Hauskaufkredit trotz bestehendem Kredit möglich?
Wenn ich eine Eigentumswohnung kaufe, sagen wir für 215.000€ und vermiete diese für knapp 800€, sodass meine monatlichen Tilgungs- und Zinsenbeträge komplett gedeckt werden, würde ich dann trotzdem einen Kredit bekommen, wenn ich später zur Selbstnutzung ein Haus kaufen möchte?
Die Sache ist etwas komplizierter als hier kurz beschrieben, die Wohnung müssen wir kaufen um meinem Bruder vor der ZVG zu retten, der Wert liegt ca. bei 290.000€. Die Gläubiger sind mit 215.000€ zufrieden. Da er uns noch 75.000€ schuldet, kaufen wir es für 215.000€. Wir wollten erst dort einziehen, doch nach langen Überlegungen- kommt es für uns nicht in Frage, daher wollen wir es vermieten. Wir möchten uns ein Haus mit Garten kaufen. Kriegen wir überhaupt nach dem Kauf der Wohnung noch einen Kredit für ein Eigenheim?
Kurze Daten noch: Wohnungskredit wird uns mit 1,37% und 3% Tilgung angeboten. Wir verdienen monatlich netto 2.400€ ohne Provision, mit Provision im Schnitt der letzten 24 Monate: 6.700€.
Über eure Antworten freuen wir uns sehr und vielen Dank im voraus!
Ich muss einiges ergänzen, vieles wurde von mir unzureichend dargestellt.
Die 800€ sind Kaltmiete, vermietet wird nicht an den Bruder. Der Mietpreis ist nicht utopisch, sondern realistisch ohne auf weitere Details einzugehen. Die Wohnung hat einen Kamin, Whirpool und ist mitten in der City. Wir haben bereits eine Voranfrage gestoppt weil es mehr als 30 Nachfragen gab.
Für uns kommt es nicht in Frage, weil es keinen Garten hat, wir ein Kind haben und das 2. unterwegs ist. Wir wollen was ländliches. Anfangs wollten wir es selbst nutzen, aber nach langer Überlegung doch nicht.
Unsere Hausbank finanziert uns den kompletten Kaufpreis von 215.000€ - dadurch dass die Wohnung viel mehr Wert ist, rechnet die Bank die Differenz als EK (75.000€). Das ist auch genau der Betrag den uns mein Bruder schuldet.
Die Kaufnebenkosten zahlen wir aus eigener Tasche.
Nach diesem Kauf, hätten wir noch 50.000€ Eigenkapital. womit wir uns selbst ein Eigenheim kaufen würden. Haben momentan noch nix in Aussicht. Daher die Frage, würde eine Bank uns überhaupt nach dem Kauf der Eigentumswohnung was wir vermieten wollen ein Eigenheim zum Selbstwohnen finanzieren, sagen wir 300.000?
Wir sind noch 3 Personen, ab August 4. Ich werde in 3 Jahren arbeiten und 2000€ netto dazuverdienen. Mein Mann verdient 2.400 netto, erhält allerdings regelmässig alle 3 Monate höhre Provisionen, im Schnitt der letzten 24 Monate hat er 6.700€ verdient im Monat.
Vielen Dank nochmal vorab.
7 Antworten
Ohne eine genaue Rechnung sollte der Kauf der ETW finanzierbar sein. Wobei ich davon ausgehe, dass keine Kinder im Haushalt leben (wegen der Pauschalen).
Bei einer weiteren Finanzierung für ein Eingenheim ist wahrscheinlich das Einkommen nicht ausreichend!
Um aber eine Grundlage für eine solche weitreichende Entscheidung zu treffen, empfehle ich Finanzierungsangebote von Hypothekenbanken einzuholen. Im Internet gibt es viele Vergleiche für eine Baufinanzierung. Oder auch einfach auf der Seite:
http://www.finanzierungs-foerderberater.de/vergleich-baufinanzierung/510-vergleich-baufinanzierung/
Denn fast jede Bank hat unterschiedliche Annahmerichtlinien. Viel Erfolg.
Die Etw wird finanziert, wir haben das OK der bank sofort bekommen, auch mit 2 Kindern. Ich werde mir den Link ansehen vielen Dank.
Wie hoch ist denn das für die beiden Immobilienkäufe eingesetzte Eigenkapital?
Die Zeit von 100%-Finanzierungen ist vorbei. Mindestens 20% Eigenkapital, zzgl.der Kaufnebenkosten, muß vorhanden sein. Ansonsten gibt es keine Finanzierung.
Wie alt seid Ihr überhaupt? Und ist der Beruf eine Festanstellung? All das wird die Bank interessieren.
Deine Berechnungen zum Mietertrag der Wohnung sind im übrigen auf Sand gebaut. Von 800 Euro Bruttomiete gehen schon mal Heiz- und Nebenkosten ab, es verbleiben dann irgendwo zwischen 600 bis 650 Euro als Kaltmiete. Auch die kann nicht zur Kreditbedienung voll eingesetzt werden. Das sogenannte Hausgeld, das ein Wohnungseigentümer zu zahlen hat, beinhaltet auch Beträge die auch den Mieter nicht umlegbar sind.Wenn insgesamt 500 Euro übrig bleiben, hast Du schon Glück gehabt.
Davon gehen aber weitere Zahlungen ab, z.B. für Sanierungen am Sondereigentum. Das Leerstandsrisiko muß kalkulatorisch ebenfalls berücksichtigt werden.
Mehr als etwa 400 Euro wirst Du nicht zum Schuldendienst einsetzen können. Das hält Dir auch die Bank entgegen und zwar sowohl bei der Finanzierung der ETW wie auch bei einer späteren Finanzierung des Einfamilienhauses.
Ich kann unsere Erfahrung so nicht bestätigen. Wir setzen für den Kaufpreis kein EK ein, nur für die Kaufnebenkosten.
Er hat eine Festanstellung. Die 800€ sind Kaltmiete. Und hier ist sogar Potenzial nach oben. Das Haus ist komplett saniert worden 2014. Der Wert der Immobilie ist viel höher als unser Kaufpreis.
Gecko33: Wer herum nörgelt ohne selber konstruktive Beiträge zu bringen ist ein Besserwisser der den Mund halten sollte.
Hausbau145, es ist falsch was oben beschrieben wird.
Selbstverständlich ist heutzutage noch eine Vollfinanzierung mit den Kaufpreisnebenkosten möglich.
Erst vor 2 Wochen hatte ich die letzte Vollfinanzierung einer eigen genützten Immobilie mit ebenfalls Finanzierung der Kaufpreisnebenkosten.
Hier bei Euch kommt es auf das Detail darauf an. Man müsste die Gehaltsabrechnungen detailliert anschauen inwieweit Provisionen voll oder anteilig gezählt werden.
Es macht "technisch" schon einen Unterschied ob die neue Immobilie als Eigennutzung oder Kapitalanlage angefasst wird.
Wenn Ihr dem Bruder helfen wollte wäre Eigennutzung doch der ideale Weg oder?
Wer hat das angeboten? Angebot oder verbindlicher Darlehensvertrag?
es ist falsch was oben beschrieben wird.
Hillermann, wo bzw. was ist "oben"?
"...mit Provision im Schnitt der letzten 24 Monate..."
tut mir leid aber das schreibt wer, der sich reich rechnet. Banken machen das eher selten. Ein einmaliges Ereignis? 2.400 € zu zweit reicht sicher nicht für die Finanzierung von zwei Objekten.
Gut 160 T€ in den letzten beiden Jahren bei 57 T€, von denen ihr lebt, führen zu gut 100 T€ Überschuss. Ist das Geld da? Wenn ja und wenn du euch nicht reich gerechnet hast, die Provision also auch in Zukunft kommt, kannst du dir alles leisten! Die Bank wird mitspielen.
Wenn nein: versetze dich einfach in die Lage der Bank. Für das Objekt deines Bruders seid ihr eine tolle Lösung. Sie würden nicht mit 215.000 zufrieden sein, wenn in der Zwangsversteigerung vermutlich mehr zu erzielen wäre. Wahrscheinlich weniger. Für das Objekt seid ihr ihnen als Schuldner lieber als dein verschuldeter Bruder.
Bei einem weiteren Haus ist die Situation für die Bank eine ganz andere. Euer Einkommen reicht nicht, wenn sie - was sie muss - für das erste Objekt schon um die 900 € als Belastung wegrechnet.
Für egal welche Planung kommt euch die Wohnung des Bruders in die Quere. Und zwar nicht vor allem bei der Bank, sondern auch so. 10.000 € Sonderumlage oder eine überraschende Reparatur steckt man nur weg, wenn man Geld hat. Leerstand, Mietausfall oder ein Zinsanstieg um 4 % ist auch nur für den kein Problem, das nicht auf Messers Schneide finanziert.
Da ich in Elternzeit bin und erneut in dieser Zeit schwanger bin, verdiene ich derzeit nichts. Das ändert sich natürlich irgendwann. Mein Mann verdient 40.000€ fix und erhält min. 35.000€ Provision jährlich. Hat aber seit über 4 Jahren immer mehr verdient durch Bonus und verschiedene grössere Aufträge. Bspw. jetzt im Dezember bekam er 47.000€ nur Provision, was natürlich auch noch versteuert wurde. Aber alles mal realistisch ausgerechnet ( ohne die 47.000€ da einmalige Sonderzahlung) im Schnitt der letzten 24 Monate 6.700€. Das hat unsere Bankberaterin genauso gerechnet, als wir für die ETW den Kredit angefragt haben. Hab ich uns nun reich gerechnet?
Nein! Minimalprovisionen sind immer gut!
Mit dem Einkommen verschlechtert die Wohnung des Bruders (wie auch die Kinder (Haushaltspauschale)) freilich trotzdem eure Bonität. Nur reicht es wahrscheinlich trotzdem noch für das eigene Haus.
Irgendwo bei 13.000 brutto liegt nebenbei die Grenze, ab der man sich auch hier in München ein neues Reihenhaus leisten kann.
Mal eine, vielleicht dumme, Frage.
Ihr nehmt die Wohnung, bekommt dadurch indirekt eure 75.000€ zurück. Gut.
Ihr habt noch kein Haus in Aussicht. Auch gut.
Warum nicht die Wohnung später zu einem angemessen oder guten Preis verkaufen?
Dann kann das / würde das Eigenheim problemlos finanziert werden können.
Vielleicht ist das Einkommen weiterhin gut und die Finanzierung klappt auch so.
Privatier...die Hälfte deines Kommentares is schwammig bis falsch!