Wohnungsverkauf auf Ratenzahlungsbasis
Ich möchte meine Eigentumswohnung verkaufen. Ich habe ein Angebot einer Privatperson vorliegen, die die Wohnung kaufen und in sechs jährlichen gleichbleibenden Raten abzahlen möchte. Im Prinzip habe ich nichts dagegen. Bleibt eine generelle Frage: Geht das bei Wohnungen überhaupt? Führt zu zwei weiteren Fagen: 1. Kann man auch bei einem Wohnungsverkauf den generellen 'Eigentumsvorbehalt' regeln? 2. Wie sieht das Ganze dann steuerlich aus?
3 Antworten
Die rechtlich verbindlichen Antworten kann nur ein Notar oder Rechtsanwalt geben. Alles andere ist Spekulation. Da gibt es viel zu regeln.
Empfehlung: Hände weg. Bei sechs Raten beträgt der Ratendurchschnitt rd. 17 % des Kaufpreises, also weniger als der übliche Eigenkapital-Nachweis verlangt. Was machst du z. B., wenn der Käufer nach Zahlung der zweiten Rate in Vermögensverfall gerät, nicht mehr zahlt oder nicht mehr zahlen will und die Wohnung veräußert hat? Der Notar wird dir u. a. auch sagen, ob es sinnvoll erscheint, die sogenannte "Auflassung" erst nach Zahlung des vollen Kaufpreises incl. Verzugszinsen zu erklären. Bis dahin wärst du auf jeden Fall noch grundbuchmässiger Eigentümer.
Dafür, was du für den potentiellen Käufer übernehmen solltest, gibt es Banken und die können das, was du zu beachten hättest, wesentlich besser als du.
Entscheidend ist doch wie man in dem Fall den Eigentumsübergang organisiert. Wenn der (faktisch) vor der letzten Rate stattfindet, musst du dir überlegen, wie du nicht nur die Bonität des Käufers in fünf oder sechs jahren prüfst (schwer genug) sondern auch dessen Bereitschaft, dir das Geld auch zu geben.
Möglich ist alles und unter Verwandten kommen Ratenzahlungen auch vor. Bei Fremden und speziell dann, wenn der Preis der Wohnung eher hoch ist, könnte auch Betrugsabsicht hinter dem Vorschlag stehen.
Steuerlich wirksam sind die Verträge und der im Vertrag festgelegte Eigentumsübergang. Oder worum geht es dir da konkret?
Schon klar aber mach es dir nicht zu einfach. Er wird erst dann die erste Rate zahlen, wenn die Auflassung für ihn vorgemerkt ist.
Angenommen er zahlt sie nicht, darfst du die Rückabwicklung des Kaufvertrages betreiben, damit du das Haus irgendwann an jemanden anders verkaufen kannst.
Angenommen er zahlt die erste Rate - aber nur die und mehr ist nicht eintreibbar - und z. B. angenommen, er hat das Recht dort zu wohnen oder auf die Miete wird es komplizierter. Du hast dann eine Auflassungsvormerkung im Vertrag, der für 1/6 des Kaufvertrages ewig schwebt. Dazu eventuell eine Rückabwicklung und eine Räumung durchzustreiten.
Wenn es Gründe für diese Art Mietkauf gibt und wenn ich alle Fakten kennen würde, komme ich vielleicht zu einem anderen Ergebnis aber nur von dem was du schreibst her, rate ich eher ab.
Warten. Erinnern. Mahnen. Kündigen. Rückabwickeln. Prozessieren. Vollstrecken. Räumen. Fehlschläge und Enttäuschungen wegstecken: Wenn du überflüssiges Geld und viel Zeit hast, über starke Nerven und ein ausgeprägstes Durchsetzungsvermögen verfügst, dann geh das Abenteuer ein, aber lamentiere niemals.
Der Eigentumsvorbehalt ist in § 449 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) quasi normiert. Wirkt der bei einer Wohnung genauso? Also: Besitz vs. Eigentum
Beide im Grundbuch als 'Eigentümer' stehen geht nicht.
Höchstens im Grundbuch als 'Verkaufsvorbehalt'?