Vorkaufsrecht über Grundschuld unattraktiv machen?
Liebe Leser,
wir möchten ein Haus kaufen und die Eigentümer des Hauses gerne an uns verkaufen. Das Problem: Es ist ein Erbfall und ein Dritter hat ein Vorkaufsrecht auf das Haus, welches er mit manipulativer Art von der Großmutter im Alter von über 90 Jahren, sich damals hat einräumen lassen.
Die Erben möchten auf keinen Fall, dass dieser Jemand das Haus/Grundstück bekommt, da dieser nur am Bauland interessiert ist. Abriss, Neubau, Veräußerung, geldbringende Investition. Von den persönlichen Differenzen mal ganz zu schweigen.
Nun steht die Überlegung im Raum, das Grundstück mit einer hohen Grundschuld zu belasten. Wie genau sind Grundschulden im Grundbuch deklariert?
Wir haben den Vorschlag bekommen, das Grundstück zu belasten mit einer Grundschuld, die da aussagt, bei Abriss des Hauses innerhalb von 10 Jahren kann hoher Betrag X geltend gemacht werden. Dies liese sich auch vor dem Finanzamt argumentieren, da dies auch der Wahrheit entspricht. Sie möchten um jeden Preis verhindern, dass das Elternhaus abgerissen wird.
Im Kaufvertrag/Grundbuch soll dann aber diese genaue Beschreibung nicht stehen, nur das eine Grundschuld mit hohem Betrag X besteht.
Wir als Käufer wüssten aber, dass die Grundschuld nur einzufordern ist, bei Abriss des Hauses, was wir nicht vorhaben. Der Vorkaufsberechtigte soll durch die hohe Grundschuld abgeschreckt werden und ausschlagen, da er nicht einsehen kann, an was diese Schuld gekoppelt ist.
Gibt es für den Vorkaufsberechtigen irgendeine Möglichkeit herauszufinden, für was die Grundschuld steht? Dann wäre die Gefahr groß, dass dieser trotzdem kauft, da bei dem Haus viel Bauland dabei ist und er das Haus einfach nur renoviert, vermietet etc., den Rest bebaut.
Wie hoch ist so eine Grundschuld ansetzbar? Wir wissen, dass der Immobilienpreis + Grundschuld höhere Sicherheiten bei der Bank erfordert, dies ist aber kein Problem, da wir dementsprechend abgesichert sind.
Danke für alle Antworten!
5 Antworten
Das könnte funktionieren. Das müsste so gemacht werden, dass in den Kaufvertrag eine Klausel eingebaut wird, nach der der Kaufpreis sich um den Betrag X (sagen wir 50.000 Euro - das sollte nicht zu hoch sein, sonst könnte das unwirksam sein) erhöht und dieser Betrag an die Verkäufer nachzuzahlen wäre, falls der Käufer binnen 10 Jahren nach dem Kauf das Gebäude abbricht. (Das ist ein Betrag, der über den vereinbarten Kaufpreis hinausgeht.)
Dieser Zahlungsanspruch wäre mit einer nachrangigen Grundschuld - nach der Finanzierungsgrundschuld - abzusichern.
Das könnte klappen und könnte einen Vorkaufsberechtigten, der das Haus abreißen will, von der Ausübung des Vorkaufsrechts abhalten.
Das muss exakt geregelt werden. Man muss für die Grundschuld einen Rechtsgrund vereinbaren. Man kann nicht einfach eine Grundschuld eintragen und unter der Hand vereinbaren, das die nur zum Schein drin stehen soll. Denn damit wäre diese Vereinbarung nichtig. Und zwar der ganze Kaufvertrag.
Außerdem könnten die Verkäufer (oder deren Erben,..) später den Grundschuldbetrag nachfordern. Und Du als Käufer hättest kaum eine Chance, das abzuwehren.
Evtl. gebe ich auch ein entscheidendes Detail falsch wieder. Das wurde uns von einer rechtsgelehrten Person angetragen. Ich glaube, als erster Begünstigter wäre sogar die Bank drin, nicht die Erben. Und die Grundschuld könnte nur geltend gemacht werden, wenn das Haus abgerissen wird, was wir ja aber nicht tun und dementsprechend sicher sind. Nur wüsste der Vorkaufsberechtigte das nicht.
Es wurde schon häufig versucht, einen Vorkaufsberechtigten zu umgehen. Und die Rechtslage ist eben so, dass Umgehungsgeschäfte von der Rechtsprechung als nichtig angesehen werden.
Und wie gesagt, wenn der Kaufvertrag oder einzelne Regelungen darin als "Scheingeschäft" angesehen werden müssen, dann ist der ganze Kauf unwirksam. Es gilt dann das tatsächlich Gewollte und das ist mangels notarieller Beurkundung unwirksam! In dieser Situation könnte Euch der ganze Kauf um die Ohren fliegen.
Ich denke, Du musst Dich damit abfinden, dass das Vorkaufsrecht besteht und eventuell ausgeübt wird. Vielleicht auch nicht, dann hast Du gewonnen.
Die einzige praktische Lösung ist, dem Vorkaufsberechtigen das Vorkaufsrecht oder den Verzicht auf die Ausübung vorher abzukaufen (am Besten, er erteilt eine öffentlich beglaubigte Löschungsbewilligung). Für 500 Euro oder auch 3000 Euro als Beispiel. Wenn er die 3000 Euro nicht nimmt, dann weißt Du, dass er das Vorkaufsrecht ausüben will ! Und wenn er das Geld nimmt, weißt Du, dass er an der Ausübung kein Interesse hat.
So würde ich es machen. Das ist legal und funktioniert.
Wenn es für den Vorkaufsberechtigten offensichtlich kein Problem ist, mal eben 50.000€ in die Hand zu nehmen, weil er das Grundstück haben möchte, dann besteht in allen geschilderten Vorschlägen die latente Gefahr, dass er gerichtlich dagegen vorgehen könnte. Was ein Gericht dann letztendlich entscheidet, lässt sich schwer abschätzen, da nicht jeder der Vorschläge bis jetzt höchstrichterlich ausgeurteilt wurde.
Bisherige Urteile haben aber gezeigt, dass Handlungen, die unmittelbar vor dem Verkauf vorgenommen wurden und in einem deutlichen Missverhältnis zu sonst üblichen Kaufverträgen stehen bzw. den Käufer deutlich benachteiligen, häufig als nichtig erklärt wurden, weil eben die Umgehung des Vorkaufsrechts offensichtlich war.
Wer soll denn Gläubiger der Grundschuld werden? Die Erbengemeinschaft? Damit würdet ihr auch ein nicht unerhebliches Risiko eingehen. Die dingliche Haftung besteht ja unabhängig von einer persönlichen Forderung. Und wenn dann neue Berechtigte ins Spiel kommen, weil jemand aus der Erbengemeinschaft verstirbt und die Erben dann auf Geld aus sind, dann viel Spaß bei der weiteren Auseinandersetzung. Die dingliche Haftung der Grundschuld kann mE nicht auf einen einzigen eventuell eintretenden Fall rechtswirksam für die Zukunft beschränkt werden.
Dieser Tipp kommt von einem Rechtsverdreher?
Da man hier anhand des Datums klar erkennt, wann diese Grundschuld eingetragen wird, ist für JEDEN ersichtlich, warum man das macht:
Man möchte das Vorkaufsrecht umgehen/aushebeln, also wird das ganze für nichtig erklart.
Und verheimlichen kann man das auch nicht! Das gehört mit in den Kaufvertrag und im Grundbuch steht das sowieso, inkl. der damit verbundenen Bedingungen. Und der Käufer inkl. des Vorkaufsberechtigten hat das Recht, das Grundbuch einzusehen.
Wenn euch das Grundstück so wichtig ist, dann macht einen Termin beim Notar und lasst euch von diesem beraten!!!
Letztendlich muss ein Vorkaufsberechtigter in einen zu Euren Bedingungen ( jetziger Eigentümer / pluss Dir als Käufer ) ausgehandelten und bereits unterzeichneten Vertrag einsteigen.
Also macht den Vertrag unattraktiv für den Vorkaufsberechtigten.
Im Kaufvertrag/Grundbuch soll dann aber diese genaue Beschreibung nicht stehen, nur das eine Grundschuld mit hohem Betrag X besteht.
Ergo wäre der Kaufpreis Betrag X - und der Verkäufer müsste daraus eine Grundschuld tilgen - was soll das hinsichtlich eines Vorkaufsrechtes also bringen?
Nicht der Verkäufer tilgt die Grundschuld, sondern wir kaufen mit der Grundschuld, d.h. der Vorkaufsberechtige muss auch mit Grundschuld kaufen oder es lassen ( aufs Vorkaufsrecht verzichten)
Guck mal, da hatte vor kurzem ein Fragestelkwr dasselbe Problem:
https://www.finanzfrage.net/frage/wie-vorkaufsrecht-unattraktiv-fuer-investor-machen
Ach nee, das warst ja auch Du. Du kannst eine Frage über die drei Punkte nochmal hochholen.
Ich glaube so ist das nicht gedacht. Im Kaufvertrag soll das gar nicht näher beleuchtet sein, an was die Grundschuld gekoppelt ist. Damit der Vorkaufsberechtige im Glauben gelassen wird, dass diese Forderung offen ist. Für was auch immer. 50.000 wären kein Geld für diesen Investor.