Warum werden beim Verkauf einer Wohnung die Maklerkosten, Renovierungskosten und Eigenleistung nicht angerechnet?
Eine Wohnung für -110000 Euro 2010 gekauft, renoviert in 1/2 Jahr für 14882 renoviert ,und sehr viel Eigenleistung. Die Wohnung wurde vermietet, 2015 Mieter ausgezogen und wir bekamen ein Angebot 165000 Euro, und wir haben verkauft. Mit der Einkommensteuererklärung 2015 kam der Schock 21000 Euro Nachzahlung. Finanzamt hat eifach 165000 Euro 110000 abgezogen und 55000 Euro auf unsere Gehälter als Gewinn dazugerechnet, und somit ein Steuersatz von 24,64 errechnet. Es wurden die Maklerkosten 11871 Euro doppelt versteuert ,einmal Mehrwertsteuer 19% zusätzlich nochmal 24,64 % versteuert als Gewinn. Ebenso die Investition Materialkosten von 14882 Euro wurden als Gewinn 24,64 versteuert. Da wir die 14882 Euro fast nur Rohmaterialien investiert haben, wurde das meiste von mir und meiner Familie durchgeführt, auch davon will das Finanzamt nichts wissen. Dabei haben wir aus einer verwahrlosten Wohnung ein Schmuckstück gestaltet. Die Steuer musste bezahlt werden, aber wir haben Einspruch eingelegt, und müssen jetzt selbst Stellung nehmen. Wir werden wahrscheinlich als Spekulanten eingestuft, aber das sind wir nicht. Haben Sie eine Idee wie ich eventuell noch ein paar Tausend Euro für uns retten kann? Hätte ich dieses gewusst hätte ich natürlich nicht verkauft,hinterher ist man immer schlauer. Für eine baldige Antwort wäre ich Ihnen sehr verbunden.
Mit freundlichen Grüßen Georg Peters
3 Antworten
Kann es sein, dass Du irgendetwas falsch gemacht hast, oder fehlerhaft siehst?
Es wurden die Maklerkosten 11871 Euro doppelt versteuert ,einmal Mehrwertsteuer 19% zusätzlich nochmal 24,64 % versteuert als Gewinn.
Die Maklerkosten (beim Kauf, oder Verkauf) sind kosten und vermindern den Gewinn. Das darauf Umsatzsteuer erhoben wird, ist normal, die zahlte ja der Makler.
Ebenso die Investition Materialkosten von 14882 Euro wurden als Gewinn 24,64 versteuert.
Kann nicht sein, oder ihr habt etwas falsch eingetragen. diese Kosten sind doch bestimmt als laufende Kosten bei der Vermietung abgezogen worden, oder haben als anschaffungsnahe Herstellungskosten, die Abschreibungsbasis erhöht.
Eigenleistungen können nicht abgezogen werden, denn es sind ja keine Ausgaben. Wären es ausgaben, so wären es ja auch Einnahmen aus geleisteter Arbeit und somit ein Nullsummenspiel.
Die Rechnung :
165.000,- Einnahmen
110.000,- Ausgaben
= Gewinn 55.000,- ist natürlich falsch.
Richtig wäre:
Kaufpreis 110.000,-
+ Notar, Grunderwerbsteuer, Makler, + Renovierung
= Anschaffungskosten ??????????
./. AfA von 2010 bis 2015 2 % auf den Gebäudeanteil
= verbleibende Anschaffungskosten.
Diese sind von den 165.000,- Verkaufspreis abzuziehen.
Der Gewinn ist zu versteuern.
Ergebnis, keinen Steuerberater zu fragen ist immer teurer, als einen Steuerberater zu fragen.
Nicht Spekulanten, sondern ein privates Veräußerungsgeschäft, das nach § 23 EStG steuerpflichtig ist. Unabhängig davon, ob man absichtlich oder zufällig verkauft.
Was ist mit den Kosten passiert? Offensichtlich wurden sie nicht den Anschaffungskosten hinzugerechnet, sondern als Werbungskosten steuermind? Eigenleistung bleibt unberücksichtigt. Alles in der Richtung würde auf Förderung von Schwarzarbeit rauslaufen.
Der Verkaufserlös abzüglich der Anschaffungskosten und zuzüglich der in de Zeit geltend gemachten Abschreibung ist steuerpflichtig. Warum sollte das bei dir anders sein?
Nicht verstehe ich allerdings, was du zu den Maklerkosten schreibst. Wenn beim Verkauf welche für euch angefallen sind, mindern die den Erlös und damit die Basis für die Steuerberechnung. Maklerkosten beim Kauf erhöhten wie andere Anschaffungsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch) die Anschaffungskosten.
Wenn was nicht berücksichtigt wurde, müsst ihr das dem Finanzamt mitteilen (die riechen das nicht).
Die Maklerkosten des Kaufs habt Ihr im Jahr des Kaufs abgerechnet, ebenso alle Renovierungkosten, da ihr ja vermietet habt. Die Maklerkosten beim VK mindern den Kaufpreis. Entweder habt Ihr was falsch verstanden oder falsch angegeben. Die Geschichte kann so nicht stimmen. Widerspruch einlegen, da Fiamt ist nicht unfehlbar. Ich perönlich würde einfach mal "übertrieben" freundlich meinen Sachbearbeiter anrufen. (nicht vor 10, nicht ab 11, nicht nach 3) Da sind echte Menschen die (oft) sogar nett sind