Soll man ein vermietetes Haus renovieren oder verkaufen?

5 Antworten

Es gibt vermutlich nur 2 sinnvolle Lösungen:

1. DEine Mutter und Deine Schwester übertragen Dir ihre Anteile (zumindest Deine Schwester wohl gegen einen Ausgleich, denn bei Deinem Beispiel gehören ihr ja Werte von 25.000,- und wenn Eure Mutter mal verstirbt auch von deren Teil 1/2 (ausser sie verlebt es). Dann kannst Du renovieren/sanieren und vermieten, die Kosten mindern ggf. Deine Steuerlast (würde renoviert, wenn es zu 3/4 Schwester und Mutter gehören, gehen diese Verluste zu diesem Anteil an die beiden). 

2. Ihr verkauft es so wie es ist und teilt den ERlös. Ich denke nicht, dass man bei einem Verkauf die kompletten Sanierungs-/Renovierungskosten zurück erhält. Ausserdem kann sich der Käufer dann die Materialien selbst aussuchen. Dann könnt Ihr das Geld danach teilen.

Du musst Dich aber davon trennen, das wenn Du 20.000,- Euro in die Renovierung investierst, 20.000,- Euro Steuern sparst. Lediglich das zu versteuernde Einkommen vermindert sich um 20.000,- und Du sparst irgendetwas bei 35 % Steuern, also 7.000,- (mal grob geschätzt).

Ich bin gerade angesprochen worden, ob die Sanierungs-/Renovierungskosten aus anschaffungsnahe Herstellungskosten sein könnten.

An die Möglichkeit hatte ich schon gedacht (siehe die Fomulierung:  Dann kannst Du renovieren/sanieren und vermieten, die Kosten mindern ggf. Deine Steuerlast), aber ich bin generell der Ansicht, dass dies nicht passt, denn es ist ja keine Anschaffung, sondern Erbschaft. Der Erbe(hier der Frager/die Erbengemeinschaft) treten an die Stelle des Erblassers. Es wäre also nur zu prüfen, ob die anfallenden Kosten als größere Reparatur auf mehrere Jahre verteilt werden kann, oder eben sofort voll abgezogen werden kann.

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Ich verstehe nicht, wieso hier Renovierungskosten zu einer Steuerersparnis führen, da es mangels Vermietungsabsicht keine Werbungskosten und mangels Haushalt keine hnDL sein können!

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@LittleArrow

@LA: Du wurdest auch angesprochen und folgende Worte sind dabei gefallen:

LittleArrow hat völlig recht, wenn verkauft werden soll. Laut Sachverhalt waren aber noch beide Optionen offen. Eine Renovierung für einen Verkauf wirkt sich steuerlich nicht aus.

gez. E.B.

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@LittleArrow

@LittleArrow

Wenn Du meine Antwort gelesen hast habe ich nur zur Renovierung geraten, wenn auch vermietet wird.

Dann kannst Du renovieren/sanieren und vermieten, die Kosten mindern ggf. Deine Steuerlast

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@wfwbinder

Bei Vermietung hast Du natürlich recht. Ich bin allerdings dann durch den letzten Absatz der Antwort verwirrt worden: "Du musst Dich aber davon trennen, .... also 7.000,- (mal grob geschätzt).", was allenfalls bei Vermietung passt.

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@LittleArrow

DEshalb hatte ich ja nur von 2 sinnvollen Alternativen gesprochen:

Verkauf, dann ohne Renovierung

Vermietung, dann mit Renovierung

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ein vermietetes Haus renovieren

Wieso vermietet? Es gibt doch keinen neuen Mietvertrag mehr.

Einkommensteuerlich bist Du mit Deinen Varianten 2 - 5 auf dem Holzweg, aber Verkaufen geht, ohne das ein Verkaufsgewinn zu steuerpflichtigem Einkommen führt (kein sog. "Spekulationsgewinn"). 

Wenn Du das Haus modernisierst/reparierst, ohne dass Du eine nachweisbare Vermietungsabsicht hast, kannst Du Deine Ausgaben dafür nicht einkommensteuerlich absetzen (also keine Werbungskosten gem. § 9 EStG!). Auch der Ansatz von haushaltsnahen Dienstleistungen gem. § 35a EStG (s. Antwort von hildefeuer) funktioniert nicht mangels Haushalt in dem Haus. Steuerlich kannst Du also gar nichts ab- oder ansetzen.

Andererseits ist die Situation zum Verkauf äußerst günstig, da derzeit zinsbedingt eine hohe Nachfrage besteht, die Wohnung nicht mehr freigezogen werden muß und der Erwerber seine Modernisierungsvorstellungen nach eigenem Geschmack und Vermögen voll verwirklichen kann. Der letzte Punkt ist sehr wichtig und überhaupt das Verkaufsargument!

Für einen Verkauf sollten allerdings Haus und Garten ordentlich hergerichtet werden, mindestens also alles Gerümpel weg, besenrein, Fenster & Bäder geputzt, Rasen gemäht und Wege freigeschnitten.  


Ich würde die Entscheidung etwas anders angehen. Ich würde zuerst versuchen herauszufinden, zu welchem fairen Preis wäre das Haus vermietbar, denn nur so läßt sich abschätzen, nach wievielen Jahren sich Renovierungskosten wieder amortisiert haben. Wenn Du zudem das Haus auf Dich übertragen läßt, dann hast Du über einige Jahre auch noch negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die bei Dir zu einem niedrigeren persönlichen Steuersatz auf Deine Einkünfte führen. Allerdings sollte man bei den Renovierungsarbeiten beachten, dass aufgrund der Gesetzeslage energiesparende Zusatzmaßnahmen gefordert werden können, die die Renovierungskosten in die Höhe treiben.

Renovieren und dann verkaufen - das bringt wenig, denn dann muß man den Käufer finden, der genau die Vorstellungen hat, die Deiner Renovierung entsprechen. 

Ein Haus nach 40 Jahren als alt zu bezeichen halte ich für fragwürdig, entscheidend ist, welche Materialien und welche Ausführung damals gewählt wurden. Auch damals gab es schon energiesparende Bauweisen und hochwertige Baustoffe und mit Sicherheit wurde nicht soviel Kunststoff verbaut.

Schenkung Immobilie mit Nießbrauch Mutter und anschließendem Wohnrecht Schwester

Die Mutter hat eine Immobilie mit einer selbst bewohnten Wohnung und 2 kleine Ferienwohnungen an der Nordsee. Ihr Sohn hat 2 Kinder, die Tochter ist kinderlos und mit einem Man, der 2 Kinder aus erster Ehe hat verheiratet.

Nun will die Mutter verhindern, dass einen Teil des Hauses womöglich die Stiefkinder ihrer Tochter erben, falls diese nach der Erbschaft des halben Hauses aber vor ihrem Mann stirbt. Sondern am Ende sollen es die beiden leiblichen Enkelkinder bekommen.

Dazu gibt es nun folgende Idee. Die Mutter überschreibt zu Lebzeiten das Haus dem Sohn und bekommt einen lebenslangen Niessbrauch für das gesamte Haus eingetragen. Die Tochter soll nach ihrem Tod ein lebenslanges Wohnrecht für die untere Wohnung erhalten. Wer welche Kosten trägt soll zusätzlich vertraglich geregelt sein.

Worauf muss man da achten? Kann man das so machen? Kann man Niessbrauch und Wohnrecht so mit Reihenfolge schon jetzt ins Grundbuch eintragen? Was für Kosten fallen bei Schenkung und Eintragung an? Was kann es für Probleme geben einem Haus das einem gehört aber andere Nutzen dürfen?

Meine Sorge ist, dass am Ende alle (Mutter und Schwester) Spaß mit dieser Regelung haben aber der Besitzer der Dumme und Zahlemann für alles ist. Wenn z.B. Mutter/Schwester im Haus wohnt und die Heizung oder Dach gemacht werden muss erscheint es mir nicht gerecht, dass der Besitzer solche Kosten alleine trägt, da er ja auch auf Jahrzehnte hinaus (Mutter ist erst 70 und Schwester ist gleich alt) wahrscheinlich nichts von der Immobilie haben wird.

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