Da stellen sich mir als unabhängigen Finanzierungsberater eine ganze Reihe von Fragen: Wird die Immobilie vermietet oder selbst genutzt? Wie lang soll die Zinsbindung sein, wie ist die Einkommenssituation, usw.?

Was ich sagen will: es gibt nicht die eine Bank, die man hier empfehlen kann, denn jedes Institut hat unterschiedliche Kriterien für die Konditionsfindung. Die einen sind strenger bei der Bewertung der Immobilie, die anderen setzen höhere Lebenshaltungspauschalen an etc. Am besten, einen unabhängigen Spezialisten einschalten, der bekommt seine Vergütung von der gefundenen Bank und spart Ihnen viel Zeit und Nerven, wenn Sie die 50-60 in Frage kommenden Banken, die für diese Finanzierung in Frage kämen alle abklappern würden.

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Den Banken geht es darum, mit ihrer Grundschuld an erster Stelle im Grundbuch zu stehen, weil das die beste Sicherheit bietet. Ein Wohnrecht geht allerdings im Rang vor. Daher wäre mein erster Gedanke, mit dem alten Herrn zu sprechen, ob er gegebenenfalls einer Grundschuld im Vorrang zustimmt. Dann wäre das Thema erledigt.

Sollte das nicht gehen, würde ich versuchen, mit Ihrer eigenen Bank den Vorgang zu besprechen, da diese sich noch am Leichtesten tut und auch Ihre Finanzen am besten kennt. Durch das recht hohe Alter des Herrn, sollte sich eine Lösung finden, vor allem wenn Sie eine gute Bonität haben.

Alexander Solya

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Eine Überschreibung der Immobilie des Vaters wirkt sich auf Ihren Zinssatz mit Sicherheit sehr positiv aus. Es ist auch nicht unbedingt nötig, dass zum Zeitpunkt des Abschlusses der Finanzierung die Übertragung bereits stattgefunden hat. Es würde genügen, wenn der Vater die Erlaubnis erteilt, eine Grundschuld eintragen zu lassen, welche als Sicherheit für die neue Finanzierung dient.

Die günstigsten Konditionen erhalten Sie bei einer Beleihung bis 60%. Ich weiß nicht, wieviel Eigenkapital eingesetzt werden soll, für das folgende Beispiel tue ich mal so, also ob Sie die Kaufnebenkosten zahlen. Sind die 300.000 für das neue Haus mit oder ohne Grundstück? Ich gehe mal davon aus, mit.

Dann haben wir einen Wert von 300.000 für das neue Objekt. Bei 300.000 Finanzierung sind das 100%. Wenn das Hause des Vaters auch 300.000 Wert ist, dann haben könnten Sie dort 200.000 Grundschuld eintragen und die Bank hat nun 500.000 Sicherheiten, davon 60% wären Ihr Darlehen. (Manche Banken setzen einen etwas niedrigeren Beleihungswert an, aber das lassen wir jetzt mal aussen vor)

Bei 30 Jahren Zinsbindung finde ich bei mir eine Kondition von 1,87% Sollzins, also durchaus ein Unterschied zu oben.

Alexander Solya

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Tja, diese Frage lässt sich tatsächlich nicht soo einfach beantworten, aber ich will mal ein paar Tipps geben:

  1. Die Wahrscheinlichkeit, dass die Zinsen in den nächsten 20 Monaten deutlich steigen ist nahezu Null. Das ist meine Meinung und auch die vieler anderer Experten - wir alle können natürlich irren.
  2. Von welchem Risikoaufschlag reden wir? Die Banken erheben meist zwischen 0,01% und 0,02% Zuschlag auf die Zinsen je Monat in die Zukunft. Die ersten 6 Monate sind oft frei. Das wären also dann 20-6 = 12 Monate und somit 0,12% bis 0,24% Zuschlag, wenn Sie heute abschließen.
  3. Fragen Sie doch mal einen unabhängigen Finanzierungsexperten - es gibt genügend, die auch bundesweit Kunden betreuen. Der kann Ihnen nämlich die günstigste Bank ausfindig machen und auch Ratschläge zur Dauer der neuen Zinsbindung geben. Sie können dann immer noch entscheiden, ob Sie lieber noch warten wollen, aber Sie erhalten dann auf Wunsch Nachricht, wenn der Berater der Meinung ist, dass jetzt ein Anstieg der Zinsen zu erwarten ist. Das kostet Sie übrigens nichts, denn der Berater erhält im Erfolgsfall sein Honorar von der Bank.

Alexander Solya

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Lebensversicherer haben immer schon Immobiliendarlehen vergeben. In der Vergangenheit waren die Angebot nur nicht immer interessant. Die Versicherer müssen Kundengelder sicher angelegen. Das ging in der Vergangenheit gut über deutsche und internationale Staatsanleihen. Die werfen aber zur Zeit nur bescheidene Renditen ab. Die Zinsen für Immobiliendarlehen liegen deutlich darüber, also wird diese Anlage nun bevorzugt und es gibt günstige Angebote. Besonders stark sind die Versicherer bei langen Zinsbindungen, von z.B. 20 bis 30 Jahren. Allerdings ist meist bei einer Beleihung von 80% Schluß, da dies der Risikominimierung geschuldet ist. D.h. man muß 20% Eigenkapital haben und die Nebenkosten selber bezahlen. Es gibt einige Gesellschaften, die bis 90% finanzieren, bei sehr guter Bonität-

Einen Lebensversicherungsvertrag muß heute niemand mehr abschließen, es handelt sich um ganz normale Annuitätendarlehen, wie bei den Banken.

Alexander Solya

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Ganz einfach: die Software der Schufa interpretiert häufige Anfragen so, als ob der betreffende Schwierigkeiten hätte, einen Kredit zu bekommen. Die Anfrage, die Sie meinen heisst im Bankcomputer "Anfrage Kredit", also wie wenn jemand tatsächlich einen Antrag stellt. Stellt man gar mehrere Anfragen und es kommt dann gar kein Kredit zustande, dann gibt es auch Punktabzug, denn dann sind Sie offenbar nicht besonders kreditwürdig.

Aus diesem Grunde wurde von ein paar Jahren die "Anfrage Kreditkonditionen" eingeführt. Diese Abfrage ist völlig neutral und verschlechtert Ihren Score nicht. Allerdings - und die bemängelte auch schon Finanztest - verwenden viele Banken das nicht, auch wenn man tatsächlich nur die Konditionen wissen will.

Auch aus diesem Grund gehen z.B. in der Baufinanzierung daher immer mehr Menschen dazu über, einen unabhängigen Berater einzuschalten, um sicherzustellen, dass die Schufa-Abfrage erst dann erfolgt, wenn man sich endgültig auf eine Bank festgelegt hat.

Alexander Solya

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Das ist richtig, Provisionen aus der Kreditvermittlung sind umsatzsteuerfrei. Nachteil ist für den Unternehmer, daß er aus seinen Rechnungen auch keine Vorsteuer abziehen darf, wenn er nur solche Umsätze hat. Bei Mischumsätzen wird prozentual aufgeteilt.

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Ganz genau! Wenn der Beleihungsauslauf (Verhältnis von Darlehen zu Wert der Immobilie, i.d.R. = Kaufpreis) über 60% liegt, dann gibt es Zinsaufschläge. Häufige Stufen sind 70%, 80%, 90%, 95% und 100% Beleihung.

Die Zusatzsicherheit über eine andere Immobilie hilft, die Beleihung zu verbessern und damit den Zins. Das Haus der Eltern sollte aber schuldenfrei sein oder allenfalls mit sehr geringen Restschulden belastet.

Alexander Solya

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Ich empfehle meinen Kunden eine Mindesttilgung von 2%. Die Darlehensdauer beträgt dann 30 Jahre. Zusätzlich empfehle ich Sondertilgungsrechte im Vertrag zu sichern. So kann man die Laufzeit weiter verkürzen.

Wenn es das Budget erlaubt gilt natürlich: je höher die Tilgung, desto besser!

Alexander Solya

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Vorweg mal das wichtigste: keine Panik, alles wird gut! :-) Wenn ich Ihren zweiten Eintrag mit der Korrektur lese, wird alles klar.

Der „Kollege“ Versicherungsmakler benötigt ein wenig Nachhilfe und das ist auch das Problem. Sie haben jemanden mit der Vermittlung der Finanzierung beauftragt, der das quasi nebenbei macht, weil er eigentlich Versicherungen vermittelt.

Die Sparda-Banken geben Darlehen bis 80% des Beleihungswertes. Bei den meisten Banken entspricht dies dem Kaufpreis. In diesem Fall wären es also 176.000 Euro Darlehen zu 225.000 Euro Kaufpreis = 78% Beleihung. Als Berater sollte man aber die Richtlinien der Banken kennen. Die Sparda-Bank macht nämlich pauschal 10% Sicherheitsabschlag auf den Kaufpreis, das sind dann 202.500 Beleihungswert. Die Rechnung ist also: 176.000 zu 202.500 = 86,91% Beleihung und somit über der Grenze von 80%!

Völlig unnötig also, den Antrag bei der Sparda-Bank einzureichen.

Die gute Nachricht: es gibt genügend Banken, die Ihre Finanzierung gerne begleiten. Suchen Sie sich also einen Profi-Berater, der nur Finanzierungen macht.

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Selbstverständlich kann jemand, der eine Forderung gegen Sie hat, Ihren Anteil an Grundstücken oder Immobilien pfänden. Wenn Sie dann nicht das Geld anderweitig beschaffen können, um die Forderung zu begleichen, dann kann er sogar eine Zwangsversteigerung der Immobilie veranlassen, um so an sein Geld zu kommen. Näheres dazu siehe hier: http://de.wikipedia.org/wiki/Teilungsversteigerung

Alexander Solya

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