Immobilienfinanzierung: Tilgung und Rücklage

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Hallo "Ende 44",

Grundfrage ist, wie lange Du noch abzahlen willst. Bis zum Renteneintritt sollte man eigentlich damit fertig sein, also noch ca. 20 Jahre. Und die am besten mit einem sog. Volltilgerdarlehn, bei dem also die Zinsen bis zur letzten Rate festgeschrieben sind.

Schau mal bei den Bilder rechts unten nach. Die fallenden Kurven zeigen die bei einem bestimmten Zinssatz und einer gegebenen Tilgung erforderliche Kreditgesamtlaufzeit. Da gehst Du in Deinem Alter und mit 1 % Tilgung schon auf die 100 zu, es sei denn, Du kannst Sondertilgungen vornehmen. Also lote die Wahrscheinlichkeit von Erbschaft(en), Jahressonderzahlungen und Weihnachtsgeld aus. Solche Einmalzahlungen kann man gut in eine jährliche Sondertilgung von 5 oder 10 % stecken.

Ferner sind dort Tabellen über die erforderliche Tilgungsquote bei gegebener Kreditlaufzeit und Verzinsung abgebildet. Siehe hierzu auch meinen kürzlichen Tipp zum Volltilgerdarlehn mit einer aktualisierten Tabelle (die Aktualisierung bezieht sich nur auf Zinssätze von unter 3 % p.a.): http://www.finanzfrage.net/tipp/volltilgerdarlehn---wie-lege-ich-die-die-tilgungsquote-fest

Mit welchem Kreditzinssatz Du zu rechnen hast, hängt u.a. von Deiner Bonität, Deinem eingesetzten Eigenkapital (also damit der Beleihungsquote), der gewünschten Zinsbindungsdauer und Tilgungsquote ab. Davon wissen wir hier also zu wenig.

Damit zu den "Rücklagen". Du brauchst für Dein normales Leben die bereits angesprochenen Rücklagen und hinzu kommen "Notgroschen" für kaputten Fernseher, Kühlschrank, PKW etc. Du kannst selber kalkulieren, wie es bei einem Jahr Arbeitslosigkeit aussehen müßte. Wenn die Bank hier überhaupt kein Problem sieht, dann - jetzt bin ich mal richtig boshaft - liegt das daran, dass sie bei Dir einen sehr hohen Eigenkapitaleinsatz (mindestens 50 %) erwartet/fordert und bei einem in Verzug geratenen Baukredit die Immobilie günstig und schnell weiterverkaufen will (das geht ja notfalls zu Deinen Lasten!). Aber andererseits sprichst Du von wenig finanziellen Spielraum.

Neben den genannten Rücklagen, die auch bei einem Mieter nötig sind, hat der Immobilienbesitzer noch ein größeres Rücklagenpäckchen zu tragen, z. B. für Gebäudesanierung, -Modernisierung, -instandhaltung und größere Reparaturen. Meistens ist die gekaufte Immobilie auch größer als die bisherige Mietwohnung und verursacht daher alleine auch höhere Betriebskosten.

Da ich Dir nichts verkaufen oder vermitteln will, hoffe ich dennoch, dass Du einige Anregungen gefunden hast.

Das mit den 1 % Tilgung ist nicht schlecht, aber es muss mit der Möglichkeit von Sondertilgungen ergänzt werden.

Dann habt ihr nämlich die Möglichkeit (und intern auch Pflicht) anzusparen und das dann für Sondertilgungen einzusetzen.

Ich würde mit jährliche Sondertilgungen von bis zu 5 % ohne Kosten garantieren lassen.

Das gibt Bewegungsfreiheit. In Jahren ohne Reparaturen hoch tilgen. Wenn mal was passiert, muss man nicht.

Alternative eine Kondition die komplett in 20 Jahren, oder Kürzer ausläuft mit Garantiezins bis zum Ende. Dann habt Ihr alle Raten schon klar. und kennt die genaue Belastung.

Wir sind jetzt in einer Niedrigzinsphase. Niemand kann Dir sagen, wo der Zins bei Auslaufen der Zinsbindung -also z.B. in 5, 10 oder 15 Jahren- steht. Das können 5% sein, 7% oder 10%, haben wir alles schon mal gehabt. Bei 1% Tilgung und knappem Gesamtbudget kann es Dir passieren, dass Du dann die Restschuld einfach nicht mehr bedienen kannst und Dein Immobilientraum in der Zwangsversteigerung endet. Ich würde unbedingt höher tilgen.

Und Rücklagen braucht man bei einer Immobilie immer. Wenn das Dach undicht wird oder die Zentralheizung den Geist aufgibt, hat man keinen Vermieter den man anrufen kann und der das kostenlos erledigt. Im übrigen kommen auch bei Neubauten die ersten Reparaturen schneller als man denkt.

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YuT666

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