Da stellen sich mir als unabhängigen Finanzierungsberater eine ganze Reihe von Fragen: Wird die Immobilie vermietet oder selbst genutzt? Wie lang soll die Zinsbindung sein, wie ist die Einkommenssituation, usw.?

Was ich sagen will: es gibt nicht die eine Bank, die man hier empfehlen kann, denn jedes Institut hat unterschiedliche Kriterien für die Konditionsfindung. Die einen sind strenger bei der Bewertung der Immobilie, die anderen setzen höhere Lebenshaltungspauschalen an etc. Am besten, einen unabhängigen Spezialisten einschalten, der bekommt seine Vergütung von der gefundenen Bank und spart Ihnen viel Zeit und Nerven, wenn Sie die 50-60 in Frage kommenden Banken, die für diese Finanzierung in Frage kämen alle abklappern würden.

Den Banken geht es darum, mit ihrer Grundschuld an erster Stelle im Grundbuch zu stehen, weil das die beste Sicherheit bietet. Ein Wohnrecht geht allerdings im Rang vor. Daher wäre mein erster Gedanke, mit dem alten Herrn zu sprechen, ob er gegebenenfalls einer Grundschuld im Vorrang zustimmt. Dann wäre das Thema erledigt.

Sollte das nicht gehen, würde ich versuchen, mit Ihrer eigenen Bank den Vorgang zu besprechen, da diese sich noch am Leichtesten tut und auch Ihre Finanzen am besten kennt. Durch das recht hohe Alter des Herrn, sollte sich eine Lösung finden, vor allem wenn Sie eine gute Bonität haben.

Alexander Solya

Bei der Frage ist unklar, ob die Bank nur ein Angebot gemacht hat und sagt, der Zins ist gesichert, wenn wir bis Freitag Ihre Zusage haben, dass Sie die Kondition akzeptieren und wir alle Unterlagen für eine Darlehensprüfung erhalten.

Oder hatte die Bank schon alle Unterlagen geprüft und es geht bereits um die Unterzeichnung des Darlehensvertrages?

In letzterem Fall wäre noch zu prüfen, ob die Bank ein 14-tägiges Widerrufsrecht bietet. Dann könnten Sie in jedem Fall innerhalb dieser Frist kostenlos aussteigen.

Sollte Fall 1 zutreffen, dann ist alles unverbindlich, solange Sie keinen Darlehensvertrag unterschreiben.

Die Zinsen sind eigentlich schon deutlich gestiegen - siehe beigefügte Grafik. Im Moment ist eine Seitwärtsbewegung zu beobachten. Es kann aber sein, dass Ihre Bank verzögert die Zinsen erhöht hat und jetzt eine Erhöhung ansteht.

Alexander Solya

Die meisten Banken bieten 6 Monate bereitstellungsziensfreie Zeit an, d.h. man kann den Vertrag jetzt schließen und zahlt 6 Monate nichts. Für den 7. Monat könnten dann Bereitstellungszinsen in Höhe von 3% (pro Jahr), also 0,25% für den einen Monat anfallen.

Man kann die bereitstellungsziensfreie Zeit auch gegen Zinsaufschlag von 0,02 bis 0,05% (i.d.R.) verlängern. Sie müssen ausrechnen, was sinnvoller ist.

Jedenfalls ist es kein Forwarddarlehen.

Eine Überschreibung der Immobilie des Vaters wirkt sich auf Ihren Zinssatz mit Sicherheit sehr positiv aus. Es ist auch nicht unbedingt nötig, dass zum Zeitpunkt des Abschlusses der Finanzierung die Übertragung bereits stattgefunden hat. Es würde genügen, wenn der Vater die Erlaubnis erteilt, eine Grundschuld eintragen zu lassen, welche als Sicherheit für die neue Finanzierung dient.

Die günstigsten Konditionen erhalten Sie bei einer Beleihung bis 60%. Ich weiß nicht, wieviel Eigenkapital eingesetzt werden soll, für das folgende Beispiel tue ich mal so, also ob Sie die Kaufnebenkosten zahlen. Sind die 300.000 für das neue Haus mit oder ohne Grundstück? Ich gehe mal davon aus, mit.

Dann haben wir einen Wert von 300.000 für das neue Objekt. Bei 300.000 Finanzierung sind das 100%. Wenn das Hause des Vaters auch 300.000 Wert ist, dann haben könnten Sie dort 200.000 Grundschuld eintragen und die Bank hat nun 500.000 Sicherheiten, davon 60% wären Ihr Darlehen. (Manche Banken setzen einen etwas niedrigeren Beleihungswert an, aber das lassen wir jetzt mal aussen vor)

Bei 30 Jahren Zinsbindung finde ich bei mir eine Kondition von 1,87% Sollzins, also durchaus ein Unterschied zu oben.

Alexander Solya

Auch wenn die Bausparkasse im Rang hinter ein anderes Institut tritt, muss dennoch die Gesamtbeleihung von 80% sichergestellt sein. D.h. alle Darlehen im Vorrang und das Darlehen der Bausparkasse zusammen dürfen nicht über 80% des Kaufpreises liegen.

Zusatzhinweis: 80% beziehen sich auf den Kaufpreis der Immobilie. Da die Bausparkasse vorsichtig bewerten, wird ein interner Sicherheitsabschlag von 10% gemacht. Dies hat zur Folge , dass die tatsächliche Beleihungsgrenze (int. Beleihungswert) bei 72% des Kaufpreises liegt.

Alexander Solya

Hallo Herr Kollege,

Ihre Frage, bzw. die Info finde ich interessant. Ich habe früher (bis vor ca. 3 Jahren) auch Leads gekauft und fand die von finanzen.de am besten. Die Abschlußquote lag bei etwa 1:6. Ich habe allerdings auch schon gehört, dass die Leadqualität generell gelitten hat. Heute findet man viel mehr Seiten zum Thema Baufinanzierung als früher und die Leute klicken wie wild mal da, mal dort, melden sich bei 5 verschiedenen Dienstleistern, ohne sich groß Gedanken zu machen, dass dahinter ein Berater sitzt, der für die Anfrage zahlen muss, Arbeitszeit investiert und erst dann verdient, wenn ein Abschluß zustande kommt. Dass aus 35 Leads gar nichts wird ist aber ungewöhnlich, evtl. sogar Pech. Ich kaufe schon seit 3 Jahren keine Leads mehr und seit ich mein Konzept geändert habe, läuft es generell besser. Bei Interesse können Sie mich bei Interesse gerne mal googeln und anrufen auf ein Pläuschchen. Alexander Solya

Die Eintragung von 75% und 25% Anteilen am Objekt ist ohne weiteres machbar. Solche Aufteilungen kommen sehr häufig vor, wenn mehrere Personen eine Immobilie kaufen.

Wenn die Lebensgefährtin 25% des Kaufpreises als Eigenkapital bringt und Sie weitere 37,5% (die Hälfte von 75%), dann sind 62,5% des Kaufpreises bezahlt und es müssen nur die verbleibenden 37,5% finanziert werden. Das ist eine sehr niedrige Beleihung und die Bausparkasse wird hier ohne Murren an die zweite Rangstelle im Grundbuch gehen. Bausparkassen machen das, wenn die Gesamtbeleihung maximal ca. 72% des Kaufpreises beträgt.

Die Bank, welche den Rest finanzieren soll, wird auf der ersten Rangstelle im Grundbuch bestehen, was aber - wie eben erklärt - kein Problem ist.

Es ist also alles im grünen Bereich. Denken Sie noch an die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuchamt und gegebenenfalls Makler); ich erwähne es nur, weil Sie das oben nicht genannt hatten.

Alexander Solya

Ich würde es nicht tun. Es kann zwar sein, dass der Investmentfonds gut läuft - muss aber nicht. In der Vergangenheit haben zu viele Fonds nicht das erwünschte erwirtschaftet. Er müsste auf jeden Fall nach Abzug aller Kosten mehr Rendite abwerfen, als der Zinssatz Ihrer Finanzierung beträgt. Ich kenne auch nicht den Aufbau Ihrer Finanzierung und wie lange die Zinsbindung noch reicht. Jedenfalls führen höhere Zinsen bei der Anschlußfinanzierung zu höheren Kosten, wenn das Darlehen noch in voller Höhe besteht, als wenn schon ein Teil getilgt ist. Nun könnte man sagen: "Ja, aber ich kann ja dann Guthaben aus dem Fonds rausnehmen und tilgen!", was aber wenn der Fonds gerade schlecht steht? Alles schon passiert.

Machen Sie lieber ein normales Annuitätendarlehen, dann können Sie ruhiger schlafen und zuschauen, wie sich Ihre Schulden monatlich reduzieren.

Alexander Solya

Tja, diese Frage lässt sich tatsächlich nicht soo einfach beantworten, aber ich will mal ein paar Tipps geben:

1. Die Wahrscheinlichkeit, dass die Zinsen in den nächsten 20 Monaten deutlich steigen ist nahezu Null. Das ist meine Meinung und auch die vieler anderer Experten - wir alle können natürlich irren.
2. Von welchem Risikoaufschlag reden wir? Die Banken erheben meist zwischen 0,01% und 0,02% Zuschlag auf die Zinsen je Monat in die Zukunft. Die ersten 6 Monate sind oft frei. Das wären also dann 20-6 = 12 Monate und somit 0,12% bis 0,24% Zuschlag, wenn Sie heute abschließen.
3. Fragen Sie doch mal einen unabhängigen Finanzierungsexperten - es gibt genügend, die auch bundesweit Kunden betreuen. Der kann Ihnen nämlich die günstigste Bank ausfindig machen und auch Ratschläge zur Dauer der neuen Zinsbindung geben. Sie können dann immer noch entscheiden, ob Sie lieber noch warten wollen, aber Sie erhalten dann auf Wunsch Nachricht, wenn der Berater der Meinung ist, dass jetzt ein Anstieg der Zinsen zu erwarten ist. Das kostet Sie übrigens nichts, denn der Berater erhält im Erfolgsfall sein Honorar von der Bank.

Alexander Solya

Na die sind ja lustig! Natürlich ist die Bank verpflichtet, einen Darlehensvertrag 10 Jahre aufzubewahren (oder auch länger, wenn das Darlehenb länger läuft). Ich halte das für eine ganz faule Ausrede, um Sie zu schikanieren. Am besten schreiben Sie der Bank genau das mit der Aufbewahrungsfrist und dann bin ich mal gespannt.

Lösung 1 bietet Zinssicherheit über die ganze Laufzeit und beliebige Sondertilgungsmöglichkeit. Lösung 2 unterscheidet sich unwesentlich, allerdings ist die Sondertilgung auf 5% max. beschränkt. Lösung 3 ist zwar anfangs billiger, aber in 10 Jahren besteht das Risiko, dass die Zinsen hoch sind und die Gesamtkosten dadurch viel teurer werden.

Meine Empfehlung: Angebot 1

Alexander Solya

Lebensversicherer haben immer schon Immobiliendarlehen vergeben. In der Vergangenheit waren die Angebot nur nicht immer interessant. Die Versicherer müssen Kundengelder sicher angelegen. Das ging in der Vergangenheit gut über deutsche und internationale Staatsanleihen. Die werfen aber zur Zeit nur bescheidene Renditen ab. Die Zinsen für Immobiliendarlehen liegen deutlich darüber, also wird diese Anlage nun bevorzugt und es gibt günstige Angebote. Besonders stark sind die Versicherer bei langen Zinsbindungen, von z.B. 20 bis 30 Jahren. Allerdings ist meist bei einer Beleihung von 80% Schluß, da dies der Risikominimierung geschuldet ist. D.h. man muß 20% Eigenkapital haben und die Nebenkosten selber bezahlen. Es gibt einige Gesellschaften, die bis 90% finanzieren, bei sehr guter Bonität-

Einen Lebensversicherungsvertrag muß heute niemand mehr abschließen, es handelt sich um ganz normale Annuitätendarlehen, wie bei den Banken.

Alexander Solya

Der Gedanke, die Zinsen über die gesamte Laufzeit festzuschreiben ist aus heutiger Sicht sehr gut. Bei einer Bausparkombination muss man nach dem echten Gesamteffektivzins fragen. Dieser berücksichtigt auch die Tatsache, dass Sie während der Ansparphase des Bausparvertrages den Kredit nicht tilgen. Sie bezahlen also X Jahre die vollen Zinsen auf den anfänglichen Kreditbetrag. Bei einem Annuitätendarlehen hingegen tilgen Sie laufend, d.h. die Kosten für die Zinsen sinken kontinuierlich.

Man müsste nun also vergleichen, wie hoch die Gesamtkosten bei einer Finanzierung mit einem Annuitätendarlehen mit 29 Jahren Zinsbindung sind. Lange Zinsbindungen mit über 20 Jahren bieten in erster Linie Lebensversicherungsgesellschaften an. Diese finanzieren aber meist nur bis 80% des Kaufpreises, so dass man sich auf die wenigen Banken konzentrieren muss. Z.B. Deutsche Bank, Münchner Hypothekenbank.

Aus der Tatsache, dass die Gesamtlaufzeit 29 Jahre beträgt, schließe ich, dass die Ansparzeit des Bausparvertrages 15 Jahre beträgt. Das ist normalerweise zu lang (gut ist es bis 10 Jahre), um im Vergleich gegen ein Annuitätendarlehen mit gleicher Festschreibung zu bestehen, aber es gibt Ausnahmen, wenn - wie in Ihrem Fall - keine Alternativbank zur Verfügung steht. Wichtig wäre aus meiner Sicht zu prüfen, ob es sich bei 3,37% um den Gesamteffektivzins handelt. Falls ja, halte ich das Angebot für gut. Ansonsten würde ich über einen unabhängigen Vermittler ein weiteres Angebot einholen.

Alexander Solya

Wenn der effektive Jahreszins von 1,68% auf 5 Jahre fest ist, dann ist es ein sehr gutes Angebot. Man muss auch berücksichtigen, dass bei so geringen Summen Banken oft Zinszuschläge nehmen, was hier nicht der Fall zu sein scheint (wahrscheinlich ist es die bisher finanzierende Bank).

Der veränderliche Sollzins iHv 2,8% ist allerdings seltsam, da er nicht zu dem Effektivzins passt. Hier bräuchte ich mehr Infos, in welchem Zusammenhang dieser Zins erwähnt wird.

So eine Finanzierung ist sehr schwierig, da Sie als im Ausland lebende Person für die Banken bei Problemen nicht greifbar sind. Als unabhängiger Finanzierungsberater hatte ich solche Fälle in der Vergangenheit, daher kann ich Ihnen die Kriterien nennen, die erfüllt werden müssen:

1. Der Kredit darf maximal 60% vom Kaufpreis der Immobilie ausmachen. (Nebenkosten, wie Grunderwerbsteuer, Makler, Notar,etc. müssen Sie ebenfalls selbst bezahlen)

2. Die Mieteinnahme (Nettomiete) muss mindestens so hoch sein, wie die Kreditrate.

Wenn diese beiden Bedingungen erfüllt sind, dann haben Sie sehr gute Chancen.

Alexander Solya

Zunächst mal ist es so, dass man Kosten bei einer Immobilie immer dann absetzen kann, wenn man mit dieser Immobilie Einkünfte erzielt, also eine Vermietung (oder Verpachtung) stattfindet. Wird das Haus teilweise oder ganz selbst genutzt, geht gar nichts, bzw. nur anteilig für den vermieteten Teil.

Ausserdem gibt es bei Vermietung eine Abschreibung. Sie können 2% des Objektwertes (ohne Grundstückswert) 50 Jahre lang bei Ihren Einkünften aus Vermietung abziehen. Die Zinsen für den Kredit können Sie ebenfalls abziehen. Es werden dann die Mieteinnahmen mit diesen Ausgaben verrechnet und Sie haben dann entweder Anspruch auf Steuerrückerstattung oder, falls Sie mehr Einnahmen als Ausgaben haben, eine Nachzahlung.

Zu den steuerlichen Möglichkeiten finde ich den Artikel im Handelsblatt hilfreich: http://www.handelsblatt.com/finanzen/ratgeber/immobilien/steuerersparnisse-wie-man-bei-der-modernisierung-sparen-kann/4543736.html

Alexander Solya

Bei dem guten Einkommen sehe ich überhaupt keine Probleme, den gewünschten Kredit zu bekommen und zu bedienen. Hinzu kommen gute Perspektiven für die berufliche Zukunft.

Die Eintragung einer Grundschuld auf das Elternhaus bedeutet für die Bank eine höhere Sicherheit. Momentan haben Sie eine 100%-Finanzierung und dafür ist der Zinssatz mies. Wenn durch die Grundschuld auf das Elternhaus aus einer 100%-Finanzierung z.B. nur noch 60% (oder 70% etc) werden, dann bekommen Sie bis zu 1% bessere Zinssätze geboten. Achten Sie auf eine lange Zinsbindung (mind. 15 Jahre, besser 20), da die Zinsen jetzt historisch günstig sind. Der langfristige Durchschnitt lag bei 6,5%!! Rechnen Sie einfach durch, wie hoch Ihre Restschuld nach Ende der Zinsbindung ist und was passieren würde, wenn dann die Zinsen bei z.B. 6,5% liegen.

Nun zu den Risiken: haben Sie Geschwister, dann müssen Sie das mit der Grundschuld intern besprechen. Was ist mit Ihrer Freundin? Diese erwirbt ja die Hälfte des Objektes. Für den Fall einer - hoffentlich nur fiktiven - Trennung sollten Sie sich vom Notar beraten lassen.

Falls Ihre Eltern später vorhaben, das eigene Haus zu verkaufen, kann es Probleme mit der Grundschuld geben. Ihre finanzierende Bank wird die Sicherheit nur freigeben, wenn Ihr Darlehen so weit zurückgezahlt ist, dass diese Sicherheit nicht mehr benötigt wird. Das Risiko, das hier oft bezüglich einer möglichen Zwangsversteigerung gesehen wird, sehe ich nicht. Eine Zwangsversteigerung des Elternhauses ist nur dann in Betracht zu ziehen, falls Ihr Haus weniger erlösen würde als noch Kredit offen steht. Selbst wenn noch ein kleiner Rest übrig bleiben würde, könnten Ihre Eltern dann über diesen Betrag sicher eine Finanzierung bekommen. Da Sie aber jedes Jahr den Kredit ein Stück abtragen, ist es sehr unwahrscheinlich, dass Ihr Haus an Wert verliert, wenn Sie in einer einigermassen guten Gegend wohnen.

Alexander Solya

Schwierig, das zu beantworten, da aus der Frage nicht hervorgeht, was Ihre Absicht ist. Ich gehe mal davon aus, dass Sie einen Vertrag machen wollen, um irgendwann zu bauen oder eine Immobilie zu kaufen.

Hierzu ist ein Bausparvertrag geeignet, wenn auch oft nicht über die vollen Darlehenssumme, die man später benötigt. Achten Sie unbedingt darauf, dass die Bausparsumme nicht zu hoch ist. Die Vertreter erhalten Ihre Provision nach Höhe dieser Summe und sind daher geneigt zu übertreiben. Bei einem Bausparvertrag müssen Sie mit Ihren Beiträgen und der Verzinsung mindestens 30% - 50% der Bausparsumme eingezahlt haben, damit der Vertrag zuteilungsreif wird, d.h. Sie das Darlehen bekommen können. Die 30%-40% hängen vom Bauspartarif ab. Lassen Sie sich also genau ausrechnen, wie lange die Ansparung dauert, welchen Zinssatz dieser Tarif für das spätere Darlehen bietet. Ausserdem ganz wichtig: wie hoch ist Ihre monatliche Darlehensrate! Oft werden in der Werbung Tarife mit 1% oder 1,5% Darlehenszins angeboten. Das Problem ist, aber, dass hier das Darlehen sehr schnell zurückgezahlt werden muss und viele Leute dazu gar nicht in der Lage sind.

Am besten, Sie lassen sich von einem unabhängigen Experten beraten, der hat auch den Überblich über verschiedene Bausparkassen.

Alexander Solya

Beim Programm 124 der KfW ist es unproblematisch zu vermieten, wenn man die Wohnung zuvor 1 Jahr selbst bewohnt hat. Das ist zwar auf der Homepage und in den Unterlagen nicht vermerkt. Aber rufen Sie ruhig bei der KfW am und die werden das bestätigen.

Hier die kostenfreie Hotline-Nr.: 0800 539 9002