Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung?

Grüße euch,

ich vermiete derzeit ein Zimmer in meiner 3-Zimmer-Wohnung.

Diese ist 65 m² Groß. Das vermietete Zimmer ist 11 m². Wir nutzen Gemeinschaftsräume: Wohnzimmer, Küche, Bad, Flur und Balkon.

Nach meiner Rechnung kann ich 48 % der Kosten für die Wohnung an den Mieter veranlagen. 

Aufgeteilt in Werbungskosten: Strom, Warm- und Kaltwasser, Nebenkosten (umlagefähige), Internet und TV Anschluss, Zinsen für Kredit, Grundsteuer, Kosten für die Eintragung der Grundschuld.

Ebenso habe ich das Zimmer komplett möbliert vermietet. Also alle anfallende Kosten dafür auch in die Werbungskosten.

Dann gibt es noch die Anschaffungskosten des Gebäudes. Was ich 2 % von den Kosten im Jahr auf 50 Jahre absetzen kann. Natürlich das dann auch auf die 48 % zu verrechnen.

Jetzt komme ich ins Grübeln. Die Wohnung musste ich Teils komplett renovieren damit diese Bewohnbar ist. Das heißt. Neue Stromleitung und Anschlüsse verlegt. Boden neu verlegt. Wände wurden verputzt. Türen gestrichen. Die Kleinigkeiten dazu lassen wir weg. 

Ich muss betonen, das es reine Materialkosten für mich sind. Den die Elektrik wurde durch meinen Schwager gemacht. Ich hatte die Materialkosten und die Arbeiten von Bohren, Schlitzen und sonstiges selbst gemacht. Sowie auch das Bodenverlegen, Streichen und Verputzen.

Kann ich dann diese Materialkosten als Renovierungskosten doch eintragen und diese auf die 48 % veranlagen?

Und falls doch. Soll ich diese Kosten in die Anschaffungskosten mitberücksichtigen oder doch als Werbungskosten?

LG

Steuererklärung, Vermietung.
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Weiße Wände wieder weiß streichen?

Ich habe im August meine Wohnung gekündigt und Heute war die Wohnungsübergabe.

Als ich in die Wohnung eingezogen bin, war sie komplett weiß gestrichen (nicht von einer Firma etc. sondern selbst vom Vermieter) und wir haben sie auch weiß gelassen. Wir hatten ein paar Bilder und eine Uhr an den Wänden, haben diese runtergemacht und die Löcher gefüllt (soweit möglich, da sie sehr klein waren) und haben etwas weiße Farbe darüber gestrichen. Uns persönlich ist kein großer bzw gar kein Unterscheid zur normalen Wandfarbe aufgefallen, mein Vermieter hingegen hat alles mit der Taschenlampe abgeleuchtet und ist der Meinung, dass die Ausbesserungen zu sehr auffallen. Er ist sich sicher, dass es spätestens dann, wenn der neue Mieter ein stärkeres Licht hat und sich die Wände ganz genau anschaut, Probleme vom Mieter geben wird bzw. der sich beschweren wird..

Er verlangt jetzt von uns dass wir dir komplette Wohnung, außer Bad und Abstellraum, einheitlich Weiß streichen (Flur, Wohnzimmer, Esszimmer, Küche, Schlafzimmer).

Natürlich sehe ich das nicht ein, da die Schönheitsreperaturen getätigt worden sind und man wirklich nur etwas sieht wenn man wie er mit einer kräftigen Taschenlampe draufleuchtet..

In meinem Vertrag steht dass Schönheitsreperaturen bei Renovierungsbedarf getätigt werden müssen, je nach Zustand früher oder später.. was ich ja getan habe. Der Vermieter sagte es müsste "alles einheitlich Weiß" sein, im Vertrag steht aber dass die ganze Wohnung Weiß sein soll, von einheitlich keine Rede und ich finde schon, dass das ein Unterschied ist.

Ich möchte lediglich wissen ob er recht hat oder nicht, ich will ungern meine Zeit/Geld damit verschwenden, wobei man wirklich nichts sieht! Die Wohnung ist auch keine neue, teilweise ist sie gestrichen teilweise hat sie Tapeten. Der Vermieter ist aber auch allgemein extrem pingelig, aber gut.. danke schon mal.

Mietrecht, Vermietung., Wohnungskündigung
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Was tun gegen Nachbarterror?

Hallo zusammen,

Ende Juli sind über uns neue Leute eingezogen. Wahrscheinlich ein junges Paar (20 & 19 Jahre laut Vermieterin) Die Wohnung erstreckt sich über unserer Küche, dem Badezimmer und meinen Schlafzimmer. Seither bin ich ständigen Störungen durch laute Musik, oder heftigen getrampel und getobe, sodas sogar Putz von der Decke kommt ausgesetzt. Das ganze bis über die Nachtruhe hinaus. Ich musste sogar einmal bei meiner Mutter im Zimmer schlafen, da es einfach nicht mehr ging und die oben nicht aufgemacht hatten als ich oben war, um nach Ruhe zu bitten. Aber nicht nur das.

Der Typ hatte sogar einmal einen Vizla unangeleint mit ins Treppenhaus geschleppt. Unglücklicherweise ist wohl meine Katze gerade auch Dort gewesen. Da ich es plötzlich nur jaulen hörte, hatte ich nachgesehen und musste miterleben wie den seine Freundin auf meine Katze losging. Ich will nicht wissen was passiert wäre wenn ich nicht dazwischen gefunkt hätte. Es hieß dann meine Katze hätte angeblich den Hund angegriffen und anschließend wurde auch noch damit gedroht sie umzubringen. Das und die nächtlichen Ruhestörungem hatte ich dann dem Vermieter mitgeteilt aber das bewirkte leider kaum was. Wahrscheinlich machen sie ja bei ihm auf liebe Engelchen.

Als meine Tante nämlich vor kurzem beim Vermieter nachfragte ob es stimme, dass wir nicht neben Tor parken sollen, da der von oben sie letzten Abend an unserer Tür dämlich anpöpelte dass das Dienstauto von meiner Mutter weggefahren werden soll und das dort nicht geparkt wird, hat sich nämlich herausgestellt, dass die wegen jeden kleinen unnötigen Pieper zum Vermieter runterennen. Leider ist dem so und jetzt kommt's!...der Grund das meine Mutter da nicht mehr parken darf ist der, dass der von Oben denkt sie mache das mit Absicht, um ihn zu ärgern. So ein Müll! Aber die dürfen wiederum direkt im Hof parken? Wir leben schon 12 Jahre hier. Es stellte nie ein Problem da, doch jetzt aufeinmal? Die meinten ja auch meine Katze hätte auf deren Abstreicher uriniert, was nicht sein kann, weil sie nie bis hoch geht...und das mit dem Hund wäre ja auch nicht wahr...

Jetzt toben und trampeln die Abends munter weiter und hämmern sogar mitlerweile Absichtlich mit irgendwas auf dem Boden rum. Meine Mutter meinte wenn die Laut sind sollte erstmal nichts gemacht werden aber ich lass mir dass doch nicht mehr gefallen?! Ich leide schon genug unter Schlafprobleme und Angstzuständen. Länger halte ich das so nicht mehr aus. Irgendwas geht da auch nicht mit rechten Dingen zu, weil es kann doch nicht sein dass der ganze Hausfrieden und alles andere so plötzlich auf den Kopf gestellt wird, der Vermieter so springt wie die Pfeifen und die tun und lassen können was sie wollen? Allein die Art und Weise wie die Wohnung vermietet wurde, ist das eigentlich legal? Der eine Sohn, der vorher drin Wohnte hat die weiter vermietet und davon wusste selbst der Vermieter und seine Frau erst nichts. (hat sie uns völlig entsetzt erzählt) Wie könnte man noch vorgehen?

Hilfe, Mietrecht, Vermietung.
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Vermietung einer Arbeitnehmerunterkunft/Monteurwohnung - Gewerbeanmeldung erforderlich?

Hallo,

wir wohnen in einem 2-Familienhaus, wobei die obere Wohnung auch uns gehört. Wir vermieten einige Räume nun an einige Arbeitnehmer. Ist hier eine Gewerbeanmeldung notwendig? Meiner Research nach im Internet, ist die Vermietung normalerweise frei von Gewerbeanmeldungen. Bei Monteurwohnungen sieht das aber anders aus angeblich. Unsere Mieter bleiben unterschiedlich lange. Wir haben einige, die schon länger als 6 Monate dort wohnen, aber hatten auch welche, die nach 4 Wochen wieder gegangen sind.

"Erfolgt die Vermietung der Monteurunterkunft im privaten Bereich der Vermögensverwaltung, so kann laut § 14 Abgabenordnung (AO) nicht die Rede von einer gewerblichen Tätigkeit sein. Von einer Vermögensverwaltung spricht man, wenn ein Eigentümer Vermögenswerte darauf verwendet, Immobilien beispielsweise zur Miete oder zur Pacht anzubieten. Ein gewerblicher Betrieb entsteht laut Abgabenordnung, wenn durch eine dauerhafte und selbstständige Tätigkeit wirtschaftliche Vorteile erwachsen, die die Grenzen einer Vermögensverwaltung sprengen. Eine eindeutige Definition dieser Grenze existiert seitens des Gesetzgebers nicht. Im Einzelfall sind es die individuellen Umstände, die darüber entscheiden, wann die private von der gewerblichen Tätigkeit abzugrenzen ist."

Wie geht man jetzt damit um? Wir bieten keine Service oder sonstiges an. Wir nehmen lediglich Einnahmen durch die Aufenthalte ein und die Abrechnung erfolgt monatlich im Voraus. Ist eine Gewerbeanmeldung erforderlich?

Danke!

Gewerbeanmeldung, Steuern, Vermietung.
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Vermietung: Einkunftserzielungsabsicht oder Liebhaberei?

Hallo,

wir haben vor 5 Jahren 2 Wohneinheiten in einem 3 Familienhaus gekauft, von der 1 Einheit selbstgenutzt und die weitere Einheit vermietet ist. Hier geht es nun um die vermietete Wohneinheit.

Die Finanzierung der Wohnung ist so ausgelegt, dass sie sich mit den Mieteinkünften ausgleicht, d.h. im Idealfall würden wir dann bei der Steuererklärung "auf Null" rauskommen.

Nun hat man aber doch immer wieder mal Extraausgaben, so haben wir z.B. eine Mülltonnenbox angeschafft, eine neue Dusche einbauen lassen, etc. Daher haben wir auch bisher bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung immer rote Zahlen (-400€ bis ca. -1.900€) geschrieben und Geld vom FA zurückbekommen.

Dieses Jahr würde nun noch der Austausch zweier Dachfenster (die alten Fenster sind schon leicht undicht) anstehen, was ebenfalls wieder zu Verlusten führen wird.

Bisher gab es keine Probleme mit dem Finanzamt, die Frage ist daher erstmal rein präventiv.

Die Wohnung ist unbefristet vermietet, die Miete liegt im ortsüblichen Bereich.

Daher nun die folgenden Fragen:

1) Da wir bisher immer nur Verluste gemacht haben: Kann das irgendwann zum Problem werden und die Vermietung als Liebhaberei ausgelegt werden? Vor allem vor dem Hintergrund zukünftiger (notwendiger) Sanierungen (Dachfenster).

2) Die Wohnung ist in erster Linie als Altersvorsorge gedacht. Man weiß aber natürlich nie, wie das Leben so verläuft. Sollten wir z.B. nochmals Nachwuchs bekommen, würden wir irgendwann die beiden Wohnungen aus Platzgründen zusammenlegen. Wenn überhaupt, wird das frühestens in ca. 3 Jahren sein.

Kann das rückwirkend zu Problemen mit dem FA führen (z.B. Austausch Dachfenster)? Es geht hier nur um Ausgaben (Reparaturen/Sanierungen), die während der Vermietung notwendig waren.

Vielen Dank schonmal :-)

Steuererklärung, Vermietung.
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Vermieter zahlt keine Kaution, da Nachmieter nicht zahlt?

Bei meinem WG-Einzug habe ich einen Untermietvertrag mit der vermeintlichen Hauptmieterin abgeschlossen. Kurz vor meinem Auszug stellte sich jedoch heraus, dass laut offiziellem Mietvertrag eine Untervermietung nicht erlaubt ist. Die „Hauptmieterin“ hat das wohl einfach so entschieden und die anderen beiden Mitbewohner ohne deren Wissen mehr zahlen lassen als sie selbst.

Das ist aber nicht mein Hauptproblem, um was es mir geht ist folgendes:

Ist mein Vertrag überhaupt rechtskräftig und habe ich noch den Anspruch auf meine Kaution?

Kurz vor meinem Auszug lernte ich dann meine richtige Vermieterin kennen und sie stimmte bei der Wohnungsabnahme zu, dass ich meine Kaution „auf jeden Fall zurück bekomme“. Habe in der WG ja nichts beschädigt oder sonstiges.

Bei der Abnahme war auch meine Nachmieterin anwesend, die das Zimmer übernehmen wollte. Gemeinsam mit ihr und der Vermieterin wurde abgemacht, dass ich die Kaution von der Nachmieterin erhalten soll, da es bisher so geregelt war, dass diese immer unter den Mietern weitergegeben wird (ja ich weiß, da hätte ich nicht zustimmen sollen…)

Nun bin ich schon im August letztes Jahr ausgezogen und meine Nachmieterin lässt immer noch auf sich warten, obwohl ich sich jeden Monat dran erinnert habe. Anfangs wurde ich nur vertröstet, mittlerweile antwortet sie nicht einmal mehr und ich habe auch keine weiteren Kontaktdaten von ihr.

Meine Vermieterin, der ich von dem Problem erzählt habe, weigert sich nun aber mir die Kaution zu zahlen, da meine Nachmieterin wohl seit längerem die Miete nicht zahlt und sie nicht noch mehr Geld verlieren will. Aber das ist ja eigentlich nicht mein Problem

Gibt es irgendetwas, das ich tun kann oder ist das einfach dumm gelaufen, da ich ja nicht mal einen „richtigen“ Vertrag hatte? 

Schon mal vielen lieben Dank, falls mir da jemand weiterhelfen kann :)

Kaution, Recht, Vermietung., Nachmieter
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Mit Grundsicherung Haus vermieten?

Hallo zusammen :)

Ich, 33, beziehe Grundsicherung und könnte jetzt von meiner Oma ein Haus alleine erben. Mein Vater und mein kleiner Bruder wohnen in dem Haus. Mein Bruder würde auf seinen Erbteil verzichten, wenn ich ihm dafür zusichere, dass er lebenslanges Wohnrecht bekommt und ich mit den Mieteinnahmen, welche ich von ihm und unserem Vater erhalten würde, das Haus fertig baue und saniere. Es ist derzeit eine ziemlich große Baustelle (kein Fußboden drin, Heizung geht nicht, Wände müssen verputzt werden, Garten muss gemacht werden etc.)

Das Problem ist, das Amt würde meiner Kenntnis nach aber die Miete als Einkommen anrechnen auf meine Grundsicherung. Und weil ich nicht in dem Haus wohne, müsste ich dies so oder so verkaufen, oder? (Ich will nicht dort einziehen wegen Schwierigkeiten mit meinem Vater)

Die Frage, die sich mir stellt ist: Gibt es eine Möglichkeit, dass ich die Mieteinnahmen z.B. durch einen Vertrag mit meinem Bruder so regeln kann, dass das Amt mir dies nicht als Einkommen anrechnen kann und dass ich das Haus auch nicht verkaufen muss? Weil ich durch den Erbverzicht meines Bruders dann z.B. vertraglich daran gebunden wäre bezüglich Miete und nicht verkaufen dürfen.

Ich hoffe, ich konnte dies halbwegs verständlich erklären. Ich weiß echt nicht weiter :(

Vielen Dank im Vorraus!

Lieben Gruß

Jessy

Einkommensanrechnung, Erbe, Grundsicherung, Haus, Immobilien, Mietvertrag, Vermietung.
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Handyvertrag "weitervermieten", was fällt an Steuern an?

Angenommen, ich habe einen Handyvertrag für ne Allnetflat.

Kostet mich sagen wir mal 30 Euro im Monat.

Aus welchen gründen auch immer brauche ich den handyvertrag plötzlich nicht mehr, bin aber leider dank 2 Jahre Laufzeit noch gut 18 Monate gebunden.

Nun kam mir der Gedanke, die betreffende Simkarte weiter zu vermieten sozusagen.

d.h. ich treffe mit einer weitern Person B einen vertrag von wegen

"Du überweist mir 10 Euro pro Monat und darfst dafür die Simkarte und die damit verbundene Telefonnummer und Allnetflat beliebig nutzen.

für Auslandsgespräche und anderen kram, der nicht von der Flat gedeckt ist, haftest du in voller Höhe und hast mir den betrag unverzüglich zu überweisen.

Vereinbarung gilt vorerst für die kommenden 18 Monate (d.h. bis bei mir die

2 Jahre Mindest Frist rum ist).

Willst du den vertrag darüber hinaus behalten, ist spätestens 4 Monate vor Ablauf eine neue Vereinbarung zu treffen."

Sowas ähnliches in der Art.

d.h. Handyfirma überlässt mir den Vertrag+Sim für 30 Euro im Monat und ich wiederum überlasse es Person B für 10 Euro im Monat; alles geregelt über natürlich einerseits den mobilfunkvertrag mit dem Anbieter und mir

und zum anderen dem privaten vertrag zwischen mir und Person B.

Bei Handyfirma habe ich bereits nachgefragt, denen ist es im prinzip egal, was ich mit den überlassenen Simkarten mache; bin halt lediglich nach wie vor für die pünktliche Bezahlung zuständig. Also von dort her kein Problem.

Jetzt würde mich nur mal interessieren:

Wenn man es genau nimmt im Sinne der Armut-ahoi-gesetze, dann ist das ja 10 Euro Einkommen im Monat.

Muss ich das dann mit den üblichen 25% versteuern?

Und kann ich da dann bei der Steuererklärung die 30 Euro Unkosten für den handyvertrag, ohne den ich ja gar nicht diese Einnahmen haben könnte, dagegen rechnen sodass es auf +-0 Euro Steuern rausläuft?

oder wie wird das gehandhabt?

Zur Info: ich ledig, Steuerklasse 1,

Freibetrag sei schon aufgrund anderer Einnahmen ausgeschöpft, gehen wir mal davon aus.

Keine Kinder vorhanden.

Steuern, Vermietung.
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Welche Steuern fallen wo an, wenn man als deutscher Staatsbürger ein Zimmer einer geerbten Eigentumswohnung in Österreich vermietet?

Wir möchten in Österreich eine Mansarde vermieten, die im selben Haus wie liegt wie eine geerbte Wohnung, um mit den Einkünften aus dieser Vermietung die Nebenkosten beider Objekte zu decken. Die Wohnung nutzen wir regelmäßig als Ferienwohnung. Insofern haben wir wohl einen Wohnsitz in Österreich und wären demnach unbeschränkt steuerpflichtig. Wir sind jedoch deutsche Steuerbürger und haben unseren Hauptwohnsitz und unsere Einkünfte in Deutschland. Die Mieteinnahmen in Österreich würden unter der Grenze von 11000 Euro bleiben, ab der bei unbeschränkt Steuerpflichtigen Steuern in Österreich zu entrichten sind.

FRAGEN: 1. Liegen wir richtig in der Annahme, dass wir in diesem Fall keine Steuern für die Mieteinnahmen zahlen müssen, weder in Österreich noch in Deutschland? 2. Müssen wir eine Steuererklärung in Österreich abgeben? 3. Müssen wir darin die in Deutschland erzielten und versteuerten Einnahmen angeben, und (wie) werden die wieder rausgerechnet? Oder 4. liegen wir falsch, und sind nur beschränkt steuerpflichtig? 5. Welche Steuern würden dann vor dem Hintergrund der geringeren Freibeträge anfallen?

Danke für Tipps! Wir sind Steuerlaien und haben uns jetzt tagelang durch den Paragraphendschungel gewuselt... selbst ein Steuerberater, den wir befragt haben, wusste nicht mehr weiter ;-).

Steuerrecht, Vermietung.
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Miete an die Erbengemeinschaft bei Eigenbedarf und muss ich diese ggf. als Einkommen versteuern?

Hallo, ich hab einige Fragen und hoffe, das mir jemand einige oder vielleicht alle Beantworten kann.

Vor einigen Jahren haben mein Bruder und Ich recht jung eine Eigentumswohnung geerbt (Erbengemeinschaft zu je 50%), die wir dann vermietet haben. Es sei gesagt das auf der Wohnung noch eine Hypothek stand und steht, die wir mit entsprechender Mieteinnahmen gedeckt haben.

Da mein Bruder noch deutlich jünger war und mit der ganzen Situation überfordert hab ich alles Organisatorische übernommen, und entsprechend steh ich auch alleine als Vermieter in den Unterlagen. Die Mieteinnahmen sind auf das Gemeinschaftskonto der Bank geflossen, von dem Ich dann direkt die Hypothek, die Nebenkosten und sonstige Kosten bezahlt habe. Jedes Jahr hab ich dann (alleine, bei meiner Steuererklärung) die kompletten Einnahmen angegeben und entsprechend versteuert.

Womit sich schon die erste Frage ergibt, ob das so alles sinnig war, da ich auch alleine als Vermieter eingetragen war, oder wie es korrekt wäre ?

Nun steht ich mittlerweile aber vor einer anderen Frage und zwar steht die Wohnung jetzt leer und Ich möchte sie selbst, zusammen mit meiner Partnerin beziehen. Mein Bruder und Ich verstehen uns soweit super und er möchte von sich aus keine Nutzungsentschädigung o.ä.. (Und wir werden das auch schriftlich festhalten, so das im Nachhinein nix kommen kann)

Ich würde dann entsprechend alleine die anfallenden Kosten für die Wohnung zahlen, d.h. Hypothek, Nebenkosten, ggf. Reparaturen etc. , nun wäre aber die Frage (gerade im Hinblick wegen den Steuern):

1. Muss ich ein Mietvertrag mit der „Erbengemeinschaft“ machen und entsprechend Miete (oder Teilmiete) zahlen, und wenn ja würde diese dann auf das Gemeinschaftskonto gezahlt werden und normal als Einnahmen versteuert. Wodurch ich dann ja noch mal extra Kosten hätte obwohl es keine Einnahmen gibt. Oder reicht es zu sagen ich als Miteigentümer nutze die Wohnung selbst, und damit entfällt der Punkt der Mieteinnahmen.

2. Muss meine Partnerin eine Miete zahlen, oder reicht es auch hier das ich Miteigentümer bin ?

Vielen Dank schon mal und falls es sonst Hinweise gibt was zu bedenken ist, bin ich sehr Dankbar.

Einkommen, Erbengemeinschaft, Miete, Steuern, Vermietung.
3 Antworten

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