Wohnrecht Zweifamilienhaus?
Hallo zusammen, meine Frage bezieht sich auf eine in Aussicht stehende Immobilie. Es handelt sich um ein Zweifamilienhaus mit 2 autarken Wohneinheiten (EG, DG, seperate Zugänge)
Im Grundbuch steht in Abteilung II eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit auf Lebzeiten (Wohnrecht eines älteren Ehepaares 77, 78J jung) . Eingetragen 2014
Die Abteilung III ist mittlerweile frei von Belastungen . Da hier jedoch die Grundschuld eingetragen werden soll von unserer Finanzierung, stellt sich die Frage der Rangfolge. Leider finde ich nicht genau was von beiden Vorrang hat.
Wir haben einen notariell beglaubigten Vertrag, welcher besagt, dass die beschränkte persönliche Dienstbarkeit in Abt. II im Rang hinter den eingetragenen Belastungen Abt. III stehen soll.
Da sich dies sicherlich auf die alte "Grundschuld" bezieht, bin ich etwas verunsichert.
Die Bank wird uns erst eine Finanzierung zusagen bei einer vorrangig eingetragenen Grundschuld.
Hat das Wohnrecht nach o.g. Schema theoretisch Vorrang ? Muss ich für die Grundschuld eine Rangrücktrittsvereinbarung mit den Wohnberechtigten treffen?
Oder hat die Abt. III Vorrang vor der Abt. II?
Wird die Rangfolge vom Notar angeregt?
Liebe Grüße,
Mexuss
2 Antworten
Mexsuss
Das Finanzierungsinstitiut macht die Darlehensgewährung von der Sicherung ihres Darlehens durch Grundbucheintrag einer vollstreckbaren Grundschuld an einwandfrei erster Rangstelle abhängig, d.h. der Grundschuld dürfen im Grundbuch weder in der II. Abt. noch in der III. Abt. wertbeenflussende Belastungen vorgehen oder gleichstehen.
Die Berechtigten des eingetragenden Wohnrechts müssten also im Range zurücktreten. Die Rangrücktrittserklärung bedarf der notariellen Beglaubigung.
Empfehlung:
Die Erteilung der Rangrücktrittserklärung ist vor der Beurkundung des Erwerbsvertrags zuverlässig zu klären, da nie ausgeschlossen werden kann, dass der Rücktritt (aus gutem Grunde) abgelehnt wird und demzufolge die Kaufpreisfinanzierung scheitert.
Oder wurde beim Wohnrecht bereits ein Rangvorbehalt mindestens in Höhe des Finanzierungsdarlehens mit Zinsen und Nebenleistungen im Grundbuch eingetragen?
Hallo Franzl,
Vielen Dank für deine ausführliche Antwort .
Es wurde im Wohnrecht eine Passage eingefügt die wortwörtlich lautet:
"Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit soll in Abt. III im Rang nach den eingetragenen Belastungen erhalten.
Der Erschienene wurde vom Notar auf das Risiko eines Wohnungsrechts hingewiesen, dem eine Grundschuld vorgeht."
Das war allerdings im Dezember 2013, als noch eine Grundschuld eingetragen war.
340.000,00 Deutsche Mark
(Wir haben haben einen Kaufpreis in selbiger Höhe, in € vereinbart.)
Aktuell ist diese aber bereits rausgelöscht. Deshalb die Verwirrung, ob dieser Passus auch für kommende Eintragung gilt .
Mexuss
Für die neue Grundschuld bedarf es erneut der Rangrücktrittserklärung des Wohnberechtigten.
Die Rücktrittserklärung bezog sich sicher nicht auf alle künftigen Belastungen. Der Notar wird dir dies näher erläutern.