Schnelle Darlehenstilgung für vermietete Immobile aus steuerlichen Aspekten?
Hallo zusammen, ich habe 2 Darlehen für ein 2 Familien-Haus. Die Darlehen wurden für den selbstbewohnten Teil und dem vermieteten Teil getrennt. Meine Frage ist nun, wie schlau ist es aus steuerlichen Aspekten, das Darlehen für den vermieteten Teil möglichst schnell durch Sondertilgungen abzuzahlen. Schnelle Tilgung vs. Langsame Tilgung. Vielen Dank für eure Einschätzung.
5 Antworten
Stelle dir deine Steuer ohne den Zinsaufwand vor und schon musst du regelmäßig Steuer vorauszahlen, statt dass du welche zurück erstattet bekommst.
Wenn du das, was du sonst in die Sondertilgung stecken würdest, vernünftig anlegst, kommst du zu (mehr) Eigenkapital, das du für alles Mögliche, im Zweifel zur Steigerung des Lebensstandards verwenden kannst.
Schulden auf ein vermietes Objekt sind gut und wenn sie erst mal weg sind nicht zurück zu holen.
Gegenfrage: Gibt es eine Alternative dazu, jemanden zu fragen, der sich mit so was auskennt?
Oder einfach: Fonds natürlich! Da ist für jeden was dabei.
Mit Fonds habe ich eher schlechte erfahrungen gemacht:-/ Trotzdem danke für deine Einschätzung:-)
Mit Schiffsbeteiligungen? Als Selbstentscheider?
Es ist gar nicht so einfach, mit Fonds schlechte Erfahrungen gemacht zu haben. In Wirklichkeit ist es auch gar nicht so einfach, in der Vergangenheit wengier als 3 - 4 % Rendite im Jahr gemacht zu haben.
Wenn du die als Kategorie weglässt, wird es jedenfalls schnell eng mit den Möglichkeiten, Geld anzulegen.
"Frage ist nun, wie schlau ist es aus steuerlichen Aspekten, das Darlehen für den vermieteten Teil möglichst schnell durch Sondertilgungen abzuzahlen."
Nicht "schlau", sondern "noch nicht nachgerechnet", wie der Effekt "nach Steuern" ist!
Dazu nimmst Du Deine persönlichen steuerlichen Parameter, wie z. B. Grenzsteuersatz, jeweiliger Zinssatz des Darlehns und vergleichst den Tilgungseffekt mittels Simulation beim letzten verfügbaren Steuerbescheid.
Wenn keine Rückmeldung (z. B. zum Darlehnszinssatz, zur Grenzsteuersatz etc.) vom Fragesteller kommt, dann kann ich auch nicht genauer antworten.
Statt Schulden zu tilgen, kann man natürlich auch Geld mittel- bis langfristig anlegen, in der Hoffnung eines höheren Ertrages. Aber dort kann es auch heißen "Was weg ist, ist weg:-(". Bei der Schuldentilgung hier oder da weiß man wenigstens, was man hat:-)
Tendenziell stimmt die Antwort von EnnoWarMal. aber auch im Einzelfall?
>Bei der Schuldentilgung hier oder da weiß man wenigstens, was man hat:-)
Bist du dir sicher? Ich meine, hier schlagen doch genügend Leute auf, die sich wundern, dass sie nach der Tilgung des ursprünglichen Darlehens nur noch nicht steuerlich geltend zu machende und ein vielfaches an Zinsen zahlen, wenn sie überhaupt ein Darlehen bekommen. Gefühlt erst gestern fragt einer, wie man trotz Immobilie Eigenkapital aufbauen kann.
Ich denke, dass du was die Grundzüge der Kapitalanlage anbelangt nicht zu viel von den Fragern erwarten solltest.
Wenn man Kinder und eine Immobilie hat, kommt man nicht daran vorbei, Geld vernünftig anzulegen. Man wird es brauchen! Ich denke, man sollte besser früher als später anfangen und eine anstehende Darlehensverlängerung oder Sondertilgung ist ein guter Anlass.
Es gibt zwei Aspekte:
1. wenn ich 100 Euro an Zinsen zahlen, die ich steuerlich abziehen kann, habe ich auch bei Höchststeuersatz 55 Euro weniger. Wenn ich die 100 Euro spare, habe ich 100 Euro mehr.
2. Wenn ich mit dem Geld, was ich für die Tilgung verwenden würde, mehr Ertrag erziele, als ich an Zinsen zu zahlen habe, dann lohnt es sich. Nicht zuletzt, weil Kapitalerträge nur mit 25 % + Nebenabgaben belastet werden.
Danke für eure Antworeten! Mein Hintergedanke war es möglichst schnell schuldenfrei zu sein, damit nicht die Kinder noch Papas Darlehen tilgen müssen. Was wäre denn auf Dauer eine Alternative Anlage zur Sondertilgung (wie es in der ersten Antowrt beschrieben wurde)?
@Steuerzahler75: Bei der fehlenden Präzision Deiner Angaben darf man ruhig weiter im Trüben fischen;-)
"Mein Hintergedanke war es, möglichst schnell schuldenfrei zu sein .."
Das ist ja nur ein Aspekt.
Was ist einer vorzeitigen Kreditrückzahlung mit Umfinanzierung gemäß § 489 BGB oder mit dem Ansparen von Notgroschen, Reparaturbedarf, Instandhaltungsrücklage, Autokauf, Urlaubsreise? Es gibt soviele Möglichkeiten der Einschätzung!!!
Tut mir wirklich leid aber wenn du von Kapitalanlage so wenig Ahnung hat wie von Steuern, bleibt dir halt nur, dich an jemanden zu wenden, der sich mit so was auskennt.
Die vorzeitige Tilgung eines Darlehens auf ein vermietes Objekt bringt dir nicht nur derzeit gerade mal 1 %, nach Steuer 0,6 %. Kein Bringer, bei einer Inflation von ca. 2 %.
Dazu kommt, dass du zum einen Geld für die sich nach der Tilgung wahrscheinlich ergebende Steuernachzahlung aber natürlich auch für die nachstehenden Beispiele ansparen darfst. Das Geld, das du tilgst, ist weg, steht also nicht z. B. für Umbauten, Reparaturen, Ausbildung der Kinder, früher mit Arbeiten aufhören, Urlaub, Zuschuss zur Wohnung der Kinder, Urlaub mit Enkeln, bessere Rente oder auch nur zum Vererben oder die Erbschaftsteuer deiner Nachkommen zur Verfügung.
Es ist für 0,6 % und vermutlich zumindest so lange wir den Euro haben für eine unter der Inflation liegende Rendite weg und du bekommst es auch erst zurück, wenn du das Haus verkaufst, was bei einem auch von euch bewohnten Zweifamilienhaus nicht so einfach ist.
Mit etwas Beratung tilgt man jetzt auch keine selbst bewohnte Immobilie. 1 % Zins ist einfach zu wenig und die über den Zinsen liegende Inflation sorgt nur wenn man Schulden hat dafür, dass einen die absehbar steigende Inflation reicher macht. Gleichzeitig war es nie einfacher, Geld mittel- oder langristig mit einer ordenlichen Rendite anzulegen oder wenn man wie du keine Ahnung hat oder klug ist, anlegen zu lassen.
Wenn du also was von schuldenfrei und deinen Kindern schreibst, ist das deine Schutzbehauptung, um eine falsche Überlegung zu begründen. Deinen Kindern ist ein reicher Papa, der ihnen helfen kann, wesentlich lieber als einer ohne Schulden, dem sie aber das Pflegeheim zahlen müssen.
@Rat2010: Ich folge Deinem Kommentar, der wohl noch in Arbeit war, als ich meinen fertig hatte:-)
Ich habe aber niicht verstanden, warum ein Sollzins von nur 1 % (p.a.?) angenommen wird:
"Die vorzeitige Tilgung eines Darlehens auf ein vermietes Objekt bringt dir nicht nur derzeit gerade mal 1 %, nach Steuer 0,6 % ..."
Bei einem vor ein paar Jahren aufgenommenen Baukredit dürfte der Sollzins doch erheblich höher sein. Hypothekenzinsen unter 2 % p.a. gibt es erst seit Mitte 2014. Im übrigen würde die "Einsparung" auch in den Folgejahren erfolgen, allerdings abnehmend.
Meine Überlegung: durch die Rückzahlung nehme ich mir dauerhaft die Chance, aufgenommenes Geld zu verlängern. Wie die Konditionen oder genauer gesagt die Relation zwischen Fremdkaptialzins (nach Steuer) und Inflation in Zukunft wird, weiss keiner. Ob 1, 3 oder 5 % ist am langen Ende egal, auch wenn das Spiel so lange wird en Euro haben sicherlich besonders interessant ist.
Auch wenn er aktuell 6 % zahlt, ist bei Rückzahlung die Chance weg, sich dauerhaft durch das, was sich in der jüngsten Zeit entwickelt hat (amerikanische Verhältnisse) entschulden zu lassen.
Wie das funktioniert, sehe ich in der Praxis, in der ich und Kunden Geld, das sie für (nach Steuer) 1 - 2 % von der Bank bekommen, weil sie kein oder kaum Eigenkapital einsetzen und Darlehen nicht tilgen für 5 - 6 % anlegen. Die Situation nach einigen Jahren ist, dass das Darlehen im Vergleich zum Vermögen zwar lächerlich wird, man es aber (weil dadurch auch das Immoinvest besser funktioniert) trotzdem nie zurückzahlen will.
Ich möchte dazu anmerken, dass die letzten 19 Jahre am Kaptialmarkt nicht einfach waren, das Spiel aber in der Zeit schon mal immer sehr gut funktioniert hat.
Für Leute, deren Lebenziel eine abbezahlte Wohnung ist uns Leute, deren Anlagespektrum sich auf das Sparbuch beschränkt möchte ich das so wenig wie für unberatene Laien raten.
Rest als PN, wäre hier Werbung.
Anstatt das Darlehen für den vermieteten Teil zu tilgen, bei welchen die Zinsen steuerlich abzugsfähig sind, ist es sinnvoller, zunächst das Darlehen für den eigengenutzten Teil zu tilgen, bei dem die Zinsen steuerlich nicht abzugsfähig sind.
Danke erstmal für deine Antwort! Was wäre denn eine alternative Anlage?