Hilfe! Baufinanzierung über Sparkasse LBS sinnvoll?

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Hi Lora777,

ich fürchte, dass Du die Dramatik des Dir vorliegenden Vorschlages nicht erkannt hast, sondern von niedrigen Zinssätzen und so etwas geblendet bist. Es fehlt völlig die finanzielle Gesamtbelastung aus Zins- und Tilgungsbetrag!

Für individuelle Anmerkungen fehlen natürlich noch Angaben zu Verdiensten, Immobilienobjekt, Nebenkostenbelastungen (jetzt und später), Lebensplanung etc.

Die beiden KfW-Darlehn sind ein abschreckendes Beispiel "halbe Sachen": 10 Jahre feste Zinsen, kaum Tilgung und dann? Zinsveränderungsrisiko², aber vielleicht sind dann die angebotenen Marktzinsen noch niedrig, jedenfalls nicht verhandelbar. Du hast kaum eine Verhandlungsalternative für die Anschlussfinanzierung von derart nachrangigen und daher teureren Darlehn. Oder bist Du in der Lage nach 10 Jahren einen dieser KfW-Kredit aus eigener Liquidität, Erbschaft o.ä. notfalls zurückzuzahlen? Wenn nein, vergiß es!!!

Bei den Sparkassen/LBS-Darlehn schaust Du derzeit nur auf den Zinssatz, nicht jedoch auf die in der Anspar-, Vorfinanzierungs-, Zwischenfinanzierungs- und Tilgungsphase erforderliche finanzielle Gesamtbelastung aus Zinssatz, Spar- und Tilgungsquote, sowie Nebenkosten. Kannst Du Dir die finanzielle Gesamtbelastung überhaupt leisten? Was würde passieren, wenn die Vorfinanzierungsphase ausläuft und Dein Bauspardarlehn noch nicht zuteilungsreif ist (ungewisser Zuteilungszeitpunkt)? Niemand kennt die Höhe der Zinsen und Dauer der Zwischenfinanzierung (Zinsveränderungsrisiko). Daneben ist noch die Ansparphase mit einem unproduktiven Gutschriftzins von 0,x % p.a. zu beachten.

Der Bausparvertrag ist nur(!) in der Darlehnsphase auch ein Annuitätendarlehn. Du mußt also die Funktionsweise eines Annuitätendarlehns also inhaltlich nur einmal voll verstehen (siehe bitte nach bei http://de.wikipedia.org/wiki/Annuit%C3%A4tendarlehen!). 

Annuitätendarlehn gibt es auch von Banken und Lebensversicherern. Entscheidend ist aber, dass diese Kreditgeber Dir auch Zinsbindungsdauern über die gesamte Laufzeit von - sagen wir - 30 bis 40 Jahren bieten. Im Normalfall - wie heutzutage - kostet eine längere Zinsbindungsdauer von 30 bis 40 Jahren einen höheren Zins als eine 10- oder 20-jährige, aber das Zinsveränderungsrisiko ist komplett weg! Und dennoch könntest Du ab 10 Jahre nach Vollauszahlung ein derartiges Darlehn entschädigungsfrei kündigen und zurückzahlen (z. B. weil Erbschaft oder das Zinsniveau günstiger ist). Und Du arbeitest dabei nur mit einer einzigen Bank und einem einzigen erstrangigen Darlehn ohne zusätzliche Gebühren (aber Vorsicht hinsichtlich der Bereitstellungsgebühr, wenn sich die Auszahlung über einen längeren Zeitraum hinzieht oder verzögert)!! Die Kreditgeber bieten Dir auch ein jährliches Sondertilgungsrecht von 5 oder 10 % der anfänglichen Darlehnssumme an.

Dieses Annuitätendarlehn mit durchgängiger Zinsfestschreibung nennt man auch Volltilgerdarlehn. Verwende mal in diesem Forum die obige Suchfunktion, um hierzu Bilder, Tabellen und etliche Beiträge zu finden.

Dankeschön, ich schaue es mir gleich mal an...

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@Lora777

KfW und Wohneigentumsprogramm wären hoffentlich bis dahin wegfallen.

Wie soll das denn innerhalb von 15 Jahren "weg fallen"?

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@LittleArrow

durch Sondertilgungen, etc. man weiß ja nicht was alles im Leben so passieren kann... deswegen würde ich mich bei dem Model auch erst um KfW und Wohneigentumsprogramm kümmern, da dort die Zinsbindung kürzer ist...

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@Lora777

Und die Sondertilgungen für die KfW-Darlehn kannst Du Dir finanziell einigermaßen sicher absehen bzw. leisten?

Bitte schaue Dir unbedingt bei der KfW.de die aktuellen Zinssätze und Kreditkonditionen an, damit Du etwas über die Sondertilgungsmodalitäten und anderen Kreditbedingungen erfährst. Die SpK-Beraterin war dabei nicht auf dem neuesten Stand.

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@LittleArrow

ja, wir versuchen es... einiges zur Seite legen zu können... :) Super, Danke für den Tipp... ;) Wir bekommen, wenn dann Energieeffizientes Bauen 0,75% und Wohneigentumsprogramm 0,85 %. Beim Wohneigentumsprogramm hat sie uns fast das doppelte (1,35%) angegeben. Wie geht denn das? Also man muss wirklich alles genau kontrollieren. Die Zinssätze sind auch auf der Seite tagesaktuell??

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@Lora777

Die Zinssätze sind auch auf der Seite tagesaktuell??

Die KfW sollte schon in der Lage sein, aktuelle Zinssätze zu nennen. Oder meintest Du eine andere Seite?

Ich sorge mich bei Deiner Finanzierungsdarstellung darum, dass Du wie gebannt auf die Zinssätze achtest, aber die jeweils erforderliche Tilgungshöhe überhaupt nicht erwähnst. Fraglich bleibt doch, ob Du Dir die Summe der abverlangten Annuitäten (Summe aus Zinsbetrag und Tilgungsbetrag der jeweiligen Finanzierung) plus den jeweiligen Gebühren und Kosten dauerhaft leisten kannst.

Schon beim Gesamtbetrag von € 290.000 ist - zumindest für mich - völlig offen, was dieser Betrag beinhaltet. Denn ein Eigenkapital von nur € 40.000 (knapp 14 %) ist sehr dürftig.

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@LittleArrow

hab heute die Zinssätze da nochmal angeschaut-die haben sich geändert... sind gestiegen. Nein, natürlich sind uns nicht nur die Zinsen wichtig, auch die Monatsbelastung etc., :)

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Bei derart hohen Summen sollte man auf jeden Fall zuerst einmal einen Vergleich für Baufinanzierungen durchführen. Kann man gerne hier machen. Man kann ja immer noch zur Sparkasse lbs gehen, wenn man kein zufriedenstellen Ergebnis erhalten sollte.

Aber ich bin mir ziemlich sicher, das die Konditionen deutlich günstiger beim Vergleich ausfallen werden. Und Geld sollte man nicht verschenken. Zur Zeit sind ja auch die Zinsen ziemlich im Keller. Das bedeutet, das nun der richtige Zeitpunt da ist um ein Bauvorhaben durchzuführen. Das muss aber nicht immer so bleiben.

Und nicht vergessen, das ihr Anspruch auf Baukindergeld habt, falls denn Kinder da sein sollten. Das macht auch ganz schön etwas aus.

KfW und Wohneigentumsprogramm wären hoffentlich bis dahin wegfallen.

Ob diese nach 15 Jahren weggefallen sind, wage ich zu bezweifeln, denn das hieße ja, dass du in 15 Jahren 100.000 € getilgt hättest. Aus den Unterlagen sollte eigentlich hervorgehen, wie der Tilgungsverlauf ist.

Grundsätzlich würde ich keinen anzusparenden Bausparvertrag mehr in eine Finanzierung rein nehmen. Während der Ansparphase zahlst du Zinsen auf die komplette Darlehnssumme...

Ich würde ein komplettes Anuitätendarlehn wählen, auch wenn die Zinsen "nur" 15 Jahre festgeschrieben werden. 

Evtl. kannst du es dir leisten eine Tilgung von 4% zu wählen, das wären mit 2% Zinsen = 1250 € monatlich und die Restschuld nach 15 Jahren liegt bei ca.. 75.000 €.

Alternativ 3% Tilgung = Restschuld ca. 119.000 € und monatlich 1041 €.

Baufinanzierung mit Bausparvertrag oder Annuitätendarlehen?

Es geht um eine Baufinanzierung für einen Neubau. Das Vorhaben kostet in etwa 300.000, Eigenkapital 50.000 Euro. Das Darlehen beträgt insgesamt 250.000 Euro. 50.000 werden auf den KFW 153 Kredit umgelegt und dort wird dann eine Rate von 180 Euro gezahlt. Restlich bleiben noch 200.000 Euro. Zwei Angebote liegen mir vor: 1. DSL Bank: Das Darlehen läuft auf eine Sollzinszeit von 10 Jahren und der Zins beträgt 2,35% (Laut Unterlagen effektiv 2,5%). Es werden nur die Zinsen hierrein gezahlt (ca. 390 Euro mtl.) und die Tilgung von 200 Euro mtl. (entspricht ca. 1,2% Tilgung) in einen Bausparvertrag (Eröffnungsprovision 2.100 Euro - BHW Wohn maxx). Die Mindestbausparsumme des Bausparvertrages beträgt 50.000 Euro. Nach 10 Jahren sind 24.000 Euro ohne Sonderzahlungen zusammengekommen und der Bausparvertrag ist zuteilungsreif. Die 24.000 Euro werden in den DSL Kredit eingezahlt. Nach dem Berater müsste nach 10 Jahren trotz des Bausparvertrages eine neue Finanzierung zum Sollzins nach 10 Jahren für die Restsumme von 186.000 Euro gemacht werden. Der Bausparvertrag diene nur zur Tilgung für die 10 Jahre. Nach den Angaben des Bausparvertrags beträgt der Sollzins für den Bausparvertrag 2,75%.

  1. Commerzbank: Das Darlehen von 200.000 Euro wird mit einem Sollzins von 2,34% für 10 Jahre (laut Unterlagen effektiv 2,37%) abbezahlt und die Tilgung von 1,2% direkt in den Kredit. Am Ende sind ca. 27.000 Euro ohne Sonderzahlungen getilgt worden. Nach 10 Jahren muss eine Anschlussfinanzierung für die Restsumme von 183.000 Euro vereinbart werden.

Beim Bausparvertrag kommt nach 10 Jahren 3000 Euro weniger Tilgung zustande als beim Annuitätendarlehen. Zudem muss für den Bausparvertrag eine Eröffnungsprovision gezahlt werden. Im Endeffekt habe ich also einen Verlust von 5100 Euro in Verbindung mit dem Bausparvertrag.

Sehe ich da etwas falsch? Die Rate für das Gesamtdarlehen soll monatlich maximal 800 Euro betragen. Sonderzahlungen sind nicht vorgesehen bzw. nicht in großer Höhe zu erwarten.

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