziehen kann man ja wieder die Tabelle zur Hand nehmen mit dem Schlüssel, z.B. werden für Januar 13,6 % berechnet, es ist jeder Monat in der Tabelle separat angegeben.

Der Mietvertrag wurde von Herrn und Frau unterschrieben. Kann ich mich darauf stützen? Danke für Antworten.

Immobilien, Einfamilienhaus vermietet
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Umkehrhypothek - faire Modelle oder Varianten gesucht! Wer macht mit?

Bin mit ca. 60 Jahren für einen Kredit für Kernsanierung und Ausbau meines geräumigen Hauses am Rande einer Großstadt wohl zu alt und für eine Umkehrhypothek wohl nicht alt genug, um mit einer Bank in ein faires Geschäft zu kommen.

Mein Haus hat 160 qm, lässt sich mit relativ geringem Aufwand in 2 Wohnungen aufteilen, verfügt bereits über Dusche mit WC im ausgebauten Dachgeschoss, große Küche mit Esszimmer (aufteilbar) neben komplettem Bad.

Im derzeit unrenovierten Zustand ist es auf ca. 500 T € zu taxieren. Die im Grundbuch mit 320 T € eingetragene Grundschuld ist zu 90% getilgt, die verbleibende Restschuld beträgt 32 T €. Aktuell bewohne ich das Haus alleine, möchte jedoch - am liebsten nach Renovierung - ca. 70-75 qm vermieten und dem Mieter Gartenmitnutzung anbieten.

Das Haus ist nicht verschattet, daher für eine Solaranlage geeignet, die ich gerne installieren möchte, aus ökologischen Gründen wie auch zu langfristig ökonomischem Nutzen, wodurch ja u.a. die Nebenkosten erheblich sinken würden und auch sonst eine gewisse Unabhängigkeit von fremder Energie entstünde.

Die Kosten für ein Darlehen für eine - auch energetische - Sanierung (neue Heizung, neues Dach, neue Fenster, neue Fußböden) und eine Renovierung könnten durch die Einnahmen aus der Vermietung - in unserer sehr gefragten Wohngegend leicht und langfristig möglich - getragen werden.

Mein nur mit geringer Restschuld belastetes Haus mit schönem Garten sehe ich schon als beachtliches Eigenkapital an, das ich - gerade bei den derzeit noch niedrigen Zinsen - sinnvoll für die Zukunft ausbauen möchte, im doppelten Sinn des Wortes, um damit eine sichere, solide Investition in eine saubere, umweltfreundliche Zukunft zu erschaffen, über meinen Tod hinaus. Für die Planung, Koordinierung und Durchführung habe ich - dank meiner Lebens- und Berufserfahrung - vertrauenswürdige und kompetente Freunde, die mich unterstützen.

Ich denke, es sollte eine vernünftige Lösung geben, um die Lücke zwischen "zu alt für Immobilienkredit mit langer Laufzeit" und "zu jung für Umkehrhypothek mit sattem Gewinn für den Kreditgeber" geben, eine win-win-Situation.

Die - bislang noch als Problematik bestehende - Thematik wurde von der Verbraucherzentrale Hamburg bereits vor einiger Zeit erkannt. Soweit für mich zu eruieren, ist auch dort bisher kein wirklich faires Modell bekannt.

Sobald ich in Frage kommende Kreditgeber bzw. Projektteilnehmer für eine faire Beteiligung (Finanzierungsinstitut/Bank/Stiftung) für ein entsprechendes Projekt finde, sollten Ideen für eine nachhaltige umweltschonende Zukunft, mit Ansätzen zu Autonomie zu realisieren sein.

Falls jemand Interesse an einer Teilnahme/Begleitung eines solchen Projekts hat oder aber auch Erfahrungen, würde ich mich über Meldungen freuen.

Für konstruktive Beiträge schon mal vielen Dank im Voraus!

Haussanierung, Immobilien, Immobilienfinanzierung, Solaranlage, Umkehrhypothek, Solarstrom
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Werden Steuern bei einem Neubau auf einem Privatgrundstück geltend gemacht?

Hallo zusammen,

ich befinde mich in folgender Situation: Die Kredite für 2 nebeneinander liegende,bebaute Grundstücke wurden letztes Jahr abbezahlt. Auf Grundstück/Haus A wohnen derzeit meine Eltern. Grundstück/Gebäude B wurde teilw. gewerblich genutzt. Die obere Etage von Gebäude B, wurde als Wohnobjekt freigegeben. Beide Objekte wurden bis Ende 2017 vermietet.

Die Mietverträge wurden, wegen Mietrückständen, gekündigt. Nun kam die Idee, die Häuser zu sanieren, die beiden Häuser zu sarnieren, um das Eigenheim schöner zu gestalten und mehr Interessenten für Gebäude zu genieren. Da es sich jedoch um Altbau(1925) handelt, sind Sanierungsaufwendungen für die beiden Gebäude, alles andere als rentabel.

Aus diesem Grund wollen wir unternehmerisch handeln und kalkulieren, ob es sinnig ist, die beiden Gebäuden, die auf Grundstück A&B liegen, zu entfernen, um dort ein Mehrfamilienhaus zu platzieren. Nun zum Kern meiner Frage:
Grundsätzlich gilt, soweit ich es richtig verstanden haben sollte, dass keine Steuern anfallen, falls das Haus/Gebäude sich seit 10 Jahren im eigenen Besitz befindet, oder man selbst dort für einige Perioden gewohnt hat. Da sich jedoch die Beschaffenheit ändert bzw. man die Gebäuden durch ein Neubau-Wohnungen ersetzen will, ändern sich ja die Beschaffenheit. Wie sieht es steuerlich nun aus, wenn man bspw. 3 Wohnungen veräußern möchte und 3 Wohnungen selbst nutzen möchte. Werden hier Steuern geltend gemacht? Wenn ja welche? Über jegliche Antworten wäre ich sehr dankbar! Ansonsten muss ich doch zum Steuerberater :-D

Finanzamt, Grundstück, Hausverkauf, Immobilien, Steuern, Verkaufserlös
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Perfekte Wohnung gefunden, aber Indexmietvertrag - Nehmen oder nicht?

Hallo zusammen,

ich habe nach langer Suche in diesem anstrengenden Wohnungsmarkt die perfekte Wohnung für mich gefunden: Gross, hell, zentral, gut angebunden, schöne Parks in der Nähe, sehr günstige Miete für diese Toplage.

Nun wird es sich wohl aber um einen Indexmietvertrag handeln wird. D.h. dass die Wohnung gemäss Verbraucherpreisindex steigen kann (https://www.destatis.de/DE/ZahlenFakten/GesamtwirtschaftUmwelt/Preise/Verbraucherpreisindizes/Tabellen_/VerbraucherpreiseKategorien.html?cms_gtp=145114_list%253D2%2526145112_list%253D2%2526145110_slot%253D2).

Ich wohne momentan verhältnismässig zentral und sehr günstig, allerdings gefallen mir sehr viele Sachen an meiner aktuellen Wohnung überhaupt nicht, wie etwa die Gegend und die Tatsache, dass ich in meiner merkwürdigen "Küche" gar nicht kochen kann. Ich fühle mich überhaupt nicht wohl, schon seit meinem Einzug.

In der Neuen stimmt einfach alles. Habe mich sofort in sie verliebt.

Aber ich bin eine Person, die Sachen planen muss und eine gewisse Sicherheit im Leben braucht. Daher ist mir eine günstige Wohnung sehr wichtig, damit ich dort auch langfristig bleiben kann, unabhängig von meinen Einkommensverhältnissen. Da macht mir solch ein Indexmietvertrag etwas Angst, da die Miete potentiell jedes Jahr steigen könnte und ich dann langfristig vielleicht die Wohnung nicht mehr halten kann und auf der Strasse lande.

Hat jemand schon einen Inexmietvertrag abgeschlossen oder Erfahrungen mit Indexmietverträgen gemacht? Sind die Mieterhöhungen durch den Index spürbar? Wie geht ihr damit um, dass die Mietsteigerung wegen der Inflationsrate unvorhersehrbar ist?

Ich bin ganz hin- und her gerissen. Die Wohnung ist so toll, aber dieser Indexmietvertrag macht mir gerade etwas zu schaffen. Habt ihr Ratschläge?

Danke euch.

Berlin, Immobilien, Inflation, Miete, Mietrecht, wohnung, Index, Inflationsrate, Indexmiete
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Testament oder Erbvertrag Ehevertag gültig wer bekommt Haus?

1972 schloss ein Ehepaar ein Ehe- und Erbvertag ab, in dem unter anderem der Bruder des Ehemannes ihr Hausgrundstück als Vermächtnis bekommen soll nachdem auch der längst lebende verstorben ist.

Sollte der Bruder also Vermächtnisnehmer vorher sterben, sollen dessen Abkömmlinge es bekommen. Da behält sich das Ehepaar aber ausdrücklich das Recht vor, Teilungsanordnungen zu treffen soweit die Abkömmlinge des Vermächtnisnehmers zum Zuge kommen. Hierbei können einzelnen Abkömmlingen auch größere Miteigentumsanteile bis zur Hälfte des Grundstücks zugeteilt werden, im übrigen soll das Vermächtnis vertragsgemäß sein es sei denn, die Eheleute bekommen selbst noch Kinder.

1996 schreibt das Ehepaar ein handschriftliches Testament und setzten sich gegenseitig als alleinerben ein.

2004 verstirbt der Ehemann und beide Schriften werden eröffnet.

Das Ehepaar hat keine Kinder bekommen und der Bruder des Ehemanns ist 2006 verstorben und hat 2 Kinder.

Da sie aber all die Jahre weder den Neffen oder Nichte ihres Mannes sah hat sie ein noterielles Testament geschrieben in dem sie ihre Nachbarsfamilie die ein familiäres Verhältnis zu ihr haben als Erben eingesetzt.

Im Testament steht ich bin nicht an einen Erbvertrag gebunden und alles bisherige Widerrufe ich hiermit. So hofft sie, dass die Nachbarsfamilie, die sie auch pflegt, das Haus bekommt.

Sie möchte auf gar keinen Fall, dass diese beiden das Haus bekommen, weiß aber selbst nicht ob dieses Testament so ausreicht. Sie ist der Meinung, wenn ich gestorben bin brauchen die auch nicht mehr kommen.

Wer würde in so einem Fall das Haus bekommen?

Könnte Sie das Haus schon vorher auf die Familie umschreiben lassen oder was wäre, wenn sie das Haus verkauft?

Oder würde es nach der Testamentseröffnung allen zustehen falls vorher nichts gemacht wird?

Danke schonmal im Voraus.

Erbe, erbrecht, Haus, Immobilien, Testament, Ehevertrag, Berliner Testament, Erbvertrag, Notarvertrag
2 Antworten
Kreditvergabe für Immobilienkredit: Werden Richtlinien noch streng ausgelegt?

Durch die Kreditvergaberegelungen vor einigen - soweit ich weiß vor 3 oder 4 - Jahren wurde die Kreditaufnahme für Ältere (ab ca. 60 J) bekanntlich erheblich erschwert, in Deutschland wurde sie meines Wissens zunächst besonders streng umgesetzt, im Gegensatz zu einigen anderen europäischen Ländern.

Danach sollte ja ein im Grundbuch abgesicherter Immobilienkredit bis zum regulären Rentenalter getilgt werden, obwohl der Sachwert ja vorhanden und in der Regel während der Laufzeit des Kredits sogar zunimmt, zumindest an gefragten Standorten (z.B. gute Wohnlage in Großstadt).

Meines Wissens wurde eine weniger strenge Auslegung diskutiert, insbesondere für Immobilienkredite bis zu einem 60%igen Beleihungsgrad und bei Vermietung der beliehenen Immobilie (z.B. Eigentumswohnung).

Ich frage mich, wie die Banken inzwischen damit umgehen. Denn das Risiko ist doch sehr gering bzw. bei relativ geringer Beleihungsquote an beliebtem Standort gar nicht vorhanden, selbst für den Todesfall des Wohneigentümers bzw. Kreditnehmers.

Z.B. bei Bestandsimmobilien ist der Veräußerungswert - für den Ernstfall - auch anhand der bisher und damit künftig zu erzielenden Kaltmiete (nach Abzug üblicher Nebenkosten) gut abzuschätzen, bei Abzug eines üblichen Sicherheitsabschlags von ca. 25% und bei Berücksichtigung anderer Eckdaten.

Wie gehen die Banken derzeit damit um?

Wird z.B. bei Vermietung (also Kapitalanlage) berücksichtigt, daß bei guter Konstellation - je nach eigenem Einkommen - netto sogar ein Überschuß entstehen kann (durch AfA etc.)?

Für Info vielen Dank im Voraus.

Immobilien, Immobilienfinanzierung, Kredit, Hypothekendarlehen, Kreditvergabe
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Wie wird der Kapitalwert des Nießrechtes final bestimmt?

Hallo,

folgendes Szenario: Eine Frau erbt von ihrem Vater den Nießbrauch an einer Wohnung. Sie wird einige Zeit später Pflegefall, wobei die Kosten vorerst von Sozialamt übernommen werden, ihre Rente aber nicht ausreicht und das Sozialamt daher höchstwahrscheinlich versuchen wird, den Nießbrauch einzusetzen. Zusätzlich befindet sie sich in einem Insolvenzverfahren.

Mir ist soweit klar, dass sie die monatlichen Einnahmen (oder einen Teil davon) der Wohnung dann ans Sozialamt (falls nicht anders bezahlbar) und den Treuhändler abführen muss. Ich habe auch gelesen, dass bei einem lebenslangen Nießbrauch üblicherweise ein Kapitalwert berechnet wird.

  • In wie weit sind die Wohnungsbesitzer nun der Nießbraucherin verpflichtet? 
  • Müssen sie "nur" die monatlichen Einnahmen an die Nießbraucherin (bzw. das Sozialamt / ihren Treuhändler) zahlen, solange sie lebt?
  • Oder (eher der schlechtere Fall), müssen die Wohnungsbesitzer auch nach dem Tod der Frau noch für Forderungen der Nießbraucherin aufkommen, bis der regulär errechnete Kapitalwert (Jahreswert * Faktor aus Tabelle) des Nießbrauchs "abbezahlt" wurde?
  • Kann Sozialamt oder Treuhändler von Wohnungsbesitzer verlangen, die Wohnung zu verkaufen, damit der Kapitalwert bzw. die offenen Schuld / Forderung auf einen Schlag zurückgezahlt wird?

Die Frau ist schwer krank und wird daher höchst wahrscheinlich nicht so alt, wie üblicherweise bei der Kapitalwertberechnung angenommen wird. Eigentlich müsste der Kapitalwert doch dann anhand der tatsächlichen Lebensdauer erneut berechnet / korrigiert werden?

Vielen Dank für die Auskünfte!

Erbe, erbrecht, Immobilien, Nießbrauch, wohnung, Sozialamt, Kapitalwert
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Was wird als Eigenbedarf anerkannt? Darf man für Angestellte mit Begründung Eigenbedarf kündigen?

Die Frage steht im Titel, wer nicht alles lesen will kann die Titelfrage beantworten.

Ich habe gelernt, da ich das Haus in Deutschland zu einem viel zu niedrigen Preis vermietet habe, hoffe ich die Dame zieht irgendwann von selbst aus. Neue Mieter erhalten dann nur noch einen befristeten Vertrag, welchen ich bereit bin immer wieder für ein Jahr befristet neu auszustellen, bis ich das Haus für Angestellte benötige.

Verkaufen will ich das Haus nicht es würde mich reuen, ich habe zu viel in Erneuerungen investiert obwohl das Haus im Herbst erst 8jährig wird. Die Lage ist ruhig die Aussicht unverbaut am Dorfrand und keine Bauzone anschliessend.

Ich bin 63jährig, ich dachte mir, wenn ich einmal Hilfe benötige, weil ich den Haushalt nicht mehr alleine machen kann, kann vielleicht eine Frau mit ihrem Partner in diesem Haus in Deutschland wohnen und 14 Tage bei mir sein und mich unterstützen natürlich gegen Lohn und eine 2 Dame die nächsten 14 Tage. So konnte eine Tante von mir bis zum 90. Altersjahr in ihrer Wohnung leben. Niemand weiss im Voraus, wie rüstig man im Alter noch ist, ich weiss auch nicht wie es mir in 10 Jahren geht, deshalb die Frage.

Wird das als Eigenbedrafskündigung anerkannt, wenn jemand, der mich unterstützt und mir Hausarbeiten abnimmt, wenn ich dann den Mietern im Haus in Deutschland kündige und frei mache für meine Angestellten? Das Haus steht nur 20 Autominuten von mir entfernt, obwohl ich in der Schweiz wohne. Ich möchte nicht nach Deutschland ziehen, bei uns haben direkte Nachkommen keine Erbschaftssteuer. Ich habe einen Sohn und 2 Enkelkinder.

Sonst könnte ich höchstens noch Eigenbedarf ankündigen und das Haus als Ferienhaus für mich und die Familie meines Sohnes nutzen. Das wäre auch eine Möglichkeit Eigenbedarf geltend zu machen.

In diesem Forum hat jemand geantwortet, dass ich nach und nach aufschlagen kann bis zum ortüblichen Preis. Das ist immerhin ein Trost.

Danke für Euro Bemühungen

Immobilien, Mietrecht
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Wohngemeinschaftsvertrag kündigen?

Ich habe einen WG Vertrag mit der Dame abgeschlossen, deshalb zahlt sie nur die Hälfte der Miete, ein Gutachten weist für das 4 Zimmerhaus die doppelte Miete aus. Da ich jedoch das Zimmer, welches ich für mich vorgesehen hatte, nicht benötige, möchte ich dieses Zimmer an einen WG Bewohner oder Bewohnerin vermieten.

Was muss ich in den Vertrag schreiben, damit wenn ein WG-Bewohner kündigt der Vermieter das Recht hat dem andern WG Bewohner zu kündigen? Ein Paar zu finden für ein Haus zu vermieten oder eine kleine Familie ist einfacher.

In der Schweiz kann man möblierte WG-Zimmer mit dem Benutzungsrecht für Wohnzimmer, Küche Bad, Hauswirtschaftsraum, jederzeit sogar mit einem 14 tägigen Kündigungsrecht kündigen. Wie ist das in Deutschland? Wie kann der Vermieter WG Zimmer kündigen? Welche Vorkehrungen sind bei Vertragsabschluss notwendig?

Ich habe sehr viel in das Haus investiert, und habe nicht für alles Belege, da ich einem Kollegen für Arbeiten noch Geld gegeben habe ohne Quittung. Ich habe jedoch Fotos wie es vorher ausgesehen hatte so kann ich einem Käufer beweisen, dass ich Auslagen hatte.(Hingegen dem Steueramt nicht). Ich könnte doch das Haus auch in einem Miet- Kaufvertrag veräussern, d.h. erst in 8 Jahren verkaufen, damit dieses 10 Jahre in meinem Besitz war und die Spekulationssteuer entfällt. Es ist ein wunderschönes Haus mit unverbauter freier Sicht am Dorfrand. Wenn ich keinen WG-Bewohner/in finde, der zur jetzigen Bewohnerin passt, möchte ich diese Situation ändern. Ich weiss auch nicht ob die Mieterin einen WG-Bewohner dulden muss oder ob sie das Recht hat ausdrückich eine Frau als Bewohnerin zu wünschen. Da es logisch ist, dass WG-Bewohner aus- und einziehen, sollte ich als Vermieter frei sein ob ein Herr oder Dame mein WG-Zimmer übernimmt.

Dass das deutsche Mietrecht sich so für die Mieter einsetzt, wusste ich nicht. Bei uns gibt es Mieterschlichtungsstellen, die kostenfrei sind, wenn Mieter und Vermieter nicht einig sind. Sollte es mit einem Mieter Schwierigkeiten geben, möchte ich nicht vor Gericht, gibt es in Deutschland noch andere Möglichkeiten?

Immobilien, Mietrecht
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Kündigungsrecht für ein Haus?

Wegen unglücklichen Umständen habe ich ein Haus in Deutschland viel zu billig vermietet. Der Mietwert wäre doppelt so hoch und da das Haus im 2016 versteigert wurde, habe ich auch eine Mietwertschätzung für Kaltmiete vom Mai 2015. Vom Gericht habe ich diese Schätzung vor der Versteigerung zugesandt erhalten. Es ist ein schönes Haus Baujahr 2010 gut isoliert an einer ruhigen Lage wo es auch Arbeitsplätze in der Umgebung hat. Eine Frau alleine hat das Haus gemietet, der Mietvertrag wurde im Sommer 2017 abgeschlossen.

Nun habe ich bei Kündigungsgründe gestöbert und folgendes gefunden auf einer deutschen Seite:

  • Wirtschaftliche Verwertung
  • Der Vermieter wird durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert, wodurch ihm erhebliche Nachteile drohen (sog. Verwertungskündigung). Bsp. Notwendige Sanierung eines Altbaus.Achtung: dieser Kündigungsgrund ist in den neuen Bundesländern nach dem Einigungsvertrag ausgeschlossen (Artikel 232 §2 EG BGB), wenn der Mietvertrag schon vor dem 3.10.1990 abgeschlossen wurde. Wenn der Abriss des Gebäudes wegen Leerstandes aber wirtschaftlich zwingend erforderlich ist, kann sich der Vermieter im Einzelfall unter Umständen auf ein sonstiges berechtigtes Interesse an der Kündigung behelfen (§ 573 Abs. 1 BGB). Eine Kündigung ist dann zulässig.

Weitere Gründe sind denkbar, wenn sie ähnlich schwerwiegend sind (§ 573 Abs. 1 BGB).

Liebe Leser: Was bedeutet wirtschaftliche Verwertung? Im Prinzip möchte ich das Haus an eine Ehepaar oder Familie vermieten, welche mir mehr bezahlen kann. Plötzlich kommt das Steueramt noch auf absurde Ideen und meint ich kriege noch auf anderem Weg Mietzins für das Haus ausser die Kontoüberweisung, da niemand ein Haus zu einem so kleinen Preis vermietet. Wieso ich das Haus für diesen Preis vergeben habe, könnte ich höchstens in Privatnachrichten erklären. Die Kündigungsfrist beträgt 3 Monate, ob die Dame noch eine Mietverlängerung herausholen kann ist fraglich, sie ist pensioniert.

Welche Kündigungsgründe gibt es. Ich könnte höchstens Eigenbedarf ankündigen, wenn ich das Haus als Ferienhaus nutzen kann und zum Teil als Ferienhaus vermieten möchte, damit ich freie Zeiten für mich nutzen kann. ich bleibe Wohnhaft wo ich bin. Wenn das Haus extrem unter dem Mietwert vergeben wurde, sollte doch eine Kündigung möglich sein, ich bin nicht bereit jahrelang auf die Hälfte des Mietzinses zu verzichten. schlossthierstein@outlook.de

Danke für Antworten

Immobilien, Mietrecht
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