Wir möchten die Mieteinahmen eines Hauses als Nießbrauch auf beide Söhne übertragen, das Haus als Eigentum aber behalten - wie vorgehen?

   Wir wollen unser Eigentum noch behalten und eben nur die Einnahmen übertragen aus steuerlichen Gründen.

Das geht zumindest teilweise "in die Hose."

Ihr verliert die AfA komplett.

Ihr könnt nicht mehr abschreiben, weil Ihr keine Einkommensquelle mehr habt.

Die Söhne können nicht abschreiben, weil sie keinen Wertverlust zu tragen haben.

Es ist also zu prüfen, ob die Ausnutzung der Grundfreibeträge (wenn die Söhne keine anderen Einkünfte haben) den Verlust der AfA ausgleicht.

Das nennt man Zuwendungsnießbrauch. Wie wfwbinder schon ausgeführt hat, ist das aus steuerlicher Sicht so ziemlich das Schlechteste, was man machen kann. Und welchen Sinn soll das außersteuerlich haben?

Umgekehrt ist es richtig, also Vorbehaltsnießbrauch: Das Grundstück wird (schenkweise) auf die Söhne übertragen, aber der Nießbrauch wird vorbehalten. Damit bleiben die Einnahmen, aber eben auch die Abschreibung und die übrigen Werbungskosten bei auch.

Schenkungsteuer dürfte auch nicht entstehen, es ei denn, das Haus ist nach Abzug des Nießbrauchs mehr als 1,6 Mio Euro wert.

Wenn ihr euren Söhnen dann Geld zukommen lassen wollt, könnt ihr es lieber ihnen als dem Finanzamt schenken.

Auf Ebene der Söhne entsteht eine GbR, die aber solange inaktiv ist, wie der Nießbrauch besteht. Das heißt, erst nach eurem Tode entsteht bei den Söhnen ein Steuersubjekt.

Ich fange mal mit dem letzten Punkt an:

Die unentgeltliche Einräumung eines Nießbrauchs ist eine Schenkung, es fällt also Schenkungsteuer an. Niemand kann hier sagen, ob der Schenkungsteuerfreibetrag (400.000 Euro) ausreicht. Das hängt ja davon ab, wie das Nießbrauchsrecht zu bewerten ist.

Auf jeden Fall steht der Freibetrag ja nur einmal alle 10 Jahre zur Verfügung. Wir wünschen Dir natürlich, daß Du noch 10 Jahre in diesem Sonnenbezirk weilst. Wissen tut das aber niemand. Wenn Du vor Ablauf von Jahren verstirbst und die Söhne das Eigentum erben, werden die gleich noch einmal zur Kasse gebeten. Meinst Du, das sei sinnvoll?

Ich vermute mal, daß diese Konstruktion gewählt werden soll um eine Veräußerung des Hauses durch die Söhne zu verhindern. Da gäbe es aber auch noch andere Mittel, z.B. in Form eines durch Vormerkung abgesicherten Zustimmungsvorbehalts für eine Veräußerung.

Die grundsätzliche Überlegung, Schenkung vs. Erbschaft, der Klassiker.

Es gibt sicherlich geeignete rechtliche Ausgestaltungsmöglichkeiten, um hier effektiv Steuern zu sparen. Die Erbschaftsteuer ist relativ hoch, Schenkungen steuerfrei. Im Fall einer Schenkung sollte jedoch der zukünftige Nießnutz und Gebrauch vorher vertraglich geregelt werden, um ein böses Erwachen zu vermeiden. Der Nießbrauch ist hier unbedingt zu regeln.

Hallo,

ein Nießbrauch kann unentgeltlich, vollentgeltlich und teilentgeltlich vereinbart werden. Sollen die Söhne beispielsweise kein Geld dafür zahlen, ein Nießbrauchsrecht zu erhalten, so gehen die Abschreibungen verloren, ebenso andere Aufwendungen (z.B. Reparaturen/Instandhaltungen), die sie nicht selbst gezahlt haben.

Ein (teil-)entgeltlicher Nießbrauch stellt in Höhe des gezahlten Entgelts Werbungskosten der Söhne und korrespondierend Vermietungseinnahmen der Eigentümer dar. Die Abschreibungen bleiben in diesem Fall beim Eigentümer erhalten.

Zum Thema Nießbrauch siehe auch folgenden Link:
https://www.steuertipps.de/lexikon/n/niessbrauch

Eine gemeinschaftliche Vermietung der Söhne erfolgt dann als Grundstücksgemeinschaft (Rechtsform GbR). Diese muss die Anlagen V, ESt1b, FB (x2) und FE1 abgeben. Die Söhne erklären ihren Anteil an den Vermietungseinkünften in ihrer jeweiligen Einkommensteuererklärung unter der Anlage V Zeile 25.

Derartige Gestaltungen stellen grds. nur eine Verschiebung der Einkünfte dar. D.h. der steuerliche Vorteil beschränkt sich in der Regel auf einen Vorteil des Progressionsgefälles. Dies bedeutet, wenn die Söhne Geringverdiener sind, können sich die Vermietungseinkünfte steuerlich geringer auswirken, als z.B. beim besserverdienenden Eigentümer.

MfG
-Valeskix