Sonnenblume

Du kannst auch eine Auskunft aus dem Schuldnerverzeichnis einholen, siehe hierzu Zivilprozessordnung

§ 882f "Einsicht in das Schuldnerverzeichnis"

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Der Rechtspfleger des Grundbuchamts hat die Umschreibung des Eigentums an dem Grundstück/den Grundstücken auf die drei Erben aufgrund eines Erbscheins oder eines Erbvertrags verfügt.

Seitdem sind die Drei vermutl. Eigentümer in ungeteilter Erbengemeinschaft, da eine Erbauseinandersetzung bislang nicht stattgefundet hat.

Wenn sich nach 10 Jahren ein Miteigentümer bemüssigt fühlt, Einwände vorzubringen, kann sich dies m. E. nur auf die Erfolge, den Erbschein, beziehen.

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Sunny

Notarkosten für die Fertigung des Kaufvertrag-Entwurfs bei einem Geschäfswert von 340 000 € incl.19 % Umsatzsteuer = rd. 820 €.

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Textvorschlag für die letztwillige Verfügung (Testament):

"Ich bestimme zu meinem Alleinerben ...........(Name, Vorname, Geburtsdatumj, derzeitige Anschrift)."

Dass der (undankbare) Sohn aus erster Ehe von der Erbschaft ausgeschlossen ist, brauchst du im Testament weder erwähnen noch begründen.

Bekanntlich kannst du das Pflichtteilsrecht grundsätzlich nicht ausschliessen.

Nur unter sehr engen Voraussetzungen, vor allem bei schweren Vergehen des Pflichtteilsberechtigten, ist eine Pflichtteilsentziehung nach §§ 2333 ff BGB möglich.

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Mein Freund und ich bauen ein Haus. Das Grundstück gehört ihm, dass hat er von seinen Eltern bekommen. Finanzieren tun wir das Haus aber gemeinsam, wie regelt?

Mein Freund und ich bauen gemeinsam ein Haus. Den Grund hat er letztes Jahr von seinen Eltern als Erbe geschenkt bekommen (er steht alleine im Grundbuch). Den Kredit von der Bank finanzieren wir aber gemeinsam. Der Kredit ist allerdings nur 200.000€ da wir viel Eigenleistung mitbringen. Mein Vorschlag wäre nun gewesen, dass er mich 50/50 ins Grundbuch eintragen lässt, da ich ja auch gesamtschuldnerisch mit dem Kredit hafte. Ich hätte gemeint dass wir einen Notarvertrag machen wo drin steht im falle einer Trennung, dass er die Hälfte vom Grundstück wieder zurückbekommt (80.000€ Grundstück also würde er 40.000€ bekommen). Mein Freund möchte das aber nicht, da er ein höheres Eigenkapital hat wie ich. Ich habe auf der Bank 37.000€ und mein Freund 45.000 + Geundstück. Somit wären wir bei einem Grundbucheintrah von 40:60. Ein großes Thema was mein freund anspricht ist auch noch dass ich von den 100.000€ was ich tilgen müsste nie so viel zahlen werde, da wir ja Kinder wollen. Da zahlt er ja viel mehr wie ich. Und wenn ich ihm die Hälfte von dem Grundstück bei einer Trennung geben würde hat er wieder mehr EK. Und geschweige denn von der Arbeitsleistung die sein Papa bringt. Der wird jeden Tag auf der Baustelle sein(Rentner) und dein Papa vielleicht nur am Wochenende; Das hat mein Freund mir alles vorgerechnet und ich soll zufrieden sein mit 40%. Warum werde ich bestraft wenn ich mit 24 Jahren nicht so viel EK habe wie er mit 29 Jahren. Bitte helft mir ich brauche eure Meinung?

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Ein erster rechnerischer Versuch:

Grundstück 80 000, Kredit 200 000, Eigenleistung max. 15 % aus 200 000 = 30 000,

Gestehungskosten voraussichtlich 310 000 €

Aufteilung = Miteigentumsanteil im Grundbuch:

er 80 000 + 50 % aus 230 000 = 115 000, zus. 195 000 € = 63 %,

sie 115 000 = 37 % unter der Voraussetzung, dass die gesamtschuldnerische Haftung für 200 000 entfällt.

Zumutung für die Bank?

Immobiliendarlehen = 64.5 % der Gestehungskosten + einwandfreie Bonität von ihm müssten der Bank als Sicherheit allemal ausreichen, zumal für die Forderung der Bank die Immobilie als ganzes dinglich haftet, somit keine Ausfallgefahr besteht.

Mein Rat: Siehe Meinung von Luscinia

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Yanis

Entspricht die vom Darlehensnehmer geforderte schriftl. Selbstauskunft nicht den tatsächlichen wirtschaftl. Verhältnissen, berechtigt ihn dies zum Widerruf der Darleheszusage bzw. zur Kündigung des Darlehens.

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Petra:

Sollte "Sie" auf das angebl. Wohnrecht verzichten wollen, stellt sich die Frage, was sie für den Verzicht verlangen könnte.

Zur Ermittlung einer mögl. Entschädigung fehlen Angaben über den Wohnwert (übliche Marktmiete), das Alter der Berechtigten und ihren Gesundheitszustand.

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Wieso voreilig klagen? Stattdessen warten, bis das Gesetz demnächst verabschiedet wird.

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Chuck

Die Erben deines verstorbenen Bruders werden nach Erteilung des von ihnen beim Nachlassgericht zu berantragenden Erbscheins auf ihren Antrag hin als Miteigentümer ins Grundbuch eingetragen.

Nach Eigentumsumschreibung erhälst du vom Grundbuchamt eine Nachricht.

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adrian

Steht fest, ob das für den Veräusserer vorgesehenen dingliche Vorkaufsrecht

1) zeitlich befristet,

2) für den ersten Verkaufsfall oder

3) für alle Verkäufsfälle gelten soll?

4) Hast du daran gedacht, einen Rangvorbehalt (für Hypotheken und Grundschulden) einzutragen bejahendenfalls in welcher Höhe des Marktwert?

Der Notar ist nicht daran gehindert, später den Kaufvertrag zu beurkunden.

Vorkaufsrechte bewirken in Kaufverträgen regelmässig keine Hinzurechnungen. Es gibt allerdings Ausnahmen.

Näheres erfährst du vom Notar.

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Inaina

Überträgst du deinem Ehemann auch nur einen geringen Miteigentumsanteil (z.B. lediglich 10 %) an deiner Immobilie, könnte er als Miteigentümer jederzeit auf einfachen Antrag hin die Teilungsversteigerung veranlassen. Die Konsequenzen sind dir hoffentlich bekannt.

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Kasrin

Zur späten Stunde lediglich nur sechs wichtigen Dinge, die du sorgfältig prüfen solltest::

1) Besteht Hochwassergefahr?

2) Fällt Sonderumlage an, z. B. zur Finanzierung der Reparaturkosten eines undichten Flachdachs?

3) Enthalten die Protokolle der Mietgliederversammlungen der letzten d r e i Jahre Auffälligkeiten, z.B. anhängige Prozesse, rückständige Erschliessungskosten?

4) Seriosität des Hausverwalters?

5) Höhe des Hausgelds; das ist die anteilsmässige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung?

6) Welche Unterlagen aus neuer Zeit betr. die Wertfindung liegen vor, z.B. Gutachten eines vereidigten Gutachters?

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Entrümpeln, nicht nur den Haushalt, auch das Grundbuch

Der Eigentümer einer Immobilie sollte die Bereinigung des Grundbuchs von löschungsreifen Eintragungen nicht den Erben zumuten; er sollte die Bereinigung beizeiten selbst in die Hand nehmen und damit dem Erben zeitaufwendige Suchaktionen und eine Menge Kosten ersparen. Gleich vorweg: Zur Löschung im Grundbuch bedarf es der Bewilligung des Gläubigers/Berechtigten und des Antrags des Eigentümers, beide Erklärungen i.d.R. in notariell beglaubigter Form.

Die Haltedauer einer Wohnimmobilie beträgt in Deutschland durchschnittlich 28 Jahre. In dieser Zeit geht es mit der Immobilie mitunter recht turbulent zu. Ihr Schicksal ist, ähnlich wie bei uns Menschen, geprägt von Belastungen und Entlastungen. Einige Beispiele für Eintragungen im Grundbuch:

Für den Bau eines Gebäudes werden Hypotheken und Grundschulden bestellt,

dem Veräußerer wird eine Restkaufgeldhypothek und ein Ankaufsrecht eingeräumt,

die Eltern/der Ehepartner erhalten ein lebenslängliches unentgeltliches Wohnrecht eingeräumt,

einem Kind wird ein zeitlich begrenzter Nießbrauch gewährt,

für einen Nachbarn wird ein Geh-und Fahrrecht eingetragen.

Es sticht nicht, lärmt nicht und verursacht auch keine laufenden Kosten. Kurzum, es ist eher unauffällig. Und trotzdem kann es die Erben einer Immobilie „belästigen“. Die Rede ist von gegenstandslosen Einträgen im Grundbuch. Im Laufe der Jahre erledigen sich Lasten und Beschränkungen durch den Wegfall der Geschäftsgrundlage, entweder durch Tilgung, Verzicht, Aufrechnung, Erlass, Zeitablauf oder Tod des Berechtigten.

Manche Eintragung könnte im Grundbuch längst gelöscht sein, ist sie aber nicht. Die Gründe der Unterlassung sind in der Wirkung gleich: der Eigentümer wartet ab, oder verdrängt die Notwendigkeit oder vergisst sie oder meint sogar, sie sei nicht erforderlich. Wer einmal als Erbe ein Nachlassgrundstück von gegenstandslosen (= löschungsreifen) Lasten und Beschränkungen „entrümpeln“ durfte, kennt den Aufwand und die Höhe der Kosten der Aktionen.

Für die Bewilligungen zur Löschung müssen teils uralte Instituts-Gläubiger ermittelt werden, die mittlerweile einen anderen Namen tragen als im Grundbuch verzeichnet sind, z. B. durch Umwandlung, Veräußerung oder Verschmelzung mit einem anderen Institut. Schließlich gibt es natürliche Personen als Gläubiger/Berechtigter, die längst verstorben sind und deren Erben in der ganzen Welt verstreut wohnen und erst mühsam ermittelt werden müssen. Oder es fehlt die Sterbeurkunde eines vor Jahrzehnten verstorbenen Berechtigten eines Wohnrechts oder Nießbrauchs usw. Es kommt hinzu, dass Kreditinstitute erledigte Darlehensunterlagen nach Ablauf bestimmter gesetzlich vorgegebener Aufbewahrungszeiten vernichten.

Nicht selten hat der Eigentümer die Löschungsbewilligungen sogar erhalten, er hat sie aber nicht an das Grundbuchamt zum Vollzug der Löschung weitergereicht. Oftmals hat er die Bewilligungen der Gläubiger so sicher irgendwo aufbewahrt, dass sie für den Erben unauffindbar bleiben. Um sich dann Gewissheit zu verschaffen, sind Erkundigungen bei Gläubigern und Berechtigten und Auskunftsersuchen beim Handelsregister, Personenstandsregister, beim Standesamt, Einwohnermeldeamt usw. erforderlich.

Erben, die nicht unter Zeitdruck stehen, beauftragen regelmäßig einen Notar mit der Bereinigung des Grundbuchs. Die Notarkosten von ein paar hundert Euro stören sie nicht und Verzögerungen nehmen sie in Kauf. Anders sieht es indes aus, wenn der Erbe in Zeitnot gerät, z.B. wenn er erhebliche Fremdmittel zur Auszahlung von Miterben kurzfristig besorgen muss. Oder wenn er zur

Finanzierung von dringend anstehenden Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen des Bauwerks Darlehen aufnehmen muss. Darlehnsgeber verlangen zur Besicherung ihrer Darlehen eine sichere, meist erste Rangstelle im Grundbuch. Und die ist, wie vor beschrieben, belegt und blockiert mit altem „Ballast“.

Es gehört zur Hauptleistungspflicht des Veräußerers, für die Grundbuch-Reinheit zu sorgen. Der Veräußerer gerät oftmals in Leistungsverzug, wenn noch alte Belastungen wegzufertigen sind.

Die Erkenntnis lautet also:

Nicht nur das Haus rechtzeitig von altem Zeug entrümpeln sondern auch gegenstandslose Grundstücksbelastungen beizeiten löschen lassen.

Das Argument der Bank/Sparkasse/Bausparkasse, die Grundschuld nicht zu löschen sondern sie als Sicherungsgrundlage für späteren Kreditbedarf zu erhalten, greift nur in selten und birgt zudem Gefahren des Missbrauchs. Kreditinstitute sind grundsätzlich daran interessiert, einen leistungsstarken, zahlungsfähigen und auch zahlungswilligen Kunden mit einer beleihungswürdigen und auch beleihungsfähigen werthaltigen Immobilie zu halten. Was läge näher, als dem Kunden nach Rückführung des Darlehens zu empfehlen, die Grundschuld nicht löschen zu lassen sondern sie zur Besicherung künftiger Darlehen (z.B. für Erneuerung, Sanierung, Anbau)) aus dem selben Hause „vorrätig“ zu halten. Hierbei wird vordergründig mit der Kosteneinsparung argumentiert. Der (bequeme) Eigentümer wird bei künftigem Kapitalbedarf vermutlich zunächst bei ihm nachfragen und auch eher bereit sein, ein paar Zehntel Zinsmehrbelastung in Kauf nehmen, spart er sich doch Arbeit und einige Euro an Notar- und Grundbuchkosten für die Neubestellung der Grundschuld.

Ich hingegen bin ein Anhänger der Entrümpelung des Grundbuchs, sobald die Belastungen löschungsreif sind. Den künftigen Kapitalbedarf mit Grundschuldsicherung deckt der Grundstückseigentümer durch einen Kreditgeber seiner Wahl, mit Darlehenshöhe, Zinsen und Nebenleistungen gemäß neuem Darlehensvertrag ohne Abtretung der alten Grundschuld, ohne evtl. Zinsänderung und Änderung der Nebenleistungen, ohne der Aufhebung der Brieferteilung (bei Briefgrundschuld), ohne Umschreibung der Vollstreckungsklausel auf den neuen Darlehensgeber und sonstiger Verrenkungen und Änderungen.

Bei dieser Gelegenheit sei noch der Hinweis erlaubt, dass der Eigentümer mit der Löschungsbewilligung die Grundschuld nur löschen kann, für die Abtretung an ein anderes Institut benötigt er stattdessen eine löschungsfähige Quittung in grundbuchmäßiger Form. Letztere wird in machen Darlehensbedingungen ausgeschlossen.

Im übrigen verjährt der Anspruch auf Rückgewähr der Grundschuld in 10 Jahren (§ 196 BGB).

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Harmsdorf

Bürgst du für deinen Schwiegervater, ohne dass die kreditgebende Bank sich auf deinem Grundstück durch eine Grundschuld (zusätzlich) sichert, kann sie auch gegen die Veräusserung des Obkjekts nichts einwenden.

Du solltest aber darauf achten, dass du nur eine Ausfallbürgschaft abgibst.

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Medea

Du hast ein vollstreckbares Urteil in Händen, das dem Schuldner bereits zugestellt wurde (sonst hätte der Gerichtsvollzieher nicht vollstrecken können).

Beträgt die restliche Hauptforderung mehr als 750 €, kannst du gegen Vorlage des Titels mit Zustgeollungsurkunde sofort beim zuständigen Amtsgericht - Grundbuchamt - die Eingtragung einer Zwangssicherungshypothek auf der Immobilie Schuldners stellen.

Werde sofort tätig, damit nicht andere Gläubiger dir zuvorkommen und du auf einen unsicheren Grundbuchrang landest.

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Calmy

Fehlt einem Grundstück die zur ordnungsgemäßigen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Wege, so kann der Eigentümer von den Nachbarn verlangen, dass sie bis zur Behebung des Mangels die Benutzung ihrer Grundstücke zur Herstellung der erforderlichen Verbindung dulden.

Die Richtung des Notweges und der Umfang des Benutzungsrechts werden erforderlichenfalls durch Urteil bestimmt (§ 917 I BGB).

Die Nachbarn, über deren Grundstück der Notweg führt, sind durch einen Geldsumme zu entschädigen ... (§ 917 II BGB).

Rat: Der Makler möge dir vorab durch einen aktuellen Grundbuchauszug nachweisen, dass ein Wegerecht besteht oder du zeitgleich mit dem Reihenhausgrundstück auch einen Miteigentumsanteil an dem Wegegrundstück erwirbst.

Achte darauf, dass das Wegerecht im Bestandsverzeichnis des herrschenden Grundstücks vermerkt wird. Grundpfandrechtsgläubiger sichern sich davor, bei der Löschung des Wegerechts, das für den Wert des Objekts von wesentlicher Bedeutung ist, übergangen zu werden.

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Petra

Lösungsmöglichkeit: In Höhe des von dir einzubringenden Eigenkapitals lässt du dir sofort auf dem Grundstück im Range nach der Bankgrundschuld eine verzinsliche Eigentümergrundschuld (§ 1196 BGB ) und auf dem hälftigen Miteigentumsanteil deines Partners ein Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle eintragen.

Lass dich rechtzeitig vom Notar ausführlich beraten.

Im übrigen: Wie würde die Stadt eigentlich reagieren, wenn dein Partner dir in absehbarer Zeit das Eigentum an seinem Miteigentumsanteil übertragen (verkaufen, schenken) würde? Wie lange muss er hälftiger Miteigentümer bleiben?

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"Es ist vereinbart, dass ihm das Grundstück zu einer späteren Zeit überschrieben werden soll."

Wie sieht denn diese Vereinbarung aus?

Was ist, wenn die Eltern das Objekt mit weiteren Hypoteken belastet, oder veräussert oder zwangsveräussert wird?

Ist dein Freund wenigstens grundbuchlich gesichert oder hofft er, dass nichts von alledem eintritt und er keinen Vermögensverlust erleidet?

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Jürgen:

Dein Vorhaben, ein alltäglicher Vorgang: Eltern und Kinder schliessen einvernehmlich einen notariellen Vertrag über die "Vorweggenommene Erbfolge" ab, holen aber vorher den Rat eines Steuerfachmanns ein. Der Schuldnerwechsel bedarf der Genemigung des Grundpfandrechtgsgläubigers.

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