Immobilienverkauf vor Ablauf der Spekulationsfrist vereinbart - Kaufvertrag danach vollzogen

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Schau dir mal das hier an:

http://www.finanzfrage.net/frage/gestaltungsfrage-zur-frist-bei-privaten-veraeusserungsgeschaeften

Die Lösung dort (Vorkaufsrecht) dürfte die sauberste sein und wenn der Notar gut abeitet sehe ich auch bei dir keine Probleme.

Der Käufer könnte auch ein befristetes (bis kurz nach der Spekulationsfrist) und bedingtes (Entmietung) Kaufangebot abgeben, das du innerhalb der Frist annehmen kannst. Auch wenn das der Sache am nächsten kommt, in ich mir nicht sicher, was die steuerliche Wirkung anbleangt. Ich denke, dass das Finanzamt aus dem Kaufangebot terminlich keinen Kaufvertrag macht. Nur sollte das ein Jurist bestätigen.

Vielleicht kann man auch das eine mit dem anderen kombinieren. Nur ist wichtig, dass zumindest eine Seite auch zurück kann, weil sonst das Finanzamt von einem Kaufvertrag ausgeht.

Es müssen also Restrisiken vorhanden sein und wenn der Käufer die nicht akzeptiert musst du ein Restrisiko eingehen. Du musst also wissen, dass das Finanzamt bei allzu wenig Restrisiko davon ausgeht, dass der Kaufvertrag in der Spekulationsfrist vollzogen wurde.

Wie sollte der Kauf einer Gewerbe-Immobilie zur Selbstnutzung und zur Vermietung (jeweils 50 %) durch verheirateten freiberuflichen Einzelunternehmer erfolgen?

Ich bin seit 1997 in meinem Home-Office freiberuflich in der Rechtsform Einzelunternehmen tätig, dazu verheiratet und zwei Kinder, die jetzt endlich flügge werden. Die bisherigen Kosten für mein Home-Office konnte ich immer anteilig als Betriebsausgabe problemlos geltend machen. Mit meinem Finanzamt gab es bislang keinerlei Probleme, obwohl ich immer selbst alle beruflichen wie privaten Steuerangelegenheiten selbst erledigte, so dass ich also etwas versiert in der Thematik EÜR bin und auch keine Scheu habe, mich gezielt weiter zu vertiefen...

Jetzt will ich raus aus dem Home-Office und mir ein Büro kaufen, von welchem ungefähr die Hälfte der Fläche dann von mir (und evtl. auch meiner Frau, die evtl. künftig nebenher als freiberufliche Sprachlehrerin unser Einkommen verbessern möchte) genutzt und die andere Hälfte vermietet wird.

Die Immobilie ist schon geangelt, die Finanzierung wird zur Zeit geprüft, dürfte jedoch bei rund 40% Eigenkapital und hoher Bonität (zwei größtenteils abbezahlte Wohnungen) sicher sein.

In der Perspektive möchte ich mein Einzelunternehmen in den nächsten 1-2 Jahren zu einer GmbH upgraden, um künftigen geeigneten Mitarbeitern eine attraktive Perspektive in meinem Unternehmen bieten zu können (über Übertragung von Gesellschafteranteilen). Strategisch setze ich also auf Wachstum, Dafür spricht beispielsweise, dass die Wort-Marke meines Einzelunternehmens (ich habe nicht meinen Familiennamen, sondern immer die Wort-Marke in den Vordergrund meines Marketings gestellt) bei meiner Zielgruppe relativ bekannt ist. Die Immobilie wird daher möglicherweise nur eine Zwischenlösung sein, wobei wir Immobilienfetischisten sind, d.h. ohne Not die Immobilie bei einer räumlichen Enge dann eher nicht verkaufen wollen.

Soviel zur Ausgangssituation.

Welche Form des Immobilienkaufs bietet sich für uns angesichts der skizzierten Ausgangssituation an? Wie sollte idealerweise der Kauf erfolgen? Können alle Immobilienkosten- und einnahmen in der EÜR erfasst werden? Kann die beim Kauf anfallende USt (z.B. Maklerrechnung) als Vorsteuer geltend gemacht werden? Welche Feinheiten gilt es zu beachten?

Füre Tipps, Ideen und Anregungen wäre ich Euch sehr dankbar :-)

Viele Grüße und ein erstes Dankeschön schon mal im voraus

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