Immobilienfinanzierung: Tilgung und Rücklage

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Hallo "Ende 44",

Grundfrage ist, wie lange Du noch abzahlen willst. Bis zum Renteneintritt sollte man eigentlich damit fertig sein, also noch ca. 20 Jahre. Und die am besten mit einem sog. Volltilgerdarlehn, bei dem also die Zinsen bis zur letzten Rate festgeschrieben sind.

Schau mal bei den Bilder rechts unten nach. Die fallenden Kurven zeigen die bei einem bestimmten Zinssatz und einer gegebenen Tilgung erforderliche Kreditgesamtlaufzeit. Da gehst Du in Deinem Alter und mit 1 % Tilgung schon auf die 100 zu, es sei denn, Du kannst Sondertilgungen vornehmen. Also lote die Wahrscheinlichkeit von Erbschaft(en), Jahressonderzahlungen und Weihnachtsgeld aus. Solche Einmalzahlungen kann man gut in eine jährliche Sondertilgung von 5 oder 10 % stecken.

Ferner sind dort Tabellen über die erforderliche Tilgungsquote bei gegebener Kreditlaufzeit und Verzinsung abgebildet. Siehe hierzu auch meinen kürzlichen Tipp zum Volltilgerdarlehn mit einer aktualisierten Tabelle (die Aktualisierung bezieht sich nur auf Zinssätze von unter 3 % p.a.): http://www.finanzfrage.net/tipp/volltilgerdarlehn---wie-lege-ich-die-die-tilgungsquote-fest

Mit welchem Kreditzinssatz Du zu rechnen hast, hängt u.a. von Deiner Bonität, Deinem eingesetzten Eigenkapital (also damit der Beleihungsquote), der gewünschten Zinsbindungsdauer und Tilgungsquote ab. Davon wissen wir hier also zu wenig.

Damit zu den "Rücklagen". Du brauchst für Dein normales Leben die bereits angesprochenen Rücklagen und hinzu kommen "Notgroschen" für kaputten Fernseher, Kühlschrank, PKW etc. Du kannst selber kalkulieren, wie es bei einem Jahr Arbeitslosigkeit aussehen müßte. Wenn die Bank hier überhaupt kein Problem sieht, dann - jetzt bin ich mal richtig boshaft - liegt das daran, dass sie bei Dir einen sehr hohen Eigenkapitaleinsatz (mindestens 50 %) erwartet/fordert und bei einem in Verzug geratenen Baukredit die Immobilie günstig und schnell weiterverkaufen will (das geht ja notfalls zu Deinen Lasten!). Aber andererseits sprichst Du von wenig finanziellen Spielraum.

Neben den genannten Rücklagen, die auch bei einem Mieter nötig sind, hat der Immobilienbesitzer noch ein größeres Rücklagenpäckchen zu tragen, z. B. für Gebäudesanierung, -Modernisierung, -instandhaltung und größere Reparaturen. Meistens ist die gekaufte Immobilie auch größer als die bisherige Mietwohnung und verursacht daher alleine auch höhere Betriebskosten.

Da ich Dir nichts verkaufen oder vermitteln will, hoffe ich dennoch, dass Du einige Anregungen gefunden hast.

Das mit den 1 % Tilgung ist nicht schlecht, aber es muss mit der Möglichkeit von Sondertilgungen ergänzt werden.

Dann habt ihr nämlich die Möglichkeit (und intern auch Pflicht) anzusparen und das dann für Sondertilgungen einzusetzen.

Ich würde mit jährliche Sondertilgungen von bis zu 5 % ohne Kosten garantieren lassen.

Das gibt Bewegungsfreiheit. In Jahren ohne Reparaturen hoch tilgen. Wenn mal was passiert, muss man nicht.

Alternative eine Kondition die komplett in 20 Jahren, oder Kürzer ausläuft mit Garantiezins bis zum Ende. Dann habt Ihr alle Raten schon klar. und kennt die genaue Belastung.

Wir sind jetzt in einer Niedrigzinsphase. Niemand kann Dir sagen, wo der Zins bei Auslaufen der Zinsbindung -also z.B. in 5, 10 oder 15 Jahren- steht. Das können 5% sein, 7% oder 10%, haben wir alles schon mal gehabt. Bei 1% Tilgung und knappem Gesamtbudget kann es Dir passieren, dass Du dann die Restschuld einfach nicht mehr bedienen kannst und Dein Immobilientraum in der Zwangsversteigerung endet. Ich würde unbedingt höher tilgen.

Und Rücklagen braucht man bei einer Immobilie immer. Wenn das Dach undicht wird oder die Zentralheizung den Geist aufgibt, hat man keinen Vermieter den man anrufen kann und der das kostenlos erledigt. Im übrigen kommen auch bei Neubauten die ersten Reparaturen schneller als man denkt.

Immobilienfinanzierung: Was bedeutet 100% Auszahlung???

Ich möchte ein Haus bauen und jetzt gehts ans finanzieren. Momentane Kond. : 4,99% eff. bei 100 000.- , Auszahlung 100% , Zinsfestlegung 20 jahre!, Tilgung variabel 1 X nach unten und1 X nach oben. , Das ganze geht über eine Hausbank, die mit einer Hypobank zusammenarbeitet. Die Hypo verlangt allerdings jede Rechnung! Der Bänker meiner Bank sagte es gäbe die Möglichkeit der Zwischenfinanzierung. Ich hätte dabei keine extra Kosten. In dem Fall würde mir die Hausbank das Geld geben und an die Hypo zurückzahlen, oder so ähnlich. Da hätte ich das Problem nicht so sehr, dass ich jede Rechnung vorzeigen muss. Was kann ich machen. Und was bedeuten 100% Auszahlung? Ich dachte die würden mir das Geld auf mein Girokonto überweisen und hätte freie Kontrolle über das Geld!?! Könnt Ihr mir meine Fragen annähernd beantworten?

Vielen Dank, Andre

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Kündigungsfrist des Kreditgebers bei Anschlussfinanzierung

Hallo alle Miteinander,

bei Mustermanns ist die Anschlussfinanzierung eines Immobilienkredites fällig. Die Bank hat fristgerecht drei Monate vorher darauf hingewiesen und bietet per Standarttext auf dem Kontoauszug ein Gespräch für eine Anschlussfinanzierung an. Da eine Scheidung und daraus resultierend Unklarheiten bezüglich der Abtragungen vorlag ist der Sachbearbeiter des Kontos der Leiter der Bank, die Zinsen wurden plus einer geringen Tilgung immer gezahlt, Schufa hat ein gutes Scoring, ein Teil des Kredites bzw ein mit der Hausfinanzierung zusammenhängender Kredit wurde sogar vorzeitig abgelöst, Mustermann ist immer im Gespräch mit der Bank geblieben. Nun reagiert der Sachbearbeiter / Bankchef seit Monaten nicht auf Anrufe, Rückrufbitten und Terminbitten, der Fälligkeitstermin ist in drei Wochen... Frage: Muss die Bank den Kredit kündigen, hat Sie eine Frist einzuhalten? Ist das Verhalten des Bankvorstandes normal, ist Mustermann ein "Peanut" Oder sind dies Anzeichen einer bevorstehende Zwangsversteigerung?(Akteneinsicht Grundbuchamt wurde vor Zeiten von der Bank beantragt) Da Haus ist wg. Abbau des Wasseranschlusses seitens des weit entfernt wohnenden Nachbarn bei Eigentümerwechsel eigentlich unverkäuflich, Mustermann ist zahlungswillig und möchte Haus behalten, leider zur Zeit arbeitslos aber durch Familienunterstützung zahlungsfähig. Was kann er tun um das Haus zu behalten? Danke für Eure freundliche Aufmerksamkeit und Antwort Gruß kk

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Bausparvertrag ablösen / ändern

Hallo. Ich hab drei LBS - Bausparverträge an der Backe (in Summe Darlehnssumme über 760 TEUR), die im Moment sehr bescheiden sind (Haben-Zins 1,5 / 0,5 % - Sollzins nach Zuteilung 4,24 %, Laufzeit von Nov. 2005 bis Okt. 2015).

Ist eine Ablösung möglich, wenn ja, wie? Gibt's "gute" und unabhängige Berater? Besicherung sollte kein Problem sein, Ertragswerte Faktor 14 ca. 1 Mio, Besicherungssumme im Moment 775 TEUR + 130 TEUR auf anderem Objekt. Standort: Top, großes Grundstück (Marktwert alleine min. 600 TEUR)

Noch eine Randnotiz: Eigentlich sollte ich auch noch eine zusätzliche Zahlung von ca. 1000 EUR pro Monat für das "Befüttern" machen, was ich bis jetzt nicht gemacht hab, so dass Sie zum gewünschten Termin zur Tilgung des endfälligen Darlehens noch nicht "reif" sein werden.

Grund für den Änderungswunsch sind ausschließlich die schlechten Konditionen, kein Problem mit der Bank (außer das SpaKa ziemlich bescheiden ist) Danke für Vorschläge!

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Beste Anschlussfinanzierung einer vermieteten Eigentumswohnung

Hallo,

ich habe da ein kleines Verständnis Problem. Ich habe mir vor knapp 9 Jahren eine Eigentumswohnung gekauft und möchtest jetzt bald meine Anschlussfinanzierung in Angriff nehmen. Ich habe mir schon ein paar Angebote eingeholt und möchte bald einen Termin mit meiner ursprünglichen Bank vereinbaren. Mein Problem bei der Sache ist, das ich die Wohnung seit 2 Jahren vermiete und natürlich jeden Monat Mieteinnahmen ( 500 Euro Kaltmiete ) habe. Steuerliche hatte sich das jetzt so ausgewirkt, das ich knapp 900 Euro Steuern Nachzahlen musste an das Finanzamt. Das spielen natürlich auch noch andere Sache ein Grund und es liegt nicht nur an den Mieteinnahmen. So jetzt zu meiner Frage. Ich habe jetzt noch 68000 Euro Restschuld und möchte die natürlich bei den aktuellen Zinsen so schnell wie möglich tilgen! Ich habe aber gehört, das man am beste überhaupt keine Tilgung machen soll. Also was ist das beste Mittelmaß um am besten so wenig wie möglich Steuern nachzuzahlen und aber auch noch die Restschuld zu verringern. Mein Ziel ist eigentlich, die Wohnung in 20 Jahren spätestes schuldenfrei zu haben. Hat da jemand eine Idee was für mich hier das Beste wäre? Vielleicht noch der Hinweis, dass ich meine Hausfinanzierung selber noch habe und die Wohnung sich von alleine tragen sollte. Aktuell Kaltmiete 500, Nebenkosten 308 ( davon 100 Euro Rücklagen die ich selber trage ) mein Mieter gibt mir 500+200 ( Nebenkosten ) Euro und die Finanzierung ist im Moment 5% + 1% Tilgung für 380 Euro im Monat. Vielen Dank!

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Hauskauf bei negativer Schufa

Hallo. Diese Frage wurde ja schon einige male hier gestellt aber ich brauche mal einen Rat und möchte meinen Fall schildern. Ich bin 37,verheiratet und habe einen Sohn. Leider habe ich einen negativen Schufaeintrag und Restschulden. Nun träumen wir vom Eigenheim und hätten da ein Objekt in aussicht. Unsere derzeitige Situation sieht folgendermassen aus: Ich habe ein Nettoeinkommen von durchschnittlich 2700€.Davon zahle ich monatlich 750€ Schuldenabtrag und 150€ Rate fürs Auto. Das Auto ist in 10 Monaten bezahlt. Meine Frau ist derzeit im Mutterschutz,wird aber ab nächstes Jahr wieder Vollzeit arbeiten und bekommt dann 1000€ netto. Meine Schulden sind in 2 1/2 Jahren getilgt. Meine Schufa sieht alles andere als rosig aus ABER: Ich hatte in den letzten 3 Jahren nicht einmal Minus auf dem Konto,hab "nebenbei" noch gespart (zeitweise 4500€ Sparbuch).derzeit 2000€ auf Sparbuch. ich bin damals den weg über eine Schuldenberatung gegangen und habe seitdem immer pünktlich gezahlt. Gibt es irgendeine Möglichkeit da was zu machen in Bezug auf Hauskauf? Über konstruktive Vorschläge,Ratschläge würde ich mich sehr freuen. Und ja,ich weiß,man kann zur Bank gehen und einfach fragen aber da bin ich ehrlich gesagt momentan zu feige zu.;-) also verrschont mich mit blöden Sprüchen. vielen dank

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Warum bitte lohnt sich Vermietung/Verpachtung zum Steuersparen!?

Man hört öfter, dass Immobilien ein super Weg seien, Steuern zu sparen. Viele Zahnärzte, Anwälte etc. würden sich nebenberuflich als Vermieter betätigen, weil das steuerlich so toll sei. Es gebe da so tolle Möglichkeiten. Kann mir jemand erklären, um welche Posten es dabei vor allem gehen soll? Ich hab mich jetzt recht tief eingelesen, aber verstehe diesen Punkt einfach nicht.

Zum Hintergrund: Ich bin Anwalt (habe aber mit Steuern wenig zu tun). Ich werde in Kürze ein unbebautes Grundstück (bereits im Eigentum) bebauen zur Vermietung, Baukosten ca. 1,5 Millionen Euro, 5 Wohnungen. Ich hab mich recht tief eingelesen und verstehe glaube ich jetzt, wie das mit Abschreibung und den laufenden Werbungskosten grundsätzlich funktioniert. Ich habe aber noch nicht ganz verstanden, was da jetzt steuerlich so toll sein soll.

Mein momentanes Verständnis:

1. Kosten des Hausbaus: Abschreibung / Tilgung:

Ich werde 2% der Kosten des Hausbaus über 50 Jahre abschreiben können. Das sind ja aber nur 100% von Kosten, die ich real gehabt habe, d.h. da spare ich gar nichts. Gleichzeitig muss ich die Tilgung des Kredits aus meinem versteuerten Einkommen bestreiten, ohne dass ich diese Tilgung absetzen könnte - ich bekomme also auch den Hauswert nicht steuerfrei. Ich kann Dinge wie eigene Reisen in der Phase des Hausbaus mit in die Herstellungskosten nehmen (inklusive Verpflegungsmehraufwendung etc.) d.h. mit abschreiben, aber letzteres ist so wenig, dass es nicht ins Gewicht fällt. In der Phase des Hausbaus bzw. bzgl. der Hausbaukosten sehe ich also null Vorteile.

2. Kosten zum späteren Management des Hauses (z.B. häusliches Arbeitszimmer)

Ich kann meinem Verständnis nach ein häusliches Arbeitszimmer absetzen (so abtrennbar vorhanden), weil es um einige zu vermietende Wohnungen geht. Entsprechend werde ich (mit Quittungen) auch Dinge wie Porto, Telefonkosten anteilig etc. geltend machen. Dazu Reisen und Aufwendungen wegen Dingen wie Mietersuche etc. Angesichts der Investitionskosten von derzeit geschätzt 1,5 Millionen Euro für das Haus scheint mir das aber eher nicht besonders ins Gewicht zu fallen.

3. Fazit

Ich sehe keine tollen Möglichkeiten zum Steuersparen, konträr zu dem was immer erzählt wird. Meinem Verständnis nach gibt es schon ein gutes Argument pro Hausbau - die Anschaffungskosten hat man nur einmal, die Mietzahlungen dagegen laufen dann ja weiter. Insofern macht man schon Gewinn, wenn man es sehr sehr langfristig sieht. Aber dieser Vorteil ist ja nicht "steuerlich". Ich höre aber ja immer, Hausbau sei gerade steuerlich so toll. Was meint das?

Gibt es Tipps / tolle Möglichkeiten, die ich übersehe? Ich bin sowohl für eher generelle (= high-level-) Antworten dankbar als auch für sehr konkrete Hinweise auf Paragraphen o.ä. (die ich als Jurist schnell verstehen kann).

Vielen Dank!

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