Maximale Kredithöhe für eine Person bei Vermietungsobjekt?
Hat eine Bank typischerweise Beschränkungen wie hoch der maximale Kredit für eine Person/Familie ist, wenn von dem Kredit ein Objekt zur Vermietung gekauft wird?
Gibt es typischerweise Vorbedingungen die erfüllt werden müssen, wenn man ein Objekt zur Vermietung kauft?
In meinem konkreten Fall würden wir das zum 1. Mal machen, d.h. wir haben keine Referenzen auf dem Gebiet vorzuweisen.
5 Antworten
M.E. fließen die möglichen Mieteinnahmen nicht unbedingt in den Wirtschaftsplan ein, durch den die mögliche monatliche Belastung berechnet wird. Da die Mieteinnahmen ja nicht so sicher sind.
Das kann sich aber ergeben. Nicht nur mangels Mietinteressenten.
Ich habe einen Nachbarn, der schon 2013 mangels Mietzahlung gekündigt war, und er ist immer noch da. Der Vermieterin waren wohl zwischendurch auch die Kosten einer Räumungsklage zu hoch und evtl. hat er zwischendurch auçh gezahlt. Aktuell jedenfalls versucht sie es wieder.
Ich würde jedenfalls auch im eigenen Interesse nicht zu knapp kalkulieren. Mal abgesehen von möglichen Reparaturen/Instandsetzungen.
Die Banken haben jeweils eigene Rahmenbedingungen. z. B. :
Bei Finanzierungsauslauf >80% zu versteuerndes Einkommen led. min. 50TEUR, verh. 70TEUR oder verbleibende freies Vermögen min. 25TEUR.
Andere Kriterien: Obj. min 45qm, keine Gewerbeeinheiten, ....
Danke für die Antwort. Mir ist das Vokabular nicht so ganz geläufig. Ich vermute mal "led. min." heißt "ledig mindestens" und "verh." heißt "verheiratet".
Falls ja, dann ist mir die Aussage bezüglich "Bei Finanzierungsauslauf >80% zu versteuerndes Einkommen" nicht ganz klar. Ist damit folgendes gemeint? Bei Finanzierungsauslauf müssen 80% des Einkommens aus dem Job kommen?
Falls ja, wie kann diese Rahmenbedingung bereits bei Abschluss der Finanzierung bekannt sein?
Beleihungsauslauf = Quotient aus dem Darlehnsbetrag und Beleihungswert.
Manche Banken finanzieren Kapitalanleger bis max. 80% des Beleihungswertes.
Bei Ausläufen darüber wird eine bessere Bonität (zu versteuerndes Einkommen) gefordert.
Wikipedia ist eine gute Quelle für das Vokabular ersetzt jedoch keine individuelle Beratung. Bei einer persönlichen Beratung kannst Du Dir auch Fachbegriffe erklären lassen.
Die nachhaltig erzielbare Rendite plus ein gewisser Eigenanteil aus dem laufenden Einkommen des Schuldners muss die Zinsen und Tilgung decken.
Das Objekt ist kein Gewerbeobjekt und wird zu max. 80% finanziert (Nebenkosten sollten auch als Eigenkapital da sein).
Ein Gespräch über ein konkretes Objekt mit einer Bank vor Ort erleichtert das Verständnis.
Die wichtigste Abgabe fehlt, Deine Bonität. Die ist entscheidend für den Kreditrahmen den die Bank Dir einräumen wird.
Deine vielen Kommentare verschaffen mir nun ein besseres Bild. Du willst ein Objekt erwerben bei dem schon die monatlichen Raten Deine Finanzkraft übersteigen. Damit wird Dir keine Bank einen Kredit hierfür gewähren. Nur auf dem Risikokapitalmarkt bekommst Du hierfür vielleicht das Geld.
Ein Beispiel :
Inländische Bestandsimmobilie, mass. Wohnhaus, fünf Wohneinheiten mit je 80 qm Wohnfläche, Alter 30 Jahre, Restnutungsdauer 50 Jahre, gute Marktresonanz, Mikro- und Makrostruktur i.O., kein Reparaturstau
400 qm zu 10 € Miete mtl. = 4.000, netto 84 % = 3.360, 40.320 p.a.
Mindesrendite 4 %, Gestehungskosten max. 1.000.000, darin enthalten13 % Erwerbskosten,
Kaufpreis max. 885.000 = 2.213,-- €/qm Wohnfläche.
Danke, nur ist mir jetzt nicht ganz klar was die Botschaft von diesem Beispiel an mich ist. Ist eine Finanzierung für solch ein Objekt aus dem Beispiel quasi problemlos zu bekommen?
Gefragt war nach den Vorbedingungen. Diesed wurden anhand eines Beispiels einzeln aufgeführt, nämlich:
Inland, wohnwirtschaftlich genutzt, massiv, wirtschaftl. Restnutzungsdauer, Marktresonanz, Unterhaltungszustand, Miete, Bewirtschaftungskosten, Renditevorstellung, Erwerbskosten, Kaufpreishöhe.
Ein Kreditgeber würde die Kapitaldienstgrenze am Mietreinertrag und einer Annuität von mindestens 6 % p. a. ausrichten. Er käme auf ein Darlehen von max. 672.000,-- € mit erststelliger Grundschuldsicherung. Im Falle der Zahlungseinstellung könnte er die Erfülung über eine Zwangsverwaltung erreichen.
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Danke für die Antwort. Das geht so in die Richtung. Im konkreten Fall möchten wir aber ein Objekt kaufen um es ausschließlich zu vermieten. Die Raten und die Mieteinahmen lägen definitiv über unserem Einkommen, das heißt einen längeren Leerstand könnten wir uns nicht leisten.