Muss eine Einliegerwohnung abgeschlossen sein, um sie zu vermieten und Steuervorteile zu nutzen? Kann ich dafür auch getrennte Kreditverträge abschließen?

5 Antworten

Vom Fragesteller als hilfreich ausgezeichnet

Nein, nicht für ein Haus mit Einliegerwohnung. Die Abgeschlossenheits- bescheinigung spielt für Eigentumswohnungen und WEG-relevante Objekte eine Rolle, aber nicht für die Einliegerwohnung im Zweifamilienhaus!

Siehe https://de.wikipedia.org/wiki/Abgeschlossenheitsbescheinigung

Ich möchte ferner auf Deine Kreditfrage eingehen und auf diese frühere Frage und meine Antworten verweisen:

https://www.finanzfrage.net/frage/einliegerwohnung-im-zweifamilienhaus---dafuer-darlehen-aufnehmen-und-darlehenszinsen-von-den-mieteinnahmen-abziehen

(Der enthaltene Link zur www.ftd.de funktioniert nicht mehr, da die Financial Times Deutschland eingestellt wurde.)

Die steuerliche Zielsetzung "Zweifamilienhaus" muss also schon frühzeitig vor Kaufvertragsformulierung und Finanzierungskonzeptionierung beachtet werden. Die Einliegerwohnung muss eine eigene Küche, WC und Bad haben. Spare vor der Kaufentscheidung nicht am Honorar für einen kompetenten Steuerberater! Aber im Notfall bleibt es bei einer flächenbezogenen Aufteilung der Vermietungskosten (einschl. Zinsen;-)).

Zu den Einkünften aus V+V (und die Voraussetzungen für die Anerkennung von Mietverträgen mit Angehörigen, s. insb. § 21 Abs. 2 EStG) auch mehr unter:

https://www.smartsteuer.de/online/lexikon/e/einkuenfte-aus-vermietung-und-verpachtung-lexikon-des-steuerrechts/#D063026600014

Du kannst bei richtiger Gestaltung nicht nur die vollen Zinsen der Einliegerwohnung ansetzen, sondern auch die Kreditanschaffungskosten (Notar und Grundbuch für die Finanzierung). Und die Vermietungsausgaben werden ergänzt um die AfA!


Hallo LitteleArrow,

danke für die klasse Antwort!

Eine Verständnisfrage: Du schreibst des öfteren "Zweifamilienhaus".

Ist es aber nicht ein großer Unterschied, ob es ein Zweifamilienhaus ist (2 gleichwertige und wirklich abgeschlossene Wohneinheiten) oder ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung ? 

Diese Einliegerwohnung darf ja auch nur der Hauptwohnung untergeordnet sein, oder? Was heißt das aber genau? Wieviel kleiner muss sie denn sein? Muss es einen getrennten Stromzähler, Wasserzähler usw. geben?

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@Petersilienbrot

Zum letzten Mal - wie unter Fremden üblich !!!

Schon mal einen Mieter gesehen, der diese Zähler nicht hat?

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@Petersilienbrot

Nein, dass ist steuerlich kein Unterschied. Die Wohnungen müssen beim Zweifamilienhaus nicht gleich groß sein. Die Wohnungen müssen auch nicht übereinander liegen, sondern können auch beide im Erdgeschoss eines Bungalows sein. Aber es müssen eben selbständig nutzbare Wohnungen sein, also mit je eigenem Badezimmer und Küche und eigener Wohnungstür (nicht also zwingend je ein eigener Hauseingang). Im Prinzip könnte man später ein solches Zweifamilienhaus oder Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung auch in zwei Eigentumswohnungen mit Abgeschlossenheitsbescheinigungen umwandeln. Aber das ist ein ganz anderer Akt, weil es dann um WEG-Aspekt geht. 

Wenn möglich, sollte es für eine bessere, verursachungsgerechtere Betriebskostenabrechnung separate Strom-, Wasser- und Wärmezähler geben, aber auch das spielt steuerlich keine Rolle. Sofern eine (egal ob die größere oder kleinere) Wohnung vom Eigentümer selbst bewohnt und die andere vermietet ist, kommen mietrechtliche Ausnahmeregelungen in Frage, z. B. erleichtetes Kündigungsrecht nach § 573a BGB oder Befreiung von verbrauchsgerechter Heiz- und Warmwasserabrechnung gemäß § 2 Heizkostenverordnung. Aber das hat alles keine einkommensteuerliche Relevanz für die Kategorisierung, sondern nur für die Ermittlung der anteiligen Betriebskosten, die natürlich dann entsprechend als Werbungskosten in der Anlage V auftauchen. 

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Vielen Dank.

So wie ich das lese, spielt das keine Rolle, ob abgeschlossen oder nicht, oder?

Als einziger Unterschied steht da doch nur drin, dass viele Mieter das nicht akzeptiere würden, dass die Wohnung nicht abgeschlossen ist. 

Oder wie würden Sie das verstehen?

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@Petersilienbrot

Soviel ich weiß,  ist es so:

Unter „Einliegerwohnraum“ versteht man eine Wohnung innerhalb des vom Vermieter selbst bewohnten Gebäudes. Der Wohnraum von Mieter und Vermieter „überschneidet sich“ zum Teil z.B. durch die Nutzung eines gemeinsamen Flurs oder Hauseingangs.

Wichtig: Der Vermieter muss das Gebäude selbst bewohnen. 

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...eine Einliegerwohnung ist dem Grunde nach/per Definition schon "abgeschlossen" und verfügt beispielsweise über eine eigene Eingangstür...ggf. auch im Haus, also nicht nur getrennter Eingang außen...

...sind die Wohnungen nicht sauber getrennt, kann die Verteilung von Eigenkapital (alles in den selbstgenutzten Teil) schwierig werden...das sollte man auf jeden Fall mit dem Finanzamt bzw. einem Steuerberater besprechen...dazu wird sich HIER kein echter Fachmann bzw. keine Fachfrau äußern...

Danke für Ihre Antwort:

Im Gesetz heißt es nur: § 11 II. WoBauG :

"Eine Einliegerwohnung ist eine in einem Eigenheim, einem Kaufeigenheim oder einer Kleinsiedlung enthaltene abgeschlossene oder nicht abgeschlossene zweite Wohnung, die gegenüber der Hauptwohnung von untergeordneter Bedeutung ist. "

Wenn ich das Gesetz lese, dann dürfte es EIGENTLICH kein Unterschied sein.

Bei der Verteilung von Eigenkapital könnte es aber schwierig werden, da haben Sie recht. Oder könnte man das dann nach den Quadratmetern berechnen?

Also z.B. 1 Kredit für 100 qm Hauptwohnung und 2. Kredit für 50 qm Einliegerwohnung...

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@Petersilienbrot

..wie gesagt: ich würde es mit dem Finanzamt oder einem Steuerberater klären...der Rat der zahlreichen Laien hier, die zu allem und jedem hier ihre eigene Meinung haben, wird Sie nicht weiter bringen...normalerweise reicht ein Anruf bei Ihrem Finanzamt...Ihr Sachbearbeiter hat ein ganz eigenes Interesse daran, dass mit Ihnen im Vorfeld zu klären...das erspart ihm oder ihr - und Ihnen- nämlich viel Arbeit ;-)

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@baufinord

Mit "dem Finanzamt" kann man nichts in dieser Richtung klären. 

Zum Einen kann und  darf es nicht beraten - zum Anderen beurteilt es Tatsachen und nur in extremen Ausnahmefällen Pläne.

Unsinniger kann man einen Rat nicht erteilen.

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@Impact

...das ist Schwachsinn!..aber es kommt sicher auch auf das Finanzamt und den Sachbearbeiter/die Sachbearbeiterin an...es geht hier aber letztlich auch nicht um eine Beratung, sondern darum, wie das FA einen konkreten Fall einstuft/beurteilt...

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@baufinord

Hast Du nicht gelesen - es beurteilt vollendete Dinge - keine Absichten.

Und da kommt es auch nicht drauf an, welches Finanzamt - alles andere wäre ein grobes Dienstvergehen. 

Keiner wird seine "Karriere" riskieren, nur weil ihm ein Baufinord jemanden vorbeigeschickt hat !!

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@Impact

..sorry, aber was Sie da scheiben ist kompletter Unsinn...natürlich erteilt das Finanzamt Auskunft...telefonische Auskünfte sind allerdings nicht verbindlich...wer es genau und verbindlich wissen will, stellt eine schriftliche Anfrage...die mündliche Auskunft ist kostenlos, die schriftliche Auskunft ist gebührenpflichtig...

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@baufinord

Er kapiert es nicht - das Finanzamt erteilt hier    k e i n e   tel. Auskunft.

Das andere heisst "Antrag auf verbindliche Auskunft", ist an sehr strenge Regeln gebunden und wird in diesem Fall abgelehnt werden, weil es nichts zu beurteilen gibt, was neu im Recht wäre.

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also nicht nur getrennter Eingang außen

baufinord: Das ist in einem typischen selbstbewohnten Einfamilienhaus mit vermieteter Einliegerwohnung im OG nicht erforderlich. Da reicht schon ein Eingang und das Treppenhaus nach oben mit Wohnungstür. Es sind also nicht zwei Hauseingangstüren zwingend für die steuerliche Anerkennung der OG-Wohnung nötig. Schaden würden sie allerdings auch nicht.

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