1 Fam. Haus geerbt, Modernisierung und Umbau auf 2 Wohnungen. Sind die Kosten sofort absetzbar, gelten hier die Reglungen wie bei Kauf (2% Afa, 15% Grenze)?

4 Antworten

@Privatier hat vollkommen Recht.

Da Du en EFH zum ZFH umbaust, entsteht etwas neues, also werden die Umbaukosten zu den Anschaffungskosten zugezählt.

Das wäre für die geerbte Hälfte der Buchwert des Hauses der Eltern. für die zweite Hälfte die Zahlung an den Bruder dazu die Umbaukosten.

Abzüglich Wert des Grund und Bodens hast Du die Basis für die Abschreibungen.

Anlage "V" udn damit in die Einkommensteuererklärung.

Woher ich das weiß:Studium / Ausbildung – Steuerbevollmächtigtenprüfung 1979, Steuerberaterprüfg .1986

Es wird nichts angebaut. Nur im Eingansbereich (Diele)/Treppenberich wird die Trennung der beiden Wohnungen vorgenommen. Trockenbau, 2 Wohnungstüren einbauen.

Problem bei der Afa: Haus ist Baujahr 1967, also nur noch 2 Jahre möglich

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@ryanair

Nein, die Afa beginnt bei Dir doch neu.

für die geerbte Haushälfte ist das Baujahr  von Bedeutung. Aber für die Hälfte, die Du vom Bruder gekauft hast ist es egal. 2 % von Kaufpreis und Umbaukosten.

  Es wird nichts angebaut. 

Von Anbau habe ich auch nciht geschrieben.

Aber wenn es nun ein ZFH sein soll, muss doch eine zweite Küche rein udn ggf. ein zweites Bad.


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Lassen sich die Umbaukosten und Modernisierungskosten dabei auch steuerlich trennen?

Also z.B.

Summe = 20.000€

a) Umbaukosten, d.h. Baumaßnahme zur Trennung der beiden Wohnungen z.B. 10.000€ (Wohnungstür, Stromzähler,...) --> Herstellungskosten = 2% AFA
b) Modernisierungskosten entsprechend 15% Regel der ersten 3 Jahre, z.B. 10.000€ (Sanierung beider Bäder, die unabhängig davon ob es 1 oder 2 Wohnungen sind saniert werden würden - beide Bäder sind bereits vorhanden und müssen durch die Trennung der Wohnungen nicht neu "geschaffen" werden)

Das entscheidende Kriterium ist doch, ob schon vorhandene Bauteile ausgetauscht werden (dann sofort absetzbare, bzw.bei Wohnungen auf bis zu 5 Jahre verteilbare) Reparaturaufwendungen oder aber, ob etwas neues geschaffen wird. Dann nämlich sind das Herstellungskosten.

Ich fürchte, der Umbau zum Zweifamilienhaus wird Dir das Problem bescheren. Das sind Herstellungskosten.

Das wesentliche an dem "Umbau" ist die Abtrennung der Treppe (Trockenbauwand), im EG (1. Wohnung) einen kleinen Eingangsbereich abtrennen und eine Wohnungstür einbauen. Im OG (2. Wohnung) die Wohnung durch eine Tür vom "Treppenhaus" trennen.

Die Elektroinstallation muss noch angepasst werden: 2 Zähler, EG von OG trennen und im OG ein Zimmer zur Küche umbauen.

Dann noch Renovierungsarbeiten: Bad im EG neu, sämtliche Zimmertüren neu.

Problem bei der Afa: Das Haus ist Baujahr 1967, also nur noch 2 Jahre Afa :-(

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@ryanair

Die 2 Jahre Afa gelten aber nur durch die Bedingung des Erbes, oder?
Wenn ich ein Haus kaufe, kann ich den Kaufpreis in der Regel für 50 Jahre abschreiben. (gilt dann ggf. nur für den Teil der Auszahlung deines Bruders?)

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Das Schaffen eines Zweifamilienhauses ist ein neues Wirtschaftsgut, wie die Antworten schon zeigen. Hier noch mehr:

http://datenbank.nwb.de/Dokument/Anzeigen/88567/

Leider schreibst Du nichts über die Nutzungsabsichten der beiden Wohnungen, z. B. über die genauen Vermietungsabsichten vor, während und nach dem Umbau. "Ich werde im Jahr des Umbaus nur ca. Mieteinnahmen(?) für 6 Monate haben..." ist schon sehr undeutlich. 

Kann ich die Kosten nur mit der Miete verrechnen bzw. von dieser absetzen oder von meinem gesamt Jahreseinkommen?

Dein gesamtes zu versteuerndes Jahreseinkommen enthält auch die Einkünfte aus Vermietung (Anlage V). Einkünfte können positiv oder negativ sein. Wie es bei Dir genau aussehen wird, läßt sich mangels Angaben nicht näher vermuten.

Bei Selbstnutzung einer dieser Wohnungen käme auch der begrenzte Ansatz der diese Wohnung betreffenden Handwerkerkosten (ohne Materialkosten) als haushaltsnahe Handwerkerkosten nach § 35 a EStG in Frage. Dann wären die Modernisierungs- und Erweiterungskosten auch gleich rechnungs- sowie zahlungs mäßig korrekt zu trennen.

Beide Wohnungen sollen vermietet werden.

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@ryanair

Damit qualifizieren sich die Umbaumaßnahmen teils als Werbungskosten für die "alte" Wohnung (Badsanierung und neue Türen sind keine "Standardhebung") und teils als anschaffungsnahe Herstellkosten (Abtrennung, Wohnungstür, Stromzähler, Küche) zusätzlich zum anteiligen Kaufpreis (qm-Aufteilung der Kaufkosten ohne Bodenwert) der OG-Wohnung.

Unbedingt auf separate Rechnungen für die jeweilige Wohnung achten.

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