Grundbuch & Hausbau : Wie Eigenkapital absichern, Darlehen aufnehmen und Steuern minimieren?

Hallo,

meine Lebensgefährtin und ich möchten ein Grundstück kaufen und anschließend ein Haus drauf bauen. Das von mir eingebrachte Eigenkapital beträgt 200.000€. Das Darlehen für das Haus würden wir beide aufnehmen (400.000€), und die Raten zur Tilgung des Kredits wollen wir uns hälftig teilen. Eine Heirat ist momentan nicht vorgesehen. 

Hierbei möchten wir dass diese Verhältnisse rechtlich verbindlich festgehalten werden, wobei für niemanden ein Nachteil entstehen soll. Wie kann man dies am Besten lösen und ohne Schenkungssteuer oder xmal Grunderwerbssteuer zu zahlen.

Uns schwebt folgendes vor.

1) Kauf des Grundstücks durch mich, Nutzung des Eigenkapital von 100.000€. Nur ich werde ins Grundbuch eingetragen.

2) Darlehen für das Haus auf uns Beide. Nutzung meines restlichen Eigenkapital von 100.000€. Dabei oder vorher(?) Umänderung des Grundbuchs zu 50/50 mit dem Vermerk das beim Verkauf mir immer erst mein Eigenkapital zusteht. Somit wäre ich abgesichert, und beim etwaiger Trennung und Verkauf des Hauses stünde meiner Freundin dann der Rest vom Erlös geteilt durch 2 zu.

Problem: Fällt bei der Umänderung bei Punkt 2 nicht wieder Steuer an, und dann gleich auf das ganze Haus? Und wäre eine Eintragung ins Grundbuch bei Punkt 1 gleich zu 50/50 besser? Meine Freundin kann aber kein Eigenkapital einbringen. Also würde ja dann auch Schenkungssteuer anfallen da ich das Grundstück finanziere und ihr quasi zu 50% schenke.

Oder wäre gleich bei Punkt 1 ein Eintrag mit 20/80 besser, um die Schenkungssteuer zu vermeiden (20.000€ Freigrenze)? Aber, kann die Freundin das ganze Darlehen für das Haus überhaupt mit mir zusammen aufnehmen wenn sie nur zu 20% im Grundbuch steht. Oder müsste man in dem Moment zu 50/50 wechseln, aber dann fällt doch wieder Steuer an oder nicht?

Ohjee ich glaub ich mach es komplizierter als es ist :)

Könnt ihr mir helfen bitte?

Vielen Dank

Jürgen

Eigenkapital Grundbuch Hausbau Schenkungssteuer Absichern
2 Antworten
Sollen wir unsere Wohnung verkaufen, um unsere Schulden loszuwerden?

Hallo! Heute brauche ich mal wieder einen Rat von Euch. Wir haben eine Eigentumswohnnung die zu 50 % finanziert ist. Der Rest ist Eigenkapital. Die monatliche Finanzierungsrate liegt 50 % unter der Miete für eine gleichwertige Wohnung. So weit so gut. ------------------------------------------Jetzt sind wir aber durch Arbeitslosigkeit meines Mannes, meiner Herzkrankheit ohne finanzielle Absicherung (Ich war selbständig und hatte einen Aortenriß) und sonstige Unterhaltskosten für 4 Personen so in die Schuldenspirale gekommen, dass wir eigentlich nicht mehr zahlungsfähig sind. Unser monatliches Einkommen deckt gerade die monatlichen Grundausgaben und wir können nichts mehr auf die Seite legen, für Autoreparaturen etc. Auch haben wir alles eingestellt, wie z. B. Essen gehen, Kino, Sport, Musik für unsere Söhne und uns. Die Dispokredite auf unseren Konten sind voll ausgeschöpft und so kommt es vor, dass auch manchmal Abbuchungen zurückgehen, falls unsere Gehälter noch nicht eingegangen sind. Das ist wirklich schrecklich. Unsere Schufa ist zwar in Ordnung, aber andere, wie Creditreform etc. haben anscheinend negative Einträge.--------------------------- Mein Mann und ich haben jetzt lange überlegt und gestritten, wie wir uns verhalten sollen, kommen aber nicht so richtig auf eine Lösung.-------------- 1. Wenn wir die Wohnung verkaufen, wird zwar unser Eigenkapital wieder frei und wir können unsere Schulden zurückzahlen. Wir müssen dann aber eine hohe Miete zahlen und zu dem eine Vorfälligkeit von 20.000,-- € für die Rückzahlung der Immobiliendarlehen. Wir hätten dann zwar unsere Schulden los, aber viel Geld fürs Alter bleibt nicht übrig.----------------------- 2. Unsere Hausbank hat uns jetzt angeboten, dass wir nochmal eine Grundschuld aufnehmen und dann unsere Schulden in ein Darlehen zusammenfassen. Wir wären dann in 8 Jahren damit fertig, wenn nichts dazwischen kommt. Ich bin jetzt 50 Jahre alt und 8 Jahre könnte ich schon noch gesundheitlich durchhalten, um das Darlehen zurückzuzahlen, dann hätten wir aber wenigstens noch die Wohnung.


Mein Mann hat aber Angst, dass wir das vielleicht nicht schaffen, denn man weis ja nie, was kommt. Wir könnten, abgesehen von gesundheitlichen Einschränkungen auch arbeitslos werden und dann fällt die ganze Planung in sich zusammen.


So drehen wir uns im Kreis und kommen zu keiner Lösung, weil wir schon so verzweifelt sind. Rat haben wir uns auch schon von der Schuldnerberatung geholt, doch die meinen, wir sollen einfach so weitermachen, dass schaffen wir aber nicht mehr.------------------------ Darum bitte ich Euch als Aussenstehende um einen Rat. Was würdet Ihr tun? Vielen Dank im Voraus.

Eigenkapital Eigentumswohnung Schulden
1 Antwort
Mehr Eigenkapital generieren. Mit Immobilie.?

Hallo, habe da jemanden der mehr Eigenkapital braucht, aber auf keinen grünen Zweig kommt; und ich komme da auch nicht mehr weiter---- Er wohnt in einem Zweifamilienhaus das ihm gehört, ist aber noch nicht abbezahlt, eine Wohnung des Hauses wird selber von ihm bewohnt, die andere ist vermietet. Grundschuld für das 2-Fam-Haus insgesamt 220.00€- noch offen ca. 190.000€( Darlehen bei der Bank). Daneben gibts noch ne Eigentumswohnung( in nem anderen Ort) die ihm auch gehört; auch vermietet; Grundschuld 40.000€ ---20.000€ noch offen bei der Bank als Darlehen. Beide vermietete Wohnungen( Haus und ETW) haben Mieteinnahmen von ca. 10.000€ pro Jahr( also 5000€ pro Wohnung). Die Mieteinnahmen fliessen natürlich in die Rückzahlung der Darlehen; er selber ist berufstätig, aber es ist ihm nicht möglich Eigenkapital aufzubauen, da er laufende Kosten hat und natürlich Haus und Wohnung abbezahlen muss..... Gibt es eine Möglichkeit mehr Eigenkapital aufzubauen? Nach Möglichkeit sollten die bestehenden Darlehen nicht aufgestockt werden---> Zinsbindungsfrist. Bin für alles offen. Danke für eure Antworten......

Bitte macht ruhig kreative Vorschläge; Mieterhöhung o.ä. finde ich persönlich nicht kreativ; das sind Standardantworten----- denkt ruhig mal um die Ecke!! Weg von den "Hausfrauenantworten".!!!!

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5 Antworten
Immobilienfinanzierung mit hohem Eigenkapital und geringem Einkommen

Liebe Finanzexperten,

in den letzten Jahren hatte ich finanziell großes Glück und konnte mir aus verschiedenen Quellen einen Grundstock von ca. 300000 EUR zusammensparen.

Ich würde gerne einen Teil dieses Geldes dafür nutzen, um damit eine oder mehrere Eigentumswohnungen zur Kapitalanlage zu kaufen. Die Idee ist, dass ich einen bestimmten Anteil an Eigenkapital einbringe und den Rest der Wohnung finanzieren lasse. Die Mieteinnahmen werden dann zur Kreditrückzahlung verwendet und nach 15-20 Jahren ist die Wohnung abbezahlt, ohne dass ich mehr als 10-20% meines Grundkapitals investieren musste.

Mein Problem ist: Mein aktives Einkommen ist relativ gering. Ich verdiene nur ca. 900 EUR brutto im Monat durch Nebenjobs und kleinere selbstständige Tätigkeiten, den Rest meines Lebens bestreite ich im Prinzip durch Zugriff auf den Kapitalstock. Ich habe bei einigen Banken angefragt und habe bisher keine Bank für eine Finanzierung gefunden. Es werden i.d.R. 1100-1500 EUR monatliches Bruttoeinkommen nachweisbar verlangt, um ein Angebot zu bekommen. Als Grund wird immer wieder genannt, dass die Banken das "unternehmerische Risiko" einer Immobilie als Kapitalanlage nicht mittragen will.

Hat jemand vielleicht schon ähnliche Erfahrungen gemacht und kann mir in meiner Situation Tipps geben? Es klingt natürlich etwas nach einem Luxusproblem, aber ich würde gerne mein bisheriges Kapital als möglichst starken Hebel einsetzen.

Vielen Dank an für alle hilfreichen Antworten!

Eigenkapital Eigentumswohnung Immobilien Immobilienfinanzierung Immobilienkauf Investition Kreditvergabe
3 Antworten
Welche Finanzierungsart würdet Ihr wählen?

Hallo zusammen,

meine Freundin und ich stehen kurz vor dem Kauf einer Eigentumswohnung, wie waren heute bei einem Finanzberater einer Bausparkasse der uns zwei Alternativen vorgeschlagen hat. EK ist etwas über € 42.000 bar vorhanden, wobei etwa € 12.000 für die Nebenkosten draufgehen, also für den Kauf ist EK vorhanden von € 30.000.

Nettoeinkommen: zusammen € 2.700

Im weiteren habe ich noch einen Bausparvertrag seit 2006 laufen, den ich aktuell monatlich mit € 250,00 bespare zzgl. VL € 40,00. Guthaben knapp: € 15.000. Dahrlehenzins bei Zuteilung 3,8% und Guthabenzins 1,5%. Bausparsumme: € 50.000, also muss ich 50% ansparen damit er zuteilungsreif wird. Was rein rechnerisch noch drei Jahre dauern würde.

Der Berater hat mir für die Variante 2 den Vorschlag unterbreitet den Bausparvertrag zu kündigen und das angesparte Kapital von € 15.000 als EK miteinfließen zu lassen, dass sich der Dahrlehensbetrag verkleinert. Dadurch wird die Rate kleiner und die Tilgung höher.

Der Bausparvertrag ist von der gleichen Bausparkasse wie auch die Finanzierungsangebote. Sollte ich den Bausparer weiterbezahlen und später in drei Jahren auf das Darlehen verzichten so wird dieser, denke ich, mit etwa 3% rückwirkend noch mal verzinst auf die 7 Jahre.

Die staatlichen Zulagen bleiben erhalten bei Kündigung, da die 7 Jahre Sperrfrist vorüber ist.

Für welche Alternative würdet ihr euch entscheiden oder welche macht mehr Sinn?

Vielen Dank!!

Finanzierung

Kaufpreis

€ 112.000
+ Grunderwerbssteuer 5 % € 5.600
+ Notar 1,5 % € 1.680 Nebenkosten + Makler 3,57 % € 3.998,40 € 11.278,40 = Gesamt € 123.278,40

EK: € 30.000

Nebenkosten werden separat bezahlt

Variante 1

Kaufpreis – EK = Benötigter Kredit
€ 112.00 - € 30.000 = € 82.000

Kredit: Zins:   Tilgung:    Kosten pro Monat
€ 82.000    2,95 %  3 % € 406

Sonderzahlung pro Jahr: € 4.100 10 Jahre fest

Variante 2

Kaufpreis – EK – mein Bausparvertrag = Benötigter Kredit
€ 112.000 - € 30.000 - € 15.000 = € 68.000

Kredit: Zins:   Tilgung:    Kosten pro Monat

Inkl. Auflösung € 68.000 2,8 % 3 % € 324 mein Bausparvertrag € 68.000 2,8 % 4 % € 385 € 68.000 2,8 % 5 % € 442

Sonderzahlung pro Jahr: € 3.400 10 Jahre fest

Eigenkapital Finanzierung Immobilien Kündigen
3 Antworten
Kauf Eigentumswohnung - Eigenkapital vorhanden - Wie weiteres Vorgehen?

Hallo zusammen,

bin recht jung, seit über zwei Jahren im Berufsleben und habe durch Disziplin rund 40.000 EUR angespart, welches lediglich auf dem Tagesgeldkonto liegt. Eine Bausparvertrag oder ähnliches liegt nicht vor.

Ich spekuliere seit längerem eine Eigentumswohnung im Rhein-Main-Gebiet (Wiesbaden) zu finanzieren, welche ich selber nutzen möchte. Die Eigentumswohnung sollte dabei max. 150.000 EUR kosten. Geplant wäre eine mittelfristige Nutzung von rund 10 Jahren. Da Eigenkapital vorhanden ist, denke ich, dass zumindest die Umsetzbarkeit nicht unmöglich ist. Zugegeben, mehr Eigenkapital ist natürlich besser. Bedenken habe ich jedoch, was die Sinnnhaftigkeit angeht bzw. was ich eigentlich noch berücksichtigen muss!

Ich bin mir bewusst, dass zum Preis für die Immobilie zusätzlich Notar-, Grundbucheintragskosten, Steuern und Hausgeld sowie ggf. Maklerkosten anfallen.

Mir ist jedoch nicht klar, was es genau heißt, künftiger Besitzer einer Eigentumswohnung zu sein. Was muss ich berücksichtigen beim Kauf der Wohnung? Wie kann ich den Wert der Wohnung bewerten? Mängel? Eigentümergemeinschaft? Grundstücksbesitz auf dem das Wohngebäude liegt? Wie finanziert man das ganze eigentlich (Baufinanzierung? immobilienfinanzierung? ...)?

Wäre super, wenn Ihr mir bei dieser - für mich großen und wichtigen - Sache unterstützen könntet. Erste Beratungs- und Anlaufstellen sowie Literatur sind ebenfalls sehr gerne gesehen! Bin für jeden Beitrag dankbar. Ich möchte nämlich nichts überstürzen.

Herzlichen Dank

AchillesMD

Baufinanzierung Eigenkapital Eigentumswohnung Immobilien Immobilienfinanzierung
6 Antworten
Grundstückskauf mit Ratenzahlung an Voreigentümer = Schenkung?

Hallo liebe Community,

ich möchte demnächst meiner Oma ein Grundstück abkaufen, um in 1-2 Jahren darauf zu bauen.

Jetzt kam mir gestern eine Idee. Und zwar würde ich gerne das Grundstück kaufen und dies auch so beim Notar eintragen lassen, jedoch würde ich gerne den Geldbetrag per Ratenzahlung direkt an meine Oma leisten. Das hätte eventuell mehrere Vorteile, warf jedoch auch einige Fragen auf, die ich gerne geklärt hätte.

Vorteile:

  • Ich umgehe Kreditzinsen bei einer Bank
  • Ich könnte das Grundstück evtl. gleich als Grundschuld für einen Hauskredit nutzen, also als Eigenkapital, obwohl ich es eigentlich noch nicht abgezahlt habe.

Fragen:

  • Liegt durch das Vorgehen (Kaufen, aber per Ratenzahlung an Oma) eine Schenkung vor?
  • Was benötigt der Notar als Nachweis, dass keine Schenkung o.Ä. vorliegt? Benötigt er einen Kontoauszug, auf der die Geldbewegung des Kaufs nachgewiesen werden kann?
  • Stimmt meine These mit der Grundschuld? Oder bin ich erst dann Eigentümer, wenn ich es komplett bezahlt habe und kann es auch erst dann als Eigenkapital nutzen? Es geht doch eigentlich nur darum, wer beim Notar als eigentümer eingetragen ist, dann habe ich es auch als Eingekapital, oder?
  • Was ist, wenn das alles so funktioniert, wie ich mir das gerade vorstelle und meine Oma dann aber stirbt, bevor ich das Grundstück komplett abbezahlt habe? Wie geht es dann weiter mit der Ratenzahlung, wenn es z.B. vier Erben gibt, die sich das Erbe teilen?
  • Muss überhaupt der Umweg über die Oma erfolgen, um den Grundstückswert sofort als Eigenkapital nutzen zu können?

Vielen Dank schon vorab für eure Antworten.

Jens

Eigenkapital Grundschuld Grundstück notar schenkung
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