Hauskauf und Vermietung an Ehepartner?

Hallo, vorweg: wir haben nächste Woche einen Termin beim Steuerbüro aber uns interessiert jetzt schon die allgemeine Meinung bzw. unsere Chancen.

Wir möchte gerne ein Grundstück in der Nähe kaufen, auf dem ein kleines massives Häuschen steht. Dieses müsste saniert werden (Kosten ca. 20k), ist dann aber ganz normal bewohnbar (knapp 50qm).

Der Mann ist selbstständig und momentan als Untermieter in einem anderen Büro und die Frau arbeitet als Angestellte. Das Objekt würde alleine von der Frau gekauft werden (Käufer beim Notar), sie wäre also die Eigentümerin. Der Kredit würde nur auf den Mann laufen, da die Frau später evtl. noch selbst einen anderen Kredit aufnehmen möchte.

Der Mann würde jetzt gerne das kleine Häuschen als Gewerbeobjekt nutzen und sich dort sein Büro einrichten. Dazu würde zwischen den beiden Eheleuten ein klassischer Mietvertrag geschlossen werden mit ortsüblicher Miete inkl. aller Nebenkosten. Die Einnahmen aus der Vermietung würden bei der Frau bleiben und nicht am Monatsende wieder hin und hergeschoben werden.

Noch ein Hinweis: Bisher wurde die Steuererklärung gemeinsam gemacht, das könnte man aber wieder ändern, sofern das eine Rolle spielt.

Die konkrete Frage: Macht das Finanzamt bei sowas mit oder müsste man noch was ändern, damit es für die ok ist? Ziel ist es natürlich die Aufwendungen für das Objekt steuerlich geltend zu machen.

Vielen Dank schon mal für die Hinweise.

Geldanlage, Finanzamt, Hauskauf, Immobilien, Steuern, Steuern sparen, Wohnungskauf
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Wohnungskauf in München: Finanzierung, Eigenkapital, Vorgehensweise...?

Liebe Mitglieder,

ich möchte mich erstmal vorstellen, ich heiße Lisa, bin 28 Jahre alt, Studentin und wohne in München. Aktuell suche ich mit meinen Eltern (bereits in Rente) eine Immobilie (Wohnung) zur Kapitalanlage bzw. ganz eventuell auch für mich zur Eigennutzung. Da das mehr oder weniger Neuland für uns alle ist, hoffe ich hier vllt ein paar nette Tipps oder Hilfen von Fachkundigen Mitgliedern zu erhalten. Danke schonmal für alle die mir in den Antworten zur Seite stehen ...

Meine Eltern besitzen bereits eine fertig abbezahlte relativ große Wohnung am Rande von München und suchen nun eine weitere Immobilie zum Kauf. Aus einer Anlage verfügen wir über ein Eigenkapital von etwa 100.000 (Ich weiß, nicht soviel für einen Wohnungskauf, aber als Anlage stellt der Immobilienmarkt hier aktuell einfach eine sehr interessante Anlageform dar). Ziel ist es natürlich die Kreditraten weitestgehend aus der Miete zu finanzieren und mit einer monatlichen Zuzahlung von etwa 300€ zu den Mieterträgen, zu bezahlen.

Alles sieht natürlich auf den ersten (Leien-)Blick sehr einfach aus: Immobilie kaufen, der Mieter finanziert die Kreditraten und 10 Jahre später Wohnung wieder mit Gewinn durch Wertsteigerung verkaufen ... Ich weiß aber das es bei weiten nicht so einfach ist, Faktoren wie Rücklagen, Inflation, anfallende Sonderzahlungen, eventuelle Mietausfälle durch Leerstände, die Zinsbindung auf oft nur 10 Jahre, usw. machen das ganze Geschäft zu einem nicht so leichten Unterfangen und lassen einen garantiert schnell in etliche (Schulden-)Fallen treten!

Fragt man Banken und Makler raten diese einem bei den "wunderbaren" Zinsen aktuell sofort zum Kauf, machen dies aber wohl mehr aus Eigeninteresse, als das sie die genaue Lage und Umstände der Käufer durchdenken und wirklich die beste Lösung suchen.

Deshalb dachte ich frage ich mal in einem unabhänigen Forum, was Ihr unter den gegebenen Umständen machen würdet, was ihr für Tipps habt. Besonders würde mich interessieren, was würdet ihr mit dem gegebenen Ek plus Kreditsumme maximal für eine Immobilie ausgeben. Dazu sei gesagt das Schnäppchen auf dem Markt nicht wirklich groß vorhanden sind in München.

Viele Grüße, Lisa

Finanzierung, Immobilien, wohnung, Wohnungskauf, Kauf
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Wer zahlt die Grundsteuer beim Immobilienerwerb?

Hallo zusammen, ich habe eine Wohnung im Oktober 2016 gekauft. Im Kaufvertrag zu das Tema steht folgendes: Kosten und Steuern 1. Die Kosten dieses Vertrages, seiner Ausfertigung und seines Vollzuges, etwaige Gebühren für die Hinterlegung des Kaufpreises auf Notaranderkonto, die Kosten etwa erforderlicher Genehmigungen und Bescheinigungen, die Katasterfortführungsgebühr, die Gerichtskosten sowie die Grunderwerbsteuer trägt der Käufer. und Für Kosten und Steuern haften die Vertragschließenden als Gesamtschuldner. Die im Vertrag vereinbarte Kostenverteilung gilt nur im Innenverhältnis zwischen ihnen.

Daher vereinbaren die Vertragsparteien Folgendes: Ab dem Tage des Besitzübergangs treffen den Käufer im Innenverhältnis zum Verkäufer alle Rechte und Pflichten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Hausgeldabrechnung für das Wirtschaftsjahr soll in der Weise erfolgen, dass der Tag der Besitzübergabe auch als Stichtag gilt. Nachzahlungen für die Zeit davor gehen zulasten des Verkäufers, für die Zeit danach zulasten des Käufers; entsprechendes gilt für etwaige Guthaben. Die Beteiligten haben selbst für den Ausgleich zu sorgen.

Ab Oktober habe ich sämtliche Gebühren übernommen. Der Vorbesitzer fordert auch noch von mir die Grundsteuer anteilig für 3 Monate. Ich sehe aber nicht, wo steht was über Grundsteuer. Jeder Eigentümer im Haus zahlt die Grundsteuer direkt an Finanzamt. Oder habe ich was übersehen oder nicht richtig verstanden ?????? 

Vielen Dank im Voraus. MfG

Grundsteuer, Immobilien, Immobilienkauf, Steuern, wohnung, Wohnungskauf
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Wohnung ohne Eigenkapital mit Schufa Eintrag kaufen?

Folgende Situation:

Habe aufgrund vergangener Spielsucht (inzwischen abstinent) kein Eigenkapital mehr, da verspielt, und noch etwa 3.000Eur Schulden. Darüber hinaus gibt es wohl einen Schufa Eintrag, was ich daran merkte, weil mir eine 495Eur Waschmaschine beim Elektrohändler nicht finanziert werden konnte. Einen Kredit bekomme ich auch nicht, nur bei der Von Essen Bank oder Sigma Bank aber dann zu sehr schlechten Konditionen.

Ich habe einen festen Job mit Festvertrag und verdiene dort 1.600Euro. Zusätzlich habe ich ca. 300Euro monatliche Einnahmen aus Gewerbebetrieb.

Nun soll meine Wohnung (62qm 3Zi. mit Balkon, nähe Innenstadt, große Stadt im Ruhrgebiet) verkauft werden und meine Vermieterin hat sie mir angeboten für 65.000Euro. Ich zahle an Miete nur 310Eur da die Wohnung alte Fenster aus Holz mit Einfachverglasung und ein altes Bad hat.

Sollte ein Interessent sie zur Eigennutzung kaufen, müsste ich raus und würde keine andere Wohnung finden wegen des Schufa Eintrags. Mein Onkel, der mehrere Immobilien besitzt, überlegt auch ob er sie vielleicht kaufen würde.

Kann mir jemand einen Tipp geben? Ich würde die Wohnung am liebsten selbst kaufen aber ich denke das ist aufgrund meiner Schufa- und Schuldensituation sowie ohne Eigenkapital wohl eine unvernünftige Idee? Generell will ich ja selbst auch mal Eigentum in Form einer Wohnung haben anstatt ewig zu mieten. Die Chance wäre jetzt ideal. Wäre das nicht vielleicht doch irgendwie machbar?

Oder soll ich meinen Onkel sie lieber kaufen lassen? Er hätte das Geld und müsste nur ggf. etwas für Instandhaltung von Bad und Fenstern sowie Nebenkosten wie Notar usw. max. 20.000 aufnehmen. Ich müsste sicher min. 80.000 aufnehmen.

Finanzierung, Kaufvertrag, Kredit, Miete, Schufa, Schufaeintrag, Schulden, wohnung, Wohnungskauf
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Ist auf eine Neubau-Wohnung Spekulationssteuer zu bezahlen?

Hallo zusammen,

ein Freund von mir baut gerade ein Mehrfamilienhaus mit insgesamt 4 Wohnungen. In eine zieht er selbst ein, zwei weitere werden vermietet und eine soll verkauft werden. Diese möchte ich gerne kaufen. Das Haus ist noch nicht gänzlich fertiggestellt, demnach hat in keiner der Wohnung bisher jemand gewohnt bzw. war bisher jemand gemeldet. So viel zur Ausgangslage.

Die Frage, die uns aktuell beschäftigt ist, ob auf die Wohnung Spekulationssteuer gezahlt werden muss, wenn diese verkauft wird - und wie das geregelt ist.

Wenn ich das richtig sehe, bezieht sich die Spekulationssteuer auf das Grundstück bzw. den Bodenwert, richtig? Heißt das, dass bei vier Wohnungen der Grundstückswert anteilig auf die Wohnung heruntergebrochen wird (also 1/4) und darauf Steuern gezahlt werden müssten?

Wie sieht es aus, wenn der Bauherr selbst in die zu verkaufende Wohnung einzieht, um sie dann zu verkaufen? Ich habe gelesen, dass unter § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG bei gewissen Voraussetzungen eine Ausnahme von der Besteuerung möglich ist. Zum Beispiel, wenn die Immobilie (Wohnung?) zwischen Anschaffung/Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich für eigene Wohnzwecke des Steuerpflichtigen genutzt worden ist. Würde das gehen? Oder gibt es da Probleme, wenn der Bauherr später in der gleichen Immobilie eine Wohnung bezieht bzw. schließt sich das ganz grundsätzlich aus, da er ja mehrere besitzt und es irrelevant ist, welche er genau bezieht?

Diesen Fall, nur einen Teil der gesamten Immobile bzw. des Neubaus zu verkaufen (und die steuerlichen Aspekte dazu) habe ich so noch nicht gefunden. Vielleicht kann mir hier jemand weiterhelfen.

Vielen Dank im voraus! Alex

Bauen, Immobilienkauf, Spekulationsfrist, Steuern, Wohnungskauf
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Wie kann ich eine Änderung der Teilungserklärung herbeiführen (7 Parteienhaus!) ?

Habe letzte Woche eine Wohnung für 119.000€ gekauft. Angegeben war 77,50 qm. Jedoch wurden die qm beim Notar nicht genannt. Nun hat der Makler nachgemessen und es sind tatsächlich nur 70qm. Mein Verdacht hat sich nun bestätigt. Nun vermute ich, daß die Schlafzimmerwand 1983 bei der Sanierung um 1,30m zu Gunsten meinem Nachbarn versetzt wurde. Der Verkäufer hat die Wohnung erst 1993 gekauft und hat alte Pläne bekommen, die noch ein Schalfzimmer mit 25qm aufzeigen. Tatsächlich hat das Schlafzimmer aber nur 18qm. Das hat mein jetziger Verkäufer bis heute nicht gemerkt. Nun kommt meine nächste Vermutung. Und zwar, daß die Teilungserklärung nicht geändert wurde. Somit habe ich laut Teilungserklärung einen größeren Anteil obwohl die Wohnung tatsächlich aber 10% kleiner ist. Nun werde ich dies am Montag beim Grundbuchamt prüfen gehen. Auskunft bekomme ich durch den Notarvertrag, den ich habe. Mit dem Verkäufer möchte ich mich gütlich einigen, ohne den Notarvertrag wieder zu ändern. Sollte sich nun herausstellen, daß die der Teilungserklärung hinterlegten Grundrisspläne auch veraltet sind und ebenfalls 77,5qm für meine Wohnung ausweisen, wie veranlasse ich dann die Änderung in der Teilungserklärung? Immerhin werden die Nebenkosten und Rücklagen sowie künftige Sanierungsausgaben nach der Teilungserklärung berechnet.

Makler, Wohnungskauf, Käufer, Verkäufer
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Markler hat Adresse von mir ohne Zustimmung an ET weiter geleitet!

Habe einen schwierigen Fall und bräuchte durchaus hier einen Fachlichen Rat.

Ich bin an einer ETW interessiert, und habe über Immobilien Scout eine Wohnung gefunden die über einen Markler angeboten wird. Ich habe mehrere Tage versucht diesen Markler zu erreichen nur ohne Erfolg. Wärend dessen habe ich aber den Hauseigentümer ausfindig gemacht und mir gedacht dass ich ja direkt über ihn gehen kann wenn man den Markler eh nicht erreicht.

Der Markler hat dann nach 2 Tagen zurückgerufen und ich habe mit Ihm einen Termin vereinbart und er forderte mich auf den Besichtigungschein den er mir per Email zuschickt gleich auszufüllen und wieder per Email an seine Adresse zurückzusenden.

Dies habe ich allerdings nicht gemacht weil ich ja mit dem Eigentümer schon Wärend dessen in Kontakt stand.... Der Termin wurde per SMS von mir abgesagt und fand somit nicht statt.

Der Markler hat ohne meine unterschriebenen Besichtigungsschein meine unvollständige Adresse (nur meinen Namen und die Firma wo ich arbeite) an Eigentümer weitergeleitet obwohl kein Besichtigungstermin nicht statt gefunden hat.

Jetzt sagt der Eigentümer dass ihn der Markler unter Druck setzt dass er mir die Wohnung nicht direkt verkaufen darf ohne dass Markler Kosten anfallen ... Der Eigentümer traut sich nicht.

Was kann ich tun, oder wie ist die rechtliche Seite?? Schließlich darf der Markler nicht ohne mein Einverständnis meine Adresse weiterleiten?!

Vielleicht kann mir dazu jemand eine kurzfristige Antwort geben ;)

Eigentumswohnung, Makler, wohnung, Wohnungskauf, provision
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Wie ist der Kauf eines Zimmers in einem Pfelgeheim zu bewerten?

Immer mehr Pflegeheime werden gebaut und es können auch Privatleute Wohnungen kaufen. Meistens auf garantierte 20 Jahre mit einer Rendite von um die 5 Prozent. Der Käufer muss sich nicht um die Vermietung kümmern, nicht um Renovierung, das bezahlt der Betreiber. Also an sich eine sorgenfreie Investition, die mich auch interessiert.

Aber wie sind die Risiken? Kann der Betreiber auch in Zukunft gut wirtschaften? Man sagt, der Bedarf an Pflegeheimen wächst entsprechend der alternden Gesellschaft. Aber werden vielleicht momentan zu viele Pflegeheime gebaut? Geht der Trend nicht wieder zu mehr Zu-Hause-Pflege? Auch die Gesetzgebung unterstützt dies, z. B. dadurch, dass Arbeitnehmer sich eine finanziell unterstützte Auszeit für die Pflege von Angehörigen nehmen können. Dadurch werden Pflegeheime immer öfter nur noch in den letzten Wochen und Monaten des Lebens benötigt.

Was passiert, wenn der Betreiber Pleite geht? Vermieten kann man ein Zimmer in einem Pflegeheim nicht selber. Verkaufen? Wer kauft ein solches Zimmer in einem insolventen Pflegeheim? Ich habe gerade mal versucht, bei Immowelt.de und immoscout24.de eine gebrauchte Pflegeimmobilie zu finden, ist mir nicht gelungen.

Gibt es Fachleute, die ich fragen könnte? Die betreuende Bank halte ich für zu parteiisch. Anderen Banken traue ich auch nicht, die sagen vielleicht eh nichts dazu und wollen ja verkaufen. Hat jemand vielleicht einen Tipp?

Rendite, Immobilien, Pflegeheim, wohnung, Wohnungskauf
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Immobilienkauf / Verkauf unter Verwandten!!! Sollte man sich da einlassen?

Mein Schwiedervater ist mir sauer, da ich nicht mehr interessiert bin seine Wohnung als Kapitalanlage zu kaufen in der er gerade wohnt. Meiner Ansicht nach zu Unrecht, denn er könnte sie ja jederzeit auf dem Markt anbieten. Das will er aber nicht, denn er möchte in der Wohnung solange in Miete wohnen, bis er was geeignetes zum Kauf gefunden hat und das kann er nur, wenn ich sie kaufe. Er möchte sich von anderen Käufer nicht unter druck setzen lassen. ...nur habe ich mir vor 3 Monaten schon einen andere Wohnung gakauft und habe daher mein Interesse an der Wohnung meines Schweiegervaters zurückgezogen. Nun ist er stinkig auf mich und gibt mir die Schuld, daß er nun sein Leben lang an die Wohnung gebunden ist. Ohne ein Verkauf kann er sich keine andere Wohnung leisten, auch bekommt er nicht gerade so leicht eine Finanzierung, da er Rentner ist. Ich finde meine Situation ziemlich dämlich und finde zu Unrecht, daß mir nun die Schuld gegeben wird. Auch würde ich seinen Verkaufspreis nicht zahlen wollen, aber darüber haben wir noch nicht diskutiert. Das möchte ich auch nicht mehr. Wie soll ich nun auf die Schuldzuweisung reagieren? Gibt es denn keine Möglichkeit auf dem Markt eine Wohnung zu verkaufen, mit der Bedingung noch solange drin wohnen zu bleiben wie man will (in dem Fall, bis eine andere geeignete Wohnung zum Kauf gefunden wird?)

Immobilien, Wohnungskauf
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