Grundstück mit meinem Bruder geerbet. Wie nun aufteilen,...?
Hallo,
mein Bruder und ich haben ein Grundstück geerbt, auf dem 2 Häuser stehen. 1 Haus ist soweit bewohnbar, muss aber mittlerweile ein wenig saniert werden. Das 2. Haus ist aus den 50er Jahren, aber mittlerweile im Grund ein Rohbau. Das Haus wurde in den letzten Jahren innen und außen bis auf die Grundmauern entkernt.
Zu meiner Frage: Mein Bruder möchte in das bewohnbare Haus einziehen, vorher natürlich noch die Sanierung durchführen. Wenn dieses geschehen ist, will er auch das "alte" Haus nach den Plänen unseres verstorbenen Vaters fertigstellen. Ich selbst verzichte auf eine Nutzung oder Anspruch der Häuser oder des Grundstücks, allerdings haben wir uns auf einen Betrag geeinigt, der mir irgendwann mal zur Verfügung stehen soll. Ich will meinem Bruder die finanzielle Freiheit lassen, sein Vorhaben umsetzen zu können. Als Grundvoraussetzung gilt auch dass mein Bruder allein im Grundbuch eingetragen wird. Deshalb die Frage, wie können wir dies umsetzen, so dass auch ich nicht auf unseren ausgemachten finanziellen Betrag verzichten muss, bzw. dieser auch abgesichert ist?
Unsere 1. Idee war, das Grundstück zu teilen, so dass jedes Haus auf einem eigenen Grundstück steht, ich auf das alte Haus einen Grundschuldeintrag an 1. Stelle mit dem ausgemachten Betrag bekomme, so dass auch mein Bruder an erster Stelle, des bewohnbaren Hauses, Kredite vergeben kann, bzw. eine Grundschuld an erster Stelle eintragen lassen kann um somit Kredite zu bekommen. Dies funktioniert leider so nicht, da das Grundstück nicht geteilt werden kann, da die beiden Häuser zu nah aneinander stehen.
Unsere 2. Idee ist jetzt, dass ich an 2. Stelle einen Grundschuldeintrag bekomme, ich aber ein "Vetorecht" bei Grundschuldeintragungen an erster Stelle bekomme, so dass die erste Stelle nicht überzogen wird um meinen Anteil, bzw. den ausgemachten Betrag nicht zu gefährden, für den Fall der Fälle... was auch immer. Allerdings wissen wir nicht, ob sowas machbar ist.
Auch haben wir ausgemacht, dass ich meinen Betrag auf eine bestimmte kommende Zeit nicht in Anspruch nehmen darf, um meinem Bruder Handlungs-Sicherheit für die kommenden Jahre geben zu können.
Weiß hier jemand Rat, was machbar ist?
Grüße, Thomas!
3 Antworten
Thomas: Ihr beide habt euch auf einen Ausgleich in Geld geeinigt. Du verkaufst also deinen Anteil an deinen Bruder. Der Kaufpreis soll erst später fällig werden. Lasse dir auf dem Grundstück eine vollstreckbare, verzinsliche Sicherungs-Grundschuld in Höhe deines Anspruchs eintragen und schließe mit deinem Bruder einen Darlehensvertrag mit einem späten Zahlungstermin und einer eindeutigen Sicherungsabrede ab. Um den von der finanzierenden Bank deines Bruders zur Auflage gemachten Rangstelle (meist erststellig) zu erreichen, gibt es zwei Möglichkeiten: 1. Du räumst jeweils anlässlich der Darlehensaufnahme durch den Bruder der Bankgrundschuld den Vorrang ein oder 2. du lässt bereits jetzt den Rangvorbehalt in einer bestimmten Höhe eintragen. Die später bestellte Bankgrundschuld hat dann Vorrang vor deiner Grundschuld. Ich plädiere aus Sicherheitserwägungen für 1). Ist dir am Erhalt der elterlichen Immobilie im Familienverbund gelegen, könntest du dir darüber hinaus ein grundbuchlich zu sicherndes Vorkaufsrecht einräumen lassen. Dein Notar wird dir den sichersten Weg aufzeigen.
Zunächst mal: ein Grundstück kann immer geteilt werden. Die beiden Häuser sind ja wohl nicht ineinander verschlungen, oder? Zur Not wird eine Dreiteilung durchgeführt, bei der ein Stück gemeinsam und die beiden anderen mit je einem Haus einzeln in die Eigentümerschaft übergehen. Wie wäre es damit:
Die Erbengemeinschaft bestehend aus Euch zwei Brüdern übernimmt das Grundstück und die beiden Häuser gemeinsam. Dein Bruder nimmt eine Grundschuld für die Sanierung des einen Hauses auf und zahlt dieses Darlehen selbst zurück. Da ich annehme, daß Dein Bruder die Ausgleichszahlung an Dich erst leisten kann, wenn er sein Darlehen getilgt hat, sollte das nicht allzu fern in der Zukunft liegen. Ist das Darlehen erledigt, nehmt Ihr eine Teilungserklärung vor und Du bekommst die Ausgleichszahlung. Nun wird die Erbengemeinschaft aufgelöst.
Hast Du auch eine Sanierung Deines Hauses vor, dann könnte das auch Hand in Hand gehen, d.h. die Ausgleichszahlung wäre im Prinzip dann die Finanzierung für die Sanierung Deines Hauses.
Alternativ könntet Ihr die Teilung auch gleich vornehmen. Dann würde Dein Bruder auf sein Haus eine Grundschuld aufnehmen, um ein Darlehen zu erhalten. Nach Rückzahlung des Darlehens bekommst Du eine Ausgleichszahlung. Als Sicherheit für die Zahlung bleibst Du im Grundbucheintrag des Hauses des Bruders stehen. Das zweite Haus bleibt Dir alleine.
Es wäre überhaupt zu prüfen, welche Mittel für die Sanierung überhaupt erforderlich sind. Normalerweise sollte die Grundschuld auf dem Haus des Bruders alleine ausreichen, um dieses auch zu sanieren.
Die Details über diese Transaktion und die Zahlung eines bestimmten Betrags incl. Zinsen zu einem späteren Zeitpunkt, sowie die Festlegung der Bedingungen an diesen Zeitpunkt würde man idealerweise zusammen mit der Teilung des Grundstücks notariell festhalten.
Geht zu einem Notar und lasst Euch einen Vertragsentwurf ausarbeiten. Eure bisherigen Ideen können ja eventuell berücksichtigt werden und alle Beteiligten haben Rechtssicherheit.