Eintragung einer Grundschuld als Privatperson nach Übertragung von Miteigentum am gemeinsamen Haus?
Vor knapp 3 Jahren haben mein damaliger Lebensgefährte und ich ein Grundstück mit einem altem, sanierungsbedürftigem Haus gekauft. Wir beide stehen je zu 50 % als Eigentümer im Grundbuch. Dieser Kauf und die umfangreiche Sanierung wurde über eine Bank finanziert. Diese Finanzierung ist natürlich auch im Grundbuch eingetragen.
Kaufpreis 68.000 €; Finanzierungskredit: 95.000 €; jetztiger Stand des Finanzierungskredites: 84.000 €; heutiger "Zwangsvollstreckungswert" (lt. Aussage der finanzierenden Bank) 88.000 €. Der Verkaufswert des Hauses, ebenfalls laut Aussage dieser Bank, geschätzt ca 110.000 €.
Jetzt kam es zur Trennung. Mein Ex möchte das Haus komplett übernehmen mit allen Zahlungsverpflichtungen, d. h. es wird für ihn ein neuer Kreditvertrag erstellt und ich bin dann aus der Haftung dieser ursprünglichen Finanzierung raus.
Nun möchte ich ihm das Haus nicht für "lau" übertragen.
Meine erwachsende 3 Söhne und ich haben sehr viel Arbeitsleistungen in den Umbau dieses alten Hauses gesteckt. Mein Ex und ich sind uns darüber einig, dass er mir dafür 10.000,00 € bezahlt. Er ist nun wiederum finanziell zur Zeit nicht so gut gestellt. Er kann mich nicht direkt auszahlen und einen weiteren Kredit bekommt er nicht genehmigt.
Ich möchte nun diese 10.000 € ins Grundbuch eintragen lassen. Weiterhin möchte ich ihm eine Frist von 5 Jahren setzten und dass er mir mindestens 2.000 € pro Jahr zurück zahlt.
Er war schon bei einem Notar, Kopie eines Entwurfes für einen Grundstücksübertragungsvertrages liegt mir vor. Darin ist nichts von meinem Kaufpreis i H v 10.000 € vermerkt. Er möchte, dass wir das "privat" in einem entsprechenden Darlehensvertrag regeln und die finanzierende Bank von dem nichts erfährt, weil sie sonst der Übertragung nicht zu stimmen würde. Er hätte dann weitere Schulden und die Bank befürchtet, dass die finanzielle Belastung für ihn zu hoch wird.
Was würdet ihr an meiner Stelle tun? Muss ich mir einen eigenen Notar suchen? Wahrscheinlich benötige ich doch einen Anwalt, der mich beraten kann? Doch leider kann ich mir z Zt keinen leisten, da ich arbeitssuchend bin und momentan ALG I erhalte. Würde ich, nur mit einem "Beratungsschein" ausreichende Unterstützung von einem Anwalt bekommen?
Für eure Erfahrungen wäre ich sehr dankbar.
3 Antworten
Du willst gesichert sein, aber seine Bedenken sind auch nicht von der Hand zu weisen.
Vorschlag:
Er gibt Dir ein notarielles Schuldanerkenntnis über 10.000,- Euro, mit der Verpflichtung jedes Jahr mindestens 2.000,- Euro spätestens zum ....., zu zahlen.
Wenn nicht gezahlt wird, wird sofort die volle Summe fällig.
Ausserdem erklärt er die Unterwerfung der Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen.
Das würde bedeuten, sobald er mit den 2.000,- pro Jahr in Rückstand kommt, kannst Du aus der Urkunde vollstrecken und ggf. eine Sicherungshypothek in das Grundbuch eintragen lassen.
Die Bank kann das nur erfahren, wenn einer von Euch der Bank das schickt. Sonst ist es eine Urkunde die Ihr beide je als Original, bzw. beglaubigte Kopie in Händen habt.
Ich sehe es so:
Das Haus ist ca. 99.000 € wert. Das nehme ich mal einfach als Mittelwert zwischen den beiden geschätzten Werten, denn dass das eine oder das andere zum tragen kommt ist etwa gleich wahrscheinlich. Die Restschuld von 84.000 € sorgt - unabhängig davon, was ihr eingesetzt habt - für einen Wert von 15.000 €.
Ich komme also bei deiner Hälfte auf 7.500 € und dein Ex willigt 10.000 zu. Geht auch in Ordnung. Nun ist das ganze aber so knapp kalkuliert, dass die Bank nicht oder nur nachrangig (wäre zu klären) akzeptiert, dass die Grundschuld eingetragen wird. Wenn dir das nicht reicht, wird zwangsvollstreckt und dein Wert mindert sich auf 2.000 €, die sicher nicht für die anteilige Vorfälligkeitsentschädigung und andere dann anfallende Kosten reichen. "Der Spatz in der Hand" ist also unter null. Natürlich könnt ihr euch arrangieren und es zusammen verkaufen. Nur will dein Ex das nicht, was deine Position nciht einfacher macht.
Zuerst wäre zu prüfen, was dir eine nachrangige Grundschuld bringt (gefühlt viel) und ob das die Bank akzeptiern kann (gefühlt kann sie).
Wenn nicht, sollte dir bewusst sein, dass die 10.000 € die "Taube auf dem Dach" sind. Natürlich kann man den Notar auch Geld verdienen lassen aber dein Ex muss dem nicht zustimmen. Ich wäre mit einem ordentlichen, schriftlichen Vertrag (natürlich mit Sicherheiten), den der Ex realistisch auch erfüllen kann, auch zufrieden. Letzteres vor allem, weil seine finanzielle Situation angespannt sein wird.
Die Bedenken des Ex sind absolut korrekt.
Die Bank wird Dich nicht aus der Verpflichtung entlässen wenn sie zu einem weiteren Kredit nicht bereit ist, der Ex aber woanders noch Schulden macht von denen die Bank im Vorfeld Kenntnis hat und eine Überschuldung befürchtet oder erkennt.
Du schreibst, dass die Übertragung nicht für "lau" erfolgen soll.
Dabei musst Du aber berücksichtigen, dass Du mit der Schuldentlassung aus dem Kredit hier auch keine Verpflichtung mehr hast. Wenn ich also vereinfacht rechne, dann übergibst Du ihm das Haus mit einem finanziellen Vorteil für Dich von 44.000 € (Hälfte der offenen Darlehensschuld).
Und damit solltest Du es gut sein lassen.
Wenn der Ex bereits jetzt durch die Darlehensübenahme bis unter die Halskrause verschuldet ist, wo soll er dann die 2.000 € p.a. hernehmen?
Also nützt Dir ein schriftliches Schuldversprechen überhaupt nichts. Sogar wenn es notariell ist und sich sofort als pfändbarer Titel verwenden lässt - kannst Du einem nackten Mann in die Hosentasche langen? Oder kann das ein Anwalt?
Wenn Du diese 10.000 € unbedingt haben willst, dann lass es auf Vertrauensbasis laufen und akzeptiere, wenn er irgendwann nicht mehr zahlt.
Danke schön für deine offene und ehrliche Antwort.
Du schreibst: "...Wenn ich also vereinfacht rechne, dann übergibst Du ihm das Haus mit einem finanziellen Vorteil für Dich von 44.000 € (Hälfte der offenen Darlehensschuld). ..."
Naja, ganz so sehe ich das nicht. Natürlich habe ich dann keine Hausfinanzierung mehr zu meinen Lasten i H v 42.000 € (meine offene Darlehensschuld). Aber dem gegenüber steht ja auch mein hälftiger Besitz an diesem Haus und Grundstück.
Wie schon in meinem 1. Beitrag geschrieben, sind das ja mindestens 44.000 €, der tatsächliche Verkaufswert dürfte um einiges höher sein.
Aber eigentlich will ich es ja gar nicht bis zum Äußersten treiben. Er soll das Haus übernehmen können und ich will es ihm nicht unnütz schwer machen.
Ich weiß aber auch, dass er auf "Vertrauensbasis" nicht zahlen wird. Ich weiß, dass er immer eine ordentliche Summe Lst vom FA zurück bekommt. Diese Est-Erklärungen habe ich sonst immer gemacht. Und ich weiß auch von anderen persönlichen "Umständen", dass es ihm möglich ist, diesen jährlichen Betrag zu erbringen.
Deinen Vorschlag finde ich sehr gut.
Dazu nochmal eine Frage. Wenn ich mit ihm das notarielle Schuldanerkenntnis mache, erfährt dies auch die finanzierende Bank oder wäre das erstmal eine Sache, die wirklich unter uns beiden bleiben kann?
Wenn das so laufen würde, wäre es wirklich super.
Ich will ihm wirklich nichts böses und würde es gut finden, wenn er das Haus behalten kann. Aber so ganz auf alles verzichten, auch meine ganze Arbeit u die meiner Söhne steckt dort drin, möchte ich dann auch nicht.