Muss eine Einliegerwohnung abgeschlossen sein, um sie zu vermieten und Steuervorteile zu nutzen? Kann ich dafür auch getrennte Kreditverträge abschließen?

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5 Antworten

Nein, nicht für ein Haus mit Einliegerwohnung. Die Abgeschlossenheits- bescheinigung spielt für Eigentumswohnungen und WEG-relevante Objekte eine Rolle, aber nicht für die Einliegerwohnung im Zweifamilienhaus!

Siehe https://de.wikipedia.org/wiki/Abgeschlossenheitsbescheinigung

Ich möchte ferner auf Deine Kreditfrage eingehen und auf diese frühere Frage und meine Antworten verweisen:

https://www.finanzfrage.net/frage/einliegerwohnung-im-zweifamilienhaus---dafuer-darlehen-aufnehmen-und-darlehenszinsen-von-den-mieteinnahmen-abziehen

(Der enthaltene Link zur www.ftd.de funktioniert nicht mehr, da die Financial Times Deutschland eingestellt wurde.)

Die steuerliche Zielsetzung "Zweifamilienhaus" muss also schon frühzeitig vor Kaufvertragsformulierung und Finanzierungskonzeptionierung beachtet werden. Die Einliegerwohnung muss eine eigene Küche, WC und Bad haben. Spare vor der Kaufentscheidung nicht am Honorar für einen kompetenten Steuerberater! Aber im Notfall bleibt es bei einer flächenbezogenen Aufteilung der Vermietungskosten (einschl. Zinsen;-)).

Zu den Einkünften aus V+V (und die Voraussetzungen für die Anerkennung von Mietverträgen mit Angehörigen, s. insb. § 21 Abs. 2 EStG) auch mehr unter:

https://www.smartsteuer.de/online/lexikon/e/einkuenfte-aus-vermietung-und-verpachtung-lexikon-des-steuerrechts/#D063026600014

Du kannst bei richtiger Gestaltung nicht nur die vollen Zinsen der Einliegerwohnung ansetzen, sondern auch die Kreditanschaffungskosten (Notar und Grundbuch für die Finanzierung). Und die Vermietungsausgaben werden ergänzt um die AfA!


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Kommentar von Petersilienbrot
30.06.2017, 19:08

Hallo LitteleArrow,

danke für die klasse Antwort!

Eine Verständnisfrage: Du schreibst des öfteren "Zweifamilienhaus".

Ist es aber nicht ein großer Unterschied, ob es ein Zweifamilienhaus ist (2 gleichwertige und wirklich abgeschlossene Wohneinheiten) oder ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung ? 

Diese Einliegerwohnung darf ja auch nur der Hauptwohnung untergeordnet sein, oder? Was heißt das aber genau? Wieviel kleiner muss sie denn sein? Muss es einen getrennten Stromzähler, Wasserzähler usw. geben?

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Eine Vermietung an Angehörige hat zu erfolgen "wie unter Fremden üblich".

Eine nicht abgeschlossene Wohnung ist damit hinfällig.

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Kommentar von Petersilienbrot
29.06.2017, 20:50

Danke für die Antwort.

Was ist dann überhaupt der Sinn einer nicht abgeschlossenen Einliegerwohnung? Gem. § 11 II. WoBauG kann eine Einliegerwohnung durchaus auch nicht abgeschlossen sein.

Ich dachte immer, ich könnte sogar ein Zimmer in meinem Haus fremdvermieten. Stimmt das nicht?

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Kommentar von Brigi123
29.06.2017, 20:50

Echt? 

Üblicherweise befindet sich doch in solchen Häusern die “Einliegerwohnung“ im ersten Stock.  D.h., die Eltern benutzen die gemeinsame  Haustür, steigen dann die Treppe hoch und sind dann in ihrer Wohnung. 

Unabgeschlossen ist dann doch eher der Wohnbereich der Kinder, die im Erdgeschoss leben. Sowas würde man mit fremden Mietern eher nicht machen.

Aber das müßte doch o.k. sein, oder?

 Notfalls könnte man immer noch eine abschließbare Tür im Obergeschoss einbauen lassen.

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Kommentar von Petersilienbrot
29.06.2017, 20:59

Ja uns würde das ja reichen. Aber reicht das auch dem Finanzamt und (irgendwelchen) anderen Behörden?

Braucht eine Einliegerwohnung z.B. für das Bauamt abgeschlossen sein, oder geht das auch nicht abgeschlossen? Müsste eigentlich auch nicht abgeschlossen gehen, denn, wie gesagt, laut WoBauG geht es auch, wenn es nicht abgeschlossen ist und gilt noch als Einliegerwohnung.

Und wie sieht es beim Finanzamt aus?

Wenn ich z.B.  Handwerkerrechnungen für die Einliegerwohnung absetzen will? Meckern die, wenn sie nicht abgeschlossen ist?

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Kommentar von EnnoWarMal
29.06.2017, 21:09

Eine nicht abgeschlossene Wohnung ist damit hinfällig.

Sehe ich anders.

Hauptmerkmal einer steuerlich relevanten Tätigkeit ist, dass eine Einnahmenüberschuss-Absicht besteht. Ansonsten ist es eine steuerlich nicht relevante Liebhaberei.

Und wenn jemand Überschüsse erzielt oder dies zumindest beabsichtigt, die einer Besteuerung zugeführt werden, dann ist es dem Fiskus völlig egal, ob die Wohnung abgeschlossen ist oder nicht.

Die Fremdüblichkeit bezieht sich auf die Vertragsgestaltung und Vertragsdurchführung. Die Miete, die die Eltern zahlen, sollte also unbedingt regelmäßig durch Überweisung bezahlt werden.

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Bei den heutigen Zinsen ? Und dazu brauchst du erst einmal eine Bank die das mitmacht. Du kaufts ein Haus da kann man den Kredit nicht trennen in einzelne Zimmer. Anders wenn du zwei Wohnungen hättest. Überlass deiner Famile das Haus und zieh bei denen ein. Jedoch muss du ortsüblich vermieten......also mal rechnen. Und wenn dir nach ein paar Jahren das ganze um die Ohren fliegt. Gibts Nachzahlung und Strafe....

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Kommentar von Impact
01.07.2017, 02:35

Strafe wofür ?

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...eine Einliegerwohnung ist dem Grunde nach/per Definition schon "abgeschlossen" und verfügt beispielsweise über eine eigene Eingangstür...ggf. auch im Haus, also nicht nur getrennter Eingang außen...

...sind die Wohnungen nicht sauber getrennt, kann die Verteilung von Eigenkapital (alles in den selbstgenutzten Teil) schwierig werden...das sollte man auf jeden Fall mit dem Finanzamt bzw. einem Steuerberater besprechen...dazu wird sich HIER kein echter Fachmann bzw. keine Fachfrau äußern...

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Kommentar von Petersilienbrot
29.06.2017, 21:07

Danke für Ihre Antwort:

Im Gesetz heißt es nur: § 11 II. WoBauG :

"Eine Einliegerwohnung ist eine in einem Eigenheim, einem Kaufeigenheim oder einer Kleinsiedlung enthaltene abgeschlossene oder nicht abgeschlossene zweite Wohnung, die gegenüber der Hauptwohnung von untergeordneter Bedeutung ist. "

Wenn ich das Gesetz lese, dann dürfte es EIGENTLICH kein Unterschied sein.

Bei der Verteilung von Eigenkapital könnte es aber schwierig werden, da haben Sie recht. Oder könnte man das dann nach den Quadratmetern berechnen?

Also z.B. 1 Kredit für 100 qm Hauptwohnung und 2. Kredit für 50 qm Einliegerwohnung...

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Kommentar von LittleArrow
30.06.2017, 01:56

also nicht nur getrennter Eingang außen

baufinord: Das ist in einem typischen selbstbewohnten Einfamilienhaus mit vermieteter Einliegerwohnung im OG nicht erforderlich. Da reicht schon ein Eingang und das Treppenhaus nach oben mit Wohnungstür. Es sind also nicht zwei Hauseingangstüren zwingend für die steuerliche Anerkennung der OG-Wohnung nötig. Schaden würden sie allerdings auch nicht.

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Kommentar von Petersilienbrot
29.06.2017, 21:02

Vielen Dank.

So wie ich das lese, spielt das keine Rolle, ob abgeschlossen oder nicht, oder?

Als einziger Unterschied steht da doch nur drin, dass viele Mieter das nicht akzeptiere würden, dass die Wohnung nicht abgeschlossen ist. 

Oder wie würden Sie das verstehen?

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