Darf eine Bank 2 nicht zusammenhängende Imobilienfinanzierungen zusammenlegen?

4 Antworten

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Hallo,

erst mal etwas erklären:

  • eine Grundschuld ist - im Gegensatz zu einer Hypothek - zunächst an keine bestimmte Forderung gebunden. Dazu existieren gesonderte und im Zusammenhang mit einem Darlehen erstellte "Zweckerklärungen".
  • Eine Grundschuld ist auch nicht in 4 seperate Kreditverträge unterteilt, sondern sie dient als Sicherheit für 4 unterschiedliche Kreditverträge.
  • Wenn ein Objekt verkauft wird, dann verliert die Bank damit ihre Sicherheit (= die Grundschuld) und erteilt i.d.R. eine Löschungsbewilligung. Die Bank hat dann aber für ein noch nicht zurückgezahltes Darlehen keine Sicherheit mehr und verlangt wahlweise Neubesicherung auf einem neuen Objekt (= neue Grundschuld) oder Rückzahlung des Darlehens.
  • Kaufst Du ein neues Objekt und finanzierst wieder bei der gleichen Bank, dann wird auf diesem neuen Objekt als Sicherheit für die Gesamtverpflichtung (Kredit alt + neu) eine neue Grundschuld mindestens in Höhe des "alten" und noch offenen Darlehens zuzüglich des neu erforderlichen zusätzlichen Darlehens (egal, in wieviele Kreditverträge unterteilt) eingetragen.
  • Es wird nichts "verrechnet", sondern der alte Kredit läuft weiter und es kommt ein neuer Kredit (unterteilt in mehrere Verträge) dazu.
  • Die Konditionen von Finanzierung 1 und 2 unterschieden sich primär durch die Tatsache, dass die Kreditaufnahme zu unterschiedlichen Zeiten erfolgte und jeweils die dann vorhandenen Zinssätze verwendet wurden.

Ein Zusammenlegen von alt und neu wird die Bank nicht machen, da sie hier unterschiedliche Refinanzierungen (unterschiedliche Laufzeit, unterschiedliche Kondition) verwendet.

Gruss

Walter

Vielen Dank ! Das war sehr genau erklärt.

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Sehr gut erklärt. Hab sogar ich verstanden. Und das heißt was. ;-)

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Lazyjo:

Bei folgender Vorgehensweise wäre es zu keiner Störung gekommen:

  1. Die Gläubigerbank gibt vor der Beurkundung des Kaufvertrags eine schriftl. Forderungsaufstellung über das Restdarlehen, evtl. Vorfälligkeitsentschädigung, Kosten, evtl. rückständige Zinsen ab.
  2. Schuldner/Verkäufer überprüft diese Aufstellung auf ihre Richtigkeit.
  3. Der notarielle Kaufvertrag enthält zwei Zahlungsanweisungen: als erstes ist die Bank zubefriedigen, damit der Notar von den ihm zu treuen Händen überlassenen Löschungsunterlagen Gebrauch machen kann. Der Rest des Kaufpreises ist an den Verkäufer auszuzahlen (und nicht etwa an die VBank zur Verr. auf Obj. 2).
  4. Auch die Möglichkeit eines Pandobjektaustausches wäre zu prüfen gewesen, schon allein wegen der Vorfälligkeitsentschädigung. Objekt 2: Belastung mit einer Grundschuld in Höhe des alten Restdarl. von Obj. 1 zuzüglich neues Darlehen in Höhe des Fremdkapitalbedarfs für Obj. 2. Darlehensvertrag Obj. 1 unverändert, für Obj. 2 Darlehensvertrag neu.
Darf die Bank den Verkauferlös aus Finanzierung 1 mit Finanzierung 2 " verrechnen "

Das hängt von den Vereinbarungen ab. Im Krisenfall würde das gemacht, im Normalfall wäre es - vermutlich - absprachewidrig.

Mit Befriedigung des Saldos aus der Finanzierung 1 aus der (höheren?) Verkaufspreiszahlung ist das Darlehn 1 erledigt.

Der Überschuss des Verkaufspreises würde normalerweise nicht mit Finanzierung 2 verrechnet, sondern allenfalls als Eigenkapitalzahlung für Objekt 2 berücksichtigt oder an den Verkäufer bei Objekt 1 ausgezahlt. Bei einer Verrechnung mit Finanzierung 2 würde der Kreditsaldo dauerhaft gesenkt. War das so geplant und vereinbart oder gibt es Störungen im Vertragsverhältnis?

Es gibt Störungen im Vertragsverhältnis. Der Verkaufserlös aus Finanzierung 1 wurde an die Bank überwiesen. Nun fordert die Bank aber nach Verkauf der Immobilie aus Finanzierung 2 trotz geleisteter Überweisung aus Finanzierung 1 immer noch den angeblich offenen Saldo aus Finanzierung 1.

Wenn die Bank eine Neubesicherung der Grundschuld bei Immobilie 2 vorgenommen hat, müßte die Finanzierung 1 aber abgeschlossen sein , oder ??

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@lazyjo08

Wenn die Finanzierung 1 aus dem Verkaufserlös nicht befriedigt würde, dann würde die Bank 1 auch nicht die Löschungsbewilligung für Finanzierung 1 erteilen und der Verkauf 1 wäre gestört.

Irgendwie ist der Sachverhalt unklar bzw. unvollständig beschrieben. Von Vertragsstörungen stand anfangs da nichts und nun soll auch die Immobilie 2 auch noch verkauft worden sein.

Bitte beachte, dass die Kreditverhältnisse aus 1 und 2 durch die Vertragsbedingungen und AGB schon rechtlich verbunden sind. Es gibt dann Verrechnungsklauseln und es heißt dort irgendwo "... auch aus anderen Kreditverhältnissen ...".

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