Spekulationssteuer mit tlw. Untervermietung?

Moin moin aus Berlin,

ich bin in Not geraten und muß mich von meiner ETW trennen. So wie ich die Fakten derzeit sehe, fällt bei mir die 25% Steuer aus Spekulationsgeschäften an.

Chronologie:

2000 ETW gekauft (marktüblich)

2005 verkauf an leibl. Mutter, um einer Verwertung vorzubeugen (deutl. unter Wert/Restschuld)

2015 Rückkauf (ohne Gewinn/Verlust)

Ende 2018 geplanter Verkauf an leibl. Sohn (mit ca. 37.000€ Gewinn, aber unter derzeitigen Wert)(falls die Finanzierung scheitert, Verkauf Anfang 2019 maktüblich mit ca. 65.000€ Gewinn ggü. letzten Kauf)

Seit 2000 bin ich Nutzer der ETW (tlw. als Mieter, bzw. als Selbstnutzer)

Problem: Als es mir gesundh. schlechter ging, habe ich 60% meiner Wohnung seit 09.2017 vermietet um die ausbleibenden Lohn zu kompensieren

Frage1: 10-Jahresfrist entfällt, da letzter Kauf jünger. Oder?

Frage2: 3-Jahresfrist entfällt auf die 60%, da im Jahr des Verkaufs keine Eigennutzung. Oder?

Frage 3: auf die 40% fällt keine Sp-Steuer an, da im Jahr des Verkaufs und den beiden Jahren davor eigengenutzt. Richtig? Oder hab ich da was durcheinander gebracht?

Frage 4: Wenn ich im Dez. 2018 die ETW wieder 100% selber nutze, zählt das dann für "im Jahr des Verkaufs eigengenutzt"? In den Jahren zuvor war ja Eigennutzung vorhanden.

Bemerkung: Eine verbale Beratung bei Finazamt oder Steuerberater ist derzeit nicht möglich, da inzwischen nahezu gehörlos.

Spekulationsfrist, Spekulationssteuer
Spekulationssteuer bei Eigennutzung von Miteigentumsanteilen?

Hallo liebe Steuerrechtsexperten,

folgende Ausgangssituation:

Person A und B haben im ein Mehrfamilienhaus gemeinsam erworben. Im Notarvertrag hat Person A 4/5-Miteigentumsanteile und Person B 1/5-Miteigentumsanteile zugesprochen bekommen. Person A und B haben vertraglich vereinbart, dass Person B gemäß seiner 1/5-Anteile eine Wohnung überlassen wird und Person A gemäß seiner 4/5-Anteile die restlichen Wohnungen zur Vermietung überlassen werden.

Nun möchte Person B seine Anteile an einen dritten privat veräußern. Die Spekulationsfrist von 10 Jahren ist noch nicht abgelaufen, allerdings hat Person B die Ausnahme gemäß $23 EStG

"...Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden"

Person B nutzte die Ihm zugesprochene Wohnung sowohl im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangen Jahren ausschließlich selbst.

Frage:

Unterliegt die Veräußerung der Miteigentumsanteile von Person B an eine dritte Person der Spekulationssteuer gemäß § 23 EStG und somit der erzielte Verkaufserlös steuerpflicht?

Oder ist die Veräußerung steuerfrei, da Person B seine Miteigentumsanteile ausschließlich eigengenutzt hat?

Bin über eure Einschätzung der Rechtslage gespannt :)

Vielen Dank.

Spekulationssteuer
Spekulationssteuer bei Teilung von Grundstück zur Veräußerung als Bauplatz?

Hallo zusammen.

Ich bin schon eine ganze Weile in Foren unterwegs aber habe leider noch keine Antwort zu meiner Angelegenheit gefunden. Grundsätzlich ist mit klar, dass bei einem Verkauf einer Immobilie bzw. eines Grundstückes innerhalb von 10 Jahren nach Kauf, der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz versteuert wird.

Eine Familie hat vor 5 Jahren ein Haus mit großem Grundstück und einer Garage gekauft. Das Haus wurde renoviert, angebaut und von Anfang an privat genutzt. Da das Haus mittig auf dem Grundstück platziert ist, will man nun das Grundstück auf einer Seite des Hauses inkl. Garage als Baugrundstück verkaufen.

Nun zu dem Teil den ich nicht verstehe:

Wie bewertet nun wer, welchen Wert dieses abgetrennte Grundstück beim Kauf vor 5 Jahren hatte um nun nach dem Verkauf den Gewinn ermitteln zu können? Der Steuerberater... das Finanzamt? Gibt es hierfür ein vorgeschriebenes Vorgehen? Spielt eine Rolle, dass die Garage auch ausschließlich persönlich benutzt wurde?

Bevor man hier Geld in die Hand nimmt um das Grundstück zu teilen und verkauft es für den der Bodenrichtwerte entsprechenden Preis, sollte man doch vorher irgendwie klären können ob man über die Steuer nicht nachher auf die Nase fällt.

Vorab vielen Dank! Ich hoffe ich konnte es verständlich rüberbringen (bin nicht vom Fach :-))

Gruß Friedel2016

Immobilien, Spekulationssteuer
Aktien verkaufen nach 6 Monaten - Spekulationsfrist / Spekulationssteuer?

Hallo Zusammen, ich habe über meinen Arbeitgeber Aktien erworben. Es handelt sich um ein innerbetriebliches Aktienprogramm, wo man auf die Aktie 15 % Rabatt als Mitarbeiter erhält.

Monatlich 100 € werden vom Lohn einbehalten und dafür werden am Quartalsende Aktien gekauft.

Da es sich um ein amerikanisches Unternehmen handelt, erhalte ich Aktien aus den USA und daher natürlich in USD-Währung.

Die monatlichen 100 € werden auf einem Mitarbeiter-Konto gesammelt und immer am letzten Tag des Quartals, d.h. bisher 31.03.2016 + 30.06.2016, werden dafür Aktien gekauft.

Ich bin dieses Jahr eingestiegen, d.h. ich habe bisher am 31.03.2016 und am 30.06.2016 Aktien erworben.

Aktuell besitze ich 5,6 Aktien und am 30.06.2016 werden wohl auch nochmal identische Anzahl dazukommen, d.h. also habe ich dann ca. 11 Aktien.

Großartige Gewinne habe ich auch nicht gemacht. Ich habe zu einem Kurs von ca. 67 USD gekauft und aktuell steht er bei 73 USD pro Aktie.

Da ich den Arbeitgeber wechseln werde, möchte ich die Aktien im Juli verkaufen, wenn der Kurs gut ist und vor allem wenn der Dollar Kurs passabel ist, da ich ja in USD verkaufen muss und daher die Wechselkurse im Auge haben muss.

Meine Frage ist nun, muss ich Spekulationssteuer bzw. Strafe zahlen, da ich die Aktien wieder innerhalb eines Jahres verkaufe (Spekulationsfrist) oder falle ich in den "Steuerfrei" Bereich, d.h. ich brauche keine zusätzlichen Steuern zahlen??

Was würdet ihr mir raten?

Vielen Dank im Voraus für eure Hilfe.

Liebe Grüße,

Spekulationsfrist, Spekulationssteuer
Spekulationssteuer bei Mietkauf und Vermietung?

Mietkauf und Vermietung

Wir haben im Oktober 2010 ein Grundstück gekauft, 2011 gebaut und im Oktober 2011 sind wir in das neue Haus eingezogen. Im Juli 2015 ziehen wir in ein größeres Haus und möchten am Liebsten unser kleineres Haus verkaufen. Steuerrechtlich kein Problem, da wir ja über 3 Jahre schon im Haus gewohnt haben. Leider verlangt unsere alte Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung von über 50.000 Euro

Um diese zu entgehen, gibt es die Möglichkeit, dass Haus zu vermieten und nach Ablauf der Zinsbindung der Bank, das Haus zu verkaufen.

1) Frage hierzu: Wann endet die Spekulationsfrist bei Vermietung? Im Januar 2020, weil ich das Grundstück 2010 gekauft hatte? Oder im Januar 2021 wegen der Fertigstellung des Hauses? Oder noch später?

2) Frage: Wie hoch darf eine Mietsicherheit für ein Haus sein? Ist es auch möglich eine sehr hohe Mietsicherheit zu vereinbaren (z.B. 60.000 Euro)? Ich habe einen Interessenten, der unser Haus gerne kaufen möchte. Aufgrund der Vorfälligkeitsentschädigung kann er sich auch vorstellen, das Haus vorab zu mieten und später (mit Vorkaufsrecht) zu kaufen.

3) Weitere Frage zur Vermietung: Mein zukünftiger Käufer zahlt vorab eine Anzahlung (z.B. 50.000 Euro), mietet das Haus und kauft es Jahre später. Wie wird steuerrechtlich über die Anzahlung entschieden, wenn das Haus vor der 10 Jahresfrist und nach der 10 Jahresfrist verkauft wird?

4) Eine andere Möglichkeit wäre der Mietkauf. Beispiel: Im Juli 2015 wird bei einem Notar ein Mietkauf unterschieben. Es folgt eine Anzahlung von z.B. 150.000 Euro im Juli 2015, dann 5 Jahre lang entsprechende Raten und am Ende der restliche Kaufpreis. Frage hierzu: Da wir bis heute das Haus steuerfrei verkaufen könnten, ist die Anzahlung dann auch steuerfrei?

5) Weitere Frage zum Mietkauf: Wie wird insgesamt der Mietkauf steuerlich betrachtet? Muss hier, wie bei Vermietung, auch die 10 Jahresfrist eingehalten werden? Oder werden unsere eigen genutzten 3 Jahre für eine Steuerbefreiung anerkannt und der Mietkauf wird wie ein Verkauf betrachtet?

Spekulationsfrist, Spekulationssteuer
Hilfe Steuer nach Hausverkauf (Erbe)

Hallo liebe Mitglieder! Ich habe eine recht komplexe Frage, die mir bisher niemand so recht beantworten konnte bzw ich viele widersprüchliche Ratschläge, auch von "Profis", erhalten habe. Darum hoffe ich, ich finde hier Hilfe :-) Nach dem Tod meiner Mutter 2005 habe ich das Elternhaus gemeinsam mit meinen beiden Geschwistern zu gleichen Teilen geerbt. Leider gab es keinen Konsens, wie wir als Erbgemeinschaft mit dem Haus verfahren, so dass meine Schwester 2009 die Teilungsversteigerung beantragt hat. Beim 2. Versteigerungstermin 2010 haben mein Bruder und ich unser Elternhaus gemeinsam ersteigert. Der Kauferlös wurde, abzüglich der Gerichtskosten, zu gleichen Teilen zwischen allen drei Geschwistern aufgeteilt. Ab diesem Zeitpunkt, 2010, haben mein Bruder und ich alles versucht, das ersteigerte Haus zu verkaufen. Summa summarum hat der Prozess knapp vier Jahre gedauert, denn es ist nicht einfach, auf dem platten Land ein älteres Haus zu verkaufen. Im Sommer 2014 haben wir endlich einen Käufer gefunden; Notartermin usw. Nun habe ich Post vom Finanzamt, dass ich als Rentnerin wie auch mein Bruder Spekulationssteuer zahlen müssen für den Hausverkauf - und zwar nicht zu knapp! Der Steuerberater meines Bruders sagt, dass dies rechtens ist weil das Haus uns beiden erst seit vier Jahren gehört und leer stand (nicht von einem von uns bewohnt). Mein früherer Kollege aus der Buchhaltung hingegen spricht auch hier vom Fußstapfenprinzip, da die Erben das Eigebtum der Eltern zurück ersteigert haben. Wer weiß Rat, wie die Sachlage tatsächlich ist? Ich bin dankbar für jeden Hinweis! :-)

erbrecht, Spekulationssteuer

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