Spekulationsfrist bei Verkauf selbstbewohnter Immobilie?
Mein Ex-Lebensgefährte ist zum 30.09. aus der gemeinsamen Eigentumswohnung ausgezogen und hat sich umgemeldet. Wir haben die Immobilie 8 Jahre zusammen bewohnt, also selbst genutzt. Ich kaufe ihm seine Eigentumsanteile (50%) ab.
Den notariellen Verkauf bzw. offiziellen Eigentumsübergang können wir nach Abklärung der Finanzierung usw. jedoch erst auf den 31.01. des nächsten Jahres legen, da mir erst zu diesem Datum die Vollauszahlung des Darlehens zugesagt wurde.
Die vereinbarte Verkaufssumme an meinen Ex ist so bemessen, dass sie für ihn nicht gewinnbringend, sondern eher "kostenneutral" ist. Aus diesem Grund dürfte für ihn keine Spekulationssteuer anfallen. Weitere Voraussetzung ist wohl allerdings auch, dass er im Jahr des Verkaufs und in den 2 Vorjahren die Immobilie selbst genutzt hat.
Hier die eigentliche Frage: Da der Verkauf ja nun zum 31.01.2024 stattfindet, er sich aber bereits zum 30.09.2023 umgemeldet hat, hat er die Immobilie zwar in den Vorjahren, jedoch im eigentlichen Verkaufsjahr (2024) eben nicht mehr bewohnt! Könnte dies ein Problem werden im Hinblick auf die Spekulationsfrist? Es kommt doch sicherlich häufiger vor, dass wenn sowas zum Jahresende stattfindet der Verkaufstermin erst ins Folgejahr fällt?
Vielen lieben Dank für hilfreiche Antworten!
2 Antworten
"dass sie für ihn nicht gewinnbringend, sondern eher "kostenneutral" ist."
Sorry, dann ist doch Deine Frage ein wenig sinnbefreit!
Steuer zahlt man auf die Summe, die den damaligen Kaufpreis übersteigt. Was gem. Deiner Aussage ja überhaupt nicht vorliegt!
Es ist schon etwas komplizierter.. die vereinbarte Summe ist höher als 50% des damaligen Kaufpreises, da sie z. B. auch seinen bisher geleisteten Aufwand für Darlehenszinsen, Kaufnebenkosten etc. enthält. Allerdings ist sie trotzdem noch niedriger als 50% des aktuellen Verkehrswertes. Daher bin ich nicht sicher, wie das FA das Ganze im Detail bewerten wird.
Nur für den Fall, dass er doch Gewinn macht, denn sonst hat ja @Alarm67 völlig Recht, warum Du die Frist überhaupt interessant findest, ist es so, dass diese Frist von 2 Jahren nicht relevant ist, sondern die Passage
"zwischen Erwerb udn Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt."
Da er nach dem Auszug ja nicht vermietet hat, sondern sozusagen seinen Teil einfach nicht genutzt hat, ist der eventuelle Gewinn trotzdem einkommensteuerfrei.
Also nochmal von vorne. Es gibt 4 Möglichkeiten, dass keine Steuer entsteht.
1. Kein Veräusserungsgewinn, trifft vielleicht zu
2. 10 Jahre, trifft nicht zu
3. Im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangen Jahren selbst bewohnt, trifft nicht zu
4. Zwischen Ansschaffung und Verkauf ausschliesslich zu eigenen Wohnzwecken genutzt, trifft zu.
Da 4. zutrifft, ist 1. egal.
Die Darstellung von @Andri123 ist richtig, wie ich oben auch schon schrieb, es fällt keine Steeur an.
Kein Gewinn ist aber nicht richtig, weil die Darlehenszinsen udn andere laufende Kosten nicht angerechnet werden, sondern nur echte Verbesserungen, wie eine Neue Heizung, oder ein Anbau.
Aber egal, es wurde nie vermietet, also keine Einkommensteuer.
Die vereinbarte Summe ist höher als 50% des damaligen Kaufpreises, da wir auch seinen geleisteten Aufwand für Darlehenszinsen, Kaufnebenkosten etc. berücksichtigt haben. Ich denke aber nicht, dass man ihm das als "Gewinn" auslegen kann, da er im Prinzip nur seine Ausgaben wiederbekommt. Ich bin aber nicht sicher wie das FA das bewerten wird.