Nachträglich gemeinsam Haus finanzieren?

4 Antworten

Vom Fragesteller als hilfreich ausgezeichnet

Zunächst mal: regeln läßt sich alles, wenn Ihr beide darin übereinstimmt, daß zum Zeitpunkt des Vereinbarens der Regelung diese fair und nachhaltig ist. Im Rahmen der persönlichen Leistungsfähigkeit und der Aufteilung der Lebensführung könnt Ihr beide jede für Euch komfortable Regelung treffen, die funktioniert.

Da Ihr nicht verheiratet seid und die Immobilie derzeit Deinem Lebensgefährten gehört, wäre das wesentliche Risiko, daß Du jetzt in welcher Form auch immer in eine Immobilie investierst, an der Du später keinen Vermögensanteil hast. Also sollte Dein Ziel sein, entweder einen Anteil an der Immobilie im Grundbuch eingetragen zu bekommen (das wäre der beste Weg) oder aber eine Kapitalrückzahlung im Falle einer Trennung zu vereinbaren (das wäre ungünstig, da erstens das Kapital durch Inflation Wert verliert, d.h. ggf. zu verzinsen wäre, und zweitens Dein dann Ex-Lebensgefährte das Kapital vielleicht nicht flüssig hat, da es ja in der Immobilie steckt).

Also solltet Ihr Euch mal ernsthaft über die zukünftigen Pläne unterhalten. Der einfachste Weg wäre eine gleichberechtigte Eintragung im Grundbuch in Verbindung mit einer Gesamtschuldnerschaft für das gesamte Darlehen, sowie nachfolgend eine Zahlung der Raten nach den jeweiligen finanziellen Leistungsmöglichkeiten. Ein andere Möglichkeit wäre, die 20%, die Dein Lebensgefährte eingebracht hat, ihm zuzurechnen und dann die restlichen 80% hälftig aufzuteilen, d.h. er wäre mit 3/5, Du mit 2/5 an der Immobilie beteiligt und beide gesamtschuldnerisch für das Darlehen verantwortlich.

Ihr könnte auch jede andere Regelung treffen, aber macht es bitte nicht zu kompliziert. Macht es auch bald, denn momentan dürfte die Immobilie mit Darlehen belastet sein und damit mehr Verpflichtung als Vermögen darstellen. Bei einer fast abbezahlten Immobilie wäre ggf. sogar Schenkungssteuer oder Grunderwerbssteuer fällig, da Ihr nicht verheiratet seid.

Nehmen wir einmal an, kikikens erwirbt in Höhe ihrer Beteiligung einen Miteigentumsanteil an der Immobilie von 50 oder 40 %. Damit würde ihr Grundsücksanteil auch weiterhin für alle Grundstücksbelastungen dinglich haften. Nehmen wir weiter an, das Paar bleibt unverheiratet und es kommt irgendwann zur einer Vermögensauseinandersetzung. Warum sollte sie die gesamtschuldnerische persönliche Haftung für 100 % der Forderung übernehmen? Sie würde doch Gefahr laufen, im Extremfall bankseits für die gesamten Grundstücksbelastungen auch persönlich mit ihrem sonstigen Vermögen in Anspruch genommen zu werden.

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@Franzl0503

Das ist korrekt. Einerseits will sie einen Anspruch auf Gegenwert ihrer Darlehenstilgungen, andererseits aber nicht für die Grundschuld eintreten wollen? Man kann nur durch eine Teilungserklärung das Grundstück wirklich so teilen, daß Schulden auf dem einen Teil vollständig unabhängig von Schulden auf einem anderen Teil sind. Ansonsten stehen die Eigentümer lt. Grundbuch für die Grundschuld gemeinsam ein.

Das ist jedoch gar kein so hohes Risiko, denn die Grundschuld ist ja sachwertbesichert durch die Immobilie selbst und 20% waren als Eigenkapital ja eingebracht. Weiterhin wurden in den letzten zwei Jahren wahrscheinlich weitere 2-4% zurückgezahlt. Mit jedem Jahr verringert sich der Darlehensanteil um 1-2%, je nach Tilgungsrate. Die Schulden liegen also bei vielleicht heute 75% des Verkehrswerts und werden immer geringer.

Mit anderen Worten: es wird mit der Zeit immer plausibler, daß der Erlös der Immobilie sie nicht mit Schulden sitzen läßt, sondern der "Einsatz" nur ein Teil des in Darlehenstilgungen gesteckten Kapitals ist, dieses Risiko jedoch auch immer kleiner wird. Sie ist also nicht schlechter gestellt als wenn sie einfach nur Darlehensraten zahlen würde, jedoch keinen Anteil an der Immobilie bekäme.

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Die Bank ist sicherlich froh einen zwoten Schulder zu haben. Alptraummäßig werden eher die notwendigen Notarkosten werden und die Gebühren des Grundbuchamtes. Evtl. mußt Duch auch Grunderwerbssteuer zahlen - die Frage sollte aber besser ein Steuerexperte beantworten.

Im Innenverhältnis zwischen Euch solltet Ihr einen notariellen Vertrag abschließen, der die Haftungsfrage für die Schulden und die Folgen einer Trennung behandelt.

Wenn Dein Freund die Finanzierung alleine stemmen kann, solltest Du eher Eigenkapital ansparen und so nach Ablauf der Zinsbindung eine Teiltilgung vornehmen. Denn jeder vorher getilgte Euro führt zu einer schnelleren Tilgung bzw. bei gleicher Laufzeit zu einer niedrigeren Rate.

Ich sage niemandem er soll heiraten. Aber eine Uebelegung wäre es wert. Wenn ihm etwas passiert, würdest du automatisch erben. Wenn es zu einer Trennung kommt, hat er das was er eingebracht hat sowieso zu gut, weil es Eigengut ist.

Bleibt ihr unverheiratet bist du auf die Grosszügigkeit deines Partners angewiesen, ob er einen Teil der Immobilie auf dich im Grundbuch eintragen will. Den Teil für den du finanziell aufkommen kannst.

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