Muhbaer

Es kann nie ausgeschlossen werden, dass trotz der langen Zeit doch noch ein Anspruchsteller auftritt.

Wie bereits privatier ausführte, ist es Sache des Verkäufers, für die Lastenfreistellung des Grundstücks zu sorgen - und zwar auf seine Kosten.

Den i. d. R. langen Weg bis zur Löschung - evtl. auch mit Löschungserleichterung - zeigt der Notar auf. Vielleicht errechnet er auch den Betrag, der aus dem Kaufpreis vorsorglich einzubehalten wäre, bis der Grundbuchnachweis über die Löschung der Goldmarkhypotheken und der Reichsmarkhypothek vorliegt.

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m20

Dein Vorhaben bedarf der notariellen Beurkundung.

Im Testament hast du deine Ehefrau als Alleinerbin eingesetzt. Hast du auch einen Ersatzerben bestimmt? Hierzu folgende Anmerkung:

Setzt der Erblasser durch Testament oder Erbvertrag einen Erben ein, so kann er nicht sicher sein, dass der eingesetzte Erbe wirklich die Erbschaft erhalten wird. Es können folgende Wegfallgründe eintreten: Vorversterben, Erbverzicht, Ausschlagung, Erbunwürdigkeit.

Du kannst jedoch für den Fall, dass die Erbin vor oder nach Eintritt des Erbfalls wegfällt, einen anderen als Erben – Ersatzerben genannt - bestimmen (§ 2096 BGB).

Nur wenn die zunächst Berufene nicht Erbin wird, erhält der Ersatzerbe als unmittelbarer Rechtsnachfolger des Erblassers den Nachlass, bestehend aus Aktivvermögen als auch Passivvermögen (Verbindlichkeiten, Schulden).

Es können auch ein oder mehrere Ersatz-Nacherben bestimmt werden.

Der Ersatzerbe ist vom Nacherben zu unterscheiden.

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Becca:

Sie ist Alleineigentümerin, haftet für das Bankdarlehen mit dem Grundstück (dinglich) und haftet darüberhinaus mit ihrem gesamten Vermögen (persönlich) als Alleinschuldnerin.

Er hat einen Finanzierungsbeitrag von immerhin 42 % geleistet. Die Entscheidung, ob und welcher Form er Sicherheit erhält, etwa in Form einer nachrangigen Grundschuld über 100 000 € oder der grundbuchl. Übertragung eines Miteigentumanteils am Grundstück von z. B. 4/10 oder eines Wohnrechts usw., müssen beide treffen.

Die Bank-Sicherheit wird durch den Erwerb eines Miteigentumsanteil jedenfalls nicht tangiert.

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THAKP

Es fehlen bei dem gemischt genutzten Objekt Miet- und Pachtzahlen, deshalb nur der Versuch eines Berechnungsbeispiels:

Wohnhaus 160 qm, Mietwert 6,-- = 11.520 p.a.

Scheune 400 qm, Pacht 1,50 = 7.200

2 GA a 35,-- = 840

Stall = ?

Anteil Scheune rd. 37 %.

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Martina:

rechtl. gehört euch nur das, womit ihr im Grundbuch steht.

Hat der Bestandsbau einen Wertanteil von z. B. 60 % und der von euch geplante Anbau (du bezeichnest ihn als Zubau) einen von 40 %, dann lasst euch zu 4/10 als Bruchteilseigentümer im Grundbuch eintragen. Der Notar infomiert.

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Arielle:

Bonität des Sohnes und/oder Sachsicherheit genügen der Bank als Sicherheit offensichtlich nicht, um das beantragte Darlehen in voller Höhe zu gewähren.

Wollt ihr als Eltern dem Sohn bei der Realisierung der Finanzierung des Hauskaufs behilflich sein, empfehle ich:

1. nur mit dem Teil dinglich zu haften, für den Bonität und Sachsicherheit nicht ausreichen (Finanzierungsspitze), also keine Gesamtgrundschuld zulassen,

2. die persönliche gesamtschuldnerische Haftung abzulehnen,

3. mit der Bank schuldrechtlich zu vereinbaren, dass im Falle der Zahlungseinstellung oder des Vermögensverfalls zunächst in das Vermögen des Sohnes vollstreckt wird und ihr mit eurer Immobilie nur für einen etwaigen Ausfall haftet und

4. sämtliche Tilgungsleistungen zunächst auf die auf eurem Objekt lastenden Grundschuld verrechnet werden und sobald die Tilgung vollzogen ist euer Objekt lastenfrei gestellt wird.

Somit könnte eure Haftung begrenzt werden.

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Neubau:

Ich lese zweimal "musste". Der Wohnberechtigte muss gar nichts, er kann die Rangverschlechterung, einen erneuten Rangrücktritt, aus gutem Gründen auch ablehnen.

Übernimmt jedoch der Käufer (in Anrechnung auf den Kaufpreis) die eingetragenen Belastungen, bedarf es nicht der Zustimmung des Wohnberechtigten, weil dadurch seine Position, die dingliche Sicherung seines Rechts, nicht beeinträchtigt wird.

Wie hoch wurde der Ersatzwert des Wohnrechts angesetzt und der Kaufpreis entsprechend ermässigt?

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Karin:

Seine fragwürdige Hartnäckigkeit erfordert eine vorsichtige Vorgehensweise, etwa:

Fertige eine schriftliche Zahlungsanweisung mit unzweideutigem Inhalt, die er unterschreiben soll. Seine Unterschrift ist öffentl. zu beglaubigen, damit er später nicht durchkommt mit der Behauptung, sie stamme nicht von ihm.

Die Kosten der Beglaubigung - ein Notar berechnet 25,-- höchstens 75,-- € + 19 % Umsatzsteuer - könntest du, um die Sache endgültig aus der Welt zu schaffen, ausnahmsweise übernehmen.

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Wildwuchsende:

Der Pfändung geht ein vollstreckbares Urteil oder ein Vollstreckungsbefehl des Anspruchstellers voraus. Titel werden dem Schuldner zugestellt. Das ist Voraussetzung auch für eine Pfändung.

Nach der Zustellung hat der Schuldner immer noch zwei Wochen Zeit für Sicherheitsleistungen.

Wenn du nicht der Schuldner bist und mit der Sache nichts zu tun hast, aus welchem Grund hast in der langen Vorlaufzeit bis zur Kontenpfändung nie beim Anspruchsteller oder dem Gericht interveniert?

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Andrea:

Obacht! Mit der Vorpfändung (§ 829 ZPO) können zeitliche Verzögerungen im gerichtlichen Pfändungsverfahren ausgeglichen werden.

Die Vollstreckungsvorausetzung in Form der Wartefrist von zwei Wochen entfällt, wenn die Vollpfändung (z.B. deies Bankkontos) innerhalb eines Monats nachfolgt.

Durch die Vorpfändung verschafft sich der Gläubiger einen Rangvorteil und verhindert Verfügungen des Schuldners, z.B. Abtretung.

Empfehlung: Mach dich kundig.

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Ulrike:

Wie hoch soll das in ca. 14 Monaten entfällige Darlehen denn sein?

Mit Einnahmen von (unpfändbaren) 1050 € im Monat sieht es jedenfalls duster aus.

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Unbekannt ist, ob und ggf. in welcher Höhe der Miteigentumsanteil des verschuldeten Bruders belastet ist oder das gesamte Grundstück haftet.

Jedenfalls wird der Staat als Zwangserbe seine Haftung auf den Grundstücksanteil beschränken, etwa über ein Nachlassinsolvenzverfahren. Die Möglichkeit der Ausschlagung hat der Staat nicht.

Vermutlich dürfte er anschließend die Auseinandersetzungs-Versteigerung (besser bekannt als „Teilungsversteigerung“) des gesamten Grundstücks veranlassen. Hierbei werden u. a. nur Gebote mindestens in Höhe aller Belastungen zugelassen.

Es steht euch frei, mitzubieten. An der persönlichen gesamtschuldnerischen Haftung etwaiger Grundpfandrechtsgläubiger gegenüber ändert sich nichts.

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Christian:

Zahlungspflichtig ist der Aufraggeber. Der Gutachter hat doch auch die Rechnung an den Vermieter adressiert.

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Mitte des Monats neuen Job angefangen, wann Gehalt?

Hallo,

meine neue Tätigkeit im Angestelltenverhältnis habe ich am 14. des Monats angefangen (die Vertragsunterzeichnung war drei Tage zuvor, d. h. am 11. des betreffenden Monats).

Laut Tarifvertrag und Arbeitsvertrag wird das Gehalt stets am 15. des laufenden Monats gezahlt, so dass ich mein anteiliges Gehalt für den ersten (ungefähr halben) Arbeitsmonat theoretisch direkt am zweiten Arbeitstag hätte bekommen müssen.

Wie zu erwarten ist, stellt das natürlich lohnabrechnungstechnisch ein Problem dar. Mein Arbeitgeber hat deswegen angekündigt, am 15. des Folgemonats sowohl das (ungefähr halbe) Gehalt für den Einstiegsmonat als auch das Gehalt für den Folgemonat dann zusammen zu bezahlen.

Meine Frage ist dennoch, ob mir mein Arbeitgeber nicht bereits theoretisch/strenggenommen mein erstes (ungefähr halbes) Gehalt am 15. meines ersten Arbeitsmonats hätte bezahlen müssen? Ist er - strenggenommen - in Zahlungs-/Lohnverzug, wenn er dies nicht tut (oder nicht einigermaßen zeitnah nachholt durch eine Abschlagszahlung)?

Natürlich können ggf. auch Regelungen wie eine vorherige Abschlagszahlung greifen, aber ich möchte hier wissen, ob mein Arbeitgeber hier in der rechtlichen Pflicht wäre, mir mein erstes Gehalt im ersten Monat meines Tätigkeitsbeginns zu zahlen oder eine rasche Abschlagszahlung zu veranlassen - ungeachtet praktischer Überlegungen bzgl. der internen Lohnbuchhaltungsprozesse. Denn laut Arbeitsvertrag und Tarifvertrag müsste er dies ja meines Erachtens...

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Ben:

Ls. § 614 BGB, Fälligkeit der Vergütung nach Ablauf der einzelnen Zeitabschnitte, es sei denn, dass Vorleistungspflicht vereinbart wurde.

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Lea:

Du trägst dich mit dem Gedanken, das noch belastete Mehrfamiliengrundstück zu veräussern.

Was geschieht eigentlich mit den im Grundbuch eingetragenen Belastungen?

Es gibt drei Möglichkeiten.

1) Schuldübernahme durch den Erwerber:

Der Erwerber übernimmt in Anrechnung auf den Kaufpreis die Belastungen. Zur Wirksamkeit bedarf es der Zustimmung des Gläubigers. Dur wirst anschließend aus der persönlichen Schuldhaft entlassen.

Wahrscheinlichkeit: Sehr selten. Entweder reicht dem Erwerber die Summe zur Deckung des Kapitalbedarfs nicht aus oder die Zinsen sind nicht marktgerecht und/oder die restliche Festschreibungsfrist ist zu kurz oder es fehlt die entschädigungsfreie Sondertilgungs-Möglichkeit oder wegen der geforderten überzogenen Zusatzsicherheiten (Bürgen, Schuldbeitritt, Abtretung Lebensversicherung, Bausparvertrag). Er entscheidet sich jedenfalls für ein anderes Kredit6institut.

2) Pfandobjektaustausch:

Mit Genehmigung des Gläubigers tauscht du das Pfandobjekt gegen eine andere werthaltige lastenfreie inländische Immobilie, deren Eigentümerin du wirdst, Die Grundschuld/ Hypothek wird in das neue Grundbuch übertragen.

Wahrscheinlichkeit: Selten, derWert des Ersatzobjekts (Eigentumsdwohnung) reicht zur Besicherung nicht aus.

3) Vorzeitige Tilgung:

Die restl. Belastungen werden aus dem Kaufpreis weg gefertigt. Das geschieht i.d. R. über ein Notar-Treuhand-Abkommen. Die Möglichkeit der vorzeitigen Tilgung vor Ablauf der Festschreibungsfrist ist gesetzlich geregelt. Bei gebundenem Sollzins kann je nach festgeschriebener Restlaufzeit eine mehr oder minder hohe Vorfälligkeitsentschädigung anfallen.

Wahrscheinlichkeit: Allgemein üblich.

Empfehlung:

Der bevorstehende Eigentumswechsel ist dem Grundpfandrechtsgläubiger rechtzeitig, etwa vier Wochen vor Abschluss des notariellen Kaufvertrags, mitzuteilen. So hast du als Darlehensnehmerin dann ausreichend Zeit, die Forderungsaufstellung (Restdarlehen, Kosten incl. einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung) auf ihre Richtigkeit zu überprüfen oder überprüfen zu lassen.

Die detaillierte, von dir als Verkäuferin als richtig anerkannte, Forderungsaufstellung, ist für die Ablösung aus dem beim Notar auf Anderkonto zu hinterlegenden Kaufpreis wichtig. Mit der Sicherstellung der Vollbefriedigung des Gläubigers darf der Notar über die ihm zu treuen Händen überlassenen Löschungsunterlagen verfügen. Die Umschreibung des Eigentums auf den Erwerber kann dann lastenfrei erfolgen.

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Dieter:

Ein namentlich unbekannter Notar soll die Teilung des Einfamilienhausgrundstücks und die Eigentumsübertragung auf die zwei Söhne herbeiführen.

Wie soll die Teilung aussehen: Je 1/2 Miteigentumsanteil?

Oder Aufteilung in Wohnungseigentum: Z.B. Hauptwohnung an Sohn 1, Einliegerwohnung mit alleiniger Gartennutzung und Doppelgarage an Sohn 2?

Mit Wertausgleich nach dem Ergebnis eines aktuellen Gutachtens eines von der IHK bestellten und vereidigten Gutachters?

Was soll mit dem restlichen Nachlass geschehen, wie z. B. Möbel, Geld, Guthaben, Aktien, Schmuck, Waffen, Briefmarkensammlung, Geländewagen, Gemälde, Verbindlichkeiten etc.

Letzte Anm.: Die Empfehlung von lobber dürfte angesichts der vielen Unbekannten die bessere Lösung sein oder du bestimmst gleich einen genehmen Testamentsvollstrecker.

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Dieter:

Gem. § 2048 BGB ist eine Teilungsanordnung der Erblasser möglich.

Ihre Grenze findet eine Teilungsanordnung dann, wenn sie gegen § 2306 verstößt oder wenn sie sittenwidrig und/oder schikanös ist (§§ 138, 226).

In einem Einfamilienhaus sollen zwei abgeschlossene Wohneinheiten nach dem Wohnungseigentumsgesetz gebildet werden. Wie die Gleichwertigkeit (50 : 50) hergestellt werden soll, läßt du offen.

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