Grundstückskauf mit Vereinbarung eines Wohnrechts/Gestaltungsmöglichkeiten?

Meine 30-jährige Tochter möchte von einer Bekannten ein Grundstück kaufen, auf dem bereits ein älteres EFH steht, welches weiterhin mit lebenslangem Wohnungsrecht von der 63-jährigen Bekannten bewohnt bleiben soll. Der Knackpunkt ist eben dieses neu zu vereinbarende Wohnrecht…

Das Grundstück soll nicht formal sondern nur intern geteilt werden. Ungefähr die Hälfte des Grundstücks steht meiner Tochter für ihren geplanten EFH-Neubau mit Garten etc. zur Eigennutzung zur Verfügung. Der vorgesehene Kaufpreis soll ca. 300.000€ betragen.

1.Frage: Wie würde sich der Eintrag eines Wohnrechts im Grundbuch in so einem Fall eigentlich in so einem Fall auf den Grundstückskaufpreis auswirken? Gibt es da Empfehlungen?

2.Frage: Der Neu-Eintrag eines Wohnrechts im Grundbuch unter Nicht-Verwandten im Zuge des Grundstücks-Kaufs würde nun mit erheblichen Steuern (30-50% Schenkungssteuer) für die Bekannte (Verkäuferin) einhergehen. Wir überlegen daher, dieses Wohnrecht zwar so rechtssicher wie möglich vertraglich zu vereinbaren, aber zur Vermeidung einer Besteuerung nicht im Grundbuch eintragen zu lassen, sondern den Vertrag lediglich beim Notar zu hinterlegen. Im Gegenzug soll ja der vereinbarte Kaufpreis für das Grundstück deutlich unter dem Verkehrswert liegen und die Bekannte (Verkäuferin) weiterhin mietfrei wohnen, solange sie will….

Meine Annahme ist, dass man doch eigentlich selbst entscheiden können muss, zu welchen Konditionen man Menschen in seiner eigenen Immobilie wohnen läßt (z.B. auch mietfrei)?

Ist das steuerrechtlich so in Ordnung? Auf keinen Fall wollen wir natürlich das Risiko einer evtl. Steuerhinterziehung eingehen!

3.Frage: Gibt es dazu noch andere Möglichkeiten, die der Bekannten Wohnrecht-Sicherheit gewährleisten würde?

PS: Eine Teilung wird von der Baubehörde leider nicht genehmigt…

Vielen Dank für hilfreiche Antworten!

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IK

Eine Realteilung des Grundstücks in zwei Flurstücke entfällt, nicht jedoch die Bildung von Wohnungseigentum.

Der Wert des Wohnrechts wird dem ermäßigten Kaufpreis hinzugerechnet.

Das Wohnrecht entfaltet für die Berechtigte nur dann die erwartete absolute (dingliche) Sicherheit, wenn es im Grundbuch möglichst an erster Rangstelle eingetragen ist.

Zur Grundschuld-Sicherung für Baudarlehen bedarf es der Besorgung der ersten Rangstelle im Grundbuch. Die Wohnberechtigte müsste später den Rangrücktritt erklären oder bereits im Kaufvertrag mit einem Rangvorbehalt einverstanden sein, womöglich in Höhe der großzügig bemessenen Baukosten. Beides dürfte die Veräußerin angesichts des Ausfallrisikos jedoch ablehnen, jedenfalls nach ordentl. Beratung

Empfehlung:

Siehe Antwort von Alarm 67.

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Lucyh

1. Liegt das wohnwirtschaftlich genutzte Objekt im Inland?

2. Ist das Objekt werthaltig und marktgängig?

3. Ist im Grundbuch die erste Rangstelle für die Eintragung einer Grundschuld zur Sicherung des Darlehens frei oder kann die erste Rangstelle kurzfristig geschaffen werden?

4. Lautet das Gesuch auf 100 000 € und mehr, maximal jedoch 80 % des aktuellen Marktwerts?

5. Ist die Bonität einwandfrei?

6. Wurden dem Darlehensgeber für die Beleihungsvorprüfung alle Objekt- und Bonitäts-Unterlagen zur Verfügung gestellt?

Werden die Fragen allesamt mit "Ja" beantwortet, kann mit einer raschen Bearbeitungszusage gerechnet werden.

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Marfina

Briefentwurf an Darlehensgeber:

"... am ... läuft die Festschreibung ab. Bitte unterbreiten Sie mir ein Verlängerungsangebot auf der Basis eines Tilgungssatzes in der Höhe, dass im Monat...*** das restl. Darlehen vollständig getilgt ist. Ich bitte auch um Einräumung des Rechts auf Sondertilgung."

*** z.B. Monat, in dem dein 65-ster Geburtstag fällt.

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Erbin

Die Ausschlagung ist gem. § 1944 BGB Abs. 1, 2 nur innerhalb von sechs Wochen nach Kenntnisnahme vom Anfall der Erbschaft möglich.Du hast nach sechs Wochen ausgeschlagen, also zu spät

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  1. Baja : Derjenige, der gegen den Grundstückseigentümer eine Forderung hat, kann zur Sicherung dieser Forderung den Eintrag einer Grundschuld im Grundbuch zur Auflage machen.

Liegt ein zugestellter Vollstreckungstitel über mehr als 700 Euro vor, kann der Grundbucheintrag auf Antrag des Gläubigers auch zwangsweise, also ohne Genehmigung des Eigentümers, erfolgen.

Je höher sich die bestehenden Vorlasten belaufen, desto geringer ist die Befriedigungsaussicht des nachrangigen Gläubigers der Zwangshypothek.

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Sebastian

Problemlos dürfte die Finanzierung vonstattengehen, wenn der Darlehensgeber des Modernisierungsdarlehens identisch ist mit dem Gläubiger der Grundschuld, die auf dem elterlichen Objekt lastet.

Andernfalls wäre vorab zu klären, ob sich dein Institut mit der Sicherung im Range nach dieser Grundschuld in Höhe von 100 000 € einverstanden erklärt.

Grundsätzlich machen jedoch die Darlehensgeber die Besorgung der einwandfrei ersten Rangstelle im Grundbuch zur Auflage.

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Mikrfan:

Eine Vorprüfung = Erstbewertung erfolgt vor Baubeginn oder während der Bauphase, bei Bestandsbauten vor der Modernisierung/Sanierung im Sachwertverfahren bei Einfamilienhäusern,

oder

im Ertragswertverfahren bei Renditeobjekten.

Nach Abschluss der Bauarbeiten/Durchführung der Modernisierungs-/ Sanierungs-maßnahmen die erfolgt die Schlussprüfung nach derselben Methode.

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Thomas

Vorschlag: Du bestellst in Höhe deines großzügig bemessenden jetzigen und zukünftigen Fremdmittel-Kapitalbedarfs eine vollstreckbare Buchgrundschuld, die im unmittelbaren Rang nach der Erstgrundschuld für dieselbe Bank im Grundbuch einzutragen ist.

Die neue Grundschuld kann um den Betrag gekürzt werden, der auf das bestehende Darlehen bereits getilgt ist.

Für die Bank wäre die dingliche Sicherheit geschaffen für das Restdarlehen und Darlehen für die Ausgleichszahlung, die Modernisierung, die Sanierung und als Puffer für Unvorhergesehenes, egal, wann du Teile benötigst und abrufst.

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Andy

"... der Betrag von Euro 75.000,- gilt zweckgebunden ausschließlich zur Finanzierung der Ausbildung zum Piloten des Empfängers. Hiervon gilt ein Betrag von 20.000,-- als Geschenk und Euro 55.000,-- als Darlehen. Der am Todestag des ... noch offene Darlehensrestbetrag und das Geschenk werden auf das Erbe und den Pflichtteil des.... angerechnet."

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Note 1.

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Aushändigung des Fundes gegen Zahlung des Finderlohnes (§ 971 BGB) mit Zurückbehaltungsrecht (§ 273) und präzis formulierter Vollmacht zugunsten des
Empfangsberechtigten. Und schließlich Eigentumsnachweis.

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Mary

Zur Belegung des Kaufpreises für die ETW hast du ein Darlehen aufgenommen. Der Gläubiger ist verstorben.

Empfehlung: Du als Schuldnerin fragst beim Amtsgericht - Abteilung Nachlasssachen - *** nach, wer rechtmäßiger Erbe des verstorbenen Gläubigers geworden ist.

Ihn, den Erben, schreibst du dann umgehend an und fragst, auf welches Konto rückständige und demnächst fällige Zins- und Tilgungsleistungen zu überweisen sind. Lass dir deine Fotokopie des Erbscheins geben.

*** die örtliche Zuständigkeit bestimmt sich nach dem letzten Wohnsitz des Verstorbenen.

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Klenei

Du liegst mit deiner Vermutung richtig. Beim Heimfall erlöschen alle Dienstbarkeiten, Nießbrauchrechte und Vorkaufsrechte (§ 33 ErbbauRG).

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timmy

Eine pragmatisch, wirtschaftlich sinnvolle Empfehlung hast du bereits erhalten. Lehnst du einen Kompromiss ab, läufst du Gefahr, dass er die GA nach Sanierung anderweitig vergibt.

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Eidechse

Ebenso wie ein aus Eigenmitteln bereits bezahltes Baugrundstück als Eigenkapital-Ersatz zählt, gehören aus eigener Tasche bereits erfolgte Zahlungen auf anfallende Baunebenkosten, wie z.B.Architektengebühren, zum Eigenkapital.

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Fabolon

Wird die Vermietung an deine griechische Mitbewohnerin von der Stellung einer Bürgin/eines Bürgen abhängig gemacht, entscheidet auch die Verwaltung darüber, ob du akzeptiert wirst. Letztendlich wird deine Bonität ausschlaggebend sein.

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Stefe:

Theoretisch lässt sich die beabsichtigte Umschuldung lösen, in dem sich Bank A mit der Teilung der Grundschuld in erststellig 130 000 € und zweitstellig 65.000 € einverstanden erklärt und sich die neue Bank mit der Abtretung des erststelligen Teils ohne Änderung der Bedingungen (Zinsen, Verzugszinsen, Nebenleistungen usw.) einverstanden erklärt.

Bekannt übliche Praxis:

Bank A lehnt Nachrang für 65 000,-- € ab, weshalb m. E nur die Möglichkeit des Nachverhandelns (Zinsanpassung an das Konkurrenzangebot) besteht.

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Teilungsversteigerung Grundschuld + Grundzins?

Hallo  

seit längerem bin ich mit meiner Freundin auf Haussuche und nun wird ein Haus in unsere Wohnnäher in einer Teilungsversteigerung veräußert. Folgende Grunddaten nach der Akteneinsicht vor Gericht: 

- Verkehrswert 220.000€ 

- Leitungsrechte Trink und Abwasser stehen im Grundbuch vom Versorger (für uns weniger Schlimm)

- Abt 3 Grundschulden 265.000 DM / 14 % Zinsen p.a

Wie verhält es sich mit den Grundbuchzinsen wenn ich das Objekt ersteigere? Laut Recherche 3 Jahre rückwirkend sprich ab den 01.01.2018 gerechnet wären 111.300 DM Grundzins - ist das richtig?! Einige rechnen mit 2 Jahre vor - ganz wenige Leute sagen der Grundschuldzins fällt von Versteigerung bis Ablösung bei der Bank an. Was stimmt hier?

Dies würde ja bedeuten das wenn mein Bargebot 1000€ ist, ich 193.000€ (Grundschuld + Zins) + 1000 Bargebot = 194.000€ schon bezahlen. 

Gibt es eine Möglichkeit das die Bank die Grundschuldzins nicht geltend macht z.B. wenn der Kredit vom Vorbesitzer immer bedient wurde? Könnte ich mit der Bank vor der Teilungsversteigerung reden und verhandeln (Finanzierung bei den abschließen-dafür kein Grundzins z.B. )? 

Wenn ich den Zuschlag erhalte - ein Eigentümer wohnt in der Immobilie - stelle ich mir vor eine 6 wöchige Frist für den Auszug zu stellen. Muss mir aber unmittelbar nach den Zuschlag eine Einsicht in das Haus gewährt werden zwecks Beweisfotos und Finanzierungsaufstellung (Angebot für neue Heizung/neue Bäder) ? Was ist wenn er in den 6 Wochen vieles kaputt macht im Haus? Wenn ich Beweise habe das beim Zuschlag alles i.O. war könnte ich ja privat Schadensersatz geltend machen. 

Wenn ein Teileigentümer mit bietet, habe ich dann überhaupt eine Chance weil er ja 50% vom Erlös erhält? 

Vielen Dank, ich hoffe es ist alles verständlich erklärt 

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Mavor

Deine Fragen lassen - mit Verlaub gesagt - auf eine gefährliche Unkenntnis der Wirkung einer Teilungsversteigerung schließen. Deshalb rate ich, rechtzeitig vor dem ZV-Termin eine Fachfrau/einen Fachmann einzuschalten. Von mir nur soviel:

Der Ersteher hat die Belastungen von 265.000 € zu übernehmen zuzüglich nicht verjährter Zinsen von bis zu 111.300 = 171 % des Verkehrswerts .

Ohne vorherige Innenbesichtigung musst du einen gehörigen Abschlag vom Bauwert vornehmen. Der Eigentümer könnte das Haus vor dem rechtskräftigen Zuschlag völlig entkernt haben.

Bis zum Auszug des Miteigentümers könnte - je nach Hartnäckigkeit - etliche Zeit vergehen.

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Laura

Deine Antwort lautet "ja", dann hast du dir

die Originale der Rechnungen vom Krankenhaus und dem Bestattungsinstitut vorlegen lassen,

dir eine schriftliche Abtretungserklärung seines pfändbaren Lohns /Gehalts

oder eine geeignete andere Sicherheit geben lassen

auch schlüssig die Gründe erklären lassen, warum er keinen Überziehungskredit bei seiner Bank oder einen Vorschuss seines Arbeitgebers nimmt.

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