Haus mit Schulden übertragen, was im Todesfall?
Hallo,
meine Eltern besitzen zwei Häuser. Das eine wurde vor Jahren bereits an mein Geschwister übertragen, das andere, in dem meine Mutter derzeit noch lebt soll nun an mich übertragen werden. Meine Mutter wird eine Wohnung beziehen. Ein (hoher) finanzieller Ausgleich an meine Mutter ist meinerseits bereits erfolgt. Jedoch sind auf dem Haus noch sehr hohe Schulden (über 120000€). Meine Mutter wird/möchte diese weiterhin abtragen, ich frage mich jedoch, was ist, wenn ihr etwas passiert. Werden die Schulden automatisch an mich übertragen, weil ich der Eigentümer des Hauses bin oder an mein Geschwister und mich zu gleichen Teilen, weil wir beide Erben sind? Oder gibt es eine anderen Weg damit umzugehen? Das Erbe auszuschlagen käme mir so falsch bzw. unkorrekt vor und ich wüsste auch gar nicht, ob es in dem Fall überhaupt ginge. Weil ich ja der Eigentümer des Hauses bin, auf dem die Belastung eingetragen ist. Könnte man mir das Haus dann quasi weg pfänden, obwohl es ja meiner Mutter nicht mehr gehört?
Ein ziemlich komplizierter Fall, ich hoffe aber, dass es vielleicht die ein oder andere hilfreiche Antwort gibt.
Vielen Dank und viele Grüße
5 Antworten
Als allererstes können Deine Eltern keine 2 Häuser haben wenn eines bereits Deiner Schwester gehört.
Es geht also ausschliesslich um das Haus, das Du bekommen sollst.
Wenn noch Kredite für dieses Haus zurückzuzahlen sind wird die finanzierende Bank auch eine Grundschuld als Sicherheit im Grundbuch stehen haben. Erfolgt jetzt die Eigentumsumschreibung, dann verlangt diese Bank, dass Du den Kredit übernimmst bzw. zumindest, dass Du als Mitschuldner in den Kredit eintrittst. Das kannst du natürlich verweigern und Dich als Eigentümer eintragen lassen, aber die Grundschuld auf dem Haus mit Deiner Mutter als Schuldnerin bleibt weiter bestehen. Und die Bank kommt immer an ihr verliehenes Geld.
- Zahlt Mutter nicht mehr, dann ist es der Bank egal, wer Eigentümer ist, sie kann aus der Grundschuld heraus die Zwangsvollstreckung betreiben.
- Stirbt Mutter, dann gehen die Schulden an die Erben über, wer auch immer das sein wird. Zahlen die Erben nicht, dann kann die Bank ebenfalls aus der Grundschuld heraus die Zwangsvollstreckung betreiben.
- Das Haus geht nicht in die Erbmasse, denn es gehört ja Dir. Aber die Erben haben gegen Dich einen Ausgleichsanspruch im Rahmen der 10-Jahresfrist (Objektwert abzäglich 10% pro Jahr ab dem Eigentumsübergang). Das gilt übrigens auch für die Übertragung des anderen Hauses mit einem Ausgleichsanspruch gegen dessen Eigentümer.
- Ein Erbe kannst Du erst ausschlagen wenn der Erbfall eintritt. Vorher ist es nur möglich, dass ein Erbvertrag mit Dir und Deinen Geschwistern erstellt wird. Dazu solltet ihr fachkundigen Rat, z.B. von einem auf Erbrecht spezialisierten Anwalt oder einem Notar, einholen wie es am sinnvollsten zu regeln ist.
Das zweite Haus soll Dir geschenkt ("übertragen") werden. Allerdings ist das Grundstück mit dem Haus durch ein Immobiliendarlehn belastet, für das Deine Mutter weiterhin (freiwillig) für den Schuldendienst aufkommen will.
Lt. Grundbuch ist Dein künftiges Grundstück (mit Haus) also belastet und zunächst wirst Du der Schuldner der Grundschulden (auch wenn Deine Mutter den Schuldendienst begleichen will). Wichtige Frage an Dich: Stimmt der Kreditgeber überhaupt der Übertragung an Dich zu und wird Deine Mutter damit formell aus der Zahlungsverpflichtung entlassen? Die Zustimmung erfolgt nur, wenn Du ausreichend eigenes Einkommen nachweisen kannst und als Schuldner (ohne negativen Schufa-Eintrag!) akzeptabel bist. Sofern Du also eine ausreichend gute Bonität hast, würde Deine Mutter aus der Zahlungsverpflichtung gegenüber der Bank entlassen, obwohl sie weiterhin (für Dich) den Schuldendienst leistet. Du kommst allerdings stets sofort für den Schuldendienst auf, wenn Deine Mutter nicht mehr zahlen sollte (wegen Tod, Absicht, Zerwürfnis etc.).
Nur bei dieser für Deine Mutter schuldbefreienden Übertragung sind später beim Tod der Mutter die Erben von der Schuld befreit.
Wird bei der Schenkung Deine Mutter nicht von der Zahlungsverpflichtung befreit, dann haften im Falle des Todes der Mutter alle Erben (also die Erbengemeinschaft) gesamtschuldnerisch (auch) für diese Schuld.
Meine Mutter wird eine Wohnung beziehen.
In diesem Haus oder wo? Wenn in diesem Haus, stellen sich weitere Fragen, z. B. nach dem Mietvertrag und nach der Versteuerung der Mieteinnahmen, die auch von wfwbinder schon skizziert wurden.
Dann kläre das bitte genau, bevor etwas übertragen wird und Ihr Schulden aufnehmt.
Die Bank sagte ....
Kreditgeber verlangen idR erstrangige Grundbucheinträge. Daher kommen zwei verschiedene Kreditgeber (für Mutters Kredit und Euren Neubaukredit) nicht in Frage, denn sie können kaum gleichrangig sein. Und die Alt-Bank wird auf ihre Erstrangigkeit zugunsten Eurer Neubeaukreditbank nicht verzichten.
Die Schilderung ist nicht kompliziert, weil der Fall kompliziert ist, sondern weil Du die wirklich wichtigen Punkte weglässt und mache Dinge verklausolierst.
Wie wäre eine Schilderung:
Unsere Eltern haben vor X Jahren ein Haus im Wert von ..........,- Euro an meine Geschwister verschenkt. Dieses haus war unbelastet/mit .....,- belastet.
Nun steht ein 2. Haus an an mich über tragen zu werden. Das Haus ist .....,- Wert und ist mit 120.000,- belastet. Es hat Y Wohnungen, für eine will meine Mutter im Alter von JJ Jahren gern ein Wohnrecht haben. Die Ortsübliche Miete ist ....,- pro Monat netto kalt.
Ich habe schon .......,- Euro an meine Eltern früher mal gezahlt.
Beim Tod unserer Mutter wäre ggf. noch ein Barvermögen von ......,- zur Verteilung anstehend.
Mit so einer Schilderung könnte man etwas anfangen. Mit Deinem Text leider nicht.
Entschuldigung, aber solche Angaben gingen mir zu sehr ins Detail für eine open community, in der jeder mitlesen kann. Ich bin da leider sehr vorsichtig, kann aber natürlich nachvollziehen, wenn man dafür kein Verständnis hat. Es gibt kein Barvermögen, nur Schulden, die auf dem Haus eingetragen sind, das an mich gehen soll. Alles andere ist (für mich) irrelevant. Ich möchte nur wissen, was mit diesen Schulden passiert, wenn meine Mutter stirbt.
Dankeschön für die Antwort. Das heißt, man sollte im Übertragungsvertrag oder sonst irgendwie notariell festhalten, dass die Schulden der Mutter, im Falle des Todes, von beiden Erben getragen werden, damit ich nicht alleine darauf „sitzen bleibe“..?
Das ist das Problem mit halben Sachverhalten.
Natürlich kann ich in einem Testament schreiben, dass sich andere an den Schulden beteiligen sollen, aber das klappt nicht, denn die werden das negative Erbe nicht annehmen.
Was Euch gefehlt hat war eine vernünftige Beratung vor der ersten Schenkung. Aber wieder ein Typischer Fall, lieber 100.000,- Euro in den Sand setzen, als 500,- Euro für einen Steuerberater, oder guten Anwalt zu investieren.
Die Schulden die auf der Immobilie lasten, sind Schulden des Eigentümers. Also Deine Schulden für die Du aufkommen must. Unabhängig davon wie lange Deine Mutter lebt. Dir soll also eine Immobilie übertragen werden mit Schulden. Besser Du fragst jemanden der das versteht und Dir das klar machen kann. Man fragt sich ja was das soll.
"Ein (hoher) finanzieller Ausgleich an meine Mutter ist meinerseits bereits erfolgt."
Das verstehe ich nur gar nicht. Warum ist ein Ausgleich für was an Deine Mutter erfolgt?
solche Angaben gingen mir zu sehr ins Detail für eine open community
Das kann ich verstehen, wenn Deine Bekannten Dich alle Beccsi nennen oder wenn Du mit ihnen genau die oben geschilderten Details diskutiert hättest.
Ich möchte nur wissen, was mit diesen Schulden passiert, wenn meine Mutter stirbt.
Das kannst Du jetzt genau in den erhaltenen Antworten nachlesen.
Es ist sehr gut (nicht "leider") und verständlich, dass Du vorsichtig bist, es hat aber nichts mit mangelndem Verständnis zu tun, wenn Du darauf hingewiesen wirst, dass für sinnvolle Antworten auch ausreichende Informationen erforderlich sind.
Wenn Du hier einen "komplizierten" Fall vorträgst, ohne wichtige Informationen zu geben, auch wenn Du diese für "irrelevant" hältst, ist es schwierig, Deine Frage korrekt und ohne viel "Wenn und Aber" zu beantworten.
Vielleicht ist das Forum auch aus diesem Grund nicht unbedingt geeignet für solche speziellen Fragen.
yNa ja, wenn der Frager wirklich nur wissen wollte, ob die Schulden an dem hängen bleiben, der die Immobilie geschenkt bekommt, dann waren die Angaben ausreichend. Aber der Fall ist auch nciht kompliziert, sondern einfach.
Nachdem Vortrag "kompliziert" und dem verklausulierten Sachverhalt, kommt man einfach auf die Idee, das eine vernünftige Lösung für as Gesamtproblem geliefert werden soll. Aber dafür wären die ZUsatzangaben nötig.
Ich vermute nur unter der Decke dieser Angelegenheit eine Art Zeitbombe, zumindest für das Verhältnis der Geschwister unter einander.
Such Dir (vielleicht zusammen mit Deinen Geschwistern, dann könnt ihr die Kosten teilen) einen auf Erbrecht spezialisierten Notar, der kann euch beraten und falls erforderlich auch gleich die passenden Verträge entwerfen.
Dort können dann auch problemlos alle Zahlen auf den Tisch gelegt werden.
Kompliziert ist die Schilderung.
Wie können die Eltern zwei Häuser haben, wenn eines davon "übertragen" (was ist das?) wurde?
Wie sollen Häuser gepfändet werden?
Was ist "Schulden übertragen"?
Überleg nochmal und frage, was genau Du wissen willst.
Ich fürchte die Schilderung ist kompliziert, weil der Fall wirklich kompliziert ist ;) „Übertragung“ ist, denke ich, ein anderes Wort für „Schenkung“. Vor Jahren haben meine Eltern das eine Haus an mein Geschwister übertragen (es heißt ja auch Übertragunsvertrag) ergo geschenkt. Nun soll das andere Haus an mich übertragen werden. Meine Mutter möchte die Schulden, die auf dem Haus sind jedoch weiter bezahlen (abtragen). Meine Frage bezieht sich darauf, was mit diesen Schulden ist, wenn meine Mutter stirbt. Sind es dann automatisch meine, weil sie ja auf meinem Haus sind? Oder erben wir beiden Kinder die Schulden zu gleichen Teilen? Könnte ich das Erbe ausschlagen? Die Banken stehen ja als Gläubiger im Grundbuch. Daher die Frage mit der Pfändung.
Entschuldigung, wenn ich mich da wiederhole. Ich habe es offensichtlich nicht gut erklärt, vielleicht ist es aber nicht gut möglich, dass hier so kompakt wie möglich zu beschreiben. Danke aber für die Antwort.
Vielen Dank für die ausführliche Antwort. Es wird so oder so kein Weg daran vorbeiführen, dass ich mir dort rechtlichen Beistand suchen werde. Die Antworten hier helfen mir dennoch schon weiter.
Die Bonität ist an sich wohl kein Thema. Die Bank sagte in einem Vorgespräch, dass sie für die Vergabe des Kredites, den wir wiederum aufnehmen wollen, um das Haus abzureißen und neu zu bauen, dass sie einen Entwurf des Übertragungsvertrages benötigen, aus dem hervorgeht, dass meine Mutter die ausstehenden Summen weiterhin begleicht. Dort werde ich aber nochmal nachfragen.
und: nein, meine Mutter wird keine Wohnung in diesem Haus beziehen.