Welche Dienstleistung kann ich von einem Immobilienmakler einfordern/erwarten?

Aktuell suche ich ein Haus (ländliche Kleinstadt, Altbau 50er/60er Jahre, um die 400.000 €) was sich aufgrund der Marktsituation als recht schwierig gestaltet. Leider habe ich es ständig mit Immobilienmaklern zu tun, die offensichtlich nur Geld kassieren wollen ohne etwas dafür zu tun.

Beim Besichtigungstermin sind die Eigentümer nicht anwesend, sondern nur die Dame vom Maklerbüro zeigt das Objekt. Rückfragen, die während der Besichtigung auftreten, kann man mir mangels Fachkenntnissen nicht beantworten, z. B. was steht im Energieausweis zum Verbrauch (Energieausweis wurde bisher nicht beantragt). Im Exposé stehen "umfangreiche Sanierungsmaßnahmen", was genau wurde gemacht (Wasserrohre wurden ausgetauscht, was sonst noch gemacht wurde, ist nicht bekannt) USW.

Es wird auch nicht angeboten, diese Fragen mit dem Eigentümer zu klären und nachträglich per Email zu beantworten. Ich werde immer nur aufgefordert, bis zum nächsten Tag per Email meinen höchstmöglichen Preis zu bieten.

Wenn ich einen Preis biete und wäre - mal angenommen - der Höchstbietende, habe ich dann einen verbindlichen Kaufvertrag abgeschlossen und damit quasi die Katze im Sack gekauft oder stehen mir Rechte zu, detailliertere Auskünfte zum Objekt zu erhalten, bevor ich zum Notar gehe?

Freue mich über Meinungen und Erfahrungen, ob ich hier vielleicht eine falsche Vorstellung/Sichtweise habe und ob dieses Procedere mittlerweile üblich ist.

Immobilienkauf, Immobilienmakler
Kann Verkäufer vom Wohnungs-Kaufvertrag bei nicht verschuldetem Zahlungsverzug zurücktreten?

Hallo,

Ich habe vom Bauträger eine noch in Bau entstehende Wohnung erworben. Nach der Grundschuldbestellung kam vom Notar die Nachricht, dass ab dann innerhalb von 10 Werktagen der Kaufpreis gezahlt werden muss. Die Bauträgerrechnung kam bei mir an und die Auszahlungsaufträge habe ich sofort an meine Bank geschickt.

Ich habe mich pünktlich um alle Voraussetzungen, die ich zu erfüllen habe gekümmert. Von meiner finanzierenden Bank kam eine Forderungsabtretung, die ich unterschrieben und pünktlich zurückgeschickt habe.

Nach Erhalt hat die Bank an die Bank der Verkäuferseite eine Anfrage wegen einer sog. Lastenfreistellung nach MaBV gesendet. Nun wartet die Bank auf eine Antwort und wird dann auszahlen. Jetzt sind aber seit Rechnungsstellung knapp vier Wochen um. Der Verkäufer hat mir gesagt, dass er sieht, dass die Verspätung nicht auf meine Kappe geht und nicht vorhat, mir Verzugszinsen in Rechnung zu stellen .

Dennoch mache ich mir Sorgen. Kann er rechtlich gesehen, von Kaufvertrag zurücktreten, auch wenn ich mich offensichtlich sehr bemüht habe und sogar die Bank der Verkäuferseite um eine schnellere Bearbeitung gebeten habe?

Könnte ich also im Extremfall durch Nachweis, dass der Verzug nicht an mir liegt und ich mich aktiv für eine baldige Erledigung bemühe, eine böse Überraschung abwehren?

Hat der Verkäufer, auch bei meinem Erkennbaren Bemühen, Verzugszinsen in Rechnung stellen?

Danke

Immobilien, Immobilienkauf, Kaufvertrag, Wohnungskauf
Muss ich den Notar zahlen?

Sehr geehrte Damen und Herren,

Wir waren dabei ein Haus zu kaufen (Wert 359.000€). Wir haben eindeutig gesagt, dass wir das Haus kaufen möchten. Wir haben die Maklerin nicht mit der Suche einer Immobilie beauftragt, sondern sie übers Internet aufgrund eines Inserates kontaktiert. Die Immobilienmaklerin hat den Notar gewählt und alles veranlasst. Wir hatten nie persönlichen Kontakt, weder per Brief, Email oder Telefon. Wir haben nur einen Fragebogen ausgefüllt den wir von der Maklerin zugesandt bekommen haben. Ebenfalls durch die Maklerin haben einen Kaufvertragsentwurf bekommen. Aber es liegt nirgendswo eine Unterschrift vor von uns im Bezug auf den Notar vor.

Wir waren uns sicher mit der Immobilie bis wir uns beim Baurechtsamt erkundigt haben über gewissen bauliche Veränderungen, die nicht so leicht möglich wären da keine Baulast auf dem Grundstück eingetragen ist und es Aufgabe der Maklerin wäre uns darüber zu informieren. Wir haben der Maklerin gegenüber erwähnt, dass wir baulich was verändern möchten (z.B. Dachausbau mit Gaube) sie meinte dass wäre gar kein Problem und stimmte auch anderen Ideen zu die wir äußerten. 

Nach dem Gespräch mit dem Baurechtsamtes entschieden wir uns gegen den Kauf, dies war 4 Tage vor dem Notartermin. Nun sollen wir die Kosten von 1700€, also die Summe die auch bei Vertragsabschluss zustanden gekommen wäre zahlen, aber da wir nun abgesprungen sind, seh ich nicht ein die volle Summe zu zahlen. Die Kosten vom Entwurf würden wir zahlen.

Wie sieht die Rechtslage aus und unsere Chancen? Wie können wir vorgehen oder argumentieren?

Vielen Dank schon mal für Ihre Hilfe im Vorraus.

Hauskauf, Immobilienkauf, notar, notarkosten
Was kann man von der Steuer absetzen, wenn man zusammen mit den Eltern (50/50) eine Wohnung erwirbt, die dann von den Eltern genutzt wird?

Hallo zusammen,

vielleicht kann hier jemand bei folgendem Sachverhalt helfen? Ich überlege schon länger eine weitere Eigentumswohnung als Kapitalanlage zu erwerben. Anstatt es nun vollständig alleine zu machen, frage ich mich, ob es Sinn macht, eine Wohnung zusammen mit meinen Eltern zu erwerben (wir teilen das EK, das wir einbringen). Während die Finanzierung komplett auf mich laufen würde, wäre die Idee z.B. meinen Vater den Kaufvertrag mit unterschreiben zu lassen und ihn ins Grundbuch mit auf zu nehmen. Die Wohnung wäre zunächst vermietet (die Wohnung wird erst noch gebaut und somit nach Kauf neu vermietet), die Idee wäre aber, wenn meine Eltern möchten/müssen, die Wohnung selber bewohnen.

Wie sieht das steuerlich aus? Ich vermute anfangs würden die Aia und co. 50/50 geteilt und so auch die Mieteinahmen. Wie sieht es dann aus, wenn die Eltern die Wohnung selbst bewohnen? Dann müssten Sie mir 50% der Miete ja auf jeden Fall zahlen und ich frage mich wie es sich mit den anderen 50% verhält? Da meine Eltern ja Eigentümer wären, ich aber die 50% für die Finanzierung bräuchte ist es dann logisch, dass sie mir das Geld überweisen? Wie verhält sich das denn steuerlich?

Dann würde mich noch interessieren, wie man sicherstellt, dass die Sperrfrist nicht greift. Da es erst zu einer Vermietung nach dem Kauf kommt, gilt diese? D.h. man dürfte erst aufgrund von Eigenbedarf nach der Sperrfrist kündigen? Oder sollte man den Mietvertrag lieber befristen?

Besten Danke für Eure/Ihre Meinungen

Ines

Immobilienkauf, Eigenbedarf
Wie lange dauert Gründung einer vermögensverwaltenden Gesellschaft?

Hallo,

ich habe seit 2014 ein Mehrfamilienhaus, das ich damals für 200000 Euro gekauft habe. Diesen Betrag schreibe ich seitdem zu 2% ab (AfA). Außerdem kommt der Jahreszins von ca. 2000 Euro des Kreditgebers hinzu und Fahrtkosten zum Objekt bei Neuvermietungen und Übergaben. Die Jahresmieteinnahmen belaufen sich netto auf 18000 Euro.

Ende Januar/Anfang Februar 2021 erwerbe ich in München zwei neue Eigentumswohnungen als weitere Kapitalanlagen. Durch den jeweils hohen Wert habe ich auch eine hohe AfA und hohe Zinsen. Die Jahresnetto-Mieteinnahmen werden die Kreditraten ausgleichen bis überschreiten. Hinzu kommt einmalig jeweils die Bausparkassen-Abschlussgebühr weil ich beides über jeweils ein Fälligkeitsdarlehen finanziere. Das Gute bei diesen Darlehen ist genau dieser Punkt und dass man bis zur Zuteilung nur Zinsen an den jeweiligen Kreditgeber zahlt. Zinsen sind ja voll absetzbar und die Bausparkassen-Abschlussgebühr in dem Jahr, in dem sie anfällt.

Nun habe ich aufgrund meines hohen Steuersatzes von 42-45 % vor, eine Vermögensverwaltende Gesellschaft (VVG) zu gründen. Damit würde ich die Grunderwerbsteuer beider neuen Anschaffungen sparen und bei den Mieteinnahmen. Klar, die AfA und die Jahreszinsen wären dann auch dementsprechend mit weniger Prozent absetzbar (ca. 20 % statt 42–45%).

Das einzige Problem wäre die Überführung des Mehrfamilienhauses in die VVG, wofür ich extra Grunderwerbsteuer für NRW zahlen müsste, da sich das Objekt im Ruhrgebiet befindet.

Meine Fragen:

  1. Lohnt sich das für mich? Mir ist bewusst, dass ich nur über eine Ausschüttung per Abgeltungssteuer oder über ein Darlehen Kapital aus der VVG für Privates abgreifen kann.
  2. Bisher habe ich für die neuen Objekte lediglich die Reservierung beim Bauträger gemacht. Muss ich denen mitteilen, wenn ich vorhabe, eine VVG zu gründen, damit sie dem Notar das mitteilen und der Verkauf an die neue VVG direkt geht?
  3. Was passiert mit den bereits beantragten Krediten? Müssen die Kreditgeber informiert werden oder kann ich als Privatperson weiterhin Vertragspartner sein?
  4. Kann ich das jeweilige, im Kreditvertrag angemeldete Eigenkapital als Stammkapital (mind. 25000€ für die Anmeldung als VVG) verwenden?
  5. Wenn ich die Anmeldung vor Silvester einreiche, wäre der Abschluss bis zum Notartermin (Ende Januar / Anfang Februar) der neuen Objekte erfolgt? Oder muss die Anmeldung bereits abgeschlossen sein, bevor der Bauträger den jeweiligen Notartermin beantragt?

Dankeschön

Finanzamt, Immobilien, Immobilienkauf, Miete, Steuererklärung, Steuerrecht, Mieteinnahmen
Immobilienkauf - nach dem Notar reduziert Bank ihre Bewertung?

Guten Tag,

ich habe da mal eine Frage -

Wir hatten uns eine Immobilie angeschaut - und mit dessen Angebot uns an eine Bank gewendet. Nach langem Unterlagen hin und her senden - kam von dem Bank Vermittler die Zusage das Sie es realisieren können und wir sollten ein Kaufentwurf erstellen lassen. Nachdem die Bank den Kaufentwurf bekommen und geprüft hatte- Sollten wir den Notartermin wahrnehmen. Nun jedoch nach einer Woche nach dem Notartermin bekommen wir einen Anruf des Bank Vermittlers das die Bank doch unerwartet nun das Haus+Grundstück sehr schlecht bewertet - und somit ein teil der Finanzierungsumme durch Eigenkapital oder einem Privatkredit gedeckt werden muss.

Nun sind natürlich bei uns alles Alarmglocken angegangen - da bereits eine Rechnung vom Notar besteht und schon durch Vereinbarung des Verkäufers teile der Spedtion schon sich vor Ort befinden und wir fest der Überzeugung durch aussagen des Vermittlers waren wir können ohne Beanstandungen diesen Unterschreiben - nun aber uns natürlich zu viel schlechteren Konditionen uns ein anderer Vertrag vorgelegt wird. Wo genau lag der Fehler bei uns ? Wir hatten uns auch vorab im Internet informiert - jedoch gab es überwiegend die Aussagen wenn eine Zusage erfolgt - es sehr selten vorkommt das eine Bank abspringt - ausser es ändert sich etwas an den persönlichen Verhältnissen. Was hier nicht der Fall ist.

Allgemein habe ich dann noch zwei weitere Fragen:

Es wird nun eine Zinsbindung von 20 Jahren empfohlen - (Empfehlenswert?) Hatte eigentlich aus meinen Informationen aus dem Internet eher einen von 10 Jahren priorisiert.

Dazu auch noch ein Bausparvertrag - und halt ein Privatkredit für die restliche Deckung des Immobilienpreises.

Ich hoffe jemand hat paar Hilfreiche Antworten.

Wir wissen auch das wir nun in eine undenkbaren schlechten Position stehen - würden uns aber über Tipps freuen ob wir auf das neue Angebot der Bank eingehen sollten - oder schnell noch uns an eine andere Bank wenden sollten.

Danke.

Immobilienkauf, Recht
Habe ich mich bei dem Immobilienkauf übernommen?

Guten Morgen zusammen,

ich hocke heute wieder vor dem Notebook und sinniere wieder, ob ich evtl. einen groben, blauäugigen Fehler begannen habe. Evtl. könnt Ihr mir da mal einen Rat geben?

Wir haben im Juli 2019 ein 2-Fam. Haus gekauft, welches Teilvermietet ist.
Der Mietzins beträgt derzeit 800€ für 133 qm.
Das Erdgeschoss haben wir zur Eigennutzung (circa 100qm)

Das Objekt hat nach Verhandlung 495.000€ gekostet. (Bayern).
Das Objekt wurde von einen (semiguten) Gutachter angeschaut, und war überzeugt, dass die Grundsubstanz gut ist. Einiges muss dennoch nach (30 Jahren) instand gesetzt werden.

Kalkulationsgrundlage:

Eigenkapital = Nebenkosten + Kellergeschoss zu wohnzwecken herrichten, sodass wir das EG sanieren können.

100% Finanzierung - da es kalkulatorisch "Bockmist" gewesen wäre (evtl. ist hier der Fehler) bei dem derzeitigen Zinssatz (Einsparung von circa 0,02%).

Zusätzlich haben wir einen Sanierungskredit von circa 15.000€ mit aufgenommen.

Nun kommt das Dach früher als erwartet und mit einer höheren Summe, weil leider einige Baustellen hinzugekommen sind. Statt für circa 2025 veranschlagte Maßnahme muss diese 2021 erledigt werden und kalkulatorisch 50.000€ werden es knapp 90.000€. Welche wir jetzt nachfinanzieren müssen.

Wird sind ein paar (m+m) beide Akademiker mit 3-5 Jahren Berufserfahrung
Zusammen haben wir ein Nettohaushaltseinkommen von circa 4.700€ zzgl. des Mietzins, welche ich gerne als "Puffer" rechne. Summa Summarum circa 5.500€

Aufteilung der Kredite:

250.000€ mit Tilgung 2,5% - 1,15% Zins ( Mietswohnung)
200.000€ mit Tilgung 2,5% - 1,05% Zins(Eigennutzung)
50.000€ über KFW gerade nicht die genauen Daten im Kopf
15.000 mit Volltilgung nach 10 Jahren - Zins 1,25%

Unser Annuität beträgt pro Monat circa 1790€ (für die o.g. Darlehens)
Für das neue Dach müssen wir ein weiteres Darlehen aufnehmen
Entweder 2,5% oder 4,0% Tilgung mit 1,93% Zins ( 333€ oder 444€)..

Somit wäre ich bei einer monatlichen Wert von 2123€ oder 2234€

Kalkulatorisch mit allen Ausgaben, welche wir seit 10 Jahren detektieren hätten wir monatlich circa 1500€ wegsparen können - mit dem neuen Darlehen schrumpft das gewaltig - und mein Konzept der Sondertilgung für das Objekt (Eigennutzung) wird höchstwahrscheinlich nicht umgesetzt. Sehe ich das zu schwarz oder habe ich einen großen Fehler begangen?

Danke und Grüße

Thomas

Immobilien, Immobilienkauf
Hauskauf Problem.Bin am verzweifeln?

Hallo Zusammen,

wende mich mal an euch um eventuell Antworten zu bekommen. Unsere Nerven liegen nämlich schon blank.

Habe mit meiner Frau im Februar 20 ein Haus gekauft.

Nach dem Notartermin hat sich herausgestellt das der angegebene Treuhänder den Job nicht macht. Somit war der Vertrag ungültig. Nach drei Monaten wartezeit haben die Verkäufer einen neuen Treuhänder gefunden und es wurde vom Notar nachbeurkundet.

Dort sind auch alle Zahlungsvoraussetzungen nieder geschrieben.

Eine davon ist, das der Treuhänder alle Gläubiger anschreiben muss um zu erfahren ob der Kaifpreis für die Verbindlichkeiten ausreicht. Und da ist das Problem. Der Treuhänder hat bis heute noch nichts gemacht. Er geht nicht ans telefon, reagiert nicht auf mails usw.

Dem Makler sagte er, er hat alle Gläubiger angeschrieben und wartet auf Antwort. Heute habe ich mit zwei Gläubigern telefoniert und beide bestätigten das sich der Treuhänder noch nicht gemeldet hat. Das ganze geht jetzt schon seit 3 Monaten. Die Nachbeurkundung war am 16.04.2020 und Zahlungsziel der 15.05.2020.

Wir als Käufer haben keinen Vertrag mit dem Treuhänder, nur die Verkäufer.

Kann ich trotzdem dem Treuhänder eine Frist setzen er möge doch bitte seiner Arbeit nachgehen, oder bringt das nichts da wir ja keinen Vertrag mit ihm haben.

Wir haben jetzt schon seit fast 3 Monaten doppelbelastung, und jeder Monat kostet uns fast 1500€ zusätzlich.

Wir sind verzweifelt da wir laut Notar nicht aus dem Vertrag kommen und jetzt einfach warten müssen bis der Treuhänder seiner Arbeit nachkommt.

Hoffe auf Antworten

MfG

Tschell

Hauskauf, Immobilienkauf
Richtig knifflige Immobilienfrage: Wie verteilen wir die Besitztümer von uns und meinen Eltern in diesem Bermudadreieck finanziell sinnvoll?

Wir haben eine richtig knifflige Immobilenfrage und hoffen, dass wir hier auf schlaue Köpfe treffen, die unseren Knoten in unseren Überlegungen lösen können:

Sachverhalt ist wie folgt:

Wir wollen in das Haus meiner Eltern ziehen (Haus 11).

Meine Eltern ziehen dafür in Haus 9.

Haus 9 ist das Elternhaus meiner Mutter und gehört mittlerweile ihrer Schwester (meiner Tante).

Bedingung für diesen Tausch ist: Wir kaufen meiner Tante das Haus ab (ca 200.000) und sanieren es für meine Eltern (ca 200.000). Dies entspricht ca. dem Wert des Hauses 11, welches größer und familientauglich ist, in das wir einziehen werden.

Wahrscheinlich am sinnvollsten wäre folgende Überlegung:

Meine Eltern überschreiben mir Haus 11. Soweit ich weiß, habe ich als Tochter einen Freibetrag von 400.000 und so kann die Grunderwerbssteuer zumindest hier gespart werden.

Zusätzlich kaufen wir das Haus 9 und richten meinen Eltern vertraglich ein lebenslanges Wohnrecht ein. So könnten wir die Renovierungskosten für eine fremd genutzte Immobilie auch steuerlich absetzen, was uns sehr entgefen konmen würde, oder nicht?

Jetzt die Krux: Mein Vater möchte jedoch gerne weiterhin Eigentum besitzen und nicht als "Mieter" aus dieser Geschichte heraustreten.

Was machen wir also am besten?

Können wir Haus 9 kaufen und meinen Eltern dann irgendwann überschreiben? Fallen dann zweimal Grunderwerbssteuern an? Beim Kauf von uns, beim Überschreiben an meine Eltern und irgendwann werden wir es dann wahrscheinlich wieder erben, dann entstehen wahrscheinlich ein drittes Mal Kosten?

Oder:

Sollten meine Eltern lieber weiterhin Haus 11 im Grundbuch behalten und wir stehen dann im Grundbuch von Haus 9, wohnen aber genau andersherum?

Oder: Geben wir meinen Eltern 400.000 € (was Steuern kostet) und sie kaufen das Haus meiner Tante ab (was wieder Steuern kostet)?

Und vielleicht nicht ganz unwichtig: Hat mein Bruder, der mit Familie ein Haus in Münster gekauft hat und nun dort lebt, Mitspracherecht/Ansprüche bei dieser Aktion auf unser Elternhaus (Haus 11)?

Ich hoffe, ihr habt gute Ideen, wie wir das finanziell gut gelöst bekommen.

Anbei ein Bild zum besseren Verständnis. ;-)

Ganz lieben Dank für Ihre und eure Beiträge und Gedanken zu unserem Thema!

Richtig knifflige Immobilienfrage: Wie verteilen wir die Besitztümer von uns und meinen Eltern in diesem Bermudadreieck finanziell sinnvoll?
Immobilienfinanzierung, Immobilienkauf

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