Muss eine Einliegerwohnung abgeschlossen sein, um sie zu vermieten und Steuervorteile zu nutzen? Kann ich dafür auch getrennte Kreditverträge abschließen?

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5 Antworten

Nein, nicht für ein Haus mit Einliegerwohnung. Die Abgeschlossenheits- bescheinigung spielt für Eigentumswohnungen und WEG-relevante Objekte eine Rolle, aber nicht für die Einliegerwohnung im Zweifamilienhaus!

Siehe https://de.wikipedia.org/wiki/Abgeschlossenheitsbescheinigung

Ich möchte ferner auf Deine Kreditfrage eingehen und auf diese frühere Frage und meine Antworten verweisen:

https://www.finanzfrage.net/frage/einliegerwohnung-im-zweifamilienhaus---dafuer-darlehen-aufnehmen-und-darlehenszinsen-von-den-mieteinnahmen-abziehen

(Der enthaltene Link zur www.ftd.de funktioniert nicht mehr, da die Financial Times Deutschland eingestellt wurde.)

Die steuerliche Zielsetzung "Zweifamilienhaus" muss also schon frühzeitig vor Kaufvertragsformulierung und Finanzierungskonzeptionierung beachtet werden. Die Einliegerwohnung muss eine eigene Küche, WC und Bad haben. Spare vor der Kaufentscheidung nicht am Honorar für einen kompetenten Steuerberater! Aber im Notfall bleibt es bei einer flächenbezogenen Aufteilung der Vermietungskosten (einschl. Zinsen;-)).

Zu den Einkünften aus V+V (und die Voraussetzungen für die Anerkennung von Mietverträgen mit Angehörigen, s. insb. § 21 Abs. 2 EStG) auch mehr unter:

https://www.smartsteuer.de/online/lexikon/e/einkuenfte-aus-vermietung-und-verpachtung-lexikon-des-steuerrechts/#D063026600014

Du kannst bei richtiger Gestaltung nicht nur die vollen Zinsen der Einliegerwohnung ansetzen, sondern auch die Kreditanschaffungskosten (Notar und Grundbuch für die Finanzierung). Und die Vermietungsausgaben werden ergänzt um die AfA!


Petersilienbrot 30.06.2017, 19:08

Hallo LitteleArrow,

danke für die klasse Antwort!

Eine Verständnisfrage: Du schreibst des öfteren "Zweifamilienhaus".

Ist es aber nicht ein großer Unterschied, ob es ein Zweifamilienhaus ist (2 gleichwertige und wirklich abgeschlossene Wohneinheiten) oder ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung ? 

Diese Einliegerwohnung darf ja auch nur der Hauptwohnung untergeordnet sein, oder? Was heißt das aber genau? Wieviel kleiner muss sie denn sein? Muss es einen getrennten Stromzähler, Wasserzähler usw. geben?

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Impact 30.06.2017, 23:53
@Petersilienbrot

Zum letzten Mal - wie unter Fremden üblich !!!

Schon mal einen Mieter gesehen, der diese Zähler nicht hat?

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LittleArrow 01.07.2017, 00:19
@Petersilienbrot

Nein, dass ist steuerlich kein Unterschied. Die Wohnungen müssen beim Zweifamilienhaus nicht gleich groß sein. Die Wohnungen müssen auch nicht übereinander liegen, sondern können auch beide im Erdgeschoss eines Bungalows sein. Aber es müssen eben selbständig nutzbare Wohnungen sein, also mit je eigenem Badezimmer und Küche und eigener Wohnungstür (nicht also zwingend je ein eigener Hauseingang). Im Prinzip könnte man später ein solches Zweifamilienhaus oder Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung auch in zwei Eigentumswohnungen mit Abgeschlossenheitsbescheinigungen umwandeln. Aber das ist ein ganz anderer Akt, weil es dann um WEG-Aspekt geht. 

Wenn möglich, sollte es für eine bessere, verursachungsgerechtere Betriebskostenabrechnung separate Strom-, Wasser- und Wärmezähler geben, aber auch das spielt steuerlich keine Rolle. Sofern eine (egal ob die größere oder kleinere) Wohnung vom Eigentümer selbst bewohnt und die andere vermietet ist, kommen mietrechtliche Ausnahmeregelungen in Frage, z. B. erleichtetes Kündigungsrecht nach § 573a BGB oder Befreiung von verbrauchsgerechter Heiz- und Warmwasserabrechnung gemäß § 2 Heizkostenverordnung. Aber das hat alles keine einkommensteuerliche Relevanz für die Kategorisierung, sondern nur für die Ermittlung der anteiligen Betriebskosten, die natürlich dann entsprechend als Werbungskosten in der Anlage V auftauchen. 

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Bei den heutigen Zinsen ? Und dazu brauchst du erst einmal eine Bank die das mitmacht. Du kaufts ein Haus da kann man den Kredit nicht trennen in einzelne Zimmer. Anders wenn du zwei Wohnungen hättest. Überlass deiner Famile das Haus und zieh bei denen ein. Jedoch muss du ortsüblich vermieten......also mal rechnen. Und wenn dir nach ein paar Jahren das ganze um die Ohren fliegt. Gibts Nachzahlung und Strafe....

Impact 01.07.2017, 02:35

Strafe wofür ?

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...eine Einliegerwohnung ist dem Grunde nach/per Definition schon "abgeschlossen" und verfügt beispielsweise über eine eigene Eingangstür...ggf. auch im Haus, also nicht nur getrennter Eingang außen...

...sind die Wohnungen nicht sauber getrennt, kann die Verteilung von Eigenkapital (alles in den selbstgenutzten Teil) schwierig werden...das sollte man auf jeden Fall mit dem Finanzamt bzw. einem Steuerberater besprechen...dazu wird sich HIER kein echter Fachmann bzw. keine Fachfrau äußern...

Petersilienbrot 29.06.2017, 21:07

Danke für Ihre Antwort:

Im Gesetz heißt es nur: § 11 II. WoBauG :

"Eine Einliegerwohnung ist eine in einem Eigenheim, einem Kaufeigenheim oder einer Kleinsiedlung enthaltene abgeschlossene oder nicht abgeschlossene zweite Wohnung, die gegenüber der Hauptwohnung von untergeordneter Bedeutung ist. "

Wenn ich das Gesetz lese, dann dürfte es EIGENTLICH kein Unterschied sein.

Bei der Verteilung von Eigenkapital könnte es aber schwierig werden, da haben Sie recht. Oder könnte man das dann nach den Quadratmetern berechnen?

Also z.B. 1 Kredit für 100 qm Hauptwohnung und 2. Kredit für 50 qm Einliegerwohnung...

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baufinord 29.06.2017, 21:22
@Petersilienbrot

..wie gesagt: ich würde es mit dem Finanzamt oder einem Steuerberater klären...der Rat der zahlreichen Laien hier, die zu allem und jedem hier ihre eigene Meinung haben, wird Sie nicht weiter bringen...normalerweise reicht ein Anruf bei Ihrem Finanzamt...Ihr Sachbearbeiter hat ein ganz eigenes Interesse daran, dass mit Ihnen im Vorfeld zu klären...das erspart ihm oder ihr - und Ihnen- nämlich viel Arbeit ;-)

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Impact 29.06.2017, 21:39
@baufinord

Mit "dem Finanzamt" kann man nichts in dieser Richtung klären. 

Zum Einen kann und  darf es nicht beraten - zum Anderen beurteilt es Tatsachen und nur in extremen Ausnahmefällen Pläne.

Unsinniger kann man einen Rat nicht erteilen.

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baufinord 29.06.2017, 21:45
@Impact

...das ist Schwachsinn!..aber es kommt sicher auch auf das Finanzamt und den Sachbearbeiter/die Sachbearbeiterin an...es geht hier aber letztlich auch nicht um eine Beratung, sondern darum, wie das FA einen konkreten Fall einstuft/beurteilt...

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Impact 29.06.2017, 21:49
@baufinord

Hast Du nicht gelesen - es beurteilt vollendete Dinge - keine Absichten.

Und da kommt es auch nicht drauf an, welches Finanzamt - alles andere wäre ein grobes Dienstvergehen. 

Keiner wird seine "Karriere" riskieren, nur weil ihm ein Baufinord jemanden vorbeigeschickt hat !!

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baufinord 29.06.2017, 21:55
@Impact

..sorry, aber was Sie da scheiben ist kompletter Unsinn...natürlich erteilt das Finanzamt Auskunft...telefonische Auskünfte sind allerdings nicht verbindlich...wer es genau und verbindlich wissen will, stellt eine schriftliche Anfrage...die mündliche Auskunft ist kostenlos, die schriftliche Auskunft ist gebührenpflichtig...

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Impact 29.06.2017, 22:10
@baufinord

Er kapiert es nicht - das Finanzamt erteilt hier    k e i n e   tel. Auskunft.

Das andere heisst "Antrag auf verbindliche Auskunft", ist an sehr strenge Regeln gebunden und wird in diesem Fall abgelehnt werden, weil es nichts zu beurteilen gibt, was neu im Recht wäre.

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LittleArrow 30.06.2017, 01:56

also nicht nur getrennter Eingang außen

baufinord: Das ist in einem typischen selbstbewohnten Einfamilienhaus mit vermieteter Einliegerwohnung im OG nicht erforderlich. Da reicht schon ein Eingang und das Treppenhaus nach oben mit Wohnungstür. Es sind also nicht zwei Hauseingangstüren zwingend für die steuerliche Anerkennung der OG-Wohnung nötig. Schaden würden sie allerdings auch nicht.

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Eine Vermietung an Angehörige hat zu erfolgen "wie unter Fremden üblich".

Eine nicht abgeschlossene Wohnung ist damit hinfällig.

Petersilienbrot 29.06.2017, 20:50

Danke für die Antwort.

Was ist dann überhaupt der Sinn einer nicht abgeschlossenen Einliegerwohnung? Gem. § 11 II. WoBauG kann eine Einliegerwohnung durchaus auch nicht abgeschlossen sein.

Ich dachte immer, ich könnte sogar ein Zimmer in meinem Haus fremdvermieten. Stimmt das nicht?

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Brigi123 29.06.2017, 20:50

Echt? 

Üblicherweise befindet sich doch in solchen Häusern die “Einliegerwohnung“ im ersten Stock.  D.h., die Eltern benutzen die gemeinsame  Haustür, steigen dann die Treppe hoch und sind dann in ihrer Wohnung. 

Unabgeschlossen ist dann doch eher der Wohnbereich der Kinder, die im Erdgeschoss leben. Sowas würde man mit fremden Mietern eher nicht machen.

Aber das müßte doch o.k. sein, oder?

 Notfalls könnte man immer noch eine abschließbare Tür im Obergeschoss einbauen lassen.

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Brigi123 29.06.2017, 21:01
@Brigi123

Aber ich vermute mal, dass die Idee mit den zwei verschiedenen Krediten nicht funktionieren wird, wenn der Fragesteller ein Haus kauft. Es müßte wohl das Haus in zwei Sondereigentumseinheiten aufgeteilt sein, um hier verschiedene Kredite anzuwenden.

Ja, ist schlecht, unprofessionell  ausgedrückt...

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Petersilienbrot 29.06.2017, 20:59

Ja uns würde das ja reichen. Aber reicht das auch dem Finanzamt und (irgendwelchen) anderen Behörden?

Braucht eine Einliegerwohnung z.B. für das Bauamt abgeschlossen sein, oder geht das auch nicht abgeschlossen? Müsste eigentlich auch nicht abgeschlossen gehen, denn, wie gesagt, laut WoBauG geht es auch, wenn es nicht abgeschlossen ist und gilt noch als Einliegerwohnung.

Und wie sieht es beim Finanzamt aus?

Wenn ich z.B.  Handwerkerrechnungen für die Einliegerwohnung absetzen will? Meckern die, wenn sie nicht abgeschlossen ist?

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EnnoWarMal 29.06.2017, 21:09

Eine nicht abgeschlossene Wohnung ist damit hinfällig.

Sehe ich anders.

Hauptmerkmal einer steuerlich relevanten Tätigkeit ist, dass eine Einnahmenüberschuss-Absicht besteht. Ansonsten ist es eine steuerlich nicht relevante Liebhaberei.

Und wenn jemand Überschüsse erzielt oder dies zumindest beabsichtigt, die einer Besteuerung zugeführt werden, dann ist es dem Fiskus völlig egal, ob die Wohnung abgeschlossen ist oder nicht.

Die Fremdüblichkeit bezieht sich auf die Vertragsgestaltung und Vertragsdurchführung. Die Miete, die die Eltern zahlen, sollte also unbedingt regelmäßig durch Überweisung bezahlt werden.

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Impact 29.06.2017, 21:45
@EnnoWarMal

Da hast Du Recht - habe Deine Meldung hierzu geradezu erwartet.

So kann ich noch erweitern, dass ich hier einfach nur eine steuerliche Gestaltung vermute. 

So eine neue Anlage V wird (von erfahrenen Leuten) von vorne bis hinter zerpflückt.

Und wenn da nur ein Punkt "stinkt" wird´s eng.

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Petersilienbrot 30.06.2017, 19:01
@Impact

Hallo Impact,

was meinst du damit, dass das zerpflückt wird? Beim Finanzamt?

Meinst du, ich habe keine guten Chancen, bei einer nicht abgeschlossenen Einliegerwohnung das so zu machen, wie ich es vorhabe?

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Impact 30.06.2017, 20:04
@Petersilienbrot

Es geht nicht darum, ob man beim Finanzamt Chancen hat. 

Es geht darum, ob Deine Vermietung wie zwischen Fremden üblich durchgeführt wird. Wenn dem so ist, gibt es nichts zu meckern und die Öffentlichkeit beteiligt sich an Deinem zu erwartenden Verlust.

Da es genug missbräuchliche Gestaltungen gibt, musst Du Dich nicht wundern, wenn das Finanzamt ganz genau nachfragt (fliesst die Miete tatsächlich, kann der "Mieter" diese auch aus eigenen Mitteln zahlen oder wird nur Geld hin und her geschoben usw.).

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Petersilienbrot 29.06.2017, 21:02

Vielen Dank.

So wie ich das lese, spielt das keine Rolle, ob abgeschlossen oder nicht, oder?

Als einziger Unterschied steht da doch nur drin, dass viele Mieter das nicht akzeptiere würden, dass die Wohnung nicht abgeschlossen ist. 

Oder wie würden Sie das verstehen?

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Primus 29.06.2017, 21:10
@Petersilienbrot

Soviel ich weiß,  ist es so:

Unter „Einliegerwohnraum“ versteht man eine Wohnung innerhalb des vom Vermieter selbst bewohnten Gebäudes. Der Wohnraum von Mieter und Vermieter „überschneidet sich“ zum Teil z.B. durch die Nutzung eines gemeinsamen Flurs oder Hauseingangs.

Wichtig: Der Vermieter muss das Gebäude selbst bewohnen. 

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