Wie sollte der Kauf einer Gewerbe-Immobilie zur Selbstnutzung und zur Vermietung (jeweils 50 %) durch verheirateten freiberuflichen Einzelunternehmer erfolgen?

2 Antworten

Ein Umfangreiches Sachverhalt, mit mehreren Aspekten.

1. Der Vorsteuerabzug ist am einfachsten. Wenn Du die Miete für den Teil, den Du Fremd vermietest, der Umsatzsteuer unterwirfst (Verzicht auf die Befreiung nach § 4 Nr. 12 a USTG, Option gem. § 9 UStG), kannst Du die Vorsteuer abziehen.

2. Wenn die Nutzung für Deinen Betrieb 50 % überschreitet, wird das GEbäude notwendiges Betriebsvermögen, ist also zu Aktivieren.

3. Da Du verheiratet bist udn das ja extra anführst, ist ja auch eine Frage, wird Deine Gattin am Gebäude beteiligt? Dann wäre es eine GbR als Grundstücksgemeinschaft.

Ich denke, dass diese Gesamtproblematik das Forum etwas sprengt. Es ist eine Frage an Deinen steuerberater, der auch die übrigen Hintergründe von Betrieb und Finanzen kennt.

@wfwbinder:

Danke für Deine Antwort. In der Tat die Materie ist komplex. Das ist mir erst heute bewusst geworden.

Bislang hatte ich noch nie einen Steuerberater und so fällt mit der Weg dorthin noch etwas schwer und noch schwerer fällt mir der Gedanke, dass der Steuerberater sich dann beim Erstgespräch auch erst mal zeitaufwändig irgendwo aufschlauen muss, weil er die Materie nicht parat hat, oder mit Banalitäten kommt ... Bei Rechtsanwälten (in WEG-Fällen) habe ich dies schon erlebt und mich entsprechend geärgert...

Falls beim Forum bzw. bei Dir ;-) noch eine Toleranzzeit bis zur Sprengung vorhanden sein sollte, möchte ich diese mit einem Nachhaken zu Deiner Antwort nutzen:

zu 1) und zu 2): Kapiert, Danke :-)

zu 3):

(Gleichgerechtigte 50/50-) GbR hört sich für mich nach Mehraufwand und viel Papier an...

Gedanke 1: Nehmen wir an, mein Einzelunternehmen hätte die größeren Räume und würde so 60% der Fläche des Büros nutzen und 40% der Fläche würden dann vermietet werden:

Wäre ein Kaufvertrag und Grundbucheintrag usw. möglich mit dieser 60/40 Aufteilung und klarer Bezeichnung, welche Räume zu meinem Einzelunternehmen und welche dann meiner Frau gehören würden? Könnte dann nur der 60% Anteil als Betriebsvermögen aktviert werden? Die anderen 40% würden dann meiner Frau gehören, die dann die beiden Räume als Eigentümerin vermieten könnte. Ist so etwas möglich bzw. mit einem vertretbaren Aufwand machbar?

Gedanke 2: Welche(n) Nachteil(e) hätte meine Frau (die sich ja an der Finanzierung beteiligt), wenn das Büro nur von mir als Einzelunternehmer gekauft werden würde und nur ich den Kaufvertrag unterzeichne und im Grundbuch stehe usw.? Mit welchen Argumenten könnte ich ihr diesen Verzicht schmackhaft machen? Im Falle einer Scheidung müsste doch eh alles geteilt werden, da wir uns im Status Zugewinngemeinschaft befinden, oder?

Viele Grüße und Danke schon mal :-)

Liebe/r NixWiss,

bitte achte in Zukunft darauf Reaktionen zu einer Antwort auch in Form von nachträglichen Ergänzungen Deiner Frage über den Link "Kommentieren" hinzuzufügen. So ist sichergestellt, dass der Zusammenhang im Nachhinein nicht verloren geht, da die Antworten durch die Bewertungen ja ständig in Bewegung sind.

Viele Grüße

Ria vom finanzfrage.net-Support

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     (Gleichgerechtigte 50/50-) GbR hört sich für mich nach Mehraufwand und viel Papier an...

Ob Deine Frau eine Anlage V macht, oder Ihr eine gemeinsame, ist erstmal kein Unterschied. Die "Erklärung zur einheitlichen und gesonderten Feststellung der Einkünfte" füllt man in ca. 3 Minuten aus.

    Wäre ein Kaufvertrag und Grundbucheintrag usw. möglich mit dieser 60/40 Aufteilung und klarer Bezeichnung, welche Räume zu meinem Einzelunternehmen und welche dann meiner Frau gehören würden? Könnte dann nur der 60% Anteil als Betriebsvermögen aktviert werden? Die anderen 40% würden dann meiner Frau gehören, die dann die beiden Räume als Eigentümerin vermieten könnte. Ist so etwas möglich bzw. mit einem vertretbaren Aufwand machbar?

1. Du magst Doch keinen Papierkrieg und Aufwand (siehe oben). Hier wäre die Aufteilung des Objektes in zwei Einheiten, mit zwei gesonderten Grundbuchblättern notwendig. Zwei Finanzierungsverträge mit der Bank usw. Meinst Du es ist einfacher?

2. Man merkt, dass Du noch nie bei einem Steuer- und/oder Unternehmensberater warst (nicht negativ gemeint, nur Feststellung). Das von mir vorgeschlagene Konstrukt hat den Sinn, die die Steuerlast bei der Aufgabe, oder dem Verkauf des Betriebs zu sparen. Wenn Du die Einheit in Deinem Betrieb als Betriebsvermögen hast (nehmen wir an kaufpreis 300.000,-, 60 % in der Bilanz, DEine Idee) und Du gibst in 20 Jahren Deinen Betrieb auf, steht das Gebäude noch mit 108.000,- in den Büchern. Nehmen wir an Das Gebäude ist dann mit moderaten Wertsteigerungen nur um 25 % gestiegen. bedeutet für den betrieblichen Anteil 225.000,-, was alleine aus dem Gebäude einen Aufgabegewinn von 117.000,- ausmacht.

Dabei tut weh, dass die Steuer eben aus eigenem Geld gezahlt werden muss, denn Du wirst ja die Betriebsräume nicht verkaufen, egal ob Aufgabe, oder Verkauf.

Wenn das Gebäude aber der Grundstücksgemeinschaft gehört, passiert nichts, denn ihr vermietet entweder fremd, oder an den Betriebsnachfolger.

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