Angelina

In Anbetracht der Höhe der Steuerschuld ist davon auszugehen, dass sich die Finanzbehörde im Verwaltungszwangsverfahren eine Zwangshypothek eintragen liess. Du als neue Eigentümerin haftest also auch dinglich für die (restliche) Steuerschuld.

Der Eigentumswechsel im Grundbuch bedarf der Unbedenklicheitsbescheinigung des Finanzamts. Der Notar holt die Bescheinigung ein, wobei er dem Finanzamt eine Abschrift des Vertrages überlassen muss.

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Seline

Der Antrag des Eigentümers auf Löschung des Wohnrechts im Grundbuch ist nach dem Tode des Berechtigten möglich. Ohne Vorlöschklausel muss ein Jahr gewartet werden.

Mögliche Zwischenlösung:

Oftmals ist der Ersatzwert des Wohnrechts eines Hochbetagten derart gering, dass es dem Geldgeber durchaus zugemutet werden kann, sich bis aufs Weitere und ausnahmsweise mit der zweiten Rangstelle einverstanden zu erklären.

Für die Ermittlung des Ausfallrisikos der Bank sind erforderlich:

Alter des Wohnungsberechtigten,

Mietwert der mit dem Wohnrecht belasteten Wohnung,

Ca. Verkehrswert der Immobilie,

Höhe des Renovierungsdarlehens.

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Rex

Der nach deiner Meinung "angemessene Geldbetrag" fließt sofort oder rartierlich zu welchen Bedingungen und Auflagen?

Grundsätzlich ist ein Nießbrauch einem Wohnrecht vorzuziehen. Besonderer Wert ist auf die einwandfrei erste Rangstelle im Grundbuch zu legen. Dem´Nießbrauch dürfen also keine wertmindernde Rechte im Range vorgehen oder gleichstehen.

Notar klärt auf.

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Dein Mann - sach- und fachkundig, der die Tricks der Pappenheimer kennen sollte - hat die Vereinbarung über die Zuführgebühr schriftlich bestätigt oder er hat zumindet einen zuverässigen Zeugen. Ein gerichtl. Mahnbescheid sollte folgen, wenn die Fälligkeitsvoraussetzungen gegeben sind.

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Tapsi:

Es beibt dir unbenommen, weiter nach einer preisgünstigen in- oder ausländischen WE Ausschau zu halten - vielleicht solange, bis du nicht mehr in der Lage bist, sie optimal zu nutzen.

Gefällt dir ein Objekt, das in fünf Stunden erreichbar und auch im Alter problemlos zu nutzen ist, greif zu.

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Renate:

Überzeuge deine gesetzlichen oder gewillkürten solventen jüngeren Erben davon, dass sie gegen die gesamtschuldnerische Mithaft für die Darlehensforderung des Darlehensgebers später in den Genuss des Eigentums der ETW kommen und sichere ihren Anspruch im Wohnungsgrundbuch und testamentarisch ab.

Dann hast du der Bank gegenüber ein überzeugendes Argument.

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Grundschuld-Ablösung, aber wie?

Wir haben ein Haus aus einer Zwangsversteigerung gekauft, auf dem noch eine dicke Grundschuld zugunsten einer Bank besteht. Diese haben wir beim Kauf übernommen. Der Schuldner/Verkäufer sagte, dass das Darlehen nur noch über eine eine geringe Restsumme valutiert und er die erstattet haben will. So sind wir dieses (Klärungs-) Risiko sehr bewusst eingegangen und haben den Zuschlag erhalten.

Nun haben wir mit der Bank gesprochen, und gefragt wie die Grundschuld nun wegkommt. Diese Bank sieht aber nur den Weg, dass wir die komplette Grundschuldsumme an sie zahlen und sagt, dass sogar noch 15,5% Zinsen pro Jahr hinzu kommen und hat uns auch gleich eine Frist gesetzt. :-(

Der Schuldner/Verkäufer will nach wie vor einfach sein Rest-Darlehen loswerden was nur ca. 20% der Summe der Grundschuld ist. Der Verkäufer legte uns ein Schreiben vor, wo die Bank ihm auf Anfrage seinen Darlehensstand schriftlich bestätigt und dass nur dieses eine Darlehen existiert und die Grundschuld derzeit nur dafür verwendet wird.

Wie kann hier vorgegangen werden?

Folgende Fragen noch im Detail:

Was macht die Bank mit dem Geld, wenn wir die Grundschuld komplett bezahlen?

Behält die Bank das Geld ganz oder mehr als das was zur Ablösung des Darlehens nötig ist (z.B. noch andere Gebühren, Zinsen) ?

Können wir anstelle des Verkäufers sein Darlehen (auf einmal) an die Bank zurückzahlen, also stellvertretend für den Verkäufer und könnten wir so auch die Grundschuld erhalten?

Vielen Dank!

Mathilda

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Mathilda:

Zur Belegung des Meistgebots, auf das der Zuschlag erfolgte, wurde u a. auf der Basis einer Liebenbelassungsvereinbarung eine Grundschuld übernommen. Den Inhalt der Vereinbarung kennen wir nicht.

Folglich und i.d.R hat der Gäubiger Anspruch auf den Grundschulbetrag samt Zinsen und Nebenleistung.

Weicht der dingliche Anspruch von der gesicherten (Rest-) Forderung des Grund-pfandrechtsgläuigers ab, hat der Schudner (Voreigentümer) oder Abtretungsläubiger oder Pandgläubiger des Rückgewährsanspruchs Anspruch auf den Überschuss.

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Eva:

Was geschieht eigentlich mit der im Grundbuch eingetragenen Gesamtgrundschuld, wenn das Grundstück der Eltern veräußert werden soll?

Es gibt vier Möglichkeiten.

1) Schuldübernahme durch den Erwerber:

Der Erwerber übernimmt in Anrechnung auf den Kaufpreis einen Teil der Belastung zu den ursprünglich vereinbarten Bedingungen. Zur Wirksamkeit bedarf es der Zustimmung des Gläubigers.

Wahrscheinlichkeit: Sehr selten. Entweder reicht dem Erwerber die Summe zur Deckung des Kapitalbedarfs nicht aus oder die Zinsen sind nicht marktgerecht und/oder die restliche Festschreibungsfrist ist zu kurz oder es fehlt die entschädigungsfreie Sondertilgungs-Möglichkeit oder wegen geforderte Zusatzsicherheiten (Bürgen, Schuldbeitritt, Abtretung Lebensversicherung, Bausparvertrag). Er entscheidet sich jedenfalls für ein anderes Kredit6institut.

2) Pfandobjektaustausch:

Mit Genehmigung des Gläubigers tauscht der Veräußerer das Pfandobjekt gegen eine andere werthaltige lastenfreie inländische Immobilie, deren Eigentümer er ist, aus und lässt die Grundschuld/ Hypothek in das Grundbuch übertragen.

Wahrscheinlichkeit: Selten, da i.d.R. ein geeignetes Ersatzobjekt fehlt.

3) Vorzeitige Tilgung:

Ein Teil der Belastung wird aus dem Kaufpreis weg gefertigt. Das geschieht i.d. R. über ein Notar-Treuhand-Abkommen. Die Möglichkeit der vorzeitigen Tilgung vor Ablauf der Festschreibungsfrist ist gesetzlich geregelt. Bei gebundenem Sollzins kann je nach festgeschriebener Restlaufzeit eine mehr oder minder hohe Vorfälligkeitsentschädigung anfallen.

Wahrscheinlichkeit: Allgemein üblich.

4) Risikomnimierunngsrisiko

Hat sich das Beleihungsrisiko, etwa durch Regeltllgung/Sondertlgung, Werterhöhung deines Objekts, entsprechend reduzert, und ist die Zahlungsmoral einwandfrei, kann es sein, dass die Pfandfreifgabe auch auflagenfrei erfolgt.

Empfehlung:

Der bevorstehende Eigentumswechsel ist dem Grundpfandrechtsgläubiger rechtzeitig, etwa vier Wochen vor Abschluss des notariellen Kaufvertrags, mitzuteilen. So hat der Darlehensnehmer auch ausreichend Zeit, die Forderungsaufstellung (Restdarlehen, Kosten incl. einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung) auf ihre Richtigkeit zu überprüfen oder überprüfen zu lassen.

Die detaillierte, vom Verkäufer als richtig anerkannte, Forderungsaufstellung, ist für die Ablösung aus dem beim Notar auf Anderkonto zu hinterlegenden Kaufpreis wichtig. Mit der Sicherstellung der Teilbefriedigung des Gläubigers darf der Notar über die ihm zu treuen Händen überlassene Pfanentlassung des elterl. Objekts verfügen. Die Umschreibung des Eigentums auf den Erwerber kann dann lastenfrei erfolgen.

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Gazonfier

Lass dir von der Bank oder von deinem Anwalt aufzeigen, welche Form und Inhalt eine schriftliche Vollmacht für einen Dritten haben muss, der dich der Bank gegenüber vertritt. Dann bist du auch in der Lage, die Kosten der Vollmacht mit den Auslagen eines persönlichen Besuchs bei der Bank hier in D. zu vergleichen.

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Joachim

Erbverzicht und Korrektur des Erbscheins sind ausgeschlossen. Was bleibt, ist die Übertragung (Auflassung) der geerbten Miteigentumsanteile am Grundstück an den Vater.

Rat: Notarauftrag.

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Robby

Vor drei Jahren hat der Marktwert des Hausgrundstücks der finanzierenden Bank zur Besicherung des Darlehens nicht genügt, weshalb die ETW mitverpfändet werden musste. So entstand eine sog. Gesamtgrundschuld.

Zur Lastenfreistellung der zur Veräußerung anstehenden ETW bedarf es nach so kurzer Darlehenslaufzeit (ohne wesentl.Tilgung) i.d.R. einer Darlehens t e i l -rückführung, gespeist aus dem Verkaufserlös, behaftet mit einer Vorfälligkeitsentschädigung, es sei denn, das Hausgrundstück hat mittlerweile und nachweisl. eine beträchtliche Werterhöhung erfahren, z.B. durch Modernisierung, Aufstockung, Anbau.

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Stuttgart

Wo ein Wille besteht und sich der Bänker fünf Minuten Zeit nimmt, gibt es auch einen Weg, dir zu helfen, ohne dass die Mutter den Rangrücktritt erklärt.

Beispiel: Mutter 85, stat. Lebenserwartung ca. 6 Jahre

Wohnung 50 qm gross, Miete 10,-- = 6 000 p.a.

Faktor 5.342, Wert des Wohnrechts 32.000 + 50 000 = 82 000 Euro.

Entspricht 18 % des Wertes von 450 000.

Ausfallrisiko der Bank gleich Null

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fafyim

Nach Erhalt der drei Grundschuldbestellungsurkunden kannst du die Beurkundung durch den Notar in einem Termin vornehmen lassen, was ich empfehlen würde.

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Kimmy

Einfache Berechnung:

Kaufpreis 170 000 + 10 % Erwerbskosten 17.000

Gestehungskosten 187 000

Belastung Annuität + Bewirtschaftungskosten 6 % = 11 220 pa. 935,-- mtl.

Einkünfte 2 000 für 4 Personenhaushalt, pfändbar 0

Ergebnis: Ohne zusätzl. Sicherheit oder finanzstarken Mitschuldner aussichtslos.

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Doris,

besuche einen Notar deines Vertrauens, äußere ihm gegenüber deine Wünsche und bestelle zur Protokoll des Notars für deinen Sohn eine lebenslängliches (unentgeltliches?) Wohnrecht mit Antrag auf Eintrag des Wohnechts im Grundbuch.

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Miffi

Die Nießbrauchberechtigte hat Anspruch auf die Nettoerträge (z.B.aus der Vermietung).

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Reichen deine Einnahmen allein nicht aus, um die Lebenshaltungskosten und die Belastungen aus der Baufinanzierung langfristig zu bedienen, stellt sich die Frage, ob dein Freund bereit wäre, der finanzierenden Bank gegenüber die gesamtschuldnerische Haftung zu übernehmen. (Vielleicht stellt er im Gegenzug Miteigentumsansprüche).

Vorrangig solltes du klären, welche Bedingungen die Bank stellt. Vielleicht genügt auch eine Ausfallbürgschaft deines Freundes. .

Handelt es sich um zwei abgeschlossene Wohnungen, könnte sich die Bank mit der (zunächst stillen) Abtretung der Miete zufrieden geben.

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Jule

Privatier hat die Problematik der Lastenfreistellung aufgezeigt.

Pressiert es, könnte die Sicherstellung der Löschung der Grundschuld im Grundbuch nur durch eine Hinterlegung eines Kaufpreis t e i l s in Höhe von 102 000 Euro zuzüglich nicht verjährter Zinsen und Löschungskosten erreicht werden.

Dein Notar zeigt dir einen geeigneten Weg und die dadurch entstehenden Kosen auf.

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