Erbschaft Immobilie mehrere Geschwister, Enkel zieht evtl. bevor Erbschaftsfall eintritt ein, was zu beachten?

2 Antworten

Ich verweise zunächst auf den 1. Absatz in der Antwort von Bankrevisor, den ich voll unterschreibe:-)

Der hausübliche Mietvertrag zwischen Grossvater und Enkel sollte eigentlich die übrigen Interessenten an diesem Vorgang angemessen schützen. Nicht besser aber auch nicht schlechter (allenfalls rechtliche Änderungen aufgrund neuerer Rechtsprechung, z. B. Schönheits-/Kleinreparaturen, umfassender Betriebskostenkatalog etc.)

Allerdings ist die Einflussnahme des einen Elters zugunsten seines Kindes auf den vermietenden Großvater zu befürchten, nicht nur beim Abschluss, sondern auch bei der späteren Vertragsdurchführung. Der Elter drückt auf die Tränendrüsen des Vaters, um für sein Kind zu sprechen.

Die anderen potentiellen Miterben dieses Elters sollten daher den
Grossvater von einem solchen Mietvertrag mit dem Enkel abraten, da es
dann in der künftigen Erbengemeinschaft zu massiven Interessenkonflikten kommen kann, z. B. bei Mietanpassungen, Instandhaltungs-/Modernisierungsvorhaben und Zahlungsverzügen.

Hier ist zu raten, einen Mietvertrag abzuschließen, also zwischen Großvater (oder dessen Vertreter) und dem Enkel. Dann entsteht hier ein "normales" Mietverhältnis mit den üblichen rechtlichen Bestimmungen. Ein spezielles Wohnrecht lässt sich daraus nicht ableiten, das müsste dann schon vertraglich vereinbart sein. Tritt der Erbfall ein, kann das Haus dann verkauft werden, an wen auch immer. Irgendein preislicher Nachlass oder sonstiger Vorteil steht dem Enkel hierbei nicht zu.

Ggf. kann sogar die Überlegung angestellt werden, ob der Mietvertrag befristet vereinbart (und ggf. immer wieder befristet verlängert) wird. Das hat den Vorteil, dass im Erbfall keine mitunter rechtlich schwierig Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses erfolgen muss. Denn der Verkaufspreis für ein vermietetes Haus liegt in der Regel unter dem eines leeren Hauses.

Dem ersten Abschnitt kann ich voll und ganz zustimmen. Leider nicht dem zweiten.

Die Befristung erfordert die Nennung eines Grundes im Mietvertrag. Es kann nicht immer wieder befristet verlängert werden, dann würde der MV als unbefristet bewertet.

Da es ein Mehrfamilienhaus ist, kommt es im Erbfall nicht alleine auf die "Enkelwohnung" an. Und ein kompletter Leerstand wäre eher kontraproduktiv.

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@LittleArrow

Du hast absolut recht. Da habe ich zu schnell gelesen und das "Mehrfamilienhaus" übersehen, in der Folge bin ich "ins Haus" einziehen von einem EFH ausgegangen. Bei einem MFH ist der Preis durch die Vermietung in der Praxis auch nicht niedriger als bei Leerstand, insofern ist das dann egal.

Auch richtig ist natürlich die Begründung. Bei einem EFH hätte man die ggf. noch hinbekommen, aber bei einem MFH ist auch diese für alle Wohnungen definitiv nicht möglich.

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Verkauf einer Immobilie aus einer Erbengemeinschaft

Hallo zusammen

vor 20 Jahren hat ein Großvater 2x Zwei-Familienhäuser (als Erbengemeinschaft) an seine Enkel vererbt - die Häuser waren damalig mit Hypotheken belastet. Diese Häuser wurden 1965, bzw. 1968 erbaut und sind seitdem ausschließlich im Familienbesitz. Beide Häuser wurden jeweils von einer Partei selbst genutzt und die andere Wohneinheit vermietet – die Einnahmen wurden ordnungsgemäß über die Einkommenssteuer versteuert. Heute sind die Häuser Schuldenfrei, so dass diese jetzt getrennt werden sollen. Jetzt gibt es verschiedene Möglichkeiten, wie dies event. geschehen soll. 1.) Eine Möglichkeit wäre, dass einer eine Hälfte an den anderen Verkauft und das dieses Geld, wieder in das Haus investiert wird, welches dann noch beiden gehört. 2.) Eine weitere Möglichkeit wäre, dass einer eine Hälfte an den anderen Verkauft. Der Erlös aus dem Verkauf würde in eine neue, andere Immobilie investiert werden. 3.) Die Häuser werden so aufgeteilt, so dass jedem ein Haus alleine gehört, d.h. jeder die Hälfte des anderen übernimmt.

In allen Fällen wäre jetzt zu klären, inwieweit Steuern anfallen. Nach der Recherche im Internet, gab es verschiedene Aussagen, welche ich wie folgt zusammenfassen. • Die Häuser befinden sich im Privatbesitz und sind nicht Bestandteil eines Betriebsvermögens. • Der Besitz wurde unentgeltlich durch Erben erworben, womit auch die Fristen des Besitzes mit vererbt wurden. • Das Erbe unterlag der Erbschaftssteuer und wurde bezahlt. • Nach §23EStg muss der Gewinn ( wie würde der Gewinn bei einer Besitzübernahme durch Erben ermittelt??? ) nur der Einkommenssteuer unterworfen werden, wenn zwischen Erwerb ( in diesem Fall der Bau ca. 1965 ) und dem Verkauf weniger als 10 Jahre liegen. • Grunderwerbssteuer 5% des Kaufpreises Fazit: Es fallen außer der Grunderwerbssteuer keine weiteren Steuer an, da es sich um ein privates Veräußerungsgeschäft handelt, welches außerhalb der 10 Jahre liegt. Zusätzlich fallen noch Notar / Amtsgerichtskosten für die Umschreibung an. Zukünftig würde nur für die neu erworbene Hälfte eine Einkommenssteuer anfallen, wenn das Haus innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb der Hälfte wiederverkauft werden.

Welcher Betrag wäre überhaupt steuerpflichtig? Der Erlös? Der Gewinn?

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