Haus nach Schenkung weiterfinanzieren
Hallo Zusammen, Mein Schwiegervater würde uns (seiner Tochter und mir Schwiegersohn) sein Reihenhaus auf dem noch eine Grundschuld von 115t€ lastet schenken wollen unter der Voraussetzung das wir natürlich den offenen Kredit bedienen damit er Schuldenfrei ist. Leider hat er seinerzeit durch Unwissenheit ein nach heutigen Maßstäben schlechtes Finanzierungsmodell (6% Zinsen, Laufzeit noch ca. 20jahre, Abtrag 800€ mtl.) gewählt. Wie soll ich am besten vorgehen wenn wir das Haus nun geschenkt bekommen und ich die offene Restsumme finanzieren will (3t€ Einkommen netto, gute Schufa, alles top) . Eigenkapital von uns liegt bei 10t€. Das Haus hat einen Marktwert von ca.200t€.
Wie sind eure Erfahrungen/Einschätzungen?Machen die Banken das mit oder müssen wir doch das Haus kaufen oder oder oder?
Vielen Dank vorab
3 Antworten
Hallo Okanikolov,
Inwieweit eine Schenkung in eurem Fall Sinn macht und welche Kosten für Dich entstehen, besprichst Du am besten mit einem Notar oder Rechtsanwalt.
Ob Du die Finanzierung Deiner Schwiegereltern letztendlich übernehmen musst, kann Dir nur die Bank sagen, die das Ganze im Moment finanziert. Läuft das Darlehen bereits zehn Jahre ab Vollauszahlung unverändert, kann das Darlehen nach deutschem Recht grundsätzlich mit einer Frist von sechs Monaten ganz oder teilweise zurückgezahlt (§ 489 I Nr. 3 BGB) oder einfach um finanziert werden. Hierbei fällt dann auch keine Vorfälligkeitsentschädigung an. In dem Fall kannst Du Dir dann ohne weiteres die momentan günstigen Zinsen sichern.
Grundsätzlich müsst Ihr Euch jedoch erst mit dem bestehenden Vertrag und der Bank auseinandersetzen, um herauszufinden, welcher Weg für Euch der Beste ist.
Ich hoffe, ich konnte ein wenig weiterhelfen.
Viele Grüße
Annette, Interhyp AG
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Eine Schenkung an Dich (Schwiegerkind) würde Schenkungssteuer auslösen.
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da die Restbelastung über 50 % des Wertes ist, wäre ein verkauf keine gemischte Schenkung. Wenn ihr also für die Restbelastung kauft, dann bleibt es grunderwerbsteuerfrei.
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daher mein rat, ich kauft jeder eine ideelle Hälfte gegen Übernahme der Belastung.
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da die Belastung nur ca. 60 % ist (nennt sich erster Rang), dürftet ihr das Geld zur Zeit für unter 4 % bekommen. mit 4 % Tilgung wären es ca. 9.000,- im Jahr, oder 750 im Monat. und ihr wärt sehr viel schneller fertig als mit den alten Konditionen. Eventuell bekommt ihr das Geld sogar günstiger.
Vorfälligkeitsentschädigung liegt bei ca.15t€! Je nach Rechner, real wohl etwas weniger.
Der Verkauf an den Schwiegersohn löst Grunderwerbsteuer aus, Bemessungsgrundlage wäre 57.500 Euro. Die Schenkung an den Schwiegersohn löst Schenkungsteuer aus. Bemessungsgrundlage ist der Wert der Schenkung minus 20.000, also 22.500.
Das Ganze ist keine gute Idee. Der Steuerberater würde hier mehr sparen als kosten - wie so oft.
§ 3 Nr. 6 Satz 2 GrdEStG
Den Verwandten in gerader Linie (hier Tochter), stehen deren Ehegatten gleich.
Daher meine Ansicht keine Grunderwerbsteuer.
Ich kann im Moment die Fundstelle nicht finden, aber eine gemischte Schenkung liegt nur vor, wenn der Kaufpreis unter 50 % des Verkehrswertes wäre.
keine Grunderwerbsteuer.
Richtig, Punkt für dich.
eine gemischte Schenkung liegt nur vor, wenn der Kaufpreis unter 50 % des Verkehrswertes wäre.
Haben wir hier erstens nicht, da die 200' Hauswert noch mit 115' belastet sind.
Ich kann im Moment die Fundstelle nicht finden
Weil es keine gibt.
"Eine gemischte Schenkung liegt vor, wenn der Zuwendung des Schenkers eine teilweise Gegenleistung des Beschenkten gegenübersteht"
Einigen wir uns darauf, dass es streitig ist und im Einzelfall entschieden werden muss?
unterschiedliche Senate des BGH haben unterschiedlich definiert, was eine gemischte Schenkung ist.
14 1. Mit der Bereicherung des Beschenkten wird ein objektiver Tatbestand vorausgesetzt, bei dem die Leistung des Schenkers den Wert etwaig versprochener Gegenleistungen überwiegt (vgl. BGH, Urteile vom 21. Mai 1986 - IVa ZR 171/84, NJW-RR 1986, 1135 unter II 2; vom 18. Mai 1990 - V ZR 304/88, WM 1990, 1790 zu Grundstück E. unter 2 b). Hierfür reicht eine bloße Wertdifferenz zugunsten des Beschenkten aus. Bei Vorliegen einer oder mehrerer Gegenleistungen, womit die Schenkung regelmäßig als gemischte Schenkung anzusehen ist, bedarf es - entgegen dem Berufungsurteil - insbesondere nicht eines Überwiegens des unentgeltlichen Charakters des Geschäfts gegenüber dem entgeltlichen; der Wert der geschenkten Zuwendung muss also nicht mindestens das Doppelte etwaiger Gegenleistungen betragen.
Aber vermutlich wären wir völlig einig, wenn erstmal die Tochter allein übernimmt und später mal die Hälfte an den Ehemann weitergibt.
Aber vermutlich wären wir völlig einig, wenn erstmal die Tochter allein übernimmt und später mal die Hälfte an den Ehemann weitergibt.
Ja, aber man muss auch da ein wenig weiter denken. Wir haben dann eine Grundstücks GbR, die - unabängig von Erwerbsteuern - entsprechend einkommensteuerlich zu behandeln ist. Solange die beiden verheiratet bleiben, verzichtet das Finanzamt auf eine F-Erklärung und - sofern ausschließlich Wohnungen vermietet werden - sogar auf eine Umsatzsteuererklärung. Wir haben zwei Abschreibungsreihen für das Haus, nämlich einmal die fortgeführte in Höhe von 85/200 und eine neue von 115/200.
In Höhe von 115/200 wird eine neue Spekulationsfrist in Gang gesetzt. Trennen sich die Eheleute, kommt das nächste hinzu.
Warum soll die Frau das Haus nicht allein geschenkt/verkauft bekommen? Das einzige, was ihr droht, wäre die Einbeziehung der Mieten in eine Umsatzsteuererklärung, sofern sie abgesehen von der Vermietung bereits Unternehmerin ist.
Vollkommen richtig, aber was ich im laufe der Zeit lernen mußte ist, dass sich Ehepaare, oder auch unverheiratete Paare grudnsätzlich unlogisch verhalten und es dann auch noch verabsäumen dies unlogische Verhalten zu dokumentieren und eine Regelung für Trennungen zu finden, damit es später ein gutes FFeld zur Einkommenserhöhung von Rechtsanwälten wird.
Man muss leider einkalkulieren dass bei einem Wert von 115.000,- Euro udn mehr, 1.000,- Euro für Beratungen bei StB, RA, Notar zu hoch eingeschätzt werden. Leider führt das einige Jahre später zu Kosten im Bereich von oft über 5.000,- Euro.
Und dabei hab ich nur die Sachen geschrieben, die sich aufdrängen.
Denken wir mal weiter:
Schwiegervater überträgt an die Tochter, der Schwiegersohn bleibt außen vor. Nachteil: Entweder muss die Tochter die Finanzierung allein stemmen oder der Schwiegersohn finanziert eine Immobilie, die ihm nicht gehört.
Finanziert der Schwiegersohn mit, muss er das Darlehen, welches er aufnimmt, seiner Frau zur Verfügung stellen, damit sie den WK-Abzug aus den Zinsen hat. (Hier kann man aber noch auf Unterhalt herumdenken). Er selbst hat Zinseinkünfte, die er nicht mit den eigenen Zinsaufwendungen verrechnen kann.
Also muss er selber Vermieter werden. Das geht beispielsweise durch Zuwendungsnießbrauch. Der wiederum hat den Nachteil, dass in Höhe des Nießbrauchs AfA-Volumen untergeht.
Wenn ich mir die ganze Geschichte so angucke, gibt es wohl nur zwei Möglichkeiten:
Entweder die Frau finanziert allein oder der Schwiegersohn muss den sauren Apfel Grunderwerbsteuer beißen.
Alternativen?
Der Schwiegervater könnte selbst einen Nießbrauch zuwenden, allerdings ist dann die AfA ganz verloren.
Der Schwiegervater könnte dem Schwiegersohn die Hälfte schenken und der Tochter die Hälfte verkaufen, aber da wären wir wieder bei der Finanzierungsfrage.
Noch Ideen?
Die Frage der besten Übertragung ( Schenkung ? ) solltest du mit deinem Notar besprechen. Dabei sollte auch der steuerliche Aspekt berücksichtigt werden. Ob eine Übernahme der Kreditverpflichtung bei gleichzeitiger schuldbefreiender Wirkung für den Vater/Schwiegervater erfolgen kann, liegt in der Entscheidung der finanzierenden Bank. Frag doch mal, ob eine Entschädigung anfällt wenn der Kredit vorzeitig zurückgezahlt wird und welche Bedingungen bei einer Neufinanzierung gelten.
Zu berücksichtigen ist aber, dass der Schwiegervater bei seiner vorzeitigen Kreditablösung eine Entschädigung zahlen muss.