Mutter hat Bruder Immobilie überschrieben trotz laufender Darlehen?

Die verwitwete Mutter hat 2008 einem Sohn die Immobilie ohne jegliche Gegenleistung überschrieben, in der er seit einigen Jahren zur Miete wohnt.

Es erfolgte nur ein mündliches Versprechen die Schulden zu übernehmen. Die übrigen 3 Geschwister wurden über die Schenkung nicht unterichtet.

Für den Bau dieser Immbolie 2003 wurden von den Eltern Darlehen aufgenommen, welche noch nicht einmal zu einem Viertel bezahlt sind. Außerdem sind auf der neuer Immobilie und auf dem Elternhaus aus den 70ern, welches in der Nachbarschaft von der Mutter bewohnt wird, zur Finanzierung des Baus Grundschulden eingetragen. 2 der Geschwister stehen selbstschuldnerisch für die Absicherung des Immobilienbaus als Bürgen ein.

Der beschenkte Bruder zahlte vormals eine geringe Miete, welche der Mutter zur Deckung der Darlehensraten nicht reichte. Er versprach zur Schenkung die Darlehen und Grundschulden zu übernehmen, was er aber nie anstrebte. Er überwies lediglich die inzwischen nochmal gesenkten Raten. Schuldnerin blieb die Mutter. Durch einen Zufall wurden die anderen Geschwister auf diese Schenkung aufmerksam und drängten nun auf eine Darlehensübernahme durch den Bruder. Die Bausparkasse hat dieses abgelehnt. Auch der Übertragung der Grundschulden vom Elternhaus auf die neue Immobilie wurde von der BSK nicht zugestimmt.

Der Bruder lehnt eine Rückübertragung ab. Die Mutter ist hin und her gerissen, weil sie sich vermeindlich in einer Abhängkeit durch die nachbarschaftliche Wohnsituation mit dem beschenkten Sohn befindet.

Was können die Geschwister (Bürgen) unternehmen um die Mutter zu entlasten und für den Erbfall eine gerechte Lösung zu finden.

Darlehen, Erbe, Immobilien
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Wie wirkt sich gemeinschaftlicher Hausbesitz unter Geschwistern steuerlich und rechtlich aus?

Guten Tag 

Meine Eltern haben ihr Haus vor vielen Jahren zu je 1/3 an meine beiden Schwestern und mich überschrieben. Außer dem Eintrag im Grundbuch zu je 1/3 gibt es unsererseits keine formale Vereinbarung. 

Das Haus verfügt über 3 Wohnungen, wovon 2 vermietet waren und sind. 1 Wohnung wurde von meinen Eltern bewohnt und steht jetzt leer. Die Vermietung der beiden Wohnungen hatten in der Vergangenheit meine Eltern übernommen.
Meine Eltern sind vor 1 bzw. 2 Jahren verstorben. 

Letztes Jahr (Juni 2018) haben meine beiden Schwestern die Wohnungen neu vermietet. Ich bin von ihnen in den Mietverträgen zwar als Mitvermieter genannt, habe aber beide Verträge nicht unterschrieben (war nicht an der Vermietung beteiligt). 

Die Mieten werden auf das frühere Konto unserer Mutter gezahlt. Das Konto wird seit Frühjahr 2019 als Erbengemeinschaftskonto OHNE Einzelverfügungsberechtigung geführt.

Ich habe mehrere Fragen:

1.     Wir sind keine Erbengemeinschaft, da wir das Haus ja nicht geerbt haben.

Besteht irgendeine andere rechtliche Form von Gemeinschaft?

2.     Sind die Mietverträge ohne meine Unterschrift überhaupt gültig?

3.     Gelte ich als Vermieter, obwohl ich die Verträge nicht unterschrieben habe?

4.     Gelten die Mieteinnahmen für mich als steuerlich wirksame Einnahmen? 

Vielen Dank für alle Antworten im Voraus

 S.Reiser

Immobilien, Steuern
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Von 50:50 finanzierter ETW zum Hausbau - wie geht das am besten?

Moin,

2016 haben wir uns in HH eine zentrale Neubau-ETW in einem unerschlossenen Stadtteil gekauft, die mit 50% Eigenkapital und 50% Finanzierung über die Bank (3 Kredite mit unterschiedlichen Startdaten, dem jew. Bauabschnitt abgestimmt für 20 Jahre mit Volltilgung sowie ein Kredit von der KfW für 10 Jahre) bezahlt wurde (170k gesamte Kreditsumme (Frau ist alleinige Kreditnehmerin) sowie 170k Eigenkapital, somit 340k Gesamtkosten inkl. Kaufnebenkosten). 2018 war das Gebäude fertiggestellt und wir zogen ein.

Nun haben wir das Glück, unsere ETW für 100% mehr verkaufen zu können. Der gesamte Stadtteil wurde mit weiterer Infrastruktur aufgewertet und ist durch die zentrale Lage nun relativ beliebt. 

Wir überlegen nun, für das Geld ein Haus bauen zu lassen.

Zur Verwirklichung unseres Planes müsste ein Grundstück gekauft werden (ca. 300k), bevor wir einen Bauträger suchen und der Bau des individuell geplanten Fertighauses losgeht (ca. 150k-200k). Zusätzlich kommen noch Kaufnebenkosten hinzu und ein kleiner finanzieller Puffer wäre auch nett (Restsumme).

Mein Wunschplan wäre es, 600.000€ für unsere Wohnung in cash zu bekommen, für dieses Geld Grundstück und Haus sowie ein zweites Auto zu kaufen und die Kredite (aktuelle Restsumme 150k) einfach bis zum Ende der Laufzeit weiterlaufen zu lassen.

An die Experten hier nun folgende Fragen:

welche Möglichkeiten haben wir? 

Ist es empfehlenswert, unsere ETW zu verkaufen und das Geld anschließend für den Kauf des Grundstückes und Hausbaus zu verwenden? Dafür müssten wir allerdings in eine Übergangswohnung ziehen - was wir natürlich vermeiden möchten, da wir ein Neugeborenes haben.

Was ist mit der Möglichkeit einer Hypothek über die Bank? Können wir bei dieser Möglichkeit in unserer bestehenden Eigentumswohnung wohnen bleiben, bis der Bau des Hauses abgeschlossen ist, wir die Hypothek durch den Verkauf unserer Wohnung auflösen und dann das Haus damit bezahlen?

Es gibt ja diverse Fertighausanbieter, die man erst nach Schlüsselübergabe zahlt. Das geht allerdings beim Kauf des Grundstücks nicht. Kann unsere Wohnung, die mit 50% Eigenkapital gezahlt wurde, als Sicherheit für den Grundstückskauf dienen oder sowas in der Art?

Ist ein Verkauf unserer ETW überhaupt möglich, ohne dass ich die Kredite mit einer teuren Vorfälligkeitsentschädigung o.ä. auflösen muss? Kosten, die ich mir gerne ersparen möchte.

Zur Info: Meine Kredite bieten mir keinerlei Möglichkeit einer Sondertilgung und laufen (bis auf den KfW-Kredit) bis zum Jahre 2036. Kann ich meine bestehenden Kredite (die für mich persönlich super Konditionen haben) behalten und diese bis 2036 weiter abbezahlen oder sind die Kredite an die ETW gebunden? Kann man die Kredite einfach auf eine neue Immobilie "umschreiben" lassen und somit weiterlaufen lassen?

Welche anderen Möglichkeiten haben wir, unseren Traum zu verwirklichen?

Ich bin neu in dem Thema - ich freue mich dennoch über qualifizierte Antworten und neue Ideen.

Vielen Dank im Voraus!

Finanzierung, Hausbau, Immobilien
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Teil vom gekauften Grundstück nach dem Kauf wieder verkaufen?

Hallo,

Ich und mein Mann wollen uns ein Haus mit großem Grundstück kaufen. Insgesamt sind es rund 7600 Quadratmeter. Wovon aber „nur“ etwa 2000 Quadratmeter Wiese hinter dem alten Haus sind und der Rest ist auf der anderen Straßenseite eine riesige Wiese, welche aktuell noch verpachtet wird.

Nun folgende Frage:

der Pachtvertrag läuft demnächst aus und es wurde bereits für die Große Wiese ein Preis zum abkaufen geboten.

Den Makler haben wir bereits gefragt, ob wir das Haus mit der dahinter liegenden Wiese separat (also ohne die verpachtete Wiese) erwerben könnten, da wir die große Wiese nicht benötigen.

Da hieß es von ihm, das es nur alles zusammen gekauft werden kann, da für die Verkäufer sonst 2x Notarkosten entstünden.

Als wir daraufhin wiederum sagten, das wir dann halt alles zusammen kaufen und die Große Wiese gleich verkaufen würden, meinte der Makler, das es die Bank nicht mitmachen würde ... da wir ja einen Kredit mit der Summe X bekommen würden um alles zu erwerben und dann aber durch den Verkauf der Wiese sozusagen einen Gewinn machen und somit die Bank „verarscht“ hätten , da diese uns dann zuviel ausgezahlt hätte 🤷🏻‍♀️.

Hat er damit recht? Aber uns würde ja nichts anderes übrig bleiben? Und das Geld vom Verkauf würden wir ja gleich zur Kredit Tilgung nehmen. Oder haben wir sozusagen wie eine Art „Sperre“, das wir für einen bestimmten Zeitraum das Grundstück nicht verkaufen dürfen?

Ich hoffe man kann dem Text nachvollziehen um was es uns geht 😅.

Danke schon mal für alle hilfreichen antworten.

Grundstück, Immobilien
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Welche möglichkeiten nach Trennung - Haus?

Vor 5 Jahren habe ich mit meinem Ex-Partner ein Haus gekauft. Ein halbes Jahr später haben wir uns getrennt. Da ich damals keine Schlamm Schlacht wollte. Habe ich ihm erlaubt im Haus wohnen zu bleiben, wenn er dafür die Kosten über nimmt. Ich habe auch alle Möbel die von dem Darlehen gekauft wurden dort gelassen. (obwohl ich dort eigentlich selber wohnen bleiben wollte.) Das hat er auch gemacht. Die Bank lässt mich aber nicht aus den Verträgen raus, weil er zu wenig verdient. Ich wollte das er mit seinen Eltern spricht das sie die Bürgschaft über nehmen und ihm dann meinen Anteil über schreiben. Das wollte er nicht. Dann hat er noch heimlich die Schlösser ausgetauscht das ich nicht mehr rein kann. Ich habe das gedulded weil er die Rechnungen bezahlt. Habe ihm aber immer wieder den Vorschlag gemacht das auch ich das Haus und die Kosten übernehme. Das will er aber nicht. Vor ein paar Wochen musste ich für ihm unterschrieben das er die Tilgungsrate sinken kann. Weil es für ihn allein schwer ist mit der Finanzierung. Nun ich bin mittlerweile Selber verheiratet und habe 3 Kinder. Wir benötigen dringend einen größeren Wohnraum. Da er das Haus nicht aufgeben will wollen wir nun selber Bauen. Ich möchte also gerne die altlasten ablegen. Gibt es eine Möglichkeit das ich trotzdem aus dem Darlehensvertrag raus komme? Ums Geld geht es mir auch gar nicht wirklich.

Jetzt hat er seit 2 Tagen eine Freundin die auch promt mit 2 Kinder, einem Hund und wohlgemerkt 7 Katzen da eingezogen ist. Ohne mein Wissen und meiner Erlaubnis. Auch wenn er aktuell bezahlt bin ich ja immernoch zu 50 prozent Miteigentümer. Ich muss doch da Rechte haben. Ich will später nicht für den Schaden welche die 7 nicht Stubenreinen Katzen da hinterlassen verantwortlich sein. Kann ich da was machen? Und welche Möglichkeiten gibt es da raus zu kommen? Aus den Darlehensverträge. Würde mir eine Teilversteigerung sehr schaden finanziell?

Finanzen, Immobilien
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Hauskauf zum Vermieten von unverheiratetem Paar, wie sollte man das angehen?

Hallo zusammen.

Folgende Konstellation:

Ich wohne mit meiner Freundin (Hochzeit in vielleicht 2-3 Jahren) in einem Miethaus zusammen. Mein Bruttoverdienst liegt bei ca. 50 k€, das meiner Freundin bei ca. 70 k€ im Jahr, (beide Gehälter steigen mit ca. 2-2,5 % im Jahr) beide voll berufstätig in Festanstellung und noch keine Kinder (geplant aber in den nächsten 5 Jahren). Wir sind beide Anfang 30.

Nun könnten wir das Nachbarhaus ihrer Eltern günstig bekommen (von privat). Kaufpreis liegt bei ca. 145 k€ plus 20 k€ nach Kauf an den Verkäufer, falls wir nicht die neu gefertigte Straße vor dem Haus zahlen müssten (insgesamt also 165 k€). An Modernisierungsmaßnahmen müssten wir nochmal ca. 35 k€ ins Haus stecken. Wert des Hauses mit Grundstück nach Modernisierung auf jeden Fall bei 200 k€.

Wir möchten in den nächsten 3-4 Jahren erst einmal nicht in das Haus ziehen, sondern es erst einmal vermieten. An Mieteinnahmen Brutto können wir etwa 900€/Monat erwarten. Später können wir uns vorstellen, Eigenbedarf anzumelden und dann selbst dort einziehen.

Wir haben beide ca. 50 k€ Eigenkapital und könnten uns jeweils die gleiche Summe von unseren Eltern beleihen.

Jetzt zu meinen Fragen:

Wie gehen wir das am besten an? Kredit aufnehmen und das Haus erst einmal als Renditeobjekt betrachten? Wenn ja, zusammen Kredit aufnehmen oder nur einer?

Was wäre die beste Option, falls man sich doch einmal trennen sollte?

Was ist steuerlich die beste Alternative, wenn man das Haus erst einmal 3-4 Jahre vermietet und anschließend selbst einzieht?

Meine Freundin hat vorgeschlagen das Haus erst einmal auf Ihre Kappe zu kaufen und zu finanzieren, ich würde mich dann erst einmal an der Renovierung beteiligen. Nach einer potentiellen Hochzeit würde es ja sowieso uns beiden gehören.

Ihr Vater könnte auf 450€ basis als Hausmeister tätig sein, würde das steuerlich sinn machen?

Was müsste man je nach gewählter Alternative wie vertraglich festhalten.

Ich weiß, dass mehrere Möglichkeiten in Frage kommen und wollte einmal verschiedene Meinungen von euch hören.

Vielen Dank vorab für eure Antworten!

Hauskauf, Immobilien
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Belastetes Haus in Wohnungen aufteilen und diese verkaufen?

Hallo Ihr lieben Hilfsbereiten,

ich hätte da eine Frage, zu der ich bisher noch keinen wirklich passenden Thread gefunden habe. Und bitte seid geduldig mit mir, ich bin in Immobiliendingen echt unbedarft!

Ich habe vor Jahren zusammen mit meiner Frau ein Haus (3 Etagen) gekauft/finanzieren lassen, von dem wir eigentlich jeweils eine Etage als Büro nutzen, vermieten und selbst bewohnen wollten. Inzwischen hat uns das Leben leider ziemlich herumgebeutelt. Der Mieter ist weggefallen (und Ersatz ist hier nur schwer zu finden), das Büro läuft nicht, wir müssen uns sehr strecken, um Zinsen und Tilgung zu bedienen, und neben der Grundschuld für das Finanzierungsdarlehen sind noch ein paar Zwangshypotheken dazugekommen (und damit die latente Angst vor Zwangsversteigerung). Die Restdarlehensschuld und die Zwangshypotheken dürften bei der Lage, der Immobiliensituation am Ort und dem Sanierungszustand (ca. 2/3 bis 3/4 des Hauses sind renoviert) bei einer Zwangsversteigerung den Verkaufserlös weitgehend aufzehren oder, im schlimmsten Fall (je nach Versteigerungsergebnis), sogar übersteigen. Alles also ziemlich schlamasselig...

Nun mein vielleicht blauäugiger Gedanke:

Wenn wir das Haus in drei Wohnungen aufteilen könnten und für die beiden komplett renovierten Wohnungen zu einem guten Preis Käufer fänden (ich weiß, zu viele Konjunktive!), dann bestünde eventuell die Chance, daß wir womöglich die dritte Etage behalten können.

Haltet Ihr das zumindest für theoretisch denkbar? Mir ist schon klar, daß diese Lösung voraussetzen würde, daß man das Haus vor dem Verkauf aufteilt, was allein ja schon sehr teuer ist wegen der hohen Notar-/Grundbuchkosten, und dafür können wir das Geld nicht vorstrecken. Ob die Bank bei sowas überhaupt mitmacht? Ob sie vielleicht sogar die Teilungskosten vorfinanzieren würde, wenn man ihr nachvollziehbar darlegen könnte, daß der Wert der beiden zu verkaufenden Etagen im Verkaufsfall deutlich über den Grundschulden liegt (und bei einem Verkauf auf dem freien Markt in der Regel erheblich höhere Erlöse zu erzielen sind als bei einer Zwangsversteigerung)? Oder bin ich hier vollkommen im Traumland gelandet? Und: müssen die (nachrangigen) Gläubiger, die uns die Zwangshypotheken reingedonnert haben, einer Teilung und einem Verkauf auch zustimmen?

Für jeden Input bin ich dankbar!!!

Herzliche und dankbare Grüße,

Mats

Hausverkauf, Immobilien, Hypothekendarlehen
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Höhe der AFA Sätze / Nutzungsdauer bei Garagen & Tiefgaragen?

Hallo,

ich habe im Jahr 2012 einige Tiefgaragenstellplätze, die unterhalb von Wohngebäuden liegen, gekauft und vermietet. Die Immobilien wurden in den Jahren 1973, 1985, 1997, 1999 erbaut.

Ich habe dort keine Wohnungen und vermiete auch nichts zum Wohnen.

Der Gebäudewert zzgl. anteiliger Kaufnebenkosten wurde von mir seit Übergang von Nutzen und Lasten mit 2% (Nutzungsdauer 50 Jahre) abgeschrieben.

Nun finde ich in vielen Steuerratgebern Hinweise auf andere Nutzungsdauern: 33 Jahre, 30 Jahre, 20 Jahre….bzgl. vom Baujahr abhängige Restnutzungsdauer.

Wie seht Ihr das? Habe ich zu wenig abgeschrieben?

Die Steuerbescheide sind ggf. noch nicht komplett wirksam, weil das FA sich die Prüfung der gewinnerzielungsabsicht (Gewerbeimmobilien) noch offen hält.

Kann ich daher etwas korrigieren? Sollte ich das tun?

Oder kann ich zumindest für die Zukunft noch etwas ändern? Wie müsste ich vorgehen?

Nach Kauf habe ich den Bodenrichtwert mit der Fläche das anteiligen Grundstücks (Miteigentumsanteil an der Anlage x Bodenrichtwert) genommen und als Bodenwert ausgewiesen. Der Rest war dann Gebäudewert.

Nun sehe ich (auch aus verschiedenen Gutachten), dass das sehr nachteilig ist, da der Bodenrichtwert sich ja auch mehrgeschossige Wohnbebauung bezieht und mein Bodenwertanteil nun oft bei über 50% am Kaufpreis lag.

Kann ich dies noch korrigieren?

Dieser neue Rechner zur Afa spuckt für TG Plätze aber auch nur komische Werte aus – oder könnte ich mich auf diesen berufen?

So, leider noch kurz ein weiteres Thema: ich habe gerade in einer GbR noch oberirdische Garagen auf einem Garagenhof, Baujahr 1965 und 1974, gekauft.

Sie stehen getrennt von Mehrfamilienhäusern. Massiv gebaut.

Diese finde ich in der AFA Tabelle bei 15 oder 20 oder 30 Jahre. ABER die sind nun schon seit Bau längst rum. Fange ich hier dann auch komplett von vorne an? Obwohl man das Alter wirklich sehr ansieht?

Und wenn ich bei der Kaufpreisaufteilung Gebäude zu Boden über das Ertragswertverfahren mit 60 Jahren Nutzungsdauer lt. Staatlicher Sachwertrichtlinie vorgehen muss, dann ist das ja auch im Gegensatz?

Vielen Dank für Eure Einschätzungen zu diesen 3 Themen!

Liebe Grüße! 

AFA, Immobilien
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Eigenheim / Unverheiratetes Paar / Trennung / Verzichtserklärung?

Hallo zusammen!

Ausgangssituation:

Zusammen mit meiner ehemaligen Lebensgefährtin, habe ich zwei gemeinsame Kinder (9 und 3 Jahre). Wir waren ca 10 Jahre zusammen und haben vor exakt 2 Jahren gemeinsam ein Eigenheim erworben. Beide sind im Grundbuch zu gleichen Teilen eingetragen. Es handelte sich um eine Vollfinanzierung, die sich hauptsächlich aus zwei Krediten zusammensetzt (welche auch im Grundbuch stehen). Die reinen Kreditbelastungen werden von jeher zu beinahe gleichen Teilen von den jeweiligen Konten abgebucht. Die Nebenkosten wurden fast ausschließlich von mir getragen, da ich Hauptverdiener bin.

Zum Problem:

Im Laufe des letzten Jahres erlangte meine Ex zu der Erkenntnis, dass das klassische Familien- und Beziehungsmodell wohl nichts mehr für sie ist...! Für die beiden gemeinsamen Kinder besteht das gemeinsame / geteilte Sorge- und Aufenthaltsbestimmungsrecht. Für die Kids ist ein wöchentlicher Wechsel zwischen Mutter und Vater angedacht bzw. vereinbart - ohne gegenseitige Unterhaltsverpflichtungen. Im Rahmen der Trennung hat sie immer wieder betont, dass sie nicht möchte, dass die Kids auch noch ihr Zuhause verlieren, ich dürfe das Haus alleine behalten und sie würde daher auf ihre Ansprüche am Haus verzichten und auch eine entsprechende notarielle Verzichtserklärung unterschreiben, da eine Umschuldung nur zu meinen Lasten kaum möglich ist. Dass sie weiterhin als Schuldnerin gegenüber den Banken haften würde, weiß sie. Hierfür wollen wir festhalten lassen, dass, sofern ich die Belastungen nicht mehr tragen kann, ein Verkauf zu erfolgen hat o.ä.! Als Ausgleich möchte sie bislang nur ein paar Möbel und eines der Autos, welches ebenfalls in den Krediten steckt. Eine Ausgleichszahlung erwartet sie nicht. So weit, so gut - könnte man meinen.

Das Problem ist jetzt aber, dass wir praktisch seit einem Jahr getrennt sind, aber immer noch unter einem Dach wohnen und somit natürlich auch streiten... Das belastet nicht nur die Kinder, sondern vor Allem auch mich. Ich möchte endlich abschließen können und vielleicht auch nochmal neu glücklich werden. Da sie nicht sonderlich viel verdient, gestaltet sich die Wohnungssuche in unserer Region leider sehr schwierig bis fast aussichtslos - zumindest in dem Rahmen, den sie sich erhofft hat. Das geht jetzt schon seit Monaten. Ich habe ihr auch schon kleinere finanzielle Zugeständnisse gemacht, die sie aber ablehnt. Große Beträge sind einfach nicht drin. Sie weiß, dass verkauft werden muss, wenn sie zuviel verlangt. Ich weiß zwar, dass ich unter den genannten Umständen auf ihr Wohlwollen angewiesen bin und mich über ihre vorläufigen Zugeständnisse glücklich schätzen kann - aber diese Hängepartie nagt auch an mir und vielleicht hält sie einen auch einfach nur hin...

Welche Möglichkeiten habe ich ihren Auszug zu forcieren? Gerne nehme ich auch eure Erkenntnisse zu ähnlichen Verzichtserklärungen auf!

Vielen Dank vorab!

Immobilien, Trennung, Eigenheim
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