Mieter scheint Miete zu unterschlagen. Ist Urkundsverfahren hierbei das beste?
Hallo,
Mein Mieter schuldet mir die Miete des aktuellen Monats. Schon am Ende des zweiten wies ich ihn auf die fehlende Miete, da sie von ihm spätestens am zweiten Werktag immer ankam. Er meinte, erst am vierten Werktag, dass er in einer Therapie sich befindet und nicht jederzeit Zugriff auf sein Handy hat. Daher konnte er auf meine Anrufe und Nachrichten nicht reagieren. Außerdem kann er nur auf Erlaubnis das Therapiezentrum temporär verlassen. Daher sei ihm die Überweisung, die er vom SB Automaten aus macht, nicht möglich. Sobald die Therapie zu Ende ist, könnte er sich darum kümmern.
Danach hat er erst am Freitag auf meine Anrufe und Nachrichten, wo ich ihm um eine Klarheit gebeten habe, reagiert. Weiterhin meinte er, er hätte insbesondere wochenends keine Möglichkeit, die Überweisung zu erledigen.
Das Komische ist, dass ich ihn gestern am Samstag zufällig persönlich angetroffen habe, weil ich seine Stimme aus seiner Wohnung hörte. Erst nach 10 Minuten Klopfen öffnete er die Tür, was ihm wahrscheinlich peinlich war. Er meinte, dass er bei einer Bank sei, die nur an Werktagen und bis 20 Uhr nur zugänglich sei. Er werde sich aber schnellstmöglich darum kümmern.
Ich habe mich verabschiedet und ihm später geschrieben, dass er die Miete diesen Monat auch bar bezahlen kann. Mit Quittung versteht sich.
Ich werde beobachten , ob am Montag Bewegung reinkommt. Wenn nicht, werde ich rechtlich vorgehen.
Ist hierbei das Urkundenverfahren bei der Erstellung des Mahnbescheids am sinnvollsten? Der Mieter hat außerdem vor 2 Monaten 5 Euro zu viel überwiesen. Muss ich die 5 Euro von meiner Forderung abziehen?
Mein Ziel ist natürlich, so schnell wie möglich ans Geld zu kommen. Er hat auf Nachfrage nichts von finanziellen Schwierigkeiten gesprochen und auch dafür hätte ich eine Lösung.
Wie seid Ihr vorgegangen? Per Inkasso oder direkt Mahnbescheid? Wenn Mahnbescheid, habt Ihr das Urkundenverfahren angekreuzt? Wenn die Zahlung weiter ausbleibt, käme für mich die Kontopfändung und evtl. die Räumung nach dem Berliner Modell in Frage, was bundesweit möglich ist.
Danke
4 Antworten
Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) muss spätestens am dritten Werktag im Monat die Zahlung der Miete an den Vermieter veranlasst werden. Dabei reicht es für den Mieter aus, die Überweisung bis zu diesem Zeitpunkt in Auftrag zu geben. Das Datum für den Zahlungseingang ist hiermit nicht gemeint. Sollte die Miete einmal ausbleiben, ist dies nicht gleich ein Kündigungsgrund. Erst wenn der Mieter seine Miete zweimal hintereinander zu spät zahlt, darf der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen. Bei immer wieder verspäteten Mietüberweisungen muss der Vermieter jedoch vorerst eine Abmahnung an den Mieter schicken. Erst dann ist laut Bundesgerichtshof eine fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug möglich.
Was passiert, wenn der Mieter nicht zahlt?Wenn der Mieter zwei aufeinanderfolgende Monatsmieten vollständig oder teilweise nicht zahlt, kann es zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses kommen. Dabei muss der anfallende Mietrückstand mehr als eine Monatsmiete betragen. Sollte sich der gesamte Rückstand der Zahlungen über einen längeren Zeitraum summiert haben, ist eine fristlose Kündigung ab dem Fehlbetrag von zwei Monatsmieten fällig. Dabei kann sich der Mietrückstand auch durch ausbleibende Nebenkostenzahlungen anhäufen. Eine Ausnahme besteht, wenn der Mieter aufgrund von Wohnungsmängeln die Miete entsprechend gemindert zahlt. In diesem Fall wirkt sich das nicht auf den Mietrückstand aus. Des Weiteren kann bei Mietausfällen auch ein Mahnverfahren eröffnet werden.
Das Urkundenverfahren beschleunigt im regulären Prozeß die Dinge.
Im Mahnverfahren aber werden ohnehin keine Belege für die geltend gemachte Forderung vorgelegt. Es macht an sich keinen Sinn, das Urkundenmahnverfahren zu wählen.
Die Festlegung auf den Urkundenprozeß könnte sich zu späterer Zeit rächen und zwar dann, wenn man nicht nur Zahlungsansprüche geltend machen will, sondern zum Beispiel auch den Räumungsanspruch wegen einer zwischenzeitlich erfolgten Kündigung.
Im normalen Prozeß kann man die erhobene Klage darum erweitern. Im Urkundenprozeß aber dürfen nur Zahlungsansprüche geltend gemacht werden.
Die Beauftragung eines Inkassobüros ist Zeit- und Geldverschwendung.
Das Mahnverfahren geht natürlich schnell, nach etwas mehr als einem Monat hat man den Vollstreckungsbescheid. Wenn der Mieter aber Widerspruch gegen den Mahnbescheid oder Einspruch gegen den Vollstreckungsbescheid einlegen sollte geht es im normalen Klageverfahren weiter und da könnte man froh sein, wenn man in diesem Jahr überhaupt noch ein Urteil bekäme.
Wobei ich mir nicht vorstellen, dass der Mieter widerspricht. Mängel gibt es keine und wie er sich verhält ist mehr als merkwürdig. Ich finde, wenn er wollte, hätte er schon längst einen Weg gefunden zu zahlen. Notfalls in bar.
Es scheint sich doch um eine Therapie wegen einer geistigen Erkrankung zu handeln in der der Mieter sich befindet. Da ist mit rationalem Handeln nicht unbedingt zu rechnen.
Wenn er dir die aktuelle Miete schuldet, wie kommst Du dann auf eine Unterschlagung???
Du kannst derzeit gar nichts machen, ausser die Miete schriftlich per Einwurfeinschreiben anzumahnen.
Erst wenn der Mieter mit mindest 2 Mieten im Rückstand ist oder in zukunft regelmässig zu spät zahlt hast du rechtliche Handhabe für mehr.
Ergo musst du leider bis nächsten Monat warten.
Im übrigen muss die e bis zum 3. Werktag angewiesen sein, das heißt nicht, das es auch bis dahin auf deinem Konto sein muss.
Nein, bei einem schriftlichen Mietvertrag, muss bei einem Mietverzug keine vorherige Abmahnung erfolgen. Im Vertrag steht nämlich die Zahlung spätestens zum dritten Werktag schwarz auf weiß geschrieben. Außerdem wurde der Mieter per Schreiben erinnert und rechtliche Schritte wurden angekündigt, auch per Schreiben.
Wenn es mir viel zu merkwürdig ist, dann agiere ich erst recht sehr flott.
Der 01. war Donnerstag, dritter Werktag ist Samstag, aber kein Bankenarbeitstag damit strittig ob er zählt. Nächster währe der 5. Montag, das war ein Feiertag und somit kein Werktag Ergo ist der effektive 3. Werktag Dienstag der 6. gewesen. Wenn dann die Überweisug erst abends veranlasst worden währe, dann hättest du das Geld am Donnerstag den 8.06.
Vor dem 08.6. gab es deinerseits überhaupt keine Veranlassung den Mieter wegen des Geldes anzusprechen, denn bis zum 08.06. währe das Geld immer noch Fristgerecht bei dir gewesen.
Wir reden jetzt also über Freitag/Samstag/Sonntag Fristüberschreitung und du redest schon vom Mahnverfahren.
Der 5.6 war KEIN Feiertag, lieber Gutmensch. Bis zum dritten Werktag muss die Miete beim Vermieter eingegangen sein PUNKT
Bis zum dritten Werktag muss die Miete nachweisbar angewiesen sein. Je nach Bank und überweisungszeit kann es dann üblicherweise noch 1-2 Tage dauern bis das Geld auf dem Konto des Vermieters ist.
Ich zitiert jetzt mal Tellerchen
"Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) muss spätestens am dritten Werktag im Monat die Zahlung der Miete an den Vermieter veranlasst werden"
Selbst wenn der Samstag also dazu zählt und der Feiertag Donnerstag und nicht Montag gewesen ist. Dann währe der Dienstag Fristgerecht.
Danke, endlich eine sachliche Antwort. Gut, also 1-2 weitere Tage beobachten, danach Mahnbescheid ganz normal erstellen ohne Urkundenzusatz. Die 5€, die er versehentlich Zuviel letzten Monat überwiesen hat, werde ich abziehen. Ich hätte die 5€ sonst in der Nebenkostenabrechnung berücksichtigt.