Wie viel bleibt von Mieteinnahmen übrig?
Hallo zusammen,
ich möchte ein geerbtes Zweifamilienhaus vermieten.
Es sind zwei neu renovierte 100qm Wohnungen. 60er Jahre Haus, sehr guter Zustand, alles gepflegt, neue Bäder und Küchen. Garagen, Balkon und Garten vorhanden
Der Mitpreisspiegel im Ort beträgt ca. 5-6 €. Aufgrund der o.g. Ausstattung würde ich eine Kaltmiete von 700€ pro Wohnung veranschlagen. Die Nebenkosten lasse ich mal außen vor, da diese ja quasi einen "durchlaufenden Posten" darstellen.
Meine Frage ist nun, wie viel von den 700€ bzw. 1.400€ letzendlich für mich als Vermieter hängen bleiben? Ich kenne mich leider nicht aus welche monatlichen o. jährlichen Kosten für so eine Immobileie anfallen (Steuern, Reparaturen usw.). Gibt es da Richtwerte, z.B. 50% ?
Vielen Dank.
2 Antworten
Da die Grundsteuer als Bestandteil der Nebenkosten auch nur durchlaufender Posten ist kann mit Steuern ja nur Einkommensteuer, Soli und ggf. Kirchensteuer gemeint sein.
Da wir nichts über Deine Gesamteinkünfte wissen können wir die nicht einmal näherungsweise schätzen.
Was die Reparaturkosten einer älteren Immobilie betrifft, so sollte man im langjährigen Durchschnitt von zwischen 20 und 50% der Kaltmiete ausgehen. Zwar ist in dem genannten Beispiel zwar schon einiges erledigt worden. Wie steht es aber zum Beispiel mit Dach, Zentralheizung, Rohrleitungen (Kalk!) oder dem Keller? Da wären Erneuerungen noch um einiges teurer als ein Badezimmer.
Meine Frage ist nun, wie viel von den 700€ bzw. 1.400€ letzendlich für mich als Vermieter hängen bleiben? Ich kenne mich leider nicht aus ....
Ergänzend zu den Ausführungen von Privatier59 will ich es Dir einfach machen. Jetzt ist bereits fast das erste Halbjahr herum und in ca. 6 Monaten kennst Du, welche laufenden Kosten beim Haus angefallen sind. Welche Betriebskosten du per Mietvertrag auf den jeweiligen Mieter abwälzen kannst, hängt von den mietvertraglichen Regelungen ab, die mir hier nicht bekannt sind. Sollten die Mietverträge erst noch geschlossen werden, dann solltest Du ein besonderes Augenmerk auch auf die Sonstigen Betriebskosten legen, da diese inhaltlich genau im Mietvertrag festgelegt werden müssen und nicht vom Vermieter nach Gutdünken fallweise nach Mietvertragsabschluss bestimmt werden können.
Für die Zukunft solltest Du ferner eine sichere Schönheits- bzw. Kleinreparaturklausel vereinbaren.
Nun zum Hängen bleiben: Aus Deiner bisherigen Steuererklärung kennst Du Dein "zu versteuerndes Einkommen". Danach bestimmen sich im Wesentlichen die Steuerbelastung und der Grenzsteuersatz, was Du mit diesem BMF-Rechner ermitteln kannst:
https://www.bmf-steuerrechner.de/ekst/eingabeformekst.xhtml
Mit diesem Rechner kannst Du Dein zu versteuerndes Einkommen ohne und mit Mietüberschuss berechnen und den entsprechenden Grenzsteuersatz bzw. Steuerbetrag errechnen lassen. Somit weißt Du ungefähr, was nachher bei Dir hängen bleibt.
Viel Spass bei der Planung!