Frage von DREpperPepper, 88

Kauf einer Eigentumswohnung mit Eigenkapital oder Finanzierung bei Vermietung an eigene Mutter?

Hi,

ich bin ein Student mit kleinem Eigenkapital welches mir mein Vater vererbt hat. Meine Mutter ist Frührentnerin und lebt von 700€ / Monat.

Nun ist es so, dass dieses Geld welches aktuell auf einem Tagesgeldkonto (für absolut keine Zinsen) verstaut ist, dafür verwendet werden soll eine Eigentumswohnung zu kaufen in welche meine Mutter einziehen soll. Die Immobilie ist bereits gefunden und der Kaufpreis von ca. 90.000,- € lässt sich prinzipiell vollständig sofort bezahlen, entspricht jedoch gleichzeitig auch fast dem gesamten, zur Verfügung stehendem Kapital.

Ob und wieviel Miete sie mir dann bezahlt ist offen. Persönlich bin ich im Rahmen eines Werkstudentenjobs während des Studiums finanziell versorgt, wenngleich auch sehr knapp bei Kasse.

Was ist nun die sinnvollste Vorgehensweise in Hinblick auf zukünftige Steuererleichterungen:

Soll ich lieber einen Teil finanzieren, oder den Preis vollständig begleichen? Wie sieht es aus mit Absetzen der Zinsen von Steuern die ich zahle? Wie verhält sich das, wenn ich meiner Mutter die Wohnung übergebe?

Über eine Rückmeldung, oder auch nur Hilfestellung an wen ich mich hiermit wenden kann würde ich mich sehr freuen!

Beste Grüße (:

TL;DR:

  • Werkstudent.
  • Kapital von 100.000 € vererbt bekommen.
  • ETW Kauf für 90.000 €.
  • Vermietung (kostenfrei) an eigene, mittellose Mutter.
  • Finanzierung?
Antwort
von detlef32, 25

1. Eine Finanzierung zu bekommen wird schwierig.

Ist sie zu klein dann vergibt keine Bank Geld weil aufgrund der niedrigen Zinsen meist als Mindestsumme 40.000 Euro im Raum steht.

Und wenn ein Darlehen genehmigt wird dann muss das Einkommen (Miete und monatliches Einkommen aus Arbeit) über dem Pfändungsfreibetrag liegen.

Also das wird bei beiden Sachen eng bis unmöglich.

2. Warum überhaupt eine Finanzierung?

Ich muss Steuern bezahlen um was abziehen zu können und selbst dann kostet mich das was. (Die Differenz der Kosten zu der Steuerersparnis).

3. Wie würde ich vorgehen (als Student ohne nachhaltiges Einkommen)

Ich würde die einfach für den Eigenbedarf kaufen und meiner Mutter kostenfrei überlassen. Natürlich müssten die laufenden Kosten irgendwie gedeckt sein aber wenn die Mutter sonstwo wohnt fallen auch Kosten an.

Weil wo wenig Steuern bezahlt werden habe ich auch keinen Vorteil

Und wenn ich eines Tages nicht mehr Student bin und gut verdiene dann wäre auch eine solche Lösung besser als die Abschreibungen mit einer fiktiven Miete gegen zurechnen und ein paar Zinsen (wir reden von vielleicht 3% auf 30.000 also 900 Euro pro Jahr) abziehen zu können.

4. Wenn ich eine Finanzierung bekäme und ein mittleres Einkommen hätte.

Dann kommt evtl. noch Wohngeld für die Mutter ins Spiel.

 Aufgrund ihres geringen Einkommens hätte sie sicherlich Anspruch auf Wohngeld. Und dann kann man mit spitzem Bleistift noch alles nochmals durchrechnen (auf Familienbasis). Also extern Einnahmen wären dann bei der Mutter das Wohngeld (nicht zu versteuern) und tatsächlich Ausgaben wären die Zinsen und das Wohngeld. Die Abschreibung mindert auch die Steuerlast . 

Steuerliche Einnahmen wäre die Miete (selbst wenn sie nicht oder nur teilweise bezahlt wird). 

Und dann käme noch ein Steuervorteil aufgrund des Einkommens des Sohnes in die Vergleichsrechnung.

Kommentar von Apolon ,

Ist sie zu klein dann vergibt keine Bank Geld weil aufgrund der niedrigen Zinsen meist als Mindestsumme 40.000 Euro im Raum steht.

Dies wäre mir völlig neu - wie kommst du auf diesen Hinweis.

Bisher konnte ich auch kleine Studenten-Wohnungen über Banken ohne Einwand finanzieren.

Und wenn ein Darlehen genehmigt wird dann muss das Einkommen (Miete und monatliches Einkommen aus Arbeit) über dem Pfändungsfreibetrag liegen.

Nein - muss nicht, den man kann auch Sicherheiten zur Verfügung stellen.  z.B. eine Immobilie oder eine Kapitallebensversicherung mit entsprechendem Rückkaufswert, oder ein Festgeldkonto.

Kommentar von detlef32 ,

Also von der Debeka (Bausparkasse) weiss ich 30.000 Mindestdarlehen, die Sparda Bank in Erding hatte 40.000, die Sparkasse in Freising auch 40.000.

Also gerne irgendwo nachfragen aber nach meinem Kenntnisstand sieht es so aktuell aus. Aber fragen macht klug und vielleicht haben alle anderen kleinere Summen.

Und vor 1 Jahr hatte ich einen, sagen wir mal etwas halbseidenen Typ als Anfrager. Der wollte ein Darlehen von 300.000 Euro für eine Immobilie im Wert von 500.000 Euro und er hätte ein Festgeld über 300.000 bis 400..000 Euro als Sicherheiten hinterlegt.

Einkommen aus selbstständiger Tätigkeit unter der Wahrnehmungsgrenze. Ich denke er hatte seine Finger in Bars, Amüsierlokalen und was sonst noch. Und wollte nicht unbedingt aus der Westentasche seine Eigentumswohnung kaufen.

Alle Banken die ich gefragt habe haben abgelehnt mit dem Hinweis "nachprüfbares Einkommen zu gering".

Ich möchte auf diesen Artikel verweisen https://www.welt.de/finanzen/verbraucher/article153507105/EU-erschwert-die-Verga...

Zitat

Ein Immobilienkreditexperte einer überregionalen Bank beschreibt die übliche Vergabepraxis: „Eine Regel ist, zu prüfen, ob ein Kunde nach zehn Jahren bei der Anschlussfinanzierung finanziell in der Lage ist, jährlich acht Prozent auf die Darlehenssumme zu bezahlen. Eine andere: Bis zum 6,5-Fachen des Jahresnettogehalts wird finanziert. Natürlich ist auch die Höhe des Eigenkapitals wichtig.“

Also beim 6,5 fachen des Jahresnettogehaltes wirds schon schwierig.

Antwort
von Brigi123, 58

Zu dem Kaufpreis kommen noch die Kaufnebenkosten, und dann sind die 100.000,-€ wohl wirklich verbraucht.

Als Wohnungseigentümer hast Du ein Hausgeld zu zahlen. Wenn dann evtl. größere Maßnahmen/Sanierungen von der Eigentümerversammlung beschlossen werden und die Rücklagen nicht ausreichen, mußt Du nachschießen.Auch bist Du natürlich für Reparaturen zuständig, die nur Deine Wohnung betreffen.

Du kannst also nicht die komplette Erbschaft für den Wohnungskauf einsetzen, Du mußt liquid sein.

Wenn Du einen Kredit aufnimmst, müßte die Miete Deiner Mutter also sowohl das Hausgeld als auch die Kreditrate abdecken.Sie kann also auf keinen Fall mietfrei wohnen.

Dann sind Einnahmen aus Vermietung auch noch zu versteuern.

Würde sich denn die Situation Deiner Mutter durch diesen Wohnungskauf/ihren Umzug verbessern? Was zahlt sie denn jetzt an Miete?

Ich glaube eher nicht, dass das Ganze so eine gute Idee ist. Sorry, das war jetzt kein Steuertip und ich gab auch keine Fachkenntnisse.

Antwort
von wfwbinder, 61

1. Bei den genannten Verhältnissen halte ich eine Teilfinanzierung für nachteilig. Zinsen ausgeben wofür, auch wenn sie abzugsfähig sind. Das wäre nur sinnvoll, wenn das Geld anderweitig benötigt wird.

2. Es sind mindestens 2/3 der ortsüblichen Vergleichsmiete zu zahlen, damit die Kosten abgezogen werden können.

3. Du kannst die Wohnung Deiner Mutter kostenlos zur Verfügung stellen, aber dann keine Kosten abziehen. Das könnte sogar die günstigste Möglichkeit sein.

Kommentar von Brigi123 ,

Soll er dann Reparaturen etc. und das Hausgeld von seinem knappen Werkstudentenlohn bezahlen? Muß man nicht als Wohnungseigentümer eine gewisse Liquidität haben?

Du hast jetzt rein steuerlich geantwortet...

Kommentar von wfwbinder ,

Mit mietfrei/kostenlos zur Verfügung stellen, meinte ich natürlich, dass die Mutter schon die Kosten trägt, da habe ich mich unvollständig ausgedrückt.

Eine Wohnung mit 90.000,- Kaufpreis dürfte zur Zeit eine jährliche Nettokaltmiete von 3.000,- Euro haben (Kaufpreise von 30 Jahresmieten und mehr sind zur Zeit üblich).

Dazu kämen dann die umlagefähigen Nebenkosten. Bei 3.000,- Euro Miete würde beim Sohn ein Gewinn entstehen.

Sollte er eine Finanzierung aufnehmen, bräuchte erzwingend die Miete, um die Raten zu zahlen, wobei nur die Zinsen, aber nciht die Tilgung abgezogen werden kann.

Antwort
von baufinord, 22

Als Student könnte es schwierig werden, überhaupt ein Darlehen von einer Bank (oder anderem Darlehensgeber) zu bekommen. Dreh- und Angelpunkt wird sein, ob Ihr aktuelles Einkommen nachhaltig ist (z.B. unbefristetes Arbeitsverhältnis usw.). Dabei sollten Sie auch daran denken, dass Banken in der Regel Immobilienfinanzierungen erst ab einem Betrag von 50.000 Euro anbieten.

Wie bei jedem Kauf einer Eigentumswohnung sollten Sie u.a. Einsicht in die Protokolle der Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan usw. nehmen und diese -zusammen mit der Teilungserklärung- von einem Fachmann prüfen lassen (z.B. über den örtlichen Grundeigentümerverband). Aus diesen Unterlagen ergibt sich u.a., ob und in welchem Umfang Modernisierungs- und Instandhaltungskosten auf Sie zukommen.

Bei dem geringen Einkommen Ihrer Mutter sollten Sie sich auch schlau machen, ob Ihre Mutter Wohngeld o.ä. bekommen kann.

Antwort
von Apolon, 6

Bitte beachte, dass zu dem Kaufpreis noch die Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Gerichtskosten, u.U. noch Maklergebühren hinzukommt.

Möglich wäre auch, dass Reparaturkosten für die Wohnung erforderlich sind. Dies merkt man meistens erst dann, wenn die Wohnung leer ist.

Außerdem erkundige dich, wie hoch die bestehenden Rücklagen für das Gebäude, bzw. den Gebäudekomplex sind.

Und außerdem auch welchen Ausgaben für die nächsten Jahre schon beschlossen sind und von den jeweiligen Eigentümer zu tragen sind.

Bitte auch beachten, dass Reparaturen am Sondereigentum vom Mieter selbst zu zahlen sind.

Bevor du dich für den Kauf entscheidest, lasse dir auch eine Teilungserklärung und eine Übersicht der jährlichen Nebenkosten und Rücklagen aushändigen.

Nachdem hier alle Informationen über deine regelmäßigen Einkünfte fehlen, kann man dir nicht raten, eine Miete von deiner Mutter zu fordern, bzw. einen Teil des Objektes zu finanzieren.

Sinnvoll wäre aber, dass die Mutter die Nebenkosten, wie auch die mtl. Kosten die nicht auf den Mieter umgelegt werden kann (Verwaltungsgebühren, Rücklagen, usw.) übernimmt.

 

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