Wohnungsverkauf auf Ratenzahlungsbasis

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Die rechtlich verbindlichen Antworten kann nur ein Notar oder Rechtsanwalt geben. Alles andere ist Spekulation. Da gibt es viel zu regeln.

Empfehlung: Hände weg. Bei sechs Raten beträgt der Ratendurchschnitt rd. 17 % des Kaufpreises, also weniger als der übliche Eigenkapital-Nachweis verlangt. Was machst du z. B., wenn der Käufer nach Zahlung der zweiten Rate in Vermögensverfall gerät, nicht mehr zahlt oder nicht mehr zahlen will und die Wohnung veräußert hat? Der Notar wird dir u. a. auch sagen, ob es sinnvoll erscheint, die sogenannte "Auflassung" erst nach Zahlung des vollen Kaufpreises incl. Verzugszinsen zu erklären. Bis dahin wärst du auf jeden Fall noch grundbuchmässiger Eigentümer.

Dafür, was du für den potentiellen Käufer übernehmen solltest, gibt es Banken und die können das, was du zu beachten hättest, wesentlich besser als du.

Entscheidend ist doch wie man in dem Fall den Eigentumsübergang organisiert. Wenn der (faktisch) vor der letzten Rate stattfindet, musst du dir überlegen, wie du nicht nur die Bonität des Käufers in fünf oder sechs jahren prüfst (schwer genug) sondern auch dessen Bereitschaft, dir das Geld auch zu geben.

Möglich ist alles und unter Verwandten kommen Ratenzahlungen auch vor. Bei Fremden und speziell dann, wenn der Preis der Wohnung eher hoch ist, könnte auch Betrugsabsicht hinter dem Vorschlag stehen.

Steuerlich wirksam sind die Verträge und der im Vertrag festgelegte Eigentumsübergang. Oder worum geht es dir da konkret?

Der Eigentumsvorbehalt ist in § 449 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) quasi normiert. Wirkt der bei einer Wohnung genauso? Also: Besitz vs. Eigentum

Beide im Grundbuch als 'Eigentümer' stehen geht nicht.

Höchstens im Grundbuch als 'Verkaufsvorbehalt'?

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@HGMIC

Schon klar aber mach es dir nicht zu einfach. Er wird erst dann die erste Rate zahlen, wenn die Auflassung für ihn vorgemerkt ist.

Angenommen er zahlt sie nicht, darfst du die Rückabwicklung des Kaufvertrages betreiben, damit du das Haus irgendwann an jemanden anders verkaufen kannst.

Angenommen er zahlt die erste Rate - aber nur die und mehr ist nicht eintreibbar - und z. B. angenommen, er hat das Recht dort zu wohnen oder auf die Miete wird es komplizierter. Du hast dann eine Auflassungsvormerkung im Vertrag, der für 1/6 des Kaufvertrages ewig schwebt. Dazu eventuell eine Rückabwicklung und eine Räumung durchzustreiten.

Wenn es Gründe für diese Art Mietkauf gibt und wenn ich alle Fakten kennen würde, komme ich vielleicht zu einem anderen Ergebnis aber nur von dem was du schreibst her, rate ich eher ab.

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@Rat2010

Warten. Erinnern. Mahnen. Kündigen. Rückabwickeln. Prozessieren. Vollstrecken. Räumen. Fehlschläge und Enttäuschungen wegstecken: Wenn du überflüssiges Geld und viel Zeit hast, über starke Nerven und ein ausgeprägstes Durchsetzungsvermögen verfügst, dann geh das Abenteuer ein, aber lamentiere niemals.

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Warum werden beim Verkauf einer Wohnung die Maklerkosten, Renovierungskosten und Eigenleistung nicht angerechnet?

Eine Wohnung für -110000 Euro 2010 gekauft, renoviert in 1/2 Jahr für 14882 renoviert ,und sehr viel Eigenleistung. Die Wohnung wurde vermietet, 2015 Mieter ausgezogen und wir bekamen ein Angebot 165000 Euro, und wir haben verkauft. Mit der Einkommensteuererklärung 2015 kam der Schock 21000 Euro Nachzahlung. Finanzamt hat eifach 165000 Euro 110000 abgezogen und 55000 Euro auf unsere Gehälter als Gewinn dazugerechnet, und somit ein Steuersatz von 24,64 errechnet. Es wurden die Maklerkosten 11871 Euro doppelt versteuert ,einmal Mehrwertsteuer 19% zusätzlich nochmal 24,64 % versteuert als Gewinn. Ebenso die Investition Materialkosten von 14882 Euro wurden als Gewinn 24,64 versteuert. Da wir die 14882 Euro fast nur Rohmaterialien investiert haben, wurde das meiste von mir und meiner Familie durchgeführt, auch davon will das Finanzamt nichts wissen. Dabei haben wir aus einer verwahrlosten Wohnung ein Schmuckstück gestaltet. Die Steuer musste bezahlt werden, aber wir haben Einspruch eingelegt, und müssen jetzt selbst Stellung nehmen. Wir werden wahrscheinlich als Spekulanten eingestuft, aber das sind wir nicht. Haben Sie eine Idee wie ich eventuell noch ein paar Tausend Euro für uns retten kann? Hätte ich dieses gewusst hätte ich natürlich nicht verkauft,hinterher ist man immer schlauer. Für eine baldige Antwort wäre ich Ihnen sehr verbunden.

Mit freundlichen Grüßen Georg Peters

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