Von 50:50 finanzierter ETW zum Hausbau - wie geht das am besten?

Moin,

2016 haben wir uns in HH eine zentrale Neubau-ETW in einem unerschlossenen Stadtteil gekauft, die mit 50% Eigenkapital und 50% Finanzierung über die Bank (3 Kredite mit unterschiedlichen Startdaten, dem jew. Bauabschnitt abgestimmt für 20 Jahre mit Volltilgung sowie ein Kredit von der KfW für 10 Jahre) bezahlt wurde (170k gesamte Kreditsumme (ich bin alleinige Kreditnehmerin) sowie 170k Eigenkapital, somit 340k Gesamtkosten inkl. Kaufnebenkosten). 2018 war das Gebäude fertiggestellt und wir zogen ein.

Nun haben wir das Glück, unsere ETW für 100% mehr verkaufen zu können. Der gesamte Stadtteil wurde mit weiterer Infrastruktur aufgewertet und ist durch die zentrale Lage nun relativ beliebt. 

Wir überlegen nun, für das Geld ein Haus bauen zu lassen.

Zur Verwirklichung unseres Planes müsste ein Grundstück gekauft werden (ca. 300k), bevor wir einen Bauträger suchen und der Bau des individuell geplanten Fertighauses losgeht (ca. 150k-200k). Zusätzlich kommen noch Kaufnebenkosten hinzu und ein kleiner finanzieller Puffer wäre auch nett (Restsumme).

Mein Wunschplan wäre es, 600.000€ für unsere Wohnung in cash zu bekommen, für dieses Geld Grundstück und Haus zu kaufen und die Kredite (aktuelle Restsumme 150k) einfach bis zum Ende der Laufzeit weiterlaufen zu lassen.

An die Experten hier nun folgende Fragen:

welche Möglichkeiten haben wir? 

Ist es empfehlenswert, unsere ETW zu verkaufen und das Geld anschließend für den Kauf des Grundstückes und Hausbaus zu verwenden? Dafür müssten wir allerdings in eine Übergangswohnung ziehen - was wir natürlich vermeiden möchten, da wir ein Neugeborenes haben.

Was ist mit der Möglichkeit einer Hypothek über die Bank? Können wir bei dieser Möglichkeit in unserer bestehenden Eigentumswohnung wohnen bleiben, bis der Bau des Hauses abgeschlossen ist, wir die Hypothek durch den Verkauf unserer Wohnung auflösen und dann das Haus damit bezahlen?

Es gibt ja diverse Fertighausanbieter, die man erst nach Schlüsselübergabe zahlt. Das geht allerdings beim Kauf des Grundstücks nicht. Kann unsere Wohnung, die mit 50% Eigenkapital gezahlt wurde, als Sicherheit für den Grundstückskauf dienen oder sowas in der Art?

Ist ein Verkauf unserer ETW überhaupt möglich, ohne dass ich die Kredite mit einer teuren Vorfälligkeitsentschädigung o.ä. auflösen muss? Kosten, die ich mir gerne ersparen möchte.

Zur Info: Meine Kredite bieten mir keinerlei Möglichkeit einer Sondertilgung und laufen (bis auf den KfW-Kredit) bis zum Jahre 2036. Kann ich meine bestehenden Kredite (die für mich persönlich super Konditionen haben) behalten und diese bis 2036 weiter abbezahlen oder sind die Kredite an die ETW gebunden? Kann man die Kredite einfach auf eine neue Immobilie "umschreiben" lassen und somit weiterlaufen lassen?

Welche anderen Möglichkeiten haben wir, unseren Traum zu verwirklichen?

Ich bin neu in dem Thema - ich freue mich dennoch über qualifizierte Antworten und neue Ideen.

Vielen Dank im Voraus!

Finanzierung, Hausbau, Immobilien
2 Antworten
Mein Freund und ich bauen ein Haus. Das Grundstück gehört ihm, Finanzieren tun wir das Haus aber gemeinsam, wie regelt man das am besten?

Mein Freund und ich bauen gemeinsam ein Haus. Den Grund hat er letztes Jahr von seinen Eltern als Erbe geschenkt bekommen (er steht alleine im Grundbuch). Den Kredit von der Bank finanzieren wir aber gemeinsam. Der Kredit ist allerdings nur über 200.000€ da wir viel Eigenleistung mitbringen. Mein Vorschlag wäre nun gewesen, dass er mich 50/50 ins Grundbuch eintragen lässt, da ich ja auch gesamtschuldnerisch mit dem Kredit hafte. Ich hätte gemeint dass wir einen Notarvertrag machen wo drin steht im falle einer Trennung, dass er die Hälfte vom Grundstück wieder zurückbekommt (80.000€ Grundstück also würde er 40.000€ bekommen). Da dies ja sein Erbe war. Mein Freund möchte das aber nicht, da er ein höheres Eigenkapital hat wie ich. Ich habe auf der Bank 37.000€ und mein Freund 45.000 + Grundstück. Somit wären wir bei einem Grundbucheintrag von 40:60. Ein großes Thema was mein freund anspricht ist auch noch dass ich von den 100.000€ was ich tilgen müsste nie so viel zahlen werde, da wir ja Kinder wollen. Da zahlt er ja viel mehr wie ich. Und wenn ich ihm die Hälfte von dem Grundstück bei einer Trennung geben würde hat er wieder mehr EK. Und geschweige denn von der Arbeitsleistung die sein Papa bringt. Der wird jeden Tag auf der Baustelle sein(Rentner) und dein Papa vielleicht nur am Wochenende; Das hat mein Freund mir alles vorgerechnet und ich soll zufrieden sein mit 40%. Ich soll dankbar sein. Warum werde ich bestraft wenn ich mit 24 Jahren nicht so viel EK habe wie er mit 29 Jahren. Bitte helft mir ich brauche eure Meinung?

Grundbuch, Hausbau, Kredit, notar
10 Antworten
Grundbuch & Hausbau : Wie Eigenkapital absichern, Darlehen aufnehmen und Steuern minimieren?

Hallo,

meine Lebensgefährtin und ich möchten ein Grundstück kaufen und anschließend ein Haus drauf bauen. Das von mir eingebrachte Eigenkapital beträgt 200.000€. Das Darlehen für das Haus würden wir beide aufnehmen (400.000€), und die Raten zur Tilgung des Kredits wollen wir uns hälftig teilen. Eine Heirat ist momentan nicht vorgesehen. 

Hierbei möchten wir dass diese Verhältnisse rechtlich verbindlich festgehalten werden, wobei für niemanden ein Nachteil entstehen soll. Wie kann man dies am Besten lösen und ohne Schenkungssteuer oder xmal Grunderwerbssteuer zu zahlen.

Uns schwebt folgendes vor.

1) Kauf des Grundstücks durch mich, Nutzung des Eigenkapital von 100.000€. Nur ich werde ins Grundbuch eingetragen.

2) Darlehen für das Haus auf uns Beide. Nutzung meines restlichen Eigenkapital von 100.000€. Dabei oder vorher(?) Umänderung des Grundbuchs zu 50/50 mit dem Vermerk das beim Verkauf mir immer erst mein Eigenkapital zusteht. Somit wäre ich abgesichert, und beim etwaiger Trennung und Verkauf des Hauses stünde meiner Freundin dann der Rest vom Erlös geteilt durch 2 zu.

Problem: Fällt bei der Umänderung bei Punkt 2 nicht wieder Steuer an, und dann gleich auf das ganze Haus? Und wäre eine Eintragung ins Grundbuch bei Punkt 1 gleich zu 50/50 besser? Meine Freundin kann aber kein Eigenkapital einbringen. Also würde ja dann auch Schenkungssteuer anfallen da ich das Grundstück finanziere und ihr quasi zu 50% schenke.

Oder wäre gleich bei Punkt 1 ein Eintrag mit 20/80 besser, um die Schenkungssteuer zu vermeiden (20.000€ Freigrenze)? Aber, kann die Freundin das ganze Darlehen für das Haus überhaupt mit mir zusammen aufnehmen wenn sie nur zu 20% im Grundbuch steht. Oder müsste man in dem Moment zu 50/50 wechseln, aber dann fällt doch wieder Steuer an oder nicht?

Ohjee ich glaub ich mach es komplizierter als es ist :)

Könnt ihr mir helfen bitte?

Vielen Dank

Jürgen

Eigenkapital, Grundbuch, Hausbau, Schenkungssteuer, Absichern
3 Antworten
Wie verhindert man, daß bei Bebauung einer landwirtschaftl. Fläche diese aus der Landwirtschaft entnommen wird, ist Erbbaurecht eine Lösung?

Hintergrund zu meiner Frage: Es gibt nach einer Bauvoranfrage zum Bau eines EFH (nicht Betriebsleiterhaus!) die Erlaubnis zum Bau. Das Grundstück ist aktuell noch nicht erschloßen und landwirtschafltiche Fläche. Wie kann man das Grundstück nun mit einem EFH (Tochter des Landwirts) bebauen ohne das es aus der Landwirtschaft entnommen wird? Die Landwirtschaft soll zu einem späteren Zeitpunkt an die Tochter übergeben werden. Trotzdem ist es für uns wichtig das unser Bauvorhaben und damit auch der Kredit nicht an die Landwirtschaft (wie beim Betriebsleiterhaus) gebunden ist.

Wir hatten folgenden Gedanken: Das Grundstück mit Erbbaurecht "pachten", somit könnte das Grundstück doch weiterhin in der Landwirtschaft bleiben (10% Grenze)? Zum späteren Zeitpunkt wird die Landwirtschaft an Tochter übergeben und somit könnte man dann doch dieses EFH als Betriebsleiterhaus bestimmen und es somit steuerfrei besitzen.

Wir sind uns bewusst das die Lösung mit Erbbaurecht viele Fragen bzgl "Sicherheit wenn man sich zerstreitet" ... etc. aufwirft. Uns geht es aber lediglich um die steuerliche Sicht. Sodass wir das Grundstück erschließen und bebauen können ohne das es zu einer Zwangsentnahme kommt.

Ist diese Lösung mit Erbbaurecht richtig gedacht oder weiß jemand noch andere Lösungen?

Liebe Grüße

Grundstück, Hausbau, Landwirtschaft, Steuererklärung, Steuern
3 Antworten
Haus bauen oder weiter sparen?

Hallo zusammen,

meine Frau und ich haben uns vor kurzem nun endlich ein Grundstück über ein Zwangsversteigerungsverfahren ersteigert. Und nun kommen natürlich die Gedanken auf, ob man nun bauen sollte oder ob man lieber noch wartet um weiter zu sparen.

Das Grundstück haben wir für den Verkehrswert von knapp 25.000€ (Gutachten liegt vor) ersteigert. Es hat 850qm und ist rechteckig mit einer Straßenfront von ca. 19m. Nun haben wir derzeit natürlich weniger Ersparnisse. Sie belaufen sich derzeit auf ca. 10.000€. Da ich als Freiberufler selbständig bin und erst im September 2013 für 3 Jahre selbständig bin, bekommen meine Frau, die angestellt ist, und ich erst ab dann einen Kredit. Dies wollen die Banken wohl generell als Sicherheit. Im Prinzip werden wir beide die Finanzierung aufnehmen. Ich verdiene recht gut mit ca. 4.000€ netto und meine Frau mit ca. 1.500€ netto auch nicht so schlecht. Bis Ende nächsten Jahren kommen wir dann schätzungsweise auf ein Eigenkapital von ca. 20.000€ + dem Grundstück.

Wir haben auch schon Kontakt zu einem Hausplaner aufgenommen und er hat uns schon einen ersten Entwurf erarbeitet. Dies kann man jetzt ja schon machen und er weiß auch, dass wir nicht sofort bauen wollen. Wir planen ein Fachwerkhaus, welches insgesamt ca. 270.000€ kosten wird inkl. aller Ausstattung, wie Küche, Kamin, Sauna, Terrasse etc. Dies ist natürlich nicht allzu günstig und wir brauchen schon eine recht hohe Kreditsumme. Nun frage ich mich, ob man die günstigen Zinsen derzeit auch mit recht wenig Eigenkapital nutzen sollte oder lieber noch 1-2 Jahre länger warten, um das Eigenkapital zu steigern. Aber andererseits werden die Zinsen sicher wieder steigen und die Preise zum Hausbau auch. So frisst dieser Anstieg eventuell die Ersparnisse wieder auf.

Was würdet ihr tun? Und was macht bei unserer Situation Sinn?

Sparen, Baufinanzierung, Hausbau
5 Antworten
Warum will die Bank das KFW-Darlehen freiwillig umfinanzieren?

Es handelt sich um folgendes KFW-Darlehen:
Aktueller Darlehensbetrag 72.000,-
Ablauf der 10-jährigen Zinsbindung 7/2014
Aktueller Jahreszinssatz: 2,9%

Ich habe heute einen Anruf von meiner Hausbank erhalten, die dieses KFW-Darlehen vermittelt hat, mit folgenden Angebot:

Angeblich kann das bestehende KFW-Darlehen ohne jegliche Gebühren (keinerlei Vorfälligkeitsentscheidung) sofort komplett zurückgezahlt werden.
Stattdessen könnte ich ein neues Darlehen über die 72.000,- Euro bei der Bank aufnehmen. Angebote:

Variante 1:
Gebundender Sollzinssatz p. a. 2,0%
Dauer Sollzinsbindung 5 Jahre
Restschuld zum 30.09.2017 41.737,-
Effektiver Jahreszins 2,02%
Monatliche Annuität 600,-
Tilgungsverrechnung sofortige Verrechnung
Gesamtlaufzeit bis 30.11.2023
Optionale Sondertilgung pro Jahr 3.600,-

Dann gibt es noch eine Variante(Angebot) 2 mit:
2,78% effektiven Jahreszins
10 Jahre Dauer Sollzinsbindung.
Restschuld zum 30.09.2022 11.995,-
Monatliche Annuität 600,-
Gesamtlaufzeit bis 30.06.2024
Optionale Sondertilgung pro Jahr 3.600,-

Warum macht die Bank aktuell diese Angebote?
Klingt für mich als Laie auf den ersten Blick sehr verlockend, vor allem die mögliche Senkung des Zinssatzes von 2,9% auf 2% bei der 5-jährigen Zinsfestschreibung. Gibt es irgendwo einen Haken?

Geldanlage, Altersvorsorge, Bank, Darlehen, Finanzierung, Hausbau, hypothek, Zinsen, Vorfälligkeitsentschädigung
4 Antworten

Meistgelesene Fragen zum Thema Hausbau