Ceveli

Die Bank lehnt den Schuldnerwechsel ab, die Ehefrau des Darlehensnehmers genügt ihr nicht.

Deshalb solltest du eruieren, unter welchen Voraussetzungen sie dich aus der persönlichen Schuldhaft entlässt. Ist es die Risikominimierung durch zwischenzeitlich geleistete hohe Sondertilgungen, ein erheblicher Anstieg des Verkehrswerts der Immobilie (infolge Umbau-, Aufstockungs-, Sanierungsmaßnahmen), die Abtretung einer Lebensversicherung mit hohem Rückkaufswert, die Abtretung der Rechte aus einem Bausparvertrag mit hoher Ansparsumme, die Ausbietungsgarantie eines Boniätsstarken?

Übrigens: Für die Genehmigung eines Schuldnerwechsels eine Vorfälligkeitsentschädigung zu berechnen ist nicht statthaft.

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Mutter hat Bruder Immobilie überschrieben trotz laufender Darlehen?

Die verwitwete Mutter hat 2008 einem Sohn die Immobilie ohne jegliche Gegenleistung überschrieben, in der er seit einigen Jahren zur Miete wohnt.

Es erfolgte nur ein mündliches Versprechen die Schulden zu übernehmen. Die übrigen 3 Geschwister wurden über die Schenkung nicht unterichtet.

Für den Bau dieser Immbolie 2003 wurden von den Eltern Darlehen aufgenommen, welche noch nicht einmal zu einem Viertel bezahlt sind. Außerdem sind auf der neuer Immobilie und auf dem Elternhaus aus den 70ern, welches in der Nachbarschaft von der Mutter bewohnt wird, zur Finanzierung des Baus Grundschulden eingetragen. 2 der Geschwister stehen selbstschuldnerisch für die Absicherung des Immobilienbaus als Bürgen ein.

Der beschenkte Bruder zahlte vormals eine geringe Miete, welche der Mutter zur Deckung der Darlehensraten nicht reichte. Er versprach zur Schenkung die Darlehen und Grundschulden zu übernehmen, was er aber nie anstrebte. Er überwies lediglich die inzwischen nochmal gesenkten Raten. Schuldnerin blieb die Mutter. Durch einen Zufall wurden die anderen Geschwister auf diese Schenkung aufmerksam und drängten nun auf eine Darlehensübernahme durch den Bruder. Die Bausparkasse hat dieses abgelehnt. Auch der Übertragung der Grundschulden vom Elternhaus auf die neue Immobilie wurde von der BSK nicht zugestimmt.

Der Bruder lehnt eine Rückübertragung ab. Die Mutter ist hin und her gerissen, weil sie sich vermeindlich in einer Abhängkeit durch die nachbarschaftliche Wohnsituation mit dem beschenkten Sohn befindet.

Was können die Geschwister (Bürgen) unternehmen um die Mutter zu entlasten und für den Erbfall eine gerechte Lösung zu finden.

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Colonia

Vorweg eine Klarstellung:

Die Grundpfandrechtsgläubigerin (BSK) kann einen Eigentumswechsel (Veräusserung, Schenkung, gemischte Schenkung wie hier, Eigentumsaufgabe) nicht verhindern.

Die dingliche Haftung bleibt auch nach dem Eigentümerwechsel unverändert bestehen, wie auch die persönliche Haftung der Voreigentümerin (Mutter). Die Schuldhaftentlassung hat die BSK bereits abgelehnt, also haftet die Mutter weiterhin mit ihrem gesamten Vermögen.

Aus welchen Grund bürgen die Geschwister?

Lösung: Entlastung der Mutter nur auf freiwilliger Basis. Im übrigen sh. Antwort Angelsiep.

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Bruno:

Du könntest vor Vertragsabschluss darauf bestehen, dass dir die Bauunterlagen ausgehändigt werden, egal ob sie vom der Makler oder vom Verkäufer besorgt werden. Bedenke aber das Risiko einer anderweitigen Veräusserung.

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Schuster:

Eine Voreintragung der Erben war in dem geschilderten Fall nicht erforderlich.

Dem Urkundsbeamten/Rechtspfleger des Grundbuchamts war jedoch die Erbfolge des verstorbenen Eigentümers des Hausgrundstücks durch Erbschein oder öffentl. Testament mit Eröffnungsprotokoll nachzuweisen.

Wer ist bei der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags für dich als Bevollmächtigter aufgetreten? Hatte er auch Geldempfangsvollmacht?

Oder hast du dem Vertrag in öffentl. beglaubigter Form nachträglich zusgestimmt?

Besonders wichtig wäre zu wissen, an wen die Zahlung des Kaufpreises, ggf. mit welchen Auflagen, erfolgte?

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Neuer:

Vermutlich handelt es sich um in der Zukunft liegende Kaufpreisraten, die entsprechend dem Bautenstand fällig werden.

Die BZ werden bekanntlich aus dem noch nicht valutierten Darlehensrest berechnet.

Wir kennen weder die Höhe des Darlehens noch die voraussichtlichen Fälligkeitstermine der einzelnen Raten, sodass nicht errechnet werden kann, ob überhaupt oder ggf. welcher Betrag letztendlich zu zahlen ist.

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Von 50:50 finanzierter ETW zum Hausbau - wie geht das am besten?

Moin,

2016 haben wir uns in HH eine zentrale Neubau-ETW in einem unerschlossenen Stadtteil gekauft, die mit 50% Eigenkapital und 50% Finanzierung über die Bank (3 Kredite mit unterschiedlichen Startdaten, dem jew. Bauabschnitt abgestimmt für 20 Jahre mit Volltilgung sowie ein Kredit von der KfW für 10 Jahre) bezahlt wurde (170k gesamte Kreditsumme (Frau ist alleinige Kreditnehmerin) sowie 170k Eigenkapital, somit 340k Gesamtkosten inkl. Kaufnebenkosten). 2018 war das Gebäude fertiggestellt und wir zogen ein.

Nun haben wir das Glück, unsere ETW für 100% mehr verkaufen zu können. Der gesamte Stadtteil wurde mit weiterer Infrastruktur aufgewertet und ist durch die zentrale Lage nun relativ beliebt. 

Wir überlegen nun, für das Geld ein Haus bauen zu lassen.

Zur Verwirklichung unseres Planes müsste ein Grundstück gekauft werden (ca. 300k), bevor wir einen Bauträger suchen und der Bau des individuell geplanten Fertighauses losgeht (ca. 150k-200k). Zusätzlich kommen noch Kaufnebenkosten hinzu und ein kleiner finanzieller Puffer wäre auch nett (Restsumme).

Mein Wunschplan wäre es, 600.000€ für unsere Wohnung in cash zu bekommen, für dieses Geld Grundstück und Haus sowie ein zweites Auto zu kaufen und die Kredite (aktuelle Restsumme 150k) einfach bis zum Ende der Laufzeit weiterlaufen zu lassen.

An die Experten hier nun folgende Fragen:

welche Möglichkeiten haben wir? 

Ist es empfehlenswert, unsere ETW zu verkaufen und das Geld anschließend für den Kauf des Grundstückes und Hausbaus zu verwenden? Dafür müssten wir allerdings in eine Übergangswohnung ziehen - was wir natürlich vermeiden möchten, da wir ein Neugeborenes haben.

Was ist mit der Möglichkeit einer Hypothek über die Bank? Können wir bei dieser Möglichkeit in unserer bestehenden Eigentumswohnung wohnen bleiben, bis der Bau des Hauses abgeschlossen ist, wir die Hypothek durch den Verkauf unserer Wohnung auflösen und dann das Haus damit bezahlen?

Es gibt ja diverse Fertighausanbieter, die man erst nach Schlüsselübergabe zahlt. Das geht allerdings beim Kauf des Grundstücks nicht. Kann unsere Wohnung, die mit 50% Eigenkapital gezahlt wurde, als Sicherheit für den Grundstückskauf dienen oder sowas in der Art?

Ist ein Verkauf unserer ETW überhaupt möglich, ohne dass ich die Kredite mit einer teuren Vorfälligkeitsentschädigung o.ä. auflösen muss? Kosten, die ich mir gerne ersparen möchte.

Zur Info: Meine Kredite bieten mir keinerlei Möglichkeit einer Sondertilgung und laufen (bis auf den KfW-Kredit) bis zum Jahre 2036. Kann ich meine bestehenden Kredite (die für mich persönlich super Konditionen haben) behalten und diese bis 2036 weiter abbezahlen oder sind die Kredite an die ETW gebunden? Kann man die Kredite einfach auf eine neue Immobilie "umschreiben" lassen und somit weiterlaufen lassen?

Welche anderen Möglichkeiten haben wir, unseren Traum zu verwirklichen?

Ich bin neu in dem Thema - ich freue mich dennoch über qualifizierte Antworten und neue Ideen.

Vielen Dank im Voraus!

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Marmel:

Da hast erst vor drei Jahren eine ETW gekauft und finanziert, deshalb dürfte so manches kein Neuland sein.

Die Kreditgeber werden dir die Frage beantworten, ob und zu welchen einmaligen Gebühren sie bereit sind, einem Pfandobjekttausch zuzustimmen.

Warum kaufst du eigentlich keine gepflegte "jungfräuliche" Bestandsimmobilie mit überschaubaren Einzugstermin?

Bevor du nicht einen potentiellen Kaufinteressenten anhand hast, der auch bereit und in der Lage ist, den von dir gewünschten Kaufpreis zu zahlen und darüberhaus solange auf die Übergabe der ETW warten kann, bis du ein geeignetes Baugrundstück gefunden hast und das Fertighaus bezugsfertig ist, solltest du warten.

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AnBeDo

Kaufpreis liegt weiter unter Wert: Wie hoch liegt der aktuelle Marktwert ohne Wohnrecht?

Eine 70-järige hat nach der Allg. Sterbetafel 2015/17 noch eine Lebenserwartung von rd. 17 J.

Evtl. zieht sie einj bis zwei Jaher früher aus. Bedeutet dies nach 15 Jahren?

Miete für 7 Jahre = 25 000 €. Das entspr. 297,62 pro Monat. Der Wert des Wohnrechts auf 17 Jahre gerechnet liegt bei rd. 59.000 €, bei 15 J. rd. 33.000 €.

Falls zur Kaufpreisbelegung oder späteren Renovierung/Sanierung Fremdmittel benötigt werden, rate ich zum Grundbucheintrag eines Rangvorbehalts. Kreditinstitute verlangen für ihre Grundschuld nämlich den ersten Grundbuchrang, also auch Rang vor dem Wohnrecht.

Du solltest auch an eine Vorlöschklausel denken.

Ein Fachanwalt wird dir die Vorteile erläutern.

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Reini:

Nimmt dich der Gläubiger aufgrund der Bürgschaft in Anspruch und leistet du, greift der gesetzl. Forderungsübergang nach § 774 BGB.

Prüfe selbst, ob eine Verkaufsverpflichtung, dein Vorhaben, überhaupt mit den guten Sitten vereinbar ist. Möchtest du ihn "bestrafen" bei Zahlungseinstellung aufgrund Arbeitslosigkeit, Krankheit und unverschuldetem Vermögensverfall? Und zu wessen Lasten sollen die Kosten und ein Forderungsausfall des Gläubigers gehen?

Mein Sohn würde mir die Leviten lesen, verzichten und sich für immer verabschieden.

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Rocco

Rechtl. nicht möglich. Ohne Eltern würdest du z.B.auch von denen nichts erben, auch keinen Pflichtteil.

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Fische

Deine Bonität als Grundstückseigentümerin reichte der Bank nicht aus, deshalb hat deine Mutter die persönliche Haftung mitübernommen.

Die Bonität deines Freundes, der eine ETW kaufen möchte, bezeichnest du als "geringfügig". Ob seine Bank eine Gesamtgrundschuld, bei deinem Objekt im Nachrang, als Sicherheit für das Kaufpreisdarlehen anerkennt, bezweifele ich stark.

Du kannst es natürlich versuchen. Handelt es sich um unterschiedliche Banken und hohe Darlehen, dürfte eine Ablehnung sicher sein.

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FreitaMa

Bei der geringen Fristüberschreitung von max. drei Tagen und einer Forderung von 90,-- € sind Verzugsfolgen eher unwahrscheinlich. Selbst bei Verzugszinsen von zehn Prozent ist nicht anzunehmen, dass der Gläubiger neun Cent nachfordert. Und einen gerichtlichen Mahnbescheid wird er in der Kürze der Zeit wohl kaum beantragt haben.

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Ein Beispiel :

Inländische Bestandsimmobilie, mass. Wohnhaus, fünf Wohneinheiten mit je 80 qm Wohnfläche, Alter 30 Jahre, Restnutungsdauer 50 Jahre, gute Marktresonanz, Mikro- und Makrostruktur i.O., kein Reparaturstau

400 qm zu 10 € Miete mtl. = 4.000, netto 84 % = 3.360, 40.320 p.a.

Mindesrendite 4 %, Gestehungskosten max. 1.000.000, darin enthalten13 % Erwerbskosten,

Kaufpreis max. 885.000 = 2.213,-- €/qm Wohnfläche.

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Die Nichtabnahmegebühr ist zur Zahlung fälig, sobald der nicht valutierte Teil des Darlehens feststeht.

Die Höhe der Annuität (Zinsen und Tilgung) bemißt sich aus dem valutierten Darlehensbetrag.

Zu entscheiden wäre noch, ob ein Teil der Grundschuld im Grundbuch zu löschen ist.

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Olcay

Zu 1) Verlangen? Du kannst ein weiteres Beleihungsgesuch stellen. Bei einem nachweislich attestierten Marktwert von 240 000 € wäre ein weiteres Darlehen mit Grundschuldsicherung an 2. Rangstelle von voraussichtlich ca. 82.000 € möglich (240 000 x 0,9 x 0,8 ./. 90 000).

zu 2) Es gibt kein Recht auf Kredit. Bei einwandfreier Bonität wäre eine Ablehnung eher unwahrscheinlich.

zu 3) Ein anderes Kreditinstitut geht nicht an die 2. Rangstelle, jedenfalls nicht im Range nach 90 000 €.

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Kikki:

Du fühlst dich (noch) nicht ganz sicher.

Deshalb solltest du Wert darauf legen, dass Tilgungsleistungen zunächst auf die Grundschuld, die auf dem elterl. Objekt zur Eintragung kommt, verrechnet werden.

Nach Rückführung von 50 000 € wäre sofort die Löschung der Grundschuld im Grundbuch zu veranlassen.

Der weitere Darlehensverlauf beträfe dann allein deine belastete Immobilie.

Auf jeden Fall solltest du eine Gesamtgrundschuld auf beide Objekte und die gesamtschuldnerische Haftung deiner Eltern ablehnen.

Lass dir die Unterschiede von deinem Berater näher erläutern.

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mely:

Hat er dir das Geld nachweislich geliehen, biete ihm Rückzahlungen von 10,-- € mtl. an. Er wäre gut beraten, die Raten zu akzeptieren, denn selbst wenn er einen vollstreckbaren Mahnbescheid erwirken würde, liefe er Gefahr, dass eine Pfändung wegen Vermögenslosigkeit auf seine Kosten ins Leere ginge.

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Kikki

Aktivitäten der Gläubigerbank bei Leistungsstörungen sind folgende:

Zahlungserinnerungen, Mahnungen ohne oder mit Verzugszinsen, Kündigung unter Beachtung der gesetzlichen Fristen, Zustellungsauftrag der Schuldurkunde an den Gerichtsvollzieher, Zwangsvollstreckungsauftrag in das persönliche Vermögen, Lohn- Gehaltspfändungsauftrag, Pfändungsauftrag in das sonstige Schuldnervermögen,

Zwangsversteigerungsantrag an das Vollstreckungsgericht, Prüfung der vom Vollstreckungsgericht veranlassten Immobilienwertschätzung, Wahrnehmung der Versteigerungstermine, Auseinandersetzung mit Verfahrensstörern, Verlangen oder Verzicht auf Sicherheitsleistungen, Beachtung der Besonderheiten bei Geboten des Schuldners, Erwiderung zu Einstellungsanträgen des Schuldners, Prüfung des Zuschlagsbeschlusses, Rettungserwerb, Prüfung und Entscheidung über eine Liegenbelassung,

Erlösverteilung auf Hauptforderung, Zinsen, Verzugszinsen und Kosten, Ermittlung des Forderungsausfalls, Wiederversteigerungsantrag und Jahre danach erneute Vollstreckungsversuche wegen der Restforderung.

Die Einzelaktionen verursachen hohe Kosten, die dem Gläubiger nicht allesamt erstattet werden. Er dürfte somit wenig erpicht darauf sein, Beleihungen, bei denen gleich anfangs die Wahrscheinlichkeit nicht ausgeschlossen werden kann, dass sie wie kurz oder lang „verunglücken“, hereinzunehmen. Notleidende Beleihungen bedürfen der ständigen Überwachung, schon allein wegen der Verjährung von Zinsen.

Um die Ausfallgefahr zu minimieren, ist ein strammes Vorgehen unumgänglich.

Die Bank wird dir gegenüber diese Aufzählung nicht vornehmnen, sie könnte dir jedoch in einem sachlichen Gespräch die Gründe der Ablehung erläutern: ist es womöglich das geringe Eigenkapital, sind es die mageren Einkünfte, hohe sonstige Lasten usw.

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Tobi:

Ihr beide habt euch das Grundbuch geholt und festgestellt, dass die Mutter nicht als Eigentümerin eingetragen ist.

Im Grundbuch sind verzeichnet:

im Bestandsverzeichnis die Beschreihung des Grundstücks nach Gemarkung, Flurnummer. Flurstücknummer., Wirtschaftart, Lage, Grösse in ha, a, qm

in Abteilung I der Eigentümer,

in Abt.II Grunddienstbarkeit, Vorkaufsrecht, Reallast, Erbbaurecht, Dauerwohnrecht, Nießbrauch usw,

in Abt. III Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden.

Ist für die Mutter ein Nießbrauchrecht nicht eingetragen und liegt in den Grundakten des Grundbuchamts auch kein unerledigter Eintragungsantrag, kann es sich bestenfalls um eine schuldrechtliche Vereinbarung mit dem Eigentümer handeln, die mit der Wirkung eines grundbuchlich gesicherten Nießbrauch nicht vergleichbar ist.

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Joggin:

Du bezifferst die Forderung der Bank mit 145.000,-- € und den Wert der Immobilie mit 30.000,-- €. Du wirst kein Institut finden, dass 483 % (!) des Werts ohne geeignete zusätzliche Sicherheiten beleiht. Üblich sind max. 80 %.

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Omri:

Hat der Notar Zweifel an der Sprachkundigkeit eines Beteiligten, wird er zunächst in einem Gespräch erkunden, ob es die Hinzuziehung eines Übersetzers bedarf.

Ist ein Beteiligter der deutschen Sprache nicht hinreichend kundig, besteht auch die Möglichkeit, die Urkunde zweisprachig zu errichten. Der Urkundentext wird hierbei in der einen Spalte mit dem deutschen Text und in der anderen Spalte mit dem fremdssprachigen Text aufgenommen.

So wie du das "Verstehen" deines Mannes beschreibst, dürfte die Beurkundung voraussichtlich so wie von Privatier beschrieben ablaufen.

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