Sollen wir jetzt, 20 Monate zuvor, ein Forwarddarlehen für unsere Baufinanzierung abschliessen?

5 Antworten

Hi sonja63:

Ehe Du Dich mit der Frage des Forwarddarlehns beschäftigst, ist aus meiner Sicht zu klären, in wieviel Jahren (gerechnet ab dem 20. Monat) Ihr schuldenfrei sein wollt, mit welcher anfänglichen Tilgungsrate und mit welchen Sondertilgungen Ihr rechnen könnt. Sofern Euch die bisherige Baufinanzierungsrate ("Annuität") nicht zwickt (Ihr seid ja daran gewöhnt;-)), könnt Ihr etwaige Zinsverbesserungen bei der Anschlussfinanzierung unmittelbar in eine längere Zinsbindungsdauer und/oder erhöhte Tilgungsquote stecken.

Ich stelle diese obigen Fragen, weil bei den Forwarddarlehn standartmäßig nur mit einer 10-jährigen Zinsbindungsdauer gearbeitet wird (sie sehen dann besonders günstig aus, haben aber möglicherweise den großen Nachteil des Zinssteigerungsrisikos nach diesen 10 Jahren). Man kann aber Forwarddarlehn durchaus mit passend langen Zinsbindungsdauern (z. B. 15, 20 oder 25 Jahre) anfragen, also für Euch ausreichend bis zur letzten Kreditrate! Diese gewünschte Gesamtdauer solltet Ihr ermitteln! Bei der momentanen Zinskurvenstruktur ergibt sich, dass eine 10-jährige Zinsbindungsdauer einen niedrigeren Effektivzinssatz hat als eine längere Zinsbindungsdauer. Anders gesagt: eine längere Zinsbindungsdauer kostet mehr Zinsen als eine kürzere.

Dass es für Forwardzeiten Zinsaufschläge gibt, weißt Du schon. Auch, dass mit abnehmender Forwardzeit die Zinsaufschläge abnehmen, was allerdings eine jeweils gleichbleibende Zinsbindungsdauer bei der Anschlussfinanzierung voraussetzt. Nun aber vielleicht was Neues für Dich:

Für eine Forwardzeit von 20 Monaten bis zur Anschlussfinanzierung ist der Zinsaufschlag bei einer anschließend 10-jährigen Zinsbindungsdauer höher als bei einer 15-jährigen und bei einer 15-jährigen höher als bei einer 20-jährigen! Natürlich sinken diese jeweiligen Aufschläge, wenn die Forwardzeit kürzer wird.

Ich schreibe Dir dies alles, damit Du Deine Überlegungen zur Anschlussfinanzierung nicht an der falschen Seite, nämlich der Forwardseite, beginnst!

PS: Hast Du gemerkt, dass unsere beiden obigen Baufinanzierungsexperten überhaupt nichts von der stillschweigend zu Grunde gelegten Zinsbindungsdauer der Anschlussfinanzierung geschrieben haben?

Korrektur zu:

Anders gesagt: eine längere Zinsbindungsdauer kostet mehr Zinsen als eine kürzere.

Das ist ja ohnehin klar, aber es sollte besser und genauer heißen:

Anders gesagt: eine längere Zinsbindungsdauer bedingt einen höheren Zinssatz als eine kürzere.
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Für eine Forwardzeit von 20 Monaten bis zur Anschlussfinanzierung ist der Zinsaufschlag bei einer anschließend 10-jährigen Zinsbindungsdauer höher als bei einer 15-jährigen und bei einer 15-jährigen höher als bei einer 20-jährigen!>

Das ist so nicht ganz korrekt, denn der Forwardzuschlag ist unabhängig von der anschließend gewählten Dauer der Zinsbindung. Dass die Kondition teurer wird, liegt ausschließlich an der länger gewählten Zinsbindung.

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@hypothekenteam

Für eine Forwardzeit von 20 Monaten bis zur Anschlussfinanzierung ist der Zinsaufschlag bei einer anschließend 10-jährigen Zinsbindungsdauer höher als bei einer 15-jährigen und bei einer 15-jährigen höher als bei einer 20-jährigen!>

@LittleArrow: Und worauf begründest du diese These?

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@baufibemu

Hallo Ihr beiden,

der Forwardzeitraum begründet einen Wiederanlageverlust, da derzeit die Guthabenzinsen des Kreditgebers in diesem Zeitraum niedriger sind als die von ihm zu zahlenden Sollzinsen für die langfristige Kreditaufnahme. Der Wiederanlageverlust ist je nach Forwardzeitraum ein fester Betrag, der auf die anschließende Zinsbindungsdauer umzulegen ist. Daher sinkt der verteilte Wiederanlageverlust mit steigender Zinsbindungsdauer. Naja, jedenfalls wenn die Bank kongruent arbeiten und rechnen würde. Es ist natürlich der Bank unbenommen, von einer kongruenten Refinanzierung abzuweichen und eigene Erwartungen und Zielvorstellungen einzupreisen.

Vom Wiederanlageverlust unabhängig zu sehen ist die Zinssteigerung bei der momentanen Zinsstruktur aufgrund einer längeren Zinsbindungsdauer (bei gegebener Tilgungsquote). Auch hier gilt die vorstehende Aussage zur Entscheidungsfreiheit der Bank bei der Angebotsbildung.

Ich widerspreche daher den beiden Aussagen von hypothekenteam im vorstehenden Kommentar nur hinsichtlich einer finanzmathematisch kongruenten Refinanzierung und Wiederanlage.

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@LittleArrow

Hallo LittleArrow,

hier unterscheidet sich Theorie von der Praxis. In den Konditionen die an die Kunden weitergegeben werden, spiegelt sich das in den allermeisten Fällen nicht wieder. Mit ist nur eine einzige Bank bekannt, bei der die Zinsbindungsdauer eine Rolle für den Forwardaufschlag spielt. Ich erhebe jedoch nicht den Anspruch jede Bank in Deutschland überprüft zu haben. Es wäre mir jedoch in der täglichen Arbeit und Analysen für die Kunden aufgefallen, wenn dies gängige Praxis wäre.

Beste Grüße

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@baufibemu
hier unterscheidet sich Theorie von der Praxis.

Danke für Deine Einschätzung. Nun weißt Du ja, wie Du im Interesse Deiner Kundschaft (Immobilienkäufer!) argumentieren könntest:-) Sicherlich ist eine Anschlussfinanzierung über € 40.000 nicht die geeignete Größenordnung für eine Diskussion. Aber wenn es um € 200.000+ geht, dann sollte man schon mal darüber nachdenken.

Wenn man als Interessierter mal auf die Hypothekenvergleichsrechner (z B. von fmh.de) geht, dann kann man schnell durch wenige persönliche Eingaben erkennen, bei welcher Bank bei gegebener Forwardlaufzeit (6 bzw. 18 Monate) die angebotene Zinskondition in Abhängigkeit von der Zinsfestschreibung reagiert.

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@sonja63, hier fehlen noch Details sodaß man gleich in etwa den Zins mitteilen könnte. - Sind Sie selbständig oder angestellt - Verkehrswert der Immobilie - Hat das Forwarddarlehen die erste Rangstelle im Grundbuch - wie hoch ist das gewünschte Darlehen für die Umschuldung? - wieviel wollen sie monatlich zahlen? Je nach Beleihungsauslauf kann man Ihnen dann einen groben Zins nennen

Jedoch wird es irgendwann eine Zinssteigerung geben. Dann aber rennen alle zur Bank

Hallo, ich stimme hypothekenteam zu. Zusätzlich die Frage, wie viele Jahre weitere Zinsbindung brauchen Sie denn und wie hoch ist die Restschuld und wie hoch soll die gewünschte Annuität sein ? Das muss hier nicht beantwortet werden, es ist nur für ihre Überlegnungen natürlich relevant. Dann können Sie ja mal mit den Aufschlägen die genannt worden sind, selbst rechnen und entscheiden ob der Preis für diese zusätzliche Sicherheit für Sie angemessen ist oder nicht.

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