Mehr Kosten als Mieteinnahmen absetzen und dadurch weniger Steuern auf Gehalt?
Ich hatt's vor Kurzem mit nem Freund darüber, der meinte, er kauft ne Wohnung über ein staatlich gefördertes Programm (vermutlich KfW) oder so, dann kann er angeblich mehr Kosten absetzen als er Mieteinnahmen hat und dadurch noch seine Einkommenssteuer auf das reguläre Gehalt senken. Am Ende verkauft er die Wohnung dann nach 10 Jahren steuerfrei und hat dank KfW-Kredit 0% vs. 4% Inflation und dadurch, dass er weniger Steuern auf sein Gehalt zahlt, einen voraussichtlich guten Gewinn.
Jetzt meine Frage: Kann ich bei bspw. 500 EUR Kaltmiete 1000 EUR Kosten absetzen und dann sowohl Miete einnehmen als auch weniger Einkommenssteuer zahlen?
Ich hab mich nicht näher damit befasst, welche Kosten Vermieter von der Steuer absetzen können. Mich interessiert nur, ob es theoretisch mehr sein können, als meine Mieteinnahmen.
4 Antworten
Es kann klappen, muss aber nicht.
- KfW Kredite gibt es nicht für den vollen Kaufpreis.
- Wenn er nicht mindestens 20 % Eigenkapital hlus atE r(pwerbsnebenkosten) wird es eng.
Theoretisch könnte seine Rechnung so sein:
Kaufpreis Wohnung 25fache Jahresmiete. Nehmen wir an 500,- monatliche netto kalt.6.000 JNKM *25 = 150.000,- * 10 % Erwerbsnebenkosten = 165.000,- - 170.000,- Anschaffungskosten.Nehmen wir an er bekommt es voll finanziert.
170.000,- für 4,5 % im Schnitt. 7650,- euro Zinsen im Jahr (abzugsfähig)
AfA auf den Gebäudewert, 2 % auf geschätzt 120.000,- 2 =2.400,- abzugsfähig.
6.000,- Einnahmen - 7.650,- - 2.400,- - sonstige Kosten nicht umlagefähig 1.000,- = steuerlicher Verlust 4.050,- Euro steurlicher Verlust.
Es sind aber noch ilgung und Instandhaltungsrücklage aufzubringen. Sagen wir 4.000,- Euro. Also 6.000,- Einnahmen stehen 11.650,- Augaben gegenüber. also ca, 450,- im Monat sind aus dem Einkommen beizutragen. Denen stehen nur 130,- Euro steuerersparnis gegenüber.
Nach 10 Jahren wird die Miete eventuell 750,- betragen = 9.000,- im Jahr. Werden die Wohnungen noch immer zu 25fach gehandelt, wäre der Verkaufspreis = 225.000,- also Gewinn 55.000,- bis 60.000,- Euro. Natürlich bleibt an Cash etwas mehr, weil man ja getilgt hat.
Aber wer z. B. vor 5-6 Jahren gekauft hat, als die Zinsen unten waren und die Preise hoch, der wird bei Auslaufen der Zinsfestschreibung in 4-5 Jahren ein böses Erwachen erleben.
Wer 2005/2006 gekauft hatte udn 2016 verkaufte hat sich dagegen dumm und dusselig verdient.
Die Rechnung geht nicht auf. Ich gehe davon aus, dass er an eine Eigentumswohnung denkt, die vermietet werden soll. Er hat dann Mieteinnahmen und die monatliche Umlage für die Nebenkosten (darin meist enthalten die Grundsteuern) auf der Habenseite.
Nicht vom Mieter erstattet bekommt er die Verwaltungskosten, Rücklagen für die Instandhaltung, Zinsen für dem Kredit usw.
Also unterm Strich kann er mehr als die Miete absetzen, aber nur, was er auch tatsächlich nachweisbarer bezahlt hat. Mal einfach so 500 € einnehmen und 1.000 € absetzen is nich.
Wenn er hier mit einem jährlichen Verlust raus geht, senkt das in der Tat seine Einkommensteuer, weil Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mit der Einkommensteuererklärung deklariert werden. Macht er Gewinn, muss er zahlen.
"Jetzt meine Frage: Kann ich bei bspw. 500 EUR Kaltmiete 1000 EUR Kosten absetzen und dann sowohl Miete einnehmen als auch weniger Einkommenssteuer zahlen?"
Was soll denn von den 500 Euro eingenommen werden?
Die Kosten in Höhe von monatlich 1000 Euro wollen schließlich auch bezahlt werden.
Da hierfür die Mieteinnahmen nicht reichen, musst Du die Differenz vom Einkommen begleichen.
"...sowohl Miete einnehmen als auch weniger Einkommenssteuer zahlen..." weil er mehr Kosten an der Wohnung hat als Mieteinnahmen.
-JA das geht - aber dann hat er ja immernoch die KOSTEN gehabt! Hat er das in seiner Rechnung vergessen?