1 Fam. Haus geerbt, Modernisierung und Umbau auf 2 Wohnungen. Sind die Kosten sofort absetzbar, gelten hier die Reglungen wie bei Kauf (2% Afa, 15% Grenze)?
Ich habe mein Elternhaus zur Hälfte geerbt, Übernahme durch Auszahlung an meinen Bruder.
Das 1 Fam.Haus soll umgebaut/modernisiert werden auf 2 Wohnungen. Kosten ca. 20.000,- bis 30.000,- EUR. Wert des Hauses heute ca. 200.000,- EUR.
Kann ich die Renovierungs-, Modernisierungs-, Umbaukosten sofort absetzen oder zählt das zu den „Herstellkosten" (2% Afa)? Gilt im Erbfall die 15% Grenze? Oder gelten diese Regeln nicht im Erbfall und ich kann alles sofort absetzen??
Kann ich die Kosten nur mit der Miete verrechnen bzw. von dieser absetzen oder von meinem gesamt Jahreseinkommen? Ich werde im Jahr des Umbaus nur ca. Mieteinnahmen für 6 Monate haben, würde sich also nicht so richtig lohnen.MFG RM
Nachtrag: Ich habe mal beim Finanzamt angerufen. Dort habe ich die Auskunft bekommen, das die Regeln "Renovierungs-, Modernisierung- und Umbaukosten zählen zu Anschaffungskosten und dann Afa 2%" und 15% Grenze von AK bzw. HK in den ersten 3 Jahren für eine geerbte Immobilie nicht gelten!? Hier kann ich laut Auskunft Finanzamt alles sofort absetzen???
4 Antworten
@Privatier hat vollkommen Recht.
Da Du en EFH zum ZFH umbaust, entsteht etwas neues, also werden die Umbaukosten zu den Anschaffungskosten zugezählt.
Das wäre für die geerbte Hälfte der Buchwert des Hauses der Eltern. für die zweite Hälfte die Zahlung an den Bruder dazu die Umbaukosten.
Abzüglich Wert des Grund und Bodens hast Du die Basis für die Abschreibungen.
Anlage "V" udn damit in die Einkommensteuererklärung.
Nein, die Afa beginnt bei Dir doch neu.
für die geerbte Haushälfte ist das Baujahr von Bedeutung. Aber für die Hälfte, die Du vom Bruder gekauft hast ist es egal. 2 % von Kaufpreis und Umbaukosten.
Es wird nichts angebaut.
Von Anbau habe ich auch nciht geschrieben.
Aber wenn es nun ein ZFH sein soll, muss doch eine zweite Küche rein udn ggf. ein zweites Bad.
Das entscheidende Kriterium ist doch, ob schon vorhandene Bauteile ausgetauscht werden (dann sofort absetzbare, bzw.bei Wohnungen auf bis zu 5 Jahre verteilbare) Reparaturaufwendungen oder aber, ob etwas neues geschaffen wird. Dann nämlich sind das Herstellungskosten.
Ich fürchte, der Umbau zum Zweifamilienhaus wird Dir das Problem bescheren. Das sind Herstellungskosten.
Das wesentliche an dem "Umbau" ist die Abtrennung der Treppe (Trockenbauwand), im EG (1. Wohnung) einen kleinen Eingangsbereich abtrennen und eine Wohnungstür einbauen. Im OG (2. Wohnung) die Wohnung durch eine Tür vom "Treppenhaus" trennen.
Die Elektroinstallation muss noch angepasst werden: 2 Zähler, EG von OG trennen und im OG ein Zimmer zur Küche umbauen.
Dann noch Renovierungsarbeiten: Bad im EG neu, sämtliche Zimmertüren neu.
Problem bei der Afa: Das Haus ist Baujahr 1967, also nur noch 2 Jahre Afa :-(
Lassen sich die Umbaukosten und Modernisierungskosten dabei auch steuerlich trennen?
Also z.B.
Summe = 20.000€
a) Umbaukosten, d.h. Baumaßnahme zur Trennung der beiden Wohnungen z.B. 10.000€ (Wohnungstür, Stromzähler,...) --> Herstellungskosten = 2% AFA
b) Modernisierungskosten entsprechend 15% Regel der ersten 3 Jahre, z.B. 10.000€ (Sanierung beider Bäder, die unabhängig davon ob es 1 oder 2 Wohnungen sind saniert werden würden - beide Bäder sind bereits vorhanden und müssen durch die Trennung der Wohnungen nicht neu "geschaffen" werden)
Das Schaffen eines Zweifamilienhauses ist ein neues Wirtschaftsgut, wie die Antworten schon zeigen. Hier noch mehr:
http://datenbank.nwb.de/Dokument/Anzeigen/88567/
Leider schreibst Du nichts über die Nutzungsabsichten der beiden Wohnungen, z. B. über die genauen Vermietungsabsichten vor, während und nach dem Umbau. "Ich werde im Jahr des Umbaus nur ca. Mieteinnahmen(?) für 6 Monate haben..." ist schon sehr undeutlich.
Kann ich die Kosten nur mit der Miete verrechnen bzw. von dieser absetzen oder von meinem gesamt Jahreseinkommen?
Dein gesamtes zu versteuerndes Jahreseinkommen enthält auch die Einkünfte aus Vermietung (Anlage V). Einkünfte können positiv oder negativ sein. Wie es bei Dir genau aussehen wird, läßt sich mangels Angaben nicht näher vermuten.
Bei Selbstnutzung einer dieser Wohnungen käme auch der begrenzte Ansatz der diese Wohnung betreffenden Handwerkerkosten (ohne Materialkosten) als haushaltsnahe Handwerkerkosten nach § 35 a EStG in Frage. Dann wären die Modernisierungs- und Erweiterungskosten auch gleich rechnungs- sowie zahlungs mäßig korrekt zu trennen.
Damit qualifizieren sich die Umbaumaßnahmen teils als Werbungskosten für die "alte" Wohnung (Badsanierung und neue Türen sind keine "Standardhebung") und teils als anschaffungsnahe Herstellkosten (Abtrennung, Wohnungstür, Stromzähler, Küche) zusätzlich zum anteiligen Kaufpreis (qm-Aufteilung der Kaufkosten ohne Bodenwert) der OG-Wohnung.
Unbedingt auf separate Rechnungen für die jeweilige Wohnung achten.
Es wird nichts angebaut. Nur im Eingansbereich (Diele)/Treppenberich wird die Trennung der beiden Wohnungen vorgenommen. Trockenbau, 2 Wohnungstüren einbauen.
Problem bei der Afa: Haus ist Baujahr 1967, also nur noch 2 Jahre möglich