Ist bei einer Baufinanzierung die Tilgung durch einen Bausparvertrag nicht sinnvoll?

Vergleich der Zinssummen bei 4% fiktiven Sollzinsen in 10 Jahren - (Bausparvertrag, Baufinanzierung) Vergleich der Zinssummen bei 6% fiktiven Sollzinsen in 10 Jahren - (Bausparvertrag, Baufinanzierung)

3 Antworten

Die Grafiken haben schöne kurven, aber die Zahlen sind schwer zu lesen.

Das ganze nachzurechnen wäre etwas mühsam, weil die verschiedenen Annahmen etwas unklar sind, so z. B. auch wie Du auf die Tilgungssätze kommst, von z. B. 3,1 % nach zehn Jahren, für den Teil, der nicht über BSV getilgt wird.

Was sich mir aber schon im reinen Kopfrechnen ergibt:

1. 1,95 % Zinsen und 2 % Anfangstilgung auf 249.000,- sind ca. 10.000,- im Jahr. Das ist die Zahlungsverpflichtung, egal ob als Annuität, oder  für nur zinsen und BSV Einzahlung.

2. Nach 10 Jahren sind pro Jahr schon allein für den BSV ca. 10.000,- zu zahlen, womit die Liquiditätsbelastung ansteigt. Selbst wenn sich die Zinsen gegenüber heute nicht erhöhen.

3. Der Vorteil beim BSV ist, dass heute schon die Konditionen für Zins und Tilgung in 10 Jahren bekannt wären. 

4. Aus meiner Sicht wäre es vernünftiger (wenn finanziell tragbar) lieber mit 3 % Anfagngstilgung zu beginnen und damit nach 10 Jahren nur noch weniger als 170.000,- neu finanzieren zu müssen. 

5. man könnte dann auch in 10 Jahren bei der gleichen Annuität bleiben, selbst wenn der Zins um 1 % steigt, es vermindert sich eben nur die Tilgungsrate.

6. Bei Deiner Rechnung würde die Annuität bei überschlägiger Berechnung auf 1.500,- Im Monat für die Hautfinanzierung steigen. Das kann der Festzins des Bausparvertrages kaum aufwiegen. 

Ja, schade mit der Verkleinerung der Grafiken, ist meine erste Frage hier...

Die 3,1% Tilgung habe ich deshalb angesetzt, weil das die Tilgungsrate ist, die sich in Modell 1 im Jahr 11 ergibt. Einfach der besseren Vergleichbarkeit wegen. Ich muss ja im Prinzip bei allen Modellen mit demselben Tilgungsverlauf rechnen, ansonsten kann ich die Zinssummen schlechter vergleichen, denn es ist ja klar, dass die alleine deshalb unterschiedlich ausfallen, wenn ich unterschiedlich schnell tilge.

1. Stimmt.

2. Stimmt, aber siehe Grafik unten links. Die Monatsrate ist in Modell 1 und 3 fast identisch. Bei 4% fiktiven Zinsen ist die Belastung bei der Bausparvariante leicht höher, bei 6% fiktiven Zinsen ist es genau umgekehrt. Will heißen, ab 6% Zinsen ist die Bausparvariante auch im Punkt finanzielle Belastung besser.

3. Genau das ist der Punkt. Für einen Anteil der Finanzierung, genauer 92.000 €, kann ich mir für die gesamte Laufzeit die Zinskonditionen sichern.

4. Das werde ich mal durchrechnen. Habe ich bisher nicht gemacht, weil die finanzielle Belastung uns auch so schon recht hoch ist. Aber danke für den Tipp, das auch noch zu vergleichen.

5. Wenn man davon ausgeht, dass die Zinsen in 10 Jahren nur um 1 Prozentpunkt mehr sind als jetzt, dann bräuchte man sich ja um Zinsrisiko keine Gedanken machen. Aber davon gehe ich ja gerade nicht aus. Allerdings habe ich ja alles für 3% fiktive Zinsen durchgerechnet und selbst dann ist das Bausparmodell noch um einige Tausend € besser.

6. Moment. Wegen des höheren Zinsrisikos steigt die Rate auch ohne Bausparen enorm an, schon bei 4%. Einfach weil dann erst viel weniger getilgt ist nach 10 Jahren. Das ist es ja genau, was ich verglichen habe.

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4. Habe ich jetzt durchgerechnet. 176.000€ muss man dann neu finanzieren ohne Bausparen bzw. 35.000 € mit Bausparen. Ich habe es natürlich so verglichen, dass man bei der Bausparvariante auch mit 3 % der Hypothek jährlich anspart. Dann landet man bei knapp 75.000€ Ansparung und kriegt dann 214.000€ zugeteilt. (Mal angenommen, das ist auch so möglich.) Der Zinsvorteil der Bausparvariante schrumpft bei 4% fiktiven Sollzinsen auf knapp 5.000€, bei 6% fiktiven Sollzinsen auf 22.000€.

Interessant ist noch, dass die Entwicklung der Monatsraten sich bei 3% Tilgung bei der Bausparvariante verbessert: 4% fiktiver Sollzins: Bausparen, Rate steigt von 1.360€ auf 1.600€ - nur Annuitätendarlehen: Rate steigt von 1.360€ auf 1.800€ im 11. Jahr. Die KfW-Darlehen sind da mit drin.

Also, Bauspar-Modell gewinnt auch bei 3% Tilgung.

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Hypothek zu 249.000€, 50.000€ KfW-124, 50.000€ KfW-153.

Wenn hier die Hypothek (wird doch wohl eher eine Grundschuld sein) kürzlich mit nur einer 10-jährigen Zinsbindungsdauer aufgenommen wurde, dann liegt bei der gesamten Finanzierung ein ziemlich krasser Fall von Fehlberatung vor, weil es für alle Kredittranchen ein Zinsveränderungsrisiko nach 10 Jahren gibt.

Für die KfW-Tranchen gilt dann eine Anschlussfinanzierung zu Marktkonditionen, sofern sie nicht abgelöst werden. Die anschließenden KfW-Marktkonditionen sind nur Marktdurchschnitt, nicht Marktbeste! Eine bessere Beratung hätte eine wesentlich längere Zinsbindungsdauer bei der Grundschuld vorgeschlagen (mind. 20 Jahre, im Markt ist bis 45 Jahre Zinsbindung möglich). Ganz vorsichtige Leute hätten auch die KfW-Kredite hinterfragt und möglicherweise im Hinblick auf das Zinsanpassungsrisiko lieber eine normale Annuitätenfinanzierung mit durchgängiger Zinsbindung gewählt. Im übrigen werden Umfinanzierungen von KfW-Krediten durch die Nachrangigkeit erschwert bzw. verteuert.

Die gewählte Zinsbindungsdauer von 10 Jahren für alle Kredittranchen, macht das Objekt in 10 Jahren - bei einem Normalzinsniveau von ca. 5 - 6 % p.a. - möglicherweise zum Verkaufskandidaten auf dem Markt, wo sich dann ohnehin viele andere Objekte tummeln.

Dieser Vertrag ist so vereinbart, dass er nach 10 Jahren zuteilungsreif ist.

Nein. "Bausparkassen können sich vor Zuteilung eines Bausparvertrages nicht verpflichten, die Bausparsumme zu einem bestimmten Zeitpunkt auszuzahlen." § 4 Abs. 5 BauSparkG

Wenn Du vorsichtig Deine Baufinanzierung planst, dann sollte die jährliche bzw. monatliche Belastung in allen Jahren tragbar sein, also nicht nur auf Zinsen und Zinssätze gucken. Ferner mußt Du bei älter werdenden Objekten mit zunehmenden Instandhaltungsaufwand rechnen, der Deinen finanziellen Spielraum begrenzt.

Vielen Dank, Dein Kommentar enthält einige nützliche Hinweise.

Allerdings bitte nicht zu viel mutmaßen. Es geht nicht um Fehlberatung. Mir sind auch die KfW Darlehen nicht explizit empfohlen worden und auch nicht eine Zinsbindung von 10 Jahren bei der Grundschuld. Im Verlauf der Beratung sind mehrere Möglichkeiten diskutiert worden. Ein Vertrag ist bisher nicht abgeschlossen worden und es geht ja gerade darum, dass ich mich selbst nochmal unabhängig informieren möchte. Gerade das Durchspielen verschiedener fiktiver Sollzinssätze habe ich aber bisher bei der Beratung vermisst und mir deshalb mit selbst geschriebener Software beholfen. Mir ist vollkommen bewusst, dass die monatliche Belastung durch das Zinsrisiko erheblich steigen kann und das erkennt man auch vielleicht gerade noch bei meinen Grafiken unten links, welche die monatlichen Belastungen der Modelle im Verlauf übereinanderlegt.

Leider geht Deine Antwort kaum auf meine Frage ein. Außer die Bemerkung, dass der Zuteilungstermin nicht garantiert ist. Das war mir aber schon bekannt - allerdings wurde es mir so dargestellt, dass es in jüngerer Zeit kaum vorkommt, dass der vorhergesagte Termin um mehr als ein, zwei Monate verfehlt wird.

Du sagst im Prinzip, man solle lieber eine extrem lange Zinsbindung vereinbaren - am besten noch die KfW-Kredite rausnehmen, wo das nicht möglich wäre. Das kann man dann natürlich auch durchrechnen und vergleichen. Meine Vermutung ist, dass man bei diesen Summen jenseits von 100.000€ mehr an Zinsen zahlt am Ende. Für den Vorteil, dass die monatliche Belastung über einen sehr langen Zeitraum vorhergesagt werden konnte. (Ich weiß jetzt leider nicht, zu welchem Sollzins einem momentan 40 Jahre Zinsbindung angeboten werden, sonst könnte man es ja mal rechnen und hätte konkrete Zahlen zum Vergleich.)

Ok, wäre dann die Zusammenfassung in Deinem Sinne, dass der Nachteil der Bauspar-Strategie im Wesentlichen der wäre, dass ein sprunghafter Anstieg der monatlichen Belastung nach 10 Jahren nicht vermieden wird?

Wobei das natürlich in Relation dazu gesehen werden muss, dass man die Zinssumme **erheblich** senkt gegenüber der "sicheren Variante".

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@stippi

Dein Augenmerk auf die Minimierung der Zinssumme führt möglicherweise in die Irre. Diese Minimierung ist kein Selbstzweck und kein Hauptziel. Zunächst sind die Rahmenrestriktionen zu beachten (z. B. die max. verfügbare monatliche Liquidität für den Schuldendienst, der gewünschte Schlußpunkt aller Zahlungen). Dann ist eine Zielfunktion zu definieren, z. B. Minimum des Barwertes aller Auszahlungen. Die Zinssumme zu minimieren kann deshalb kein ökonomisches Ziel sein, weil in der Summe kein Zeitwert des Geldes berücksichtigt wird. Letzteres kann nur durch eine Ab- oder Aufzinsung erreicht werden.

Längere Zinsbindungen kosten von Anfang an höhere Zinssätze, dies ist durch die momentane Zinsstruktur am Kapitalmarkt bedingt. Längere Zinsbindungen bedeuten für Dich die Sicherheit, dass die Zinskosten nicht höher werden können (im Gegensatz dazu das Zinsveränderungsrisiko bei einer Anpassung nach 10 Jahren). Aber da nach § 489 BGB ein Darlehen mit Festzinsen nach 10 Jahren vom Darlehnsnehmer gekündigt werden kann, hast Du die Chance der Umfinanzierung, um in den Genuss einer zinsgünstigeren Finanzierung (wenn die dann gültige Zinssituation ähnlich der heutigen sein sollte; denn noch günstiger als heute kann ich mir nicht vorstellen) zu kommen als Du heute mit der Zinsfestschreibung eingeplant hast. Die Ausnutzung eingeräumter Sondertilgungsrechte könnte Dir weiteren Spielraum verschaffen.

es mir so dargestellt, dass es in jüngerer Zeit kaum vorkommt

Was sollte Dir der Berater der BSK auch anderes erzählen? Dein Zuteilungszeitpunkt ist maßgeblich vom Bausparerkollektiv beeinflußt. Wenn momentan viele bessere Finanzierungen außerhalb der BSK finden, dann fehlen heute und in 10 Jahren die Mittel für Zuteilungen! Diese Mittelverfügbarkeit = Zuteilungschance ist in 10 Jahren allein Dein Risiko!

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Hypothek zu 249.000€, 50.000€ KfW-124, 50.000€ KfW-153.

Hierbei fehlen mir die jeweiligen Konditionen, also Zinssatz, anfängliche Tilgungsquote, erste Tilgungsfälligkeit und die jeweilige Tilgungsstruktur bzw. Annuität.

Ähnlich beim BSV: Jährliche bzw. monatliche Einzahlung, Abschlussprovision, jährliche Gebühren, Auszahlungsgebühr, also alle Einzahlungs- und Auszahlungskomponenten. Teilweise hast Du sie erwähnt.

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Du brauchst ein konkrete Finanzierungsberatung mit Vergleich zu allen Modellrechnungen. Das kann ich und will ich hier nicht machen.

Übrigens es ist ei Denkfehler, wenn du annimmst, dass du mit dem geringsten Zinssatz die meisten Zinsen sparst. Richtig viel Zinsen spart man mit der kürzesten Darlehenszeit.  Man ist sogar schneller mit einem Annuitätendarlehen fertig, wenn der Zinssatz höher ist. Aber das würde jetzt zu weit führen.

Was ich vergleiche ist, ob es mehr Sinn macht, 10 Jahre zu tilgen, oder 10 Jahre anzusparen, mit der Bausparsumme zu tilgen, was dann deutlich mehr tilgt, und für das Bauspardarlehen schon jetzt die Zinskonditionen zu sichern. Und als Vergleich auch noch mal mit längerer Zinsbindung ohne Bausparen. Genau diese Überlegungen interessieren offenbar viele Nutzer hier, denn die Frage wurde mehrfach schon gestellt. Interessant ist, dass von der Bausparvariante immer abgeraten wird, aber offenbar hat es keiner mal durchgerechnet. Entweder es gibt klare, einfache Argumente dagegen, oder nicht. So wie Sie das jetzt beantworten ist mir nicht geholfen. Ich habe bereits eine kompetente Beratung, ich bin nur zufällig hier auf Beantwortungen gestoßen, die genau davon abraten, was mir empfohlen wurde und was ich selbst als klar vorteilhaft nachgerechnet habe. Und das hat mich nur interessiert, ob jetzt hier noch was kommt, was ich nicht bedacht habe.

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  1. Variante:

50.000 über die KfW, Laufzeit 20 Jahre, Zinsbindung 10 Jahre, eff. Jahreszins 2,68, Tilgung 4,05%

110.000 über Bankdarlehen, Laufzeit 20 Jahre, Zinsbindung 10 Jahre, eff. Jahreszins 3,14

100.000 über ein Bauspardarlehen, Laufzeit ca. 20 Jahr bis zur kompletten Tilgung, Zinsbindung 19 Jahre, eff. Jahreszins 3,05,

Restschuld am Ende der Zinsbindung 113.088,- €


  1. Variante:

50.000 über die KfW, Laufzeit 20 Jahre, Zinsbindung 10 Jahre, eff. Jahreszins 2,68, Tilgung 4,05%

210.000 über ein Bankdarlehen, Laufzeit ca. 24 Jahre, Zinsbindung 10 jahre, eff. Jahreszins 3,14, Tilgung 2,86%

Restschuld am Ende der Zinsbindung 167.915,- €

So hat es der Bankberater vorgerechnet und immer auf die Sicherheit nach Ende der Zinsbindung hingewiesen, da die Restschuld ja geringer ist. Uns würde nun die allgemeine Meinung dazu interessieren, leider kennen wir niemanden, der sich in der Materie auskennt....

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