Beste Anschlussfinanzierung einer vermieteten Eigentumswohnung

...komplette Frage anzeigen

8 Antworten

Ich hatte von ein paar Monaten dieselbe Situation. allerdings war die Restschuld nur knapp halb so hoch.

Du wirst nicht drumherum kommen, fortan mehr Steuern nachzahlen zu müssen, da die Zinsen wesentlich niedriger ausfallen werden als bisher. Obwohl eine hohe Tilgung sich nachteilig auf die Steuerschuld auswirkt, würde ich Dir zumindest eine 3-prozentige Tilgung (auf die Restschuld) empfehlen, denn es ist nicht grundsätzlich besser, Geld an die Bank zu zahlen, als ans Finanzamt.

Ich selbst tilge aktuell mit knapp 10% bei einem Zins von 1,44%

wobbi:

Dein Bestreben ist es doch, das Immobiliendarlehen von noch 68 000 € in 20 Jahrten getilgt zu haben. Dann solltest du dich für ein Angebot mit folgenden Konditionen entscheiden:

Zins 1,8 % p.a.,Tilgung 4 % zuzüglich ersparter Zinsen, Konditionen fest für die gesamte (Rest-) Laufzeit von ca. 20,7 J.

Umschuldungskosten:

Notargebühren für die Abtretungserklärung,Notargebüren für die Umschreibung der Vollstreckungsklausel, Kosten des Grunduchamts für die Wahrung der Abtretung im Grundbuch, Wertermittlungskosten des Nachfolge-Institus, Kosten für Unterlagenbeschaffung.

Rat: Mit Altgläubiger rechtzeitig verhandeln.

Noch ein paar Zahlen zur Wertfindung: Miete 500 mtl., 6.000 pa., bewertet 84 % = 5.040,--, wirtschaftliche Restnutzungsdauer angenommen 60 Jahre, Zins 4,5 %, Faktor 20,84, Ertragswert 105 000, erststellig möglich 0,6 = 63.000 €

Teilweise wurde es hier schon gesagt, die vermietete Wohnung mit minimaler Tilgung (bei den momentan sehr niedrigen Zinsen erlauben nicht alle Banken 1 % Tilgung) und längstmöglicher Zinsbindung weiter finanzieren. Mit dem dadurch Ersparten die selbst genutzte Immobilie schnellstmöglich entschulden.

Wie schon an den anderen Antworten zu sehen, gibt es zwei Interessen.

  1. Schnelle entschuldung

  2. Weil die Zinsen bei Vermietung abzugsfähig sind, eine Streckung der Tilgung.

aus meiner Sicht ist, besonders hier, ein Mittelweg zu finden.

Zur Zeit sind die Zinsen gering. Die sind auch noch abzugsfähig. Also keine schnelle Tilgung.

Aber, so gering wie jetzt, werden die Zinsen vermutlich kaum bleiben. Also in 10 Jahren, bei 10-jähriger Festschreibung, werden die Konditionen schlechter sein, wenn man neu finanzieren muss.

Ich würde an Deiner Stelle eine Finanzierung anstreben, wo die Zinsen bis zum Ablauf festgeschrieben sind. Es gibt eine klare Kalkulationsgrundlage. unveränderte Raten bis zur vollständigen Tilgung.

Es gibt Banken, die Konditionen für 15 Jahre und mehr machen. Daher könnte ich mir gut vorstellen, dass Du mit einer Rate von höchstens den Mieteinnahmen eine Finanzierung mit Festschreibung bis zum Laufzeitende bekommst.

Das ist alles richtig (deshalb auch DH).

Es gilt aber alle Faktoren zu berücksichtigen, die hier hineinspielen

  • bei einem Prozent Tilgung werden die meisten hier und wohl auch der Fragesteller das Laufzeitende nicht mehr erleben. So lange schreibt keine Bank die Zinsen fest.
  • lange Laufzeiten erhält man nur gegen höhere Zinsen, die lassen sich zwar absetzen, aber wollen trotzdem bezahlt werden.
  • nach 10 oder 15 Jahren dürften (inzwischen wohl sehr sicher) die Zinsen höher sein als jetzt. Man hat bis dahin einiges mehr an Zinsen gezahlt und nur ein Drittel davon an Steuern gespart.
  • Wie sieht es mit der persönlichen Leistungsfähigkeit aus? Natürlich ist es sinnvoller, zunächst sich um die selbstbewohnte Immobilie zu kümmern, aber man sollte immer beide Baustellen zusammen im Auge haben.
  • Wie sieht es mit dem Kredit für diese Immobilie aus, Zinshöhe, Zinsfestschreibung?
1
@Mikkey

Hallo, beim meinem Haus sehe ich keine Probleme. Das haben meine Frau und ich in diesem Fall gemeinsam finanziert über 30 Jahre für 3,7% Zinsen. Allerdings werden wir die 30 Jahre dafür nicht benötigen ( Tilgungswechsel und Sonderzahlungen ). Ich denke ich werde mich bei meinem Steuerberater oder bei einem Finanzberater mal genau erkundigen. Ich tendiere gerade auf eine Zwischenlösung mit 3% Tilgung. Und dann abwarten was das Finanzamt von mir haben möchte!

0

Hallo wobbi

aus steuerlichen Gründen ist es tatsächlich Vorteilhaft wenn man eine vermiete Immobilie möglichst lange finanziert, denn die Finanzierungskosten (die Zinsen für das Darlehen) darf und soll man als Werbungskosten ansetzten:

zu versteurende Einkünfte aus V+V (Vermietung):

  • plus Bruttowarmmiete (Kaltmiete plus NK-Abschlag)
  • minus gezahlte Neben- und Verwaltungskosten (ohne Rücklagen)
  • minus gezahlte Schuld-Zinsen
  • minus AfA (Abschreibung für Abnutzung auf den Gebäudenteil)

Da man aber immer nur seinen Steuersatz der gezahlten Schuldzinsen vom Finanzamt quasi zurückbekommt muss man das nicht in die Entschuldung gesteckes Geld andersweitig anlegen zu höheren Renditen. In Deinem Falle z.B. in die selbst-genutze Immobilie.

Also die vermiete Immobilie würde ich mit 1% Tilgung weiter finanzieren und die niedrigen Zinsen lange festschreiben (min. 15 Jahre) und das so gesparte Geld in die Tilgung der selbstgenutzen Immobilie stecken, damit diese möglichst schnell Schuldenfrei ist.

Bei einer vermieteten Immobilie würde ich die Tilgung bei 1 % belassen damit steuerliche Vorteile erhalten bleiben. Normalerweise sollten alle Finanzierungs,- und Erhaltungskosten über die Mieteinnahmen gedeckt sein. Die steuerliche Gesamtsituation kann auf Grund der unbekannten Einkommensdaten nicht eingeschätzt werden. Wenn nicht schon geschehen ist die Beauftragung eines Steuerberaters zu empfehlen.

Die Konditionen der Anschlußfinanzierung wird deutlich günstiger werden als 5%. Persönlich habe ich auch eine Finanzierung laufen und tilge aber soviel wie möglich, da ich ab liebsten keine Schulden haben möchte, auch wenn das für die vermietete Eigentumswohnung keinen Sinn macht. Aber ohne Schulden lebt es sich leichter, daher tilge ich zusätzlich 5% im Jahr.

naja hier gibt es 2 Interessen: Steuern sparen und aber tilgen.

Für eine von beiden musst du dich entscheiden. Ich hatte nie ein Objekt zur Vermietung würde aber immer eine schnelle Tilgung trotz Steuer Nachzahlungen favorisieren.

Wahrscheinlich wirst du auch bei 1 % Tilgung und dem aktuellen Zins noch mehr Steuern zahlen.

Was machst du grundsätzlich mit dem Nettoüberschuss ( nach Steuern) ? Zahlst du das in einen Sparvertrag ein um die Restschuld zu tilgen ?

Hier kann der Fragende beide Ziele verfolgen. An der vermieteten Immobilie kleine Tilgung hohe Steuerentlastung, bei der selbstgenutzten Immobilie schnelle Tilgung über entsprechend hohen Tilgungssatz.

1
@billy

ich habe mal gelernt , der der steuern auf investments zahlt hat auch was richtig gemacht^und fährt gewinn ein^^

0

Was möchtest Du wissen?