Sollen wir jetzt, 20 Monate zuvor, ein Forwarddarlehen für unsere Baufinanzierung abschliessen?

5 Antworten

Hi sonja63:

Ehe Du Dich mit der Frage des Forwarddarlehns beschäftigst, ist aus meiner Sicht zu klären, in wieviel Jahren (gerechnet ab dem 20. Monat) Ihr schuldenfrei sein wollt, mit welcher anfänglichen Tilgungsrate und mit welchen Sondertilgungen Ihr rechnen könnt. Sofern Euch die bisherige Baufinanzierungsrate ("Annuität") nicht zwickt (Ihr seid ja daran gewöhnt;-)), könnt Ihr etwaige Zinsverbesserungen bei der Anschlussfinanzierung unmittelbar in eine längere Zinsbindungsdauer und/oder erhöhte Tilgungsquote stecken.

Ich stelle diese obigen Fragen, weil bei den Forwarddarlehn standartmäßig nur mit einer 10-jährigen Zinsbindungsdauer gearbeitet wird (sie sehen dann besonders günstig aus, haben aber möglicherweise den großen Nachteil des Zinssteigerungsrisikos nach diesen 10 Jahren). Man kann aber Forwarddarlehn durchaus mit passend langen Zinsbindungsdauern (z. B. 15, 20 oder 25 Jahre) anfragen, also für Euch ausreichend bis zur letzten Kreditrate! Diese gewünschte Gesamtdauer solltet Ihr ermitteln! Bei der momentanen Zinskurvenstruktur ergibt sich, dass eine 10-jährige Zinsbindungsdauer einen niedrigeren Effektivzinssatz hat als eine längere Zinsbindungsdauer. Anders gesagt: eine längere Zinsbindungsdauer kostet mehr Zinsen als eine kürzere.

Dass es für Forwardzeiten Zinsaufschläge gibt, weißt Du schon. Auch, dass mit abnehmender Forwardzeit die Zinsaufschläge abnehmen, was allerdings eine jeweils gleichbleibende Zinsbindungsdauer bei der Anschlussfinanzierung voraussetzt. Nun aber vielleicht was Neues für Dich:

Für eine Forwardzeit von 20 Monaten bis zur Anschlussfinanzierung ist der Zinsaufschlag bei einer anschließend 10-jährigen Zinsbindungsdauer höher als bei einer 15-jährigen und bei einer 15-jährigen höher als bei einer 20-jährigen! Natürlich sinken diese jeweiligen Aufschläge, wenn die Forwardzeit kürzer wird.

Ich schreibe Dir dies alles, damit Du Deine Überlegungen zur Anschlussfinanzierung nicht an der falschen Seite, nämlich der Forwardseite, beginnst!

PS: Hast Du gemerkt, dass unsere beiden obigen Baufinanzierungsexperten überhaupt nichts von der stillschweigend zu Grunde gelegten Zinsbindungsdauer der Anschlussfinanzierung geschrieben haben?

53

Korrektur zu:

Anders gesagt: eine längere Zinsbindungsdauer kostet mehr Zinsen als eine kürzere.

Das ist ja ohnehin klar, aber es sollte besser und genauer heißen:

Anders gesagt: eine längere Zinsbindungsdauer bedingt einen höheren Zinssatz als eine kürzere.
1
25

Für eine Forwardzeit von 20 Monaten bis zur Anschlussfinanzierung ist der Zinsaufschlag bei einer anschließend 10-jährigen Zinsbindungsdauer höher als bei einer 15-jährigen und bei einer 15-jährigen höher als bei einer 20-jährigen!>

Das ist so nicht ganz korrekt, denn der Forwardzuschlag ist unabhängig von der anschließend gewählten Dauer der Zinsbindung. Dass die Kondition teurer wird, liegt ausschließlich an der länger gewählten Zinsbindung.

0
18
@hypothekenteam

Für eine Forwardzeit von 20 Monaten bis zur Anschlussfinanzierung ist der Zinsaufschlag bei einer anschließend 10-jährigen Zinsbindungsdauer höher als bei einer 15-jährigen und bei einer 15-jährigen höher als bei einer 20-jährigen!>

@LittleArrow: Und worauf begründest du diese These?

0
53
@baufibemu

Hallo Ihr beiden,

der Forwardzeitraum begründet einen Wiederanlageverlust, da derzeit die Guthabenzinsen des Kreditgebers in diesem Zeitraum niedriger sind als die von ihm zu zahlenden Sollzinsen für die langfristige Kreditaufnahme. Der Wiederanlageverlust ist je nach Forwardzeitraum ein fester Betrag, der auf die anschließende Zinsbindungsdauer umzulegen ist. Daher sinkt der verteilte Wiederanlageverlust mit steigender Zinsbindungsdauer. Naja, jedenfalls wenn die Bank kongruent arbeiten und rechnen würde. Es ist natürlich der Bank unbenommen, von einer kongruenten Refinanzierung abzuweichen und eigene Erwartungen und Zielvorstellungen einzupreisen.

Vom Wiederanlageverlust unabhängig zu sehen ist die Zinssteigerung bei der momentanen Zinsstruktur aufgrund einer längeren Zinsbindungsdauer (bei gegebener Tilgungsquote). Auch hier gilt die vorstehende Aussage zur Entscheidungsfreiheit der Bank bei der Angebotsbildung.

Ich widerspreche daher den beiden Aussagen von hypothekenteam im vorstehenden Kommentar nur hinsichtlich einer finanzmathematisch kongruenten Refinanzierung und Wiederanlage.

1
18
@LittleArrow

Hallo LittleArrow,

hier unterscheidet sich Theorie von der Praxis. In den Konditionen die an die Kunden weitergegeben werden, spiegelt sich das in den allermeisten Fällen nicht wieder. Mit ist nur eine einzige Bank bekannt, bei der die Zinsbindungsdauer eine Rolle für den Forwardaufschlag spielt. Ich erhebe jedoch nicht den Anspruch jede Bank in Deutschland überprüft zu haben. Es wäre mir jedoch in der täglichen Arbeit und Analysen für die Kunden aufgefallen, wenn dies gängige Praxis wäre.

Beste Grüße

0
53
@baufibemu
hier unterscheidet sich Theorie von der Praxis.

Danke für Deine Einschätzung. Nun weißt Du ja, wie Du im Interesse Deiner Kundschaft (Immobilienkäufer!) argumentieren könntest:-) Sicherlich ist eine Anschlussfinanzierung über € 40.000 nicht die geeignete Größenordnung für eine Diskussion. Aber wenn es um € 200.000+ geht, dann sollte man schon mal darüber nachdenken.

Wenn man als Interessierter mal auf die Hypothekenvergleichsrechner (z B. von fmh.de) geht, dann kann man schnell durch wenige persönliche Eingaben erkennen, bei welcher Bank bei gegebener Forwardlaufzeit (6 bzw. 18 Monate) die angebotene Zinskondition in Abhängigkeit von der Zinsfestschreibung reagiert.

1

@sonja63, hier fehlen noch Details sodaß man gleich in etwa den Zins mitteilen könnte. - Sind Sie selbständig oder angestellt - Verkehrswert der Immobilie - Hat das Forwarddarlehen die erste Rangstelle im Grundbuch - wie hoch ist das gewünschte Darlehen für die Umschuldung? - wieviel wollen sie monatlich zahlen? Je nach Beleihungsauslauf kann man Ihnen dann einen groben Zins nennen

Jedoch wird es irgendwann eine Zinssteigerung geben. Dann aber rennen alle zur Bank

Hallo, ich stimme hypothekenteam zu. Zusätzlich die Frage, wie viele Jahre weitere Zinsbindung brauchen Sie denn und wie hoch ist die Restschuld und wie hoch soll die gewünschte Annuität sein ? Das muss hier nicht beantwortet werden, es ist nur für ihre Überlegnungen natürlich relevant. Dann können Sie ja mal mit den Aufschlägen die genannt worden sind, selbst rechnen und entscheiden ob der Preis für diese zusätzliche Sicherheit für Sie angemessen ist oder nicht.

Rechnung-Mahngebühren

Hallo,

ich habe da ein Problem:

Ich habe mir vor einiger Zeit ich glaube November 2012 etwas bei Amazon auf Rechnung bestellt und ich habe total versäumt die Rechnung zu bezahlen da ich sehr im Stress war und wir auch umgezogen sind. Deshalb habe ich auch keine Mahnung von Amazon bekommen weil sich unsere Adresse ja geändert hat doch dann habe ich heute wieder meine Mails gecheckt und gesehen das in meinen E-Mails eine Mahnung von Amazon kam in Höhe von 6,00 Euro ich hätte diesen Betrag bis zum 20.Dezember.2012 bezahlen sollen aber wie gesagt ich habe meine E-Mails erst heute gecheckt weil ich auch Probleme mit meinem E-Mail Account hatte desahlb wusste ich natürlich nichts von den Mahngebühren deshalb hatte ich am 27.12.2012 meine Rechnung in Höhe von 25,95 bezhalt ohne die Mahngbebühren. In der E-Mail stand das wenn das Geld und die Mahngebühren nicht bis zum 20.Dezember.2012 überwiesen sind dann werden rechtliche Schritte eingeleitet aber ich wusste ja nichts von den Gebühren und deshalb ich ich jetzt große Angst das Amazon wirklich rechtliche Schritte einleitet und ich wollte fragen ob das wirklich der Fall wäre ich wusste ja nichts von den Mahngebühren und habe die Rechnung ohne Mahngebühren ja auch schon bezahlt meint ihr es kommt irgendwie Ärger auf mich zu? Ich mache mir grade große Sorgen. Ich bin für jede gute Antwort unglaublich dankbar.

Mit freundlichen Grüßen

...zur Frage

Ist ein Disagio bei einem Hypothekenkredit für ein MFH sinnvoll?

Wir möchten ein MFH (KP EUR 550.000) zur reinen Vermietung kaufen und haben von einem Steuerberater gehört, dass ein Disagio in Höhe von 4% sinnvoll wäre. Bisher haben wir unsere Steuererklärung immer selber erstellt, da keine schwierigen Positionen vorhanden waren. Wir sind jetzt doch etwas unsicher, da wir seinen Ausführungen zur Disagio-Berechnung nicht ganz folgen konnten. Vom Bankberater haben wir nur erfahren, dass das Disagio in den ersten 10 Jahren der Darlehenslaufzeit als Zinsvorauszahlung verrechnet wird und daher ein höherer Effektivzins zustande kommt.

Wir haben folgende Angebote:

  1. Darlehen: EUR 500.000, Zinssatz: nom. 3,49% p.a. (3,55% eff.), Zinsbindung: 20 Jahre, mtl. Annuität: EUR 2.900, Gesamtbetrag Zinsen: EUR 195.040,20, Restschuld: EUR 0,00

  2. Darlehen: EUR 520.000, Zinssatz: nom. 3,27% p.a. (3,80% eff.), Zinsbindung: 20 Jahre, mtl. Annuität: EUR 2.955, Gesamtbetrag Zinsen: EUR 189.097,25, Restschuld: 0,00

Steuerliche Fakten:

Bruttoeinkommen 2012 ca. EUR 83.000,-- (Mann)

ALG1 (für ein halbes Jahr) EUR 3.430 (Frau), danach kein Job mehr wegen Studium

ein Kind

2010 ein zu versteuerndes Einkommen von EUR 57.000 (= gezahlte Einkommensteuer von EUR 13.000). Wir haben durch ein Arbeitszimmer, Kinderbetreuung und Studiengebühren recht hohe Werbungskosten (2012 ca. EUR 15.000).

Nun meine Frage: Lohnt sich ein Disagio bei uns überhaupt? Wir müssten immerhin einen um 20.000 EUR höheren Kreditbetrag aufnehmen, damit sofort EUR 20.800 an Zinsen voraus gezahlt werden. Diese können wir dann als Werbungskosten in diesem Jahr voll steuerlich ansetzen, während das Gebäude und die Marklercourtage über 50 Jahre abgeschrieben werden. Damit würde sich zwar unser Spitzensteuersatz von 42% verringern und wir würden eine Steuerrückzahlung (nicht bekannte Höhe) erhalten, aber wir zahlen einen um 0,25% höheren Effektivzins (bei einem so hohen Darlehen recht viel) und über die 20 Jahre durch die mtl. höhere Belastung (mtl. EUR 55) 13.200 EUR mehr zurück. Selbst wenn man die Zinsersparnis über die 20 J. mit berücksichtigt, hätten wir EUR 7.257 mehr bezahlt. Oder mache ich hier einen Denkfehler? Im Internet habe ich gelesen, dass ein Disagio sich vor allem lohnt, wenn man zum Zeitpunkt der Auszahlung einen hohen Steuersatz hat und danach zum Beispiel in Rente geht. Die nächsten 2 (evtl. auch 4-5 Jahre wg. Masterstudium) Jahre werde ich noch studieren und mir danach wieder eine Teilzeitarbeitsstelle suchen. Wir werden in der Zukunft also wieder mehr Geld zur Verfügung haben.

Ich hoffe es kann uns jemand helfen und ist so nett für uns eine Entscheidungshilfe zu sein. Vielen herlichen Dank!

...zur Frage

Gibt es die Möglichkeit ein Forward-Darlehen auf Option abzuschließen?

Gibt es die Möglichkeit ein Forward-Darlehen nur optional abzuschließen. Das heisst man bezahlt für die Option, muss sie dann aber nicht ausüben. Weiß jemand, ob es eine Bank gibt, die so etwas anbietet?

...zur Frage

Zweckerklärung zu umgehen?

Hallo, wie an anderer Stelle geschrieben, bin ich mit dem 3% Angebot meiner Bausparkasse nicht zufrieden. Ich möchte nun nach 10 J. die Anschlussfinanzierung machen (120.000 € für EFH). Die Auszahlung der Haushälfte (64.000 €) vor 2 Jahren an meine Frau macht mir nun derbe Probleme. Obwohl dieses Darlehen nicht im Grundbuch steht, ist es über die Zweckerklärung besichert. Ich bekomme keine anderen Angebote, da bei einem Bankwechsel die neue Bank nachrangig wäre (z.B. über interhyp). Über die KFW wurden mir vor ein paar Wochen 2,48% angeboten, die Bausparkasse sagt 3%....wohl wg der komfortablen Situation. Fairer Wettbewerb ist das ja nicht gerade!? Was kann ich tun? Darf die Spanne zwischen KFW und Bausparkasse so hoch sein? Vor 10 Jahren lagen sie quasi gleichauf...! Ist die Zweckerklärung zu umgehen? Ist ein direktes VOBA-Darlehen (Hausbank) wohl günstiger für mich als über die BSH zu finanzieren?

Gruß - rororo

...zur Frage

Anschlussfinanz.PSD Bank.

Hallo, mein Baudarlehen mit 15 Jähriger Laufzeit ist nun über 10 Jahre alt und sollte abgelöst werden. Bereits vor 1,5 Jahren habe ich daher ein Folgedarlehen bei der PSD Bank abgeschlossen. Lt. Vertrag sollte dieses ab März startten. Als ich hier nichts hörte, habe ich angerufen, aber keine entspr. Info bekommen. Nun schreibt die PSD Bank, dass es eine Kündigungszeit bei der Altbank gibt und das Darlehen daher erst im Dezember greift. Aus meider Sicht hat die PSD Bank versäumt hier rechtzeitig zu kündigen, da dieses bereits vor 6 Monaten erfolgen musste. Was kann ich nun tun - die Altbank besteht auf die Kündigungszeit und die PSD Bank verweist auf die Altbank. Ich mus nun ja bis Dezember erheblich mehr Zinsen bezahlen. Danke für Eure Meinungen !

...zur Frage

Zinsbindung endet in 3,5 Jahren - jetzt schon Anschlussfinanzierung machen?

Empfehlt ihr jetzt schon eine Anschlussfinanzierung festzumachen, wenn das Darlehen noch 3,5 Jahre läuft. Meine Eltern möchten sich die niedrigen Zinsen noch sichern.

...zur Frage

Was möchtest Du wissen?