Hausfinanzierung mit Partnerin trotz Restschuldbefreiung in der Schufa?

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5 Antworten

Kleiner Tipp vorab: "...als Ehegatte nur mit unterschreiben und bezahlen.." bedeutet als Mitantragsteller verpflichtet zu werden. Es gibt keinen "Hauptantragsteller" und einen "Nebenantragsteller" (bei dem es dann nicht so auf die Details ankommt).

Immobilienfinanzierungen sind auch ohne Eigenkapital möglich, keine Frage. Allerdings kenne ich keine Bank, die neben den Erwerbsnebenkosten auch noch die Umschuldung von Krediten mitfinanziert. Im übrigen verteuert jeder Euro, der über den Kaufpreis hinaus finanziert werden muss, die gesamte Finanzierung erheblich.

Der Schufa-Eintrag "Restschuldbefreiung" ist gründsätzlich ein absolutes KO-Kriterium bei allen Banken, Bausparkassen usw. Es gibt eine Bausparkasse, die bei dem Thema eine Ausnahme macht, allerdings finanziert die maximal 80% des Kaufpreises (der Rest muss zwingend aus Eigenmitteln gezahlt werden). Die Banken, die sich Finanzierungen mit negativen Schufa-Merkmalen spezialisiert haben, streiken bei "Restschuldbefreiung" (zudem finanzieren die in der Regel keine im Bau befindliche Immobilien).

Es wird Ihnen nichts anderes übrig bleiben als die 3 vollen Kalenderjahre abzuwarten bis der Schufa-Eintrag gelöscht ist und Sie wieder eine saubere Schufa haben.

Übrigens: das Thema "Moral" spielt bei der Entscheidung der Banken, nicht zu finanzieren, keine Rolle. Dabei geht es ausschließlich um die Abwägung, ob Darlehensnemer willens und in der Lage sind, ihren Kreidtverpfloichtungen dauerhaft nachzukommen. Und es geht darum, einige Verbraucher vor sich selbst zu schützen (da kommt zumindest ein bisschen Moral ins Spiel).

Wenn Sie heute eine Immobilie voll finanzieren (unter Umständen sogar inkl. vorhandener Kredite) und Sie in 5 Jahren wieder verkaufen müssen, sind Sie finanziell entgültig geliefert. Der mögliche Verkaufspreis wird sicher nicht die dann vorhandenen Verbindlichkeiten abdecken (insbesondere nicht wenn Sie bei Abldöung der Darlehen eine Vorfällgkietsentschädigung in heute üblicher Höhe zahlen müssen).

Die Gründe, die Sie für den Kauf der Immobilie genannt haben, sind nachvollziehbar und sicherlich nicht blöd...

Und sorry, ich konnte die Rechtschreibfehler in meiner Antwort nicht mehr korrigieren ;-)

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@baufinord

Die Ablösung des Kredits ist kein Muss.

Ein erstes Angebot sah wie folgt aus:

Rate für Hauskredit 621 Euro und für ein weiteres Darlehen für laufenden Kredit sowie Kaufnebenkosten wären 300 Euro fällig im Monat. Das ganze bei 30 Jahren Laufzeit. 

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@PatPat1983

Bei diesen glücklicherweise erwähnten Details stellt sich mir die Frage nach der Zinsbindungdauer, Kredithöhe und anfänglichen Tilgungsquote bei beiden Krediten.

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Was die Preise anbelangt, solltest du nicht davon ausgehen, dass da nach oben noch merklich was passiert. Die Situation erinnert mehr an die, die wir Anfang 2000 bei Aktien hatten, als auch die unbedingt Aktien kaufen wollten, die es (wie ihr bei Immobilien) besser bleiben lassen sollten.

Mietet lieber was passendes. Da gibt es sicher auch was, bei dem eine Eigenbedarfskündigung unwahrscheinlich ist und sonst kriegt man euch nur raus, wenn ihr eure Miete nicht zahlt.

Sonst schützen euch die Banken vor euch selbst. 2.900 € reichen ganz offensichtlich nicht und die Immobilie würde euch ruinieren. Überlege auch, dass man nicht nur für den Kauf sondern auch dann, wenn man sie gekauft hat, ausreichend Reserven braucht. Bringt erst mal eure Schulden weg und baut Reserven auf. Dann wird es auch was mit der Finanzierung.

In Leipzig hab ich die Wahl zwischen Pest und Cholera. Die Mietpreise für eine passende 5- Raumwohnung liegen bei mindestens 800 Euro kalt. Mit Nebenkosten bin ich schnell bei 1200 Euro. Das ist höher als die Kredirate und Nebenkosten von 200 Euro für ein niedrigenergiehaus. 

Mit dem Haus kann ich bei vernünftiger Haushaltsführung zw. 300 und 400 Euro am Ende des Monats übrig haben.

Alles schon durchgerechnet. Was ist nun besser, mieten oder kaufen?

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@PatPat1983

Alles schon durchgerechnet.

Wohl kaum:

  1. Wie kann man mit dem Nettoeinkommen kein Eigenkapital angespart haben? Da müssen ja sehr hohe Belastungen auf dem derzeitigen Eigenkapital ruhen. Besser wäre wohl die Angabe des frei verfügbaren Eigenkapitals gewesen.
  2. Es fehlen noch die typischen vom Eigentümer bzw. Vermieter zu tragenden Kosten des Gebäudeunterhalts und von Reparaturen, diese kann man typischerweise nicht mit Null ansetzen oder gar vernachlässigen und schlagen mit - sagen wir - plötzlich € 15.000 zu.
  3. Genauso kommen unerwartete Ausgaben im Haushalt für die Anschaffung einer neuen Waschmaschine, eines neuen TV oder eines Fahrzeuges.
  4. Der Umzug in ein Eigenheim verursacht auch noch (eigenkapitalbelastende) Kosten: Umzugskosten, nötige Renovierung und Anpassungskosten an die Wohnungsausstattung.
  5. Und welche Kostenrisiken noch in Deiner Finanzierung stecken, kann ich mangels Beantwortung meiner Frage noch nicht abschätzen. 
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@PatPat1983

Arbeitet ihr beide von zu Hause oder warum fünf Räume?

Die Nebenkosten sind im Haus auch dann höher, wenn du eine ältere Wohnung mit einem neuen Haus vergleichst. Fast jeder Käufer vergisst, dass man langfristig im Jahr wenigstens 2 % des Kaufpreises an Reparaturen und Sanierungen aufwendet. Man kauft es also in 50 Jahren nochmal und das Problem ist, dass es oft anders kommt als gedacht.

Trotzdem kann es Märkte geben, in denen man erst mal biliger kauft als mietet und Leipzig als ziemlich junge Stadt (das steigert die Nachfrage nach Mietwohnungen) könnte so eine sein.

Entweder du findest aus dem Freundeskreis wen, der euch das Haus vermietet (soll es geben) oder du hast es versucht und es geht halt nicht. Kein Eigenkapital und schlechte Schufa geht halt nicht.

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@LittleArrow

Korrektur zu Ziffer 1:

Wie kann man mit dem Nettoeinkommen kein Eigenkapital angespart haben? Da müssen ja sehr hohe Belastungen auf dem derzeitigen Nettoeinkommen liegen. Besser wäre wohl die Angabe des frei verfügbaren Nettoeinkommens gewesen.

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Es handelt sich um einen Reihenmittelhaus als Neubau ohne Keller. Die monatlichen Nebenkosten werden mit ca. 200 Euro  vom Bauträger kalkuliert. 

Wenn wir uns zusammenreisen bleiben derzeit 700 Euro pro Monat übrig. Der Umzug wäre im Juni nächsten Jahres so lässt sich was ansparen für Neuanschaffungen und Umzug. 

Wir lebte über unsere Verhältnisse und haben halt mehr ausgegeben als notwendig. 

Die 5 Räume sind für 1 Elternschlafzimmer,  1 Wohnzimmer, 1 Küche,  2 Kinderzimmer sowie mindestens 1 Bad und 1 Büro gedacht. 

Das Haus hat keinen Keller aber ein  DachGeschoss was als kellerersatz dienen soll.

Würde es mit dem Haus Klappe,  wären am Ende aller erforderlichen Ausgaben bis zu 400 Euro übrig. 

Bis auf die schlechte Boni passt das. Kenne genug Leute die ohne Eigenkapital einen Kredit erhalten haben.

 

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Offengestanden wundert mich, daß man Euch überhaupt Hoffnung auf eine Kreditfinanzierung gemacht hat:

Im Normalfall liegt die Beleihungsgrenze bei maximal 80% des Marktwerts. Ihr wollt nicht nur den Kauf selber, sondern auch noch die Kaufnebenkosten mit Kredit finanzieren und zum allem Überfluss noch einen Konsumentenkredit zusätzlich ablösen. Da ist man bei mindestens 110% des Marktwerts. Je nach Höhe des Konsumentenkredits bei deutlich mehr.

Dem steht ein Nettoeinkommen gegenüber, das zwar gut aber nicht überragend gut ist.

Nach meiner Einschätzung hat die Bank einfach kalte Füße bekommen und um nicht eingestehen zu müssen, daß man mit Euch erst gar nicht hätte verhandeln dürfen, hat man den Schufa-Eintrag als Aufhänger für die Ablehnung gefunden.

Jemand der so Haushaltet wie ihr hier, der hat es in keinster weise verdient auch nur einen Cent an Kredit für was auch immer zu bekommen. Eine Bank müsste echt bescheuert sein, sorry aber wenn ich schon lese 700€ übrig aber haben über unseren Verhältnissen gelebt, wie lange denn!? Null Cent angespart...

Und als Rat, die Nebenkosten mit einem zusätzlichen Kredit zu finanzieren...schlimmer gehts auch für euch persönlich nicht...

Ist eine Finanzierung für uns unter diesen Umständen möglich?

Nein!

Kein Eigenkapital, noch laufende Kredite und schlechte Schufa. Eine Bank, die Kredite an solche Schuldner gewähren würde, müsste wegen des enormen Risikos einen Zinssatz von 12% und eine Tilgung innerhalb von 4 Jahre fordern.

 

Wenn die Situation aber wirklich so schlecht wäre, dann böten auch diese Kreditkonditionen keinen echten Schutz für die Bank.

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@LittleArrow

Im Einzelfall nicht, aber im Durchschnitt vieler solcher Kredite könnte es schon wirtschaftlich sein. Es gibt Institute, die machen sowas. Den angegebenen Zinssatz habe ich grob geschätzt. Er könnte aber auch noch wesentlich höher sein. 

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