Abschreibung Renovierung vor Vermietung und während Vermietung?
Hallo in die Runde!
Meine Ehefrau ist seit über 10 Jahren Eigentümerin einer Eigentumswohnung, in welcher ihre Mutter mietfrei gewohnt hat. Nach dem Tod der Mutter stand die Wohnung zunächst leer. Im gleichen Haus ist sie auch Eigentümerin einer zweiten Eigentumswohnung, die aktuell vermietet ist. Insgesamt gibt es in dem Gebäude 3 Eigentumswohnungen. Es hat sich nun herausgestellt, dass das Dach neu eingedeckt werden muss. Kostenpunkt ca. 70.000 €.
Eigentlich war geplant, die freistehende Wohnung zu verkaufen. Dies gelingt aber nicht mit dem Wissen um den Renovierungsaufwand des Daches.
Daher folgende Überlegungen:
Die Wohnung selbst wird renoviert und danach vermietet. Nächstes Jahr muss das Dach neu eingedeckt werden.
Welche Kosten können nun steuerrechtlich geltend gemacht werden? Wahrscheinlich die Renovierungskosten der Wohnung vor Vermietung, aber was ist mit den Kosten für das neue Dach?
Wenn Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden, wie verhält es sich dann, wenn die Wohnung nach, z.B. 3 Jahren, verkauft wird? Müssen Erstattungen dann zurück gezahlt werden?
Zur Bezahlung der Kosten für die Dachsanierung werde ich noch eine gesonderte Frage stellen, aber auch diese hier schon mal mit einstellen.
Ist es besser, die Kostenanteile für die Dachsanierung bar zu zahlen und dann ggf. steuerlich geltend machen? Was ist aber dann bei einem Verkauf nach 3 Jahren zu beachten?
Oder ist es besser, die Eigentümergemeinschaft nimmt einen Kredit auf, bezahlt damit die Dachsanierung und die Kreditkosten werden monatlich, im Rahmen des Wohngeldes, auf die Eigentümer verteilt? Nach meiner Ansicht hätte dies den Vorteilt, dass bei einem Verkauf einer Wohnung die Kreditverpflichtung quasi mit verkauft wird und der neue Eigentümer die monatlichen Kreditkosten dann tragen müste.
Ohje, so viele Fragen, aber vielleicht kann ja jemand helfen. Vielen Dank fürs Durchlesen bis hier hin.
2 Antworten
Wenn deine Frau die Wohnung vermietet, können Erhaltungsaufwendungen/Reparaturen wie auch die Sanierung gleich steuerlich geltend gemacht werden.
Das mit dem Kredit der Eigentümergemeinschaft ist eine fixe Idee. Ein potentieller Käufer findet es alles andere als lustig, wenn er für Sanierungen einen Kredit des Verkäufers abtragen soll. Wenn sich eine Bank findet, die das macht, was ich sehr stark bezweifle.
Welche Renovierungskosten sollten "erstattet" werden?
Was die steuerliche Verteilung großer Erhaltungsaufwendungen anbelangt, ist das eine Kannvorschrift mit Flexibilität. Wenn sie auf zwei oder drei Jahre verteilt, weil das steuerlich für sie (euch) günstiger ist, muss nichts zurückgezahlt werden. Allerdings ist Vermietung die Voraussetzung und eine verkaufte Wohnung kann sie nicht vermieten.
Solange ihr saniert und weiter vermietet, können alle Kosten abgesetzt werden. Das gilt auch für die Dachsanierung. Eine Umlage auf das Wohngeld ist nicht möglich, es sei denn alle Mieter sind damit einverstanden. Das gilt auch für zukünftige Mieter!
Vielen Dank für die Antwort.
Läuft meine Ehefrau Gefahr, dass sie, falls sie die Wohnung in ein paar Jahren verkauft, erstattete Renovierungskosten zurückzahlen muss? Ich denke da vor allem an die Dachsanierung, die ja nicht unerheblich ist und z.B. in 3 Jahren den Wert der jetzigen Wohnung übersteigen würde.
Nach meinem Kenntnisstand würden doch auch wahrscheinlich die Dachsanierungskosten auf mehrere Jahre verteilt werden, oder?
Die Abschreibungskosten können auf bis zu 5 Jahren verteilt werden. Aber die Wahl auf wieviel Jahre die Abschreibung verteilt wird, überläßt das FA Dir alleine. Es kann auch in einem Jahr abgeschrieben werden, aber das FA holt sich die ausgezahlte Steuer zurück, wenn Ihr das Objekt zu früh verkauft.
Ist das ähnlich zu sehen wie die 10 Jahre Frist bzgl. Spekulationssteuer?
Vielen Dank für die Antwort.
Läuft meine Ehefrau Gefahr, dass sie, falls sie die Wohnung in ein paar Jahren verkauft, erstattete Renovierungskosten zurückzahlen muss? Ich denke da vor allem an die Dachsanierung, die ja nicht unerheblich ist und z.B. in 3 Jahren den Wert der jetzigen Wohnung übersteigen würde.
Nach meinem Kenntnisstand würden doch auch wahrscheinlich die Dachsanierungskosten auf mehrere Jahre verteilt werden, oder?