Mindestmiete bei Gewerberäumen
Mein Lebenspartner (unverheiratet) möchte eine Immobilie erwerben und mir einen Teil als Gewerbefläche zur Verfügung stellen. Für meine Kalkulation habe ich den ortsüblichen Quadratmeterpreis für Wohnraum genommen, da ich den für Gewerberäume nicht finden kann. Ich komme so auf eine Kaltmiete von 675 Euro und auf 900 Euro Warmmiete. Um mir die Existenzgründung zu erleichtern, möchte mir mein Partner einen Staffelmietvertrag anbieten, welcher bei 100 Euro im ersten Monat startet und monatlich um 100 Euro steigt, bis die volle Miethöe von 900 Euro erreicht ist. Wäre das so möglich?
3 Antworten
Gibt es für diese doch etwas komplizierte Konstruktion irgendeinen Hintergrund? Vom vertragsrechtlichen Gesichtspunkt ist es natürlich kein Problem, die Sache so zu vereinbaren. Man ist bei Gewerbemietverträgen ja in der Gestaltung wesentlich freier, als bei Wohnungsmietverträgen, könnte also monatliche Steigerungen bei der Mietstaffelung vereinbaren. Ich frage mich nur, wieso dann nicht für das erste 3/4-Jahr einheitlich eine niedrigere Gesamtmiete genommen wird.
Wenn der Lebensgefährte wirklich bei der Existenzgründung helfen will, dann würde man doch besser eine umsatzabhängige Miete vereinbaren und zwar nicht nur für die Anfangszeit, sondern für das gesamte Mietverhältnis. Damit würde man den Interessen beider Beteilgter gerecht. Läuft der Laden gut, hat auch der Vermieter was davon. Läuft der Ladenschlecht, dann braucht der Mieter die Misere wenigstens nicht alleine auszubaden.
In der Tat entspricht Dein Vorschlag der üblichen Formulierung bei Umsatzmieten. Als Vermieter sollte man sich wirklich nicht auf eine unlimitierte Umsatzmiete einlassen, auch dann nicht, wenn die Mieterin die Lebensgefährtin ist.
Dank an Privatier59! und alle anderen. Mein Partner und ich ziehen 100%ig an einem Strang. Mir war nur wichtig zu wissen, ob er das rein rechtlich darf. Steuertechnisch werden wir natürlich vor solch einem Projekt zum Steuerberater gehen.
Hallo Internetty,
zur steuerlichen Optimierung müssen Sie sicher noch mal einen Steuerberater konsultieren, aber es ist aus meiner Sicht auch denkbar, dass Sie für die gemietete Fläche die volle Miete zahlen und Ihnen Ihr Partner einen Teil zurück schenkt.
Damit können Sie die Betriebsausgaben voll steuerlich ansetzen, Ihr Partner die Aufwendungen aus Kauf und Instandhaltung gegen die Einnahmen rechnen.
Staffelmiete geht natürlich auch, ist aber bei einem gut durchdachten Geschäftsmodell aus meiner Sicht für beide Parteien nachteilig.
Viele Grüße,
Werbung durch Support gelöscht
Lieber Startupconsult,
Wir möchten dich bitten in Zukunft auf Werbung zu verzichten.
Gerne kannst du dies auch nochmals in unseren Richtlinien nachlesen: http://www.finanzfrage.net/policy
Freundliche Grüße,
Jürgen vom finanzfrage.net Supportteam.
Möglich ist vieles, aber das kann auch ins Auge gehen, weil hier kein echter Staffelmietvertrag vorliegt:
Eine solche Vereinbarung wäre zivilrechtlich unwirksam, weil sie § 557a Abs. 2 Satz 1 BGB "Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben." widerspricht.
Es ist auch nicht klar, warum auch noch die Betriebskostenvorauszahlungen von € 225/ Monat verschenkt/subventioniert werden sollen oder soll sich in den ersten Monaten gar eine Negativkaltmiete (wegen (€ 100 - 225)<0) ergeben?
Siehe auch: http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/s1/staffelmiete.htm
Da erlaube ich mir aber anderer Ansicht zu sein: § 557a BGB steht im Abschnitt der Mietverhältnisse über WOHNRAUM. Hier aber geht es um eine gewerbliche Vermietung.
Das ist möglicherweise eine berechtigte Kritik gegen den meinen Einwand aufgrund einer unterjährigen Staffelmiete. Die Einordnung eines Paragraphen in die für Wohnmietverhältnisse schließt allerdings nicht aus, dass sich daraus auch die Rechtsprechung zu gewerblichen Mietverträgen bedient.
So findet sich bei Neuhaus der Hinweis, dass ein unterjährige Staffelmiet juristisch umstritten ist (Neuhaus, Handbuch der Geschäftsraummiete, 2. Auflage 2005, Teil 1, § 10 Mieterhöhung, Randnummer 479), was ich aber nicht nachgeprüft habe.
Neben dieser guten Idee sollte der Vermieter jedoch eine monatliche Mindestmiete (auch: Sockelmiete) vereinbaren. Damit wird u.a. vermieden, dass sich der Mieter zu sehr auf die ruhige Haut legt. Schließlich muss der Vermieter auch seine Fixkosten dieses Mietobjektes gedeckt bekommen.