Haus zur Hälfte mit Nießbrauch belegt, weitere Finanzierung schwierig?

Hallo,

Ich habe vor ca. 7 Jahren die Haushälfte von meinem Vater gekauft.
Das Haus besitzt 4 Parteien sprich 4 Wohnungen mit 2 Garagen Garten, Hof und großen Abstellraum über der Garage. Bis vor kurzem gehörte uns das Haus 50/50 also 2 Wohnungen mir (meine Wohnung und eine Mietwohnung) und Ihm 2 Wohnungen (seine Wohnung und eine Mietwohnung). Sein Teil ist fast abbezahlt, auf meinen Teil laufen ca. noch 90T€ jetzt hat er vor kurzem eine Schenkung des gesamten Hauses samt Gehöf gemacht, und hat sich auf seine Wohnung und seine Mietwohnung einen Nießbrauch einschreiben lassen. Da mein Vertrag mit der Bank mich 2020 rauslässt, habe ich einen neuen abschließen wollen, um dem alten Finanzgeber zu entkommen. Der Neue stellte sich jetzt aber quer, und meint, dass aufgrund des Nießbrauchrechts eine Finanzierung nicht möglich wäre, mein Vater müsste an 2. Stelle treten, dies tut er jedoch nachvollziehbar nicht, da er bei einer Insolvenz/Scheidung etc. alles verlieren würde, was er sich Jahre lang erarbeitet hat. Aber wäre alles geblieben wie gehabt (50/50 Besitz) hätte ich eine Finanzierung doch auch erhalten! Kann man eine Schenkung rückgängig machen? 90.000 € ist doch nicht viel Geld für eine riesen Haushälfte. Liegt das an der finanzierenden Bank, soll ich noch eine andere anfragen? Wer hat mit dieser speziellen Konstellation Erfahrung?

Ich danke euch vorab für eure Meinung

Finanzierung, Hauskauf, Nießbrauch, schenkung
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Wie wird der Kapitalwert des Nießrechtes final bestimmt?

Hallo,

folgendes Szenario: Eine Frau erbt von ihrem Vater den Nießbrauch an einer Wohnung. Sie wird einige Zeit später Pflegefall, wobei die Kosten vorerst von Sozialamt übernommen werden, ihre Rente aber nicht ausreicht und das Sozialamt daher höchstwahrscheinlich versuchen wird, den Nießbrauch einzusetzen. Zusätzlich befindet sie sich in einem Insolvenzverfahren.

Mir ist soweit klar, dass sie die monatlichen Einnahmen (oder einen Teil davon) der Wohnung dann ans Sozialamt (falls nicht anders bezahlbar) und den Treuhändler abführen muss. Ich habe auch gelesen, dass bei einem lebenslangen Nießbrauch üblicherweise ein Kapitalwert berechnet wird.

  • In wie weit sind die Wohnungsbesitzer nun der Nießbraucherin verpflichtet? 
  • Müssen sie "nur" die monatlichen Einnahmen an die Nießbraucherin (bzw. das Sozialamt / ihren Treuhändler) zahlen, solange sie lebt?
  • Oder (eher der schlechtere Fall), müssen die Wohnungsbesitzer auch nach dem Tod der Frau noch für Forderungen der Nießbraucherin aufkommen, bis der regulär errechnete Kapitalwert (Jahreswert * Faktor aus Tabelle) des Nießbrauchs "abbezahlt" wurde?
  • Kann Sozialamt oder Treuhändler von Wohnungsbesitzer verlangen, die Wohnung zu verkaufen, damit der Kapitalwert bzw. die offenen Schuld / Forderung auf einen Schlag zurückgezahlt wird?

Die Frau ist schwer krank und wird daher höchst wahrscheinlich nicht so alt, wie üblicherweise bei der Kapitalwertberechnung angenommen wird. Eigentlich müsste der Kapitalwert doch dann anhand der tatsächlichen Lebensdauer erneut berechnet / korrigiert werden?

Vielen Dank für die Auskünfte!

Erbe, erbrecht, Immobilien, Nießbrauch, wohnung, Sozialamt, Kapitalwert
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Einige Fragen zum Nießbrauchs- und Vorkaufsrecht?

Ich erwäge eine Grundstücksteilung. Die eine Hälfte soll verkauft werden, die andere werde ich weiterhin selbst nutzen.

1) Nießbrauchsrecht

Für den verkauften Grundstücksteil würde ich gerne ein Nießbrauchsrecht zu meinen Gunsten im Grundbuch eingetragen haben (sofern ich einen Käufer finde, der sich darauf einläßt).

Das Nießbrauchsrecht ist meines Wissens personenbezogen. Folglich würde es mit dem Tode des Nießbrauchsbegünstigten automatisch beendet sein. Oder geht es auf die Erben über?

Gibt es ein nicht personenbezogenes, sondern ein zeitbezogenes Nießbrauchsrecht? Damit ist gemeint, dass es beispielsweise nicht für eine Person, sondern für einen vertraglich festgelegten und im Grundbuch eingetragenen Zeitraum gilt.

2) Vorkaufsrecht

Der Käufer könnte ein Vorkaufsrecht für die in meinem Eigentum verbliebene Hälfte wünschen.

Meine hypothetische Frage ist, was geschieht eigentlich, wenn der Vorkaufsrechtsbegünstigte unbekannt verzieht, nicht auffindbar ist, verstirbt, seine Erben unbekannt bzw. auch nicht auffindbar sind? Dann ist das Grundstück praktisch unverkäuflich, da das Vorkaufsrecht nicht ohne seine Zustimmung verkauft bzw. im Grundbuch gelöscht werden kann.

Kann man das Vorkaufsrecht dann per Veröffentlichung im Bundesanzeiger und an anderen Stellen für ungültig erklären lassen oder wie könnte Abhilfe geschaffen werden? Wer wäre dafür zuständig? Das Grundbuchamt oder wo müßte ein Antrag auf Ungültigkeitserklärung gestellt werden?

Vielen Dank für eure Antworten im Voraus.

Grundbuch, Jura, Nießbrauch, Recht, Vorkaufsrecht
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Kann ich als Eigentümerin den Nießbrauch für eine unbewohnte Wohnung abkaufen?

Hallo, ich bin seit nunmehr 19 Jahren Eigentümerin einer Wohnung die mir meine Mutter damals mit einem Nießbrauchrecht für sie überschrieben hat. Sie hat aber nie in der Wohnung gewohnt. Lediglich ihr Möbel aus einer geschiedenen Ehe darin aufbewahrt. Sie lebt nun schon seit Jahren mit einer guten Witwenrente aus ihrer zweiten Ehe in einer Seniorenresidenz. Um als Eigentümerin die Wohnung selbst nutzen zu können, würde ich ihr gerne das Nießbrauchrecht abkaufen. Meine Mutter hat nach ihrer Scheidung meinen Vater ausbezahlen müssen. Damit sie das Zweifamilienhaus nicht verkaufen mußte, haben wir es in zwei Eigentumswohnung en umgewandelt und ich ihr zusammen mit meinem Mann eine davon abgekauft. Ihre verbleibende Wohnung wurde mir damals dann mit dem Nießbrauchrecht überschrieben. Nebenkosten hatte sie dafür bezahlt. Wir haben dann sehr viel an dem Haus modernisiert und es dadurch erheblich aufgewertet. Da wir jetzt erst davon erfuhren, dass sich das Erbtecht geändert hat und uns die Immobilie nach 10 abgelaufenen Jahren doch noch nicht ganz gehört,hätte ich gerne gewusst; 1. Geht das überhaupt den Nießbrauch abzukaufen und im Grundbuch wieder zu löschen? 2. Wie kann man den Wert eines Nießbrauchrechts dafür ermitteln? 3.Kann meine Mutter, weil sie auf das Geld nicht angewiesen ist, auch einen viel geringeren Betrag als den Wert der Wohnung verlangen? 4. Wenn es gehen würde und ich sodann Eigentümerin ohne Nießbrauchrecht wäre, inwieweit könnte mein Bruder -der nicht als Eigentümer eingetragen ist und auch keinen Kontakt zu uns hat- dafür im Erbfall - Pflichtteilsergänzungsanspruch geltend machen? Bzw. welcher Immobilienwert würde hier zugrunde gelegt?

ich hoffe, dass meine Fragestellung verständlich und nicht zu umfangreich sind? Würde mich sehr freuen wenn mir jemand antworten könnte.

erbrecht, Nießbrauch
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Wird der Nießbrauch bei einer voraussichtlichen böswilligen Schenkung trotzdem angerechnet?

Eltern hatten ein Berliner Testament mit Auflistung welche Immobilie für die Töchter A+B gedacht sind.Vater verstarb zuerst,und bevor die Mutter verstarb hat sIe Kind A 3 Immobilien geschenkt und sich ein Nießbrauch eintragen lassen. 2 weitere Immobilie hat sie ihrem Enkelkind (der Tochter von Kind A) geschenkt, sich ebenfalls Nießbrauch eintragenlassen und zusätzlich im Notarvertrag festhalten lassen, das diese 2 Immobilie eigentlich für ihr Kind A gedacht sind, aber aus steuerlichen Gründen und damit Kind A nicht ihr Freigrenze von 400.000€ überschreitet., auf das Enkelkind übertragen wurde. Es wird eine böswillige Schenkung hier vermutet, denn diese geschahen nur wenige Monate vor dem Tod der Mutter. Kind A und Kind B bilden nun eine Erbengemeinschaft. Nun verlangt Kind B die Erbauseinandersetzung und natürlich seinen berechtigten Erbanteil von 50%, auch von den vorab verschenkten Immobilien. Anzumerken ist, es sind auch noch andere Immobilien da, aber die sind alle gesamt, laut Gutachten, weniger wert als die verschenkten Immobilien. .Kind A will nun die geschenkten Immobilien gegenrechnen und verrechnen und meint, Kind B erhalte dann viel mehr, da die Geschenkten mit dem Nießbrauch belegt waren, welcher aber lt. Notarvertrag und Grundbucheintragungen mit dem Tod der Mutter endete. Und so glaubt Kind A sich die Immobilien minderwertig rechnen zu können. Nun meine Frage: Da Kind B ja die Hälfte erbt, die Schenkung der Mutter an Kind A in die 10 Jahresfrist fällt, und somit ausgleichpflichtig sind, kommt da der Nießbrauch überhaupt in Betracht? Denn Kind A will ein Haus, was lt. Gutachten 350.000€ Wert ist, durch den Nießbrauch, auf einen Schenkungsanteil von 128.305€ mindern. Über ein/jede Antwort freue und bedanke ich mich.

Erbengemeinschaft, erbrecht, Erbschaft, Nießbrauch, schenkung, Schenkungssteuer
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Schenkung Immobilie mit Nießbrauch Mutter und anschließendem Wohnrecht Schwester

Die Mutter hat eine Immobilie mit einer selbst bewohnten Wohnung und 2 kleine Ferienwohnungen an der Nordsee. Ihr Sohn hat 2 Kinder, die Tochter ist kinderlos und mit einem Man, der 2 Kinder aus erster Ehe hat verheiratet.

Nun will die Mutter verhindern, dass einen Teil des Hauses womöglich die Stiefkinder ihrer Tochter erben, falls diese nach der Erbschaft des halben Hauses aber vor ihrem Mann stirbt. Sondern am Ende sollen es die beiden leiblichen Enkelkinder bekommen.

Dazu gibt es nun folgende Idee. Die Mutter überschreibt zu Lebzeiten das Haus dem Sohn und bekommt einen lebenslangen Niessbrauch für das gesamte Haus eingetragen. Die Tochter soll nach ihrem Tod ein lebenslanges Wohnrecht für die untere Wohnung erhalten. Wer welche Kosten trägt soll zusätzlich vertraglich geregelt sein.

Worauf muss man da achten? Kann man das so machen? Kann man Niessbrauch und Wohnrecht so mit Reihenfolge schon jetzt ins Grundbuch eintragen? Was für Kosten fallen bei Schenkung und Eintragung an? Was kann es für Probleme geben einem Haus das einem gehört aber andere Nutzen dürfen?

Meine Sorge ist, dass am Ende alle (Mutter und Schwester) Spaß mit dieser Regelung haben aber der Besitzer der Dumme und Zahlemann für alles ist. Wenn z.B. Mutter/Schwester im Haus wohnt und die Heizung oder Dach gemacht werden muss erscheint es mir nicht gerecht, dass der Besitzer solche Kosten alleine trägt, da er ja auch auf Jahrzehnte hinaus (Mutter ist erst 70 und Schwester ist gleich alt) wahrscheinlich nichts von der Immobilie haben wird.

Grundbuch, Nießbrauch, schenkung, WOHNRECHT
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Nießbrauch beim Kauf einer ETW

Hallo zusammen, meine Schwester und ich (43 Jahre) haben zusammen eine Eigentumswohnung (250T €) gekauft, in der ich wohne. Ich (2/5 Eigentumsanteil an der Wohnung) zahle meiner Schwester (3/5 Eigentumsanteil an der Wohnung) für ihren Teil eine monatliche Miete. Nun möchte ich meiner Schwester ihren Teil der Wohnung noch abkaufen, weil die Kreditzinsen zurzeit so günstig sind. Meine Schwester ist grundsätzlich einverstanden. Variante A: Ich kaufe die 3/5 der Wohnung zu einem Kaufpreis in Höhe von 150T €. Nun hat meine Schwester vorgeschlagen für eine Kaufpreisreduktion in Höhe von 20T€ (steuerfreie Schenkung) mir einen Erbvertrag zugunsten ihrer Kinder "abzukaufen". Da ich keine eigenen Kinder habe, hatte ich sowieso geplant die Wohnung an meine Neffen zu vererben. Variante B: 150T-20T=130T. Sie hat auch noch eine weitere Idee, wodurch ich die Grunderwerbsteuer sparen würde. Sie schlägt vor, dass sie ihren Anteil an ihre Söhne überträgt und ich ein lebenslanges Nießbrauchrecht erhalte. Dadurch könnte ich mietfrei wohnen oder, sollte ich mal ausziehen, die Wohnung sogar vermieten und Miete einnehmen. Ich könnte die Wohnung dann nur nicht verkaufen. Da ich solch einen Fall im Internet nicht finden konnte und unser Notartermin erst in zwei Wochen ist, zerbreche ich mir seit Stunden den Kopf, wie diese Variante C: 150T-xx=X finanziell aussehen könnte, ob das legal wäre und gerecht und ob ich überhaupt einen Bankkredit bekommen würde, wenn die Sicherheit eine mit Nießbrauch belastete Wohnung ist? Vielleicht hat jemand Antworten... Vielen Dank!

erbrecht, Nießbrauch, schenkung
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ZWS mit Vermietung an Verwandte

Hallo miteinander! Ich komme gleich zur Sache: Ich bin Studentin in München und wohne momentan in einer schönen Wohnung, die das Eigentum meiner Oma ist, die selbst aber in einem anderen Teil von Bayern wohnt

  1. Ich nehme an mit einer Vermietung kann man der ZWS entfliehen, aber woher weiß ich wie hoch die Miete sein muss> Habe mal was von 75% der ortsüblichen Kaltmiete bei Verwandten gelesen, welche ich mir natürlich nicht leisten könnte bzw. dass die Wohnung eine zweitwohnung bleibt, auch wenn sie ein Verwandter nutzt: ich gehe also davon aus, dass ich mich mindestens mit dem hauptsitz ummelden muss und ein offizieller Mietvertrag (zum Nulltarif?) her muss, den wir dann dem steuer- und kassenamt der Stadt München schicken müssen?

  2. Was ist mit einer Teilvermietung? Zwei Zimmer an mich, zwei Zimmer an sie als Mieter und Eigentümer? Aber vermute, dass fällt unter "Scheinwohnen"?

  3. Habe mal vom Zauberwort des Nießbrauchs gelesen, ein Gestaltungsmittel dass dazu genutzt wird, das Eigentum z.B. auf Enkel abzuwälzen, während notariell bestätigt werden kann, dass sie lebenslang Wohnrecht behält. Ich nehme an, das bedeutet nicht nur, dass ich dann absofort über Eigentum verfüge, sondern dass ich auch davon abhängig bin, dass mir meine Oma Geld für Wohngeld, Grundsteuer etc. überweist, da diese Kosten nun auf mich zukommen? Der Vorteil besteht folglich eher darin, dass wir die Zweitwohnungssteuer (legal?) umgehen und außerdem bei Todesfall keine Erbschaftssteuer entsteht?

  4. Oder spezifisch Bayern: es gibt doch eine Befreiung bei EInkünften unter 25000, kann mir jemand was Näheres dazu erklären, ich trau der heimeligen Verwaltung nicht so recht übder den Weg ;)

Danke im Vorraus!

erbrecht, Mietrecht, Nießbrauch, Zweitwohnsitz, Teilvermietung
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Nießbrauch - Neue und gute Antworten